Stigning i ejendomsvurdering.

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Stigning i ejendomsvurdering.

Indlægaf LHK » 30/05/2005 17:02

Valget af forummet gik på denne, da det i sidste ende er et spørgsmål om stigning i andelskronen. Fandt ikke et bedre egnet.

Vi har netop fået vurderet vores ejendom igennem en erhvervsmægler. Nu forholder det sig så sådan, at vi efter vurderingen har omlagt foreningens realkreditlån, så vi nu er gået fra et 5 procents lån til et 4 procents fastrente lån.

Vi påtænker at omvurderer ejendommen allerede næste år, selvom vi egentlig kunne vente yderligere et år, idet man må forvente en vis stigning i ejendommens værdi, når en investor kan opnå en forretning af sin investering på 1 procent mere over en lang årrække.

Mit spørgsmål er så:

Kender nogle her til den beregningsmetode en erhvervsmægler bruger til prisfastsættelsen?

Altså, lad os forestille os at ejendommen er vurderet i år og bliver vurderet igen næste år. Den eneste ændring, der sker i perioden er, at vi er overgået til et mere favorabelt lån.

Hvordan fastsætter man en værdi for den ene procents stigning i afkast, som kan realiseres af en investor?

Ejendommens nuværende vurdering: 23.200.000 kr.

Restgæld belånt med 4 % fastrente lån: Ca. 17.000.000 kr.

Jeg er ikke kun nysgerrig i forhold til vores eget tilfælde, men også fordi alle aspekterne omkring ejendomsmarkedet interesserer mig, så jeg håber at der sidder en eller flere personer med viden om emnet i blandt brugerne. :-)

Mvh, Lasse
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf LHK » 30/05/2005 17:13

Tilføjelse:

Vi påtænker at få ejendommen vurderet igen allerede næste år, idet vi ønsker, at eventuelle andelshavere der sælger imellem generalforsamlingen 2005 og 2006 skal have den reele værdi for sin andel og dermed ikke bliver snydt.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf Peter » 31/05/2005 00:49

Valuaren (ejendomsmægleren) skal vurdere den kontante handelspris som udlejningsejendom, dvs. den pris ejendommen ville blive handlet til hvis den var gældfri. Derfor bør en låneomlægning ikke have nogen som helst betydning for selve vurderingen af ejendommens værdi.

Til gengæld kan låneomlægningen have betydning for kursværdien af restgælden, som skal trækkes fra ejendommens værdi, når andelskronen beregnes i jeres årsregnskab. Men valuaren har ingen indflydelse på denne beregning.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf LHK » 31/05/2005 00:52

Tak for svaret Peter. Jeg er nu ikke helt enig, men lad mig spørge på en anden måde:

Hvis renten er faldet 1 % og der ellers ingen ændringer er, hvor meget vil ejendommens værdi så stige.

Udlejningsejendommes værdi stiger selvsagt, når renten falder, idet en investor kan få et større afkast af sin investering, dvs. råderummet er større.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf LHK » 31/05/2005 00:54

Sådan for at være helt retorisk korrekt:

Den kontante handelspris stiger selvsagt, når renten falder, idet en investor kan få et større afkast af sin investering, dvs. råderummet er større.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf Peter » 31/05/2005 11:19

Du har helt ret i, at det generelle renteniveau påvirker den kontante handelspris, men de lån, der er i jeres ejendom, har ingen indflydelse på valuarvurderingen. Derfor er jeres låneomlægning i sig selv uden betydning for valuarvurderingen, og jeg fastholder mit svar, som var skrevet ud fra den forudsætning, du selv oplyste:

"Den eneste ændring, der sker i perioden er, at vi er overgået til et mere favorabelt lån."
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf LHK » 31/05/2005 11:37

Peter:

Oplysningerne omkring vores gæld og omlægning er for så vidt ligegyldig i forhold til en kontant handelspris. Da jeg skrev mit indlæg, havde jeg glemt alt om ordlyden i ABL § 5, stk. 2 litra b.

Og du skal da ha' tak uanset.

Til alle andre:

Jeg kunne stadig meget godt tænke mig information om, hvordan en erhvervsmægler kalkulere et rentefald på 1 % ind i en ejendomsvurdering. Mon ikke andre også er nysgerrige? :)
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf Peter » 31/05/2005 11:51

Der er reelt nok masser af elastik i valuarvurderinger, men for at svare på dit spørgsmål lidt forenklet kunne der i teorien argumenteres for brug af formlen for nutidsværdien af en uendelig pengestrøm: nutidsværdi = pengestrøm / rente

f.eks. årligt afkast 1.000.000 / 0,05 = 20 mio. kr.
eller ved rentefald 1%: 1.000.000 / 0,04 = 25 mio. kr.

De anvendte beløb og renter har ingen sammenhæng til virkeligheden men anvendes blot til illustration.

Det er dog ikke blot renten, der har indflydelse. Det årlige afkast er jo ikke en fast størrelse, men kan påvirkes i positiv retning, f.eks. hvis udlejer kan foretage så mange forbedringer af ejendommen, at lejefastsættelsen skifter fra at være "omkostningsbestemt" til at være baseret på "det lejedes værdi". Med den sidstnævnte lejefastsættelse kan udlejer få en højere leje og dermed et højere afkast. Der er sikkert skrevet mere om dette i andre indlæg i dette forum.

Bemærk at ovenstående er ren teori. Jeg har dog set en enkelt valuarvurdering, hvor noget i stil med ovenstående må have været anvendt. Men i mange tilfælde ser virkeligheden nok anderledes ud - jvf. min bemærkning om elastik...
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf LHK » 31/05/2005 12:04

Ja, mange ting kan spille ind. Stigning i Huslejenævnets satser, formindskede/øgede indtægter på erhvervslejemål, evt. udførte forbedringer og som du nævner, muligheden for istandsættelse af de enkelte boliger, så investoreren kan overgå til beregning efter det "lejedes værdi". Alt det kender jeg til, men lige det med renten og hvordan man beregner en værdistigning i ejendommen grundet mulighed for større afkast, er jeg ikke bekendt med.

Udemærket teori, men du har nok ret i, at formlen ikke kan bruges alene/som den står der.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron