Andelskronen højere ved køb end ved salg!

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelskronen højere ved køb end ved salg!

Indlægaf Lars75k » 6/06/2005 19:08

Min andelsboligforening har på generalforsamlingen besluttet at indbygge et værditab ved køb af bolig.

Det er formuleret således i vedtægterne;

"Den værdiforøgelse af andele ud over kr. 465 pr. m2 der finder sted efter den ordinære generalforsamling i august 2001 for bestående andelshavere og for nye andelshavere fra den dag de indtræder som andelshaver, tilfalder foreningen og indgår i en særlig post i foreningens regnskab, der hedder: "Hensat til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser"."

I praksis betyder det at købere i dag betaler 1100 kr. mere pr. kvm end de kan sælge for. Dermed skal der afleveres 50-60.000 ved køb af en almindelig lille lejlighed til foreningen og altså til os der bor her i forvejen.

Dette forekommer som den mest urimelige løsning jeg har oplevet, da det jo er sorte penge legaliseret af generalforsamlingen.

Så er der nogle der kan hjælpe mig med om det overhovedet er lovligt?

Mvh Lars, Nørrebro
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf schang » 6/06/2005 20:02

Hej,

Normal praksis er at man regnskabsteknisk hensætte en del af værdistigning til kommende forbedringer af foreningen. Som regel byggende på husets tilstandsrapport over kommende udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Årsagen er, at stabilisere andelskronen således, at foreningen efter forbedringer ikke falder i andelskronen.

Andelskronen = ejendomsværdi (de 4 metoder)-gæld.

Når foreningen bruger penge på forbedringer stiger gælden. For at udligne dette bruges de tekniske hensættelser, således at andelskronen forbliver mere eller mindre konstant.

Dette er helt normalt. Man kan så diskutere hensættelsernes størrelse.
Vh Schang
schang
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 34
Tilmeldt: 13/10/2004 18:00

Indlægaf Lars75k » 6/06/2005 20:23

Det forstår jeg ikke.

De fleste jeg kender køber en andelsbolig til enelleranden værdi. Efterfølgende er de med til at afdrage på gælden, betale forbedring, vedligeholdelse og ejendomsskatter osv. via boligudgiften.

I forbindelse med ændringer i vurderingen kan værdi af de enkelte andele så ændre sig (ud fra friværdien).

Men her er det jo et spørgsmål om at køberne skal betale for meget mere end de nogensinde kan få igen + at det giver en skævvridning i foreningen, da de nye jo betaler til os der har boet her i massere af år.

Mvh Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf ktb » 6/06/2005 23:39

Det er efter min mening uklart hvad der menes i det du har citeret fra vedtægterne.

Generalforsamlingen beslutter efter hvilket princip ejendommen skal vurderes samt om hele foreningens formue tilfalder andelene, eller om kun noget af foreningens formue tilfalder andelene. (= andelskronen.)

Hvis I har besluttet at holde andelskronen lav betyder det at en sælger ikke får så meget som han kunne have fået indenfor rammerne af loven.
Differencen tilfalder ingen. Det vil sige, at foreningen ikke scorer penge på at holde andelskronen nede.

Om det er andelskronen der beskrives i det du har citeret er svært at sige når det er så uldent (i mine øjne) formuleret.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf Lars75k » 7/06/2005 07:23

Hej ktb

Diffenrencen tilfalder foreningen (til konto "Hensat til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser"). Ved køb betales ca. 1600 kr. pr. kvm og ved salg 465 kr. pr. kvm, en forskel på 1100 kr. pr. kvm.

Købspriserne er blev ændret opad de senere år (da de offentlige vurderinger er steget ganske markant i København og dermed har foreningen i henhold til dette kunnet øge andelskronen), men altså uden at salgspriserne er steget tilsvarende.

Og problemet er ikke at andelene sælges alt for billigt (dét gør de - 100 kvm skal sælges for 46.500 kr.), men at nye købere skal betale penge for at få lov at flytte ind (som de altså ikke får tilbage ved salg).

Mvh

Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf ktb » 7/06/2005 20:30

Det vil altså sige at købssumen følger vurderingen mens salgssummen er fastfrosset? Det lyder vanvittigt.

Så vidt jeg kan se må det også stride mod andelsboliglovens §5 stk. 7: "Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver."

Andelsboligloven: http://147.29.40.91/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf ktb » 7/06/2005 20:34

Og problemet er ikke at andelene sælges alt for billigt (dét gør de - 100 kvm skal sælges for 46.500 kr.), men at nye købere skal betale penge for at få lov at flytte ind (som de altså ikke får tilbage ved salg).

Jeg kan ikke forestille mig at dette kan være lovligt.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf Lars75k » 7/06/2005 20:52

Hej ktb

Jøp, det er helt bizart (specielt fordi mange slet ikke er opmærksomme på det, og dem der er, vil ikke sælge da de intet får for at sælge. Resultat, en masse fremlejede lejligheder)

Efter at have tjekket den fine link til lovgivningen kan den eneste mulige forklaring være §5 stk. 6 :

"Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering , lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5 eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte."

Vi har fået et større lån med rente- og afdragsstøtte fra Københavns Kommune, så det må være forklaringen (vi har en jurist rendende til at tage sig af administrationen, og han har forhåbetntlig undersøgt det) (men om det samtidig betyder at vi må plyndre dem der flytter ind er jeg i tvivl om).

Og et opklarende spørgsmål; betyder sentensen "kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelseeregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger" at dette omtrumfer den andelskrone der er fastsat af andelsboligforeningen?

Og tak for hjælpen.

Mvh

Lars
Lars75k
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 6/06/2005 18:58

Indlægaf ktb » 8/06/2005 22:47

Og et opklarende spørgsmål; betyder sentensen "kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelseeregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger" at dette omtrumfer den andelskrone der er fastsat af andelsboligforeningen?


Det ved jeg ikke.

Hvis jeg var dig ville jeg spørge den jurist der varetager jeres administration om hvordan det hænger sammen, eller spørge bestyrelsen hvad lovgrundlaget er for den omtalte paragraf i jeres vedtægter.

Held og lykke
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron