Største prisstigning på ejerboliger i 10 år

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf moccha » 1/11/2005 14:37

Det lyder forjættende med de ting du nævner, krydstogter og båd osv.
Men virkeligheden er jo, at man skal have en ny bolig og for den halve million, som jeg fex. har fået for min lejlighed, får man ikke ret meget.
Indtil videre har de andelslejligheder, som jeg har kigget på, kostet mellem 700.000 - 1.200.000 i indskud, det er jo ikke reelt lejligheder, som jeg har mulighed for at købe.
Alternativet i en større by er altså enten at flytte på landet eller at købe en 1-værelses ejerlejlighed.
Begge dele betyder en klar forringelse i mine boligforhold.

Man skal nok have prøvet det, før man forstår det.

Mvh moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf 4ndelshaveren » 1/11/2005 14:47

Til Moccha : Så har du solgt for tidligt. Kvm prisen i central KBH er idag godt over 32.000 kr jf. de seneste 90 dages boliger sat til salg, så du kan bare gange op (husk fratræk af gældsandel) og få provenuet. Fidusen for andelshavere er at have is i maven. Andelsboliger vil inden længe være historie.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 1/11/2005 19:24

Jeg mener ikke det skulle have være solgt og slet ikke til spotpris, men vi har desværre haft en bestyrelse, som ikke har været deres opgave voksen.....

Personligt er det ubehageligt at havne i et vacuum af at have solgt for billigt/skal købe dyrt, og facit bliver en dårligere bolig.

Samtidig er det unaturligt at få skal score kassen på en andelsbolig, som efter en tur gennem investormøllen, kommer til at koste mere end det dobbelte (Husleje steget med en faktor x 2,5 her.)
Når andelsboliger er så dyre at de sælges via ejendomsmæglere, så er det da gået galt. :smile3:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf PeterLib » 1/11/2005 20:19

Jeg kan oplyse forummet om at jeg har rettet henvendelse til Told-skat Nordsjælland med henblik på at få afklaret deres metode til vurdering af boligudlejningsejendomme. Det, man kunne læse på nettet, var ikke tilstrækkeligt.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 2/11/2005 01:28

Hej PeterLib - super initiativ - kan oplyse at jeg selv gjorde det samme for 2 år siden - gjorde opmærksom på nogle eksempler på just handlede ejendomme - jeg var så boksebold imellem flere kontorer (vurderingerne var på daværende tidspunkt ved at overgå til told og skal ) - til sidst fik jeg svar fra en højtstående embedsmand, der virkede temmelig forbløffet over hvor stor divergens der var på den offentlige vurdering og handelspriserne..

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Boligudlejningsejendomme - priser

Indlægaf PeterLib » 2/11/2005 21:29

Hej PM - Du må godt oplyse mig navnet på vedkommende fra Told-skat, du talte med.

Check i øvrigt min lille statistik på udbudte priser for boligudlejningsejendomme i Københavnsområdet.

Gennemsnitspris: 19.420 kr/m2!

Prøv at checke det med jeres offentlige vurderinger / valuarvurderinger !!!!!!!

Hmmm, jeg kan ikke finde ud af at uploade den. Har Excel fil med statistik og pdf med de udbudte ejendomme
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 2/11/2005 21:52

Hej PeterLib - det var pr mail - jeg fik et imponerende svar - en længere udredning plus en undren - men har desværre ikke mailen mere - den gik til i en "oprydning" - det de interesserer sig for er realiserede priser og jeg kunne dengang give dem priserne på 8 store handlede udlejningsejendomme på bryggen (som alle blev købt af beboerne) - de handlede priser lå dengang (2001) langt over de offentlige vurderinger. Trods at de offentlige vurderinger steg med ca 55% sidste år er der stadig lang lang vej op til markedsprisen som de skal afspejle som din lille miniundersøgelse viser.

Kan kun som du opfordre foreningerne til at stille krav til deres valuar - eller måske mere interessere sig for hvad han egentlig laver og gå i dialog. - og husk der er flere at vælge imellem og de er bestemt ikke ens - der var en der nævnte Bente Kjølhede i Hellerup i en af de tidligere tråde som værende over gennemsnittet hvad realisme angår - har selv haft med hende at gøre i anden sammenhæng og hun har både ben i næsen og er seriøs.

Bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 4/11/2005 13:08

Det er desværre en svaghed ved min lille statistik, at den viser udbudte priser. Men hvordan søren får jeg fat i realiserede priser??

Min AB bruger ikke valuar, men valuaren og det offentlige bør jo sådan set bruge samme metode.

Jeg er specielt ude efter at finde ud af med hvilken metode højere markedspriser på udlejningsboliger slår igennem i Told-skat's vurderinger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/11/2005 14:37

Søren Pind ser ud til at vinde Berlingske Tidendes poll om den kommende overborgmesterstilling på http://www.berlingske.dk/

Hans ideer med at omdanne andelsboliger til ejer kan ses på

http://www.soren-pind.dk/kampagne/index ... =main&id=3


Så sæt et kryds på ham hvis i ønsker ½-1 mio ekstra ud af jeres andelsboliger... :smile8:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf pm » 4/11/2005 17:58

Hej Peter Lieb - de realiserede priser på udlejnningsejendomme ligger p.t. ikke langt fra de priser de er udbudt til - træk 5-7% fra så er du på den sikre side.

Med hensyn til den offentlige vurdering - der er skrevet meget herom i flere tråde - essensen er, at det kommer helt an på, hvilket (gammelt) vurderingsdistrikt i byen du hører ind under. Vurderingsdistrikterne søger, ud fra stikprøver på handlede udlejningsejendomme at finde et niveau for stigningsprocenten i området.

Dette har de historisk set sluppet meget meget dårligt fra - og man må formode, at hensigten er, at vurderingerne skal afspejle markedsprisen (minus 5-10%), og ikke som i dag hvor mange steder er den offentlige vurdering næsten en trediedel af hvad ejendommen kan sælges for (min bror har en andelslejlighed på nørrebro - offentlig vurdering 5.6 mio - ejendommen er på 1.200 kvm med mulighed for en ekstra loftsetage i god stand - minimumspris på det åbne marked 15 mio) Men det varierer fra område til område - østerbro og frederiksberg har jeg indtryk af er bedre med (hvilket kan ses af bytteannoncer i den blå ) mens særligt amager og nørrebro halter bagefter.

Det der undrer mig er at det jo ikke er særligt svært at følge med - de er online med tinglysningen (du er i øvrigt berettiget til at se vurderingsrådets talmateriale hvorpå de baserer deres vurdering - jeg er blot ikke helt med på om der er ændret noget efter overgang til det nye - "SKAT") og kan derfor nemt følge med.

Det er her valuaren kommer ind i billedet - og der er i 9 ud af 10 tilfælde (min påstand) noget at hente ved at bruge en valuar - selvom disse mærkeligt nok ikke vurderer ejendommen til - markedspris....


Håber du kan bruge svaret til noget..

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf jas » 4/11/2005 22:34

En valuar vurdering laves ud fra en kvardratmeter pris som fastsættes af kommunen, en såkaldt omkostningsbestemthusleje. Den ligger væsentligt under den faktiske husleje på markedet.
jas
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 17/01/2005 23:06

Indlægaf pm » 4/11/2005 23:21

Hej Jas - du har helt ret i at i valuarvurderingen indgår en kvm lejepris fastsat af de respektive kommuener - men den helt store variabel i prissætningen af en udlejningsejendom - er egenkapitalens forrentningsprocent - udlejningsejendomme i københavn handles pt ned til under 1% i startafkast - de fleste mellem 1 og 2%. De fleste valuarer arbejder med et start afkast på 3.5 % og opefter når det er en valuarvurdering udført for en andelsboligforeninge - forskellen ned til markeds niveau når man regner prisen ud er temmelig dramatisk - søg evt på et af mine tidligere indlæg - der er regnet et eksempel ud.

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 9/11/2005 12:59

Hej PM:

Nu har jeg taget første forsøg med at henvende mig til SKAT. De havde talmateriale vedr. realiserede priser for udlejningsboliger liggende, men de ville ikke udlevere det til mig.

Begrundelser :

- Det fylder alt for mange sider
- De kan ikke bare udlevere til hvem som helst, det har SKAT ikke tid til.
- De var usikre på om jeg havde ret til at se det.

Er der et sted hvor man kan læse, at jeg er berettiget til at se vurderingsrådets talmateriale?

Jeg må indrømme, at selvom jeg gjorde alt for at henvende mig i en høflig tone, så følte jeg mig ikke godt behandlet.

Jeg blev henvist til et andet kontor, som jeg nu vil prøve at henvende mig til.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

kommunalvalget

Indlægaf moccha » 9/11/2005 15:37

Det ser ud til, det ikke går så godt for Pinden.

http://www.berlingske.dk/grid/indland/a ... aid=653404
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 10/11/2005 13:23

Pind har efter min opfattelse ikke skyggen af chance for at komme igennem med en væsentlig ændring af reglerne vedr. andelsboligpriser. Hans planer kræver en lovændring, så det gør ingen forskel om han bliver overborgmester. Det er valgflæsk, når han netop kommer med udmeldingen midt i en kommunalvalgkamp, hvor det jo ikke har relevans.

KV-regeringen har før beskæftiget sig med problematikken omkring penge under bordet og manglen på frit andelsboligmarked. I 2001 eller 2002 kom den med nogle meldinger om at løse problemerne ved at frigive markedet, men da lovforslaget kom, vistnok i 2003, ønskede regeringen kun at indføre nye straffemuligheder for at modtage penge under bordet.

Så min mening er, at regeringen mangler mod til at gennemføre noget, som den egentlig går ind for, men som er politisk risikabelt. Spørgsmålet er også, om den ville kunne finde flertal. Jeg tror f.eks. ikke at Pia og co. vil være med.

Frit andelsboligmarked tror jeg ikke på foreløbig. Man har snakket om det i mange mange år, men det bliver ved snakken. Det kan formentlig først blive en realitet når vi får et komfortabelt liberalt/højreorienteret flertal uden DF, og det sker måske aldrig.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf pm » 10/11/2005 14:57

Til andelshaver Nielsen

Jeg giver dig helt ret i dine observationer - både hvad Pinden andgår - at det er for populistisk at føre folketingspolitik lokalt .... en tom gestus.

Hvad angår en eventuel Christiansborg beslutning om frigivelse af andelsboligerne giver jeg dig lligeledes ret - at det har lange udsigter -

MEN jeg synes at de forandringer der sker i disse år er meget spændende - at andelshaverne har fundet ud af at de sidder på store værdier i deres bygninger som kan komme frem i lyset - og at andelshaverne under et "stemmer med fødderne" - eller snarere viser deres holdning til generalforsamlingerne, ved at sørge for at værdierne kommer frem , hvad enten det så er via de offentlige vurderinger eller valuaren.

Selv ABF har på det seneste neddæmpet deres holdninger til de stigende andelskroner - I deres seneste bladudgivelse har lederen overskriften "friværdier" hvor formanden nøjes med at udtale at han er sikker på at generalforsamlingerne rundt omkring i landet godt kan finde ud af at finde en balance - ind til for nylig har de set på stigninger som noget meget meget negativt - og jeg tager det som et signal, at når der sker et stemningsskift selv hos ABF , må det være fordi, de har skønnet, at de vil lægge sig ud med majoriteten af deres medlemmer hvis de blev ved i samme spor.

Mange hænger fast i vanetænkning - tror også at det gælder for ABF - følg med udviklingen og vær med til at præge den i en positiv retning i stedetfor altid at ville have at det hele skal være som i gamle dage - lad det være min opordring til ABF - :-)

Lad andelsboligerne afspejle værdien som de skal ifølge loven - dvs som en tilsvarende udlejningsejendom - hvadenten det er via den offentlige vurdering eller valuar - så kommer vi værdimæssigt nærmere et mere frit markied.

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Foregående

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst