Ulemper ved valuar vurdering?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Ulemper ved valuar vurdering?

Indlægaf Beck » 10/10/2005 21:44

Vi står for imorgen at skulle tage stilling til om vi skal fortsætte med den alm andelsvurdering eller valuarvurdering.

Sådan som vi forstår det så er vi på nuværende tidspunkt sikret at vi ikke taber vores oprindelige indskud. Det vil ændre sig hvis vi benytter en valuar.

Er ovenstående korrekt?

Kan i komme på flere ulemper ved at benytte en valuar?
Alt kan bruges!

Ikke at det nødvendigvis er frarådeligt men en valuarvurdering, for det er jo mange penge der kan tjenes på sigt, men før vi vil stemme for, vil vi gerne høre om alle de negativer sider også.

Pft
Jonathan
Beck
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 10/10/2005 21:40

Indlægaf Peter » 10/10/2005 21:58

Du har forstået det helt forkert, og det kan du få bekræftet, hvis du læser lidt mere her i dette forum.

Jeg vil blot foreslå dig, at du sætter dig lidt mere ind i sagerne, før du skyder dig selv i foden ved at starte en fuldstændig grundløs skræmmekampagne.

Valuarvurdering er til fordel for både dig og alle de øvrige andelshavere i foreningen.

I det højst utænkelige tilfælde, at en valuarvurdering blev lavere end den offentlige vurdering, kan I altid frit skifte tilbage til offentlig vurdering. Ved valuarvurdering risikerer de nuværende andelshavere derfor ikke noget som helst.

Det er uklart for mig, hvor forudindtaget du er, og jeg orker derfor ikke bruge tid på at forklare dig nærmere, hvorfor valuarvurdering er en fordel. Men som sagt er der masser af andre indlæg om emnet i dette forum. Bare søg tilbage.

Det er selvfølgelig helt op til dig selv, hvad du vælger. Har du lyst til at skade dine egne økonomiske interesser, er du selvfølgelig velkommen til at vælge offentlig vurdering. Det går ikke ud over mig - men kun dig selv.

Jeg beklager tonen i mit svar - den skyldes måden dit spørgsmål er formuleret.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pm » 10/10/2005 23:18

Hej Beck - for mig lyder det lidt som om du har argumenteret mod en valuarvurdering uden at vide hvad det er, og nu skal du forsvare dit synspunkt i morgen - min kommentar - at man kan gå glip af meget hvis man ikke vil indrømme at man kan blive klogere.... :-)

god generalforsamling

og

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Beck » 11/10/2005 11:53

Det kan godt være jeg ikke har udtrykt mig helt klart og det beklager jeg og hvis jeg er forkert informeret, så kunne du måske rette fejlen?
Jeg vil dog sige at jeg har søgt på dette forum, men det er ingen steder beskrevet noget om ændring af den sikring man har på nuværende tidspunkt, hvis der findes en ;)

Jeg har sammen med min kone brugt et par timer på at søge på disse ting i google og på hjemmesider som denne for at finde svar.
Da det ikke gav noget resulttat, så tillod jeg mig at spørge da et debatforum skal benyttes til den slags.

Jeg er ikke forudindtaget, jeg vil bare gerne være korrekt og fyldstgørende informeret og det inbefatter bl.a. at man også skal overveje de negative sider. Der står en masse på forummet om positive ting.
Nu har jeg ikke kunnet finde nogen, derfor spørger jeg om de findes.
Grunden dertil skal findes i at der somregel er en sammenhænge imellem profit og risiko.

Hvad kan der for eksempel ske hvis man skal sælge og man ikke kan komme af med andelen? Som ejer, kan man selv vælge at sælge lidt billigere, men den mulighed har man ikke som andelshaver. Dette betyder at man er underlagt andelsforeningens lune. Er det korrekt forstået?

Jeg skal ærligt indrømme at de svar der er kommet har været lidet hjælpsomme, når man har brugt søgefunktionen uden at kunne finde svar.
Jeg er selv en veteran på forums og dette har været en ny oplevelse.

Måske er der nogen derude, som ikke brokker sig over, at man stiller spørgsmål??

Pft
Jonathan
Beck
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 10/10/2005 21:40

Indlægaf ktb » 11/10/2005 22:56

Der er, som Peter skrev, ingen risiko ved en valuarvurdering. Det eneste andelsforeningen skal bekoste er selve vurderingen - omkring 10.000-20.000 kr om året.

Det er ikke korrekt, at man ikke kan sælge sin andel billigere end den andelsværdi der er besluttet på generalforsamlingen:

Fra andelsboligloven:
"§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge."
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf Beck » 12/10/2005 08:54

Tak skal du have :)

Det var lige præcis det svar jeg ledte efter.

Tak for hjælpen!
Beck
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 10/10/2005 21:40

Indlægaf christian K » 12/10/2005 09:52

Det er jo ikke helt sandt at der ingen risiko er ved valuar vurdering, og for den sags skyld den offentlige vurdering. Ved faldende huspriser vil andelskronen jo så også falde, hvilket vil betyde at andelshavere der har købt under valuarvurderingen vil miste penge. Jeg erkender at risikoen er teoristisk men den er der.
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf ktb » 12/10/2005 11:35

Hvis man skal være helt korrekt, så er det vel ikke selve valuarvurderingen der giver risiko for fald i andelskronen, men derimod beslutningen om at sætte andelskronen til det højest mulige :smile2:
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf Peter » 12/10/2005 11:43

Og hvis det skal være endnu mere korrekt, er der altid en risiko for værdifald, uanset om hvilken vurdering og uanset hvor høj vurderingen er. Men denne risiko er fuldstændig irrelevant for de nuværende andelshavere i en forening. Det er derimod relevant for potentielle købere at spørge til, hvilke større vedligeholdelsesarbejder, der forestår i en forening, og om der evt. er hensat hertil.

Det er købernes opgave at forhold sig kritiske til det, de køber. Det er ikke sælgernes opgave at forære deres værdier væk. Og det er slet ikke andelshavernes opgave at forære deres NABOERS værdier væk, hvad de implicit ville gøre, hvis de af politiske/socialistiske årsager beslutter sig for at holde en andelsværdi kunstigt nede.

At holde en andelsværdi nede og undlade at bruge en valuarvurdering kan kun skyldes socialistiske motiver - eller at man ikke forstår sig på økonomi.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Andelskronen

Indlægaf kandidat » 12/10/2005 17:23

Peter skrev:At holde en andelsværdi nede og undlade at bruge en valuarvurdering kan kun skyldes socialistiske motiver - eller at man ikke forstår sig på økonomi.


Nu er der jo også andre motiver end socialistiske, eller at man jf. Peter ikke forstår sig på økomomi.

Ønsker en forening at optage lån, står de langt bedre hvis der er "plads" til dette i andelskronen. Dvs at den ikke er sat til maks. Optager foreningen nye lån, vil andelskronen falde. Dette gælder især nystiftet foreninger.

Så jeg vil mener at sundfornuft også er et godt motiv, for man "anklager" folk for at være socialister mm. (hvis altså skulle være slemt at være socialt bevidst)
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf Peter » 12/10/2005 22:58

Prøv evt. at læse HELE mit indlæg en gang til. De nuværende andelshavere har ingen interesse i at holde andelsværdien nede.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf kandidat » 13/10/2005 00:01

Nu ved vi jo ikke hvor gammel/ ny Becks forening er. Er det en helt ny (1-2 år gammel) som er stramt belånt, så kan det være lidt farligt at sætte andelskronen til 100%. Det er jo ikke sjovt når alle er nye købere, og ens andel pludselig er mindre værd pga. en rentestigning.

Men er det en gammel forening er det eneste de skal tage højde for om de skal optage nogle lån, som kan få indvirkning på andelskronen. Er den 100% kan det være svært at få et godt lån hvis foreningen skal bruge penge til kloak, tag eller andre spændende ting.

Så jeg vil mener at nogle andelshavere som er nuværende kan har en interesse i at ikke sætte andelskronen til 100%. Men skal man ikke låne penge i foreningen, så er der i princippet ikke noget i vejen med at sætte den til maks. Andelshaverne skal bare være opmærksom på at ikke belåne deres andel 100%, da andelskronen vil falde ved en rentestigning.

Min pointe er at tænker man lidt langsigtet, kan der være fordele i at ikke sætte sin andelskrone til maks. Og det er ikke kun socialistiske grunde som du tit advitere mod.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf Peter » 13/10/2005 01:40

Så må jeg hellere fremhæve præcis den del af mit tidligere indlæg, der omhandler dette:

Peter skrev:Det er derimod relevant for potentielle købere at spørge til, hvilke større vedligeholdelsesarbejder, der forestår i en forening, og om der evt. er hensat hertil.


Og en uddybning heraf:

Hvis en valuarvurdering kan medføre en stigning, der senere afløses af et fald pga. dyr vedligeholdelse, så er det jo ikke nødvendigvis værre eller bedre end en lav vurdering, der aldrig stiger, fordi den potentielle stigning er spist op af den dyre vedligeholdelse.

Hvis man er andelshaver både før stigningen og efter den dyre vedligeholdelse kan man være ligeglad med, om udviklingen er jævn eller ujævn.

Derimod er det relevant for potentielle købere at kunne vurdere, om de køber på et tidspunkt, hvor der er særlig risiko for fald - f.eks. pga. en forestående tagudskiftning, hvor man har "glemt" at hensætte til dette.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf ktb » 13/10/2005 10:28

Peter skrev:Men denne risiko er fuldstændig irrelevant for de nuværende andelshavere i en forening.


Dette er ikke helt korrekt. Nuværende andelshavere kan i mange foreninger flytte internt, og som regel er dette fra en lille til en stor lejlighed.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster