Ombygning af erhvervslejemål til andelsbolig

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Ombygning af erhvervslejemål til andelsbolig

Indlægaf Elefanten » 17/06/2005 18:53

I vores andelsforening er et erhvervslejemål, som hidtil er blevet udlejet som kontorlokale, fornyligt blevet ombygget til andelsbolig. Lokalet er beliggende på kvisten og der er blevet indlemmet en del af tørreloftet i den nyetablerede bolig.

Der har været en del omkostninger med ombygningen, især ifm. det ny-inddragede tørreloftsareal på ca. 25m2 (skillevæg mod resten af tørreloft, isolering og vægbeklædning mod tag, nye kviste, rørføring, gulv, el, varme m.m.). Endvidere er der for ca. 4 år siden blevet ofret en del på det oprindelige erhvervslejemål på at istandsætte vægbeklædningen mod taget og opsætte skillevægge, samt lægge nyt gulv.

Den nye bolig tænkes solgt uden køkken og bad, med en klausul om at køber selv skal indrette dette indenfor det første år.

Der er uenighed i bestyrelsen om hvordan prisen på den nye andelsbolig skal fastsættes. Der er primært to forslag:

1) Den nye andelsbolig sælges til fuld kvm-pris, svarende til den nuværende andelskrone. Når den nye andelshaver opfører køkken og bad tillægges disse boligen som forbedringer, jvf. ABF-håndbogens retningslinier for forbedringer og afskrivning af disse.

2) Den nye andelsbolig sælges til fuld kvm-pris + en stor del af byggeomkostningerne pålagt som forbedringer. Disse forbedringer drejer sig bl.a. om gulve, vægge og el i det ny-inddragede areal af tørreloft, samt indstandsættelsen af erhvervslejemålet for 4 år siden. Når den nye andelshaver opfører køkken og bad tillægges dette boligen som forbedringer, jvf. ABF-håndbogens retningslinier for forbedringer og afskrivning af disse.

Salgsprisen jvf. forslag 2 er ca. dobbelt så stor som jvf. forslag 1.

Argumentationen for forslag 1:
I og med at der er tale om en ombygning af et erhvervslejemål til andelsbolig og dermed en udvidelse af andelsforeningen med et nyt medlem, gælder de normale retningslinier for overdragelse (Andelsforeningsloven §5) ikke, jvf. Mette Neville i Andelsboligforeningsloven med kommentarer" (1998):

(S. 79:)
§5, Stk.1: Ved overdragelse (2) af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge.

(S. 85:)
(2) §5 gælder i sin ordlyd kun ved overdragelse af andele. Bestemmelsen finder derfor næppe anvendelse ved optagelse af nye medlemmer, f.eks. i forbindelse med at udlejede lejligheder bliver ledige, eller et erhvervlejemål ombygges til beboelseslejlighed. Ved prisansættelsen skal den foreningsretlige grundsætning om ligebehandling af medlemmer iagtages, jf. FT 1978/79, sp. 2394. Prisen på nye andele kan beregnes paa grundlag af det seneste årsregnsskab, således at der ikke sker en forringelse af andelskronen ved salget af den nye andel. Det skal undgås, at salget ændrer på de hidtige andelshaveres andele af foreningens formue.


Det ombyggede erhvervslejemål skal derfor sælges uden pålagte forbedringer, da byggeomkostningerne er nødvendige for overhovedet at kunne sælge arealet som en andelsbolig. At pålægge byggeomkostningerne, jvf. forslag 2, vil være opkræve fuld kvm-pris bl.a. for et tørreloft, som om det allerede var indrettet til bolig, og så oven i købet indkræve omkostningerne til at indrette til bolig som forbedringer.

Argumentationen for forslag 2:

Resten (af byggeomkostningerne, red.) er stadig forbedringer, og det følger abf-håndbogen. Tilstanden forud for nye forbedringer skal ikke være afgørende for værdien af selve forbedringen. Er fx et køkkengulv blevet ødelagt, er det ikke bestemmende for værdien af et nylagt køkkengulv.


Dette forslag bygger altså på at salget skal gå efter §5, altså som en ordinær overdragelse, i dette tilfælde er det bare andelsforeningen, der er sælger, og de byggeomkostninger, som andelsforeningen har haft ifm. ombygningen fra ervervslejemål til andelsbolig, kan pålægges som forbedringer.

Konklusion:
Bestyrelsen ønsker en lovlig og fair, men også optimal, ansættelse af salgsprisen, set i forhold til andelsforeningen, men samtidig ønsker bestyrelsen så sandelig også at behandle den kommende køber ordentligt, således at byggeomkostningerne ikke bare "tørres af" på køberen i forsøg på at få så mange penge, som muligt, i andelsforeningens kasse.

Jeg efterlyser lovgivning, retningslinier eller præcedens på pris-ansættelse i sådanne sager.

På forhånd tak.
Elefanten
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 17/06/2005 17:12

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst