Udnyttelsesprocent af valuarvurdering

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Udnyttelsesprocent af valuarvurdering

Indlægaf krogha » 4/10/2005 19:35

Jeg bor i en andelsforening hvor vi har fået foretaget en valuarvurdering. Bestyrelsens oplæg lyder på, at vi udnytter valuarvurderingen ca. 72% og altså ikke fastsætter andelskronen så højt som vi egentlig har mulighed for.

Ejendommen har netop været igennem omfattende byfornyelse og der står således ingen større arbejder og venter i den nærmeste fremtid.

Mit spørgsmål er, hvad er den "normale" udnyttelsesprocent af valuarvurderingen?

Andelskronen foreslåes til kr. 2590,-, mens valuarvurderingen i virkeligheden lyder på 3585,-. Jeg er klar over, at det er en god idé at have en buffer, men hvad kan argumentet være for kun at udnytte valuarvurderingen 72% fremfor eksempelvis 85%?

Ser frem til at høre fra Jer!
krogha
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 15/07/2004 14:02
Geografisk sted: Amager

Indlægaf kampman1666 » 4/10/2005 21:41

Hej Krogha.
Såvidt jeg kan se, er der ikke noget argument for at sætte et stort beløb til hensættelse, når der ikke indenfor nær fremtid, er nogen større istandsættelses opgave i jeres forening. :smile2:
kampman1666
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 4/10/2005 21:35

Indlægaf ktb » 4/10/2005 22:05

Der er ingen argumenter for ikke at sætte andelskronen til 100%.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf cassa » 5/10/2005 09:05

Der er gode argumenter for at til stadighed at hensætte en vis procentdel. Sandsynligheden for uforudsete vedligeholdelelsesarbejde er til stede og priserne på boligmarkedet kan ændre sig. Begge dele vil formindske den fremtidige andelskrone og være til økonomisk belastning for de folk, som flytter ind efter en evt. vedtagelse af en 100% udnyttelse af valuarvurderingen.
Man kan naturligvis altid argumentere for, at andelskronen vil fluktere på lige fod med det "almindelige" boligmarked
cassa
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 2/03/2005 16:52
Geografisk sted: København NV

Andelspriser

Indlægaf moccha » 5/10/2005 12:19

Hvor er det synd at de fleste kun tænker på sig selv og vil have skruet priserne på indskud i en andelslejlighed op i astronomiske beløb.
Andelsboligformen var tænkt som en bolig liggende mellem leje- og ejermarkedet. Nu er den på højde med, har vist allerede overhalet, prisen for en ejerlejlighed.
En bolig er til at bo i og da vi købte den, var det jo netop for at få en billig bolig, ikke for at score kassen, for det var dengang i 80-90erne ikke muligt.
Personligt bliver jeg ret forarget over at se folk "rage til sig", hvilket jeg også har set i min gamle forening, og jeg vil ikke engang sige, jeg selv er specielt venstreorienteret!
Hvis man har boet i en billig andelslejlighed over en årrække, har man haft muligheden for at spare op - hører sågar folk klynke over de er stavnsbundne, nej nu må I sq holde op!
Tænk længere end lige til din egen tegnebog, der kommer også generationer efter, som har brug for en billig bolig. Det er præcis hér, andelsboligen er en enestående boligform.

Mvh.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Re: Andelspriser

Indlægaf ktb » 5/10/2005 15:49

moccha skrev:Andelsboligformen var tænkt som en bolig liggende mellem leje- og ejermarkedet. Nu er den på højde med, har vist allerede overhalet, prisen for en ejerlejlighed.
Mvh.


Det er nu sjældent at jeg ser 2 vær andelslejligheder til en pris af 1.8 mio kr. men lad nu det ligge....

Der er vel basalt set tre strategier mht andelskronen: Ingen stigning, jævn stigning og ingen regulering dvs maksimal udnyttelse. Jeg mener, at det er en boligforenings ansvar at tilgodese dens beboere, og til det formål mener jeg at en jævn stigning er det bedste for alle parter. Jeg mener ikke det er en boligforenings ansvar at føre socialpolitik - dvs at holde priserne kunstigt i bund.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf moccha » 5/10/2005 18:45

Det er nu sjældent at jeg ser 2 vær andelslejligheder til en pris af 1.8 mio kr. men lad nu det ligge....


Prøv at kigge på dette link http://www.jp.dk/erhverv/artikel:aid=3257282/

Jeg synes også at en jævn stigning er det bedste - hvis jeg skal give et eksempel på hvad jeg synes er en jævn stigning, så kan jeg gøre det udfra den første andelsbolig, jeg havde. Her steg mit indskud ca. 5-6-7 tusind om året og det syntes jeg var en rimelig forrentning af mine penge.
(Jeg havde indskudt ca. 100.000,-)
Jeg mener at en stigning på feks. 500% fra et år til et andet er fuldstændig vanvittigt - det er ikke meningen at andelsboligens pris skal følge prisen for en ejerlejlighed.
Jeg har for nylig været en tur rundt på andelsboligmarkedet, her var lejligheder, som kostede helt op til 1.2 mill i andelsindskud. De billigste lå på 6-800.000 kr, hvis ikke det er skørt, så må du kalde mig moccha :smile2:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf ktb » 6/10/2005 00:03

Mht. til dit link, så hører 6000 kr om md. jo også til i den dyre ende vil jeg mene.

En stigning på 500% på et år lyder vildt, så må andelskronen have været holdt helt i bund for så at stige til det maksimale. Selvom man benytter valuarvurdering, hoppen ejendommens værdi vel ikke 500% på et år?

Jeg mener en jævn stigning er en stigning uden hop op og ned. Jeg mener ikke det er foreningens opgave at bestemme hvad der er en rimelig forrentning af et indskud, men derimod at sørge for at nuværende og kommende medlemmer får det maksimale udbytte. Dette gøres ved at holde en jævn stigning.

Jo, de priser du nævner lyder meget høje.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

vurdering

Indlægaf KENNETH » 10/10/2005 23:47

vores andelsboligforening er måske ved at blive opkøbt af et investerinsfirma, som har tilbudt os 45 mill kroner for ejendommen mod at lades os 50 andelsboliger bo til leje til vores gamle husleje(læs boligafgift), der er vidst ikke noget der kan gøres ved salget, det finder vi ud af til generalforsamling snart.
Men de 45 mill der er blevet os tilbudt igennem en ejendomsmægler, er det at betragte som valuar.
Den er jo sat rimelig lav idet vi skal beholde lav husleje, ville man ikke kunne opnå højere valuering af ejendommen, og i så fald ville vores andelvære mere værd og det kunne evt bruges som forsvar imod at sælge ejendommen, men beholde.

ved sidste andelskrone beregning :

egenkapital 1.900.000
offentlig vurdering 13.900.000
ejend. bogført værd-8.009.899 5.890.101
--------------
7847.210

priotetsgæld nomin 6.327.820
prioitetsgæld, kursv6.475.276 -147.447
---------------------
7.642.654

andelskrone ± (7.642.654) / (881.400) = 8,74

men hvad når nu vores bygning er er sat til sal til 45 mill, og det med en aftale om vi kan blive boende, en valuar ville vel vurderer bygningen meget højere idet den skal vurderes som udlejningsejendom til frit salg.

håber nogen kan hjælpe mig.
Kenneth
KENNETH
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 10/10/2005 14:23

Indlægaf ktb » 11/10/2005 10:54

45 mio. kr. lyder ikke lavt, men derimod højt i forhold til den offentlige vurdering på 13.9 mio. kr.

Den eneste måde at få svar på dit spørgsmål er at få en valuar til at vurdere ejendommen. Jeg synes 45 mio. kr lyder højt og hvis I kan blive boende til sammen husleje lyder det som en god handel.

I kan muligvis få en endnu højere vurdering fra en valuar, men så bliver pengene jo heller ikke realiseret med det samme.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst