Reserve til imødegåelse af fald i egenkapital fordelbar

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Reserve til imødegåelse af fald i egenkapital fordelbar

Indlægaf E. Larsen » 9/11/2005 22:24

I "min" andelsboligforening benytter vi den offentlige ejendomsvurdering på ca. 40 mio kr. som udgangspunkt for at fastsætte andelsværdierne. MEN: Den tidligere bestyrelse fik sidste år knebent flertal for, at vi skulle reducere den offentlige vurdering med 3 mio kr. til imødegåelse af fremtidige vedligeholdelsesudgifter og deraf følgende fald i andelsværdien. Det knebne flertal kunne opnås, fordi andelshaverne, hvoraf mange er ældre, nærmest var forbløffet over den meget store stigning i ejendomsværdien, man er jo pæne folk, og det føltes næsten ublu at gå hjem fra generalforsamlingen flere hundrede tusinde kroner rigere. Derfor var der stemning for, at vi skulle lægge en forsigtig linje og afsætte 3 mio kr. til en ikke-fordelbar reservefond. Vi var et stort mindretal, der mente, at det ikke er rimeligt at nedsætte den offentlige vurdring. Efter vurderingsloven er der jo allerede i den offentlige vurdering taget hensyn til at man skal nedsætte, hvis det er påkrævet af hensyn til vedligeholdelsestilstanden. Så hvorfor skal man nedsætte hver enkelt andelsboligs værdi med ca. 100.000 kr. blot af hensyn til at der kan kmme udgifter i fremtiden? Det er der garanteren ingen ejerboligejere, der gør, når de skal sælge deres bolig. MIT SPØRGSMÅL HER ER, om der er nogen der har KENDSKAB TIL, om det er almindeligt at trække nogle millioner fra den offentlige vurdering ved at overføre dem til ikke fordelbar kapital til fordel for fremtidige købere??? Jeg synes det er snyde de nuværende andelshavere til fordel for en ukendt kreds af fremtidige ejere, men hvis det er almindeligt at gøre sådan, har jeg måske ikke så meget at gøre vrøvl over. Det skal siges, at vi har en ualmindelig godt vedligeholdt ejendom på Frederiksberg, og vio har tidligere brugt valuarvurdering, men da der var flere år, hvor valuaren sagde omtrent det samme som den offentlige vurdering, ville vi gerne spare de 10.000 kr. til valuaren og gik så over til at bruge den offentlige vurdering som nu er ca. 40 mio kr. MIN MENING ER, at vi burde bruge valuar hvert år, han tager jo hele tiden hensyn til udsvingene og også til vedligeholdelsen, i stedet for at bestyrelsen skal sidde og "gætte på", hvor mange millioner, der skal reduceres i forhold til den offentlige vurdering..... Jeg vil være utrolig glad for nogle reaktioner, da jeg har bedt om et møde med bestyrelsen for at prøve at fremføre fornuftige argumenter for at gå over til valuarvurderingen (Jeg er blot bange for, at de helst vil spare de 10.000 kr. i honorar til valuaren, selv om det måske koster hver andelshaver 2-300.000 kroner at bruge den "reducerede ejendomsværdis metode". >Tusinde tak for jeres svar og reaktioner!!
E. Larsen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 9/11/2005 21:47

Indlægaf schang » 10/11/2005 10:51

[font=Andalus]Hej

Idéen med at hensætte en del af værdistigningen til fremtidige vedligholdelsesarbejde er meget normalt og fornuftigt. Du kan vende det om. Såfremt ejendommen skal sættes i stand for x antal mill. Hvad ville din indstilling så være? Istandsættelsen vil have en direkte afsmitning på andelskronen og huslejen.

For at bevare et incitament for løbende at vedligeholde ejendommen kan jeg godt forstå din AB. Men omvendt skal hensættelsen stemme overens med en tilstandsrapport. Dvs. kommende udgifter. Hensættelserne skal ikke blot være fordi andelskronen elleres vil blive for høj.

Håber at det giver svar. Men dette emne har tidligere fyldt en del på denne hjemmeside.[/font][/font]
schang
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 34
Tilmeldt: 13/10/2004 18:00

Re: Reserve til imødegåelse af fald i egenkapital fordelbar

Indlægaf ktb » 10/11/2005 13:21

Når man vælger ikke at sætte andelskronen så højt som vurderingen giver mulighed for, er det for at for at undgå fremtidige fald i andelsværdierne. Dette er til gavn for fremtidige købere (dvs også andelshavere der flytter internt til noget større).

Det er forkert at fremstille det som om, at man overfører penge til en konto som man senere kan trække på. Det får det til at lyde som om, at man nærmest allerede har betalt for fremtidige vedligeholdelser. Hvis der kommer en renovering skal I højst sandsynligt ud at låne penge med deraf følgende huslejestigning, og dette er fuldstændig uafhængigt af om I "hensætter" 3 mio. kr. De 3 mio. kr. er ikke penge I har.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst