Andelskrone database

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelskrone database

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/11/2005 14:41

Det kunne være interessant at se på og sammenligne vurderinger på tværs af geografisk placeringer.

Alle kan være med, det kræver blot at man kigger på det seneste foreningsregnskab 2004.

Det mest informative er,

1. prisen pr. kvadratmeter.

I mangel af denne, noteres andelskronen pr m2.

2. Beliggenhed.

3. Metode ved vurdering.

eks vores forening:

1. 13000 kr pr. m2.

2. Nørrebrogade, 2200 KBH N.

3. Offentlig vurdering 1.oktober 2004

Med en sådan database kan man danne sig et simpelt, men hurtigt overblik over afvigelser på tværs af metoder samt beliggenhed.

Jo flere som deltager desto mere informatiivt. Kom bare igang







:smile8:
Senest rettet af 4ndelshaveren 28/02/2006 12:04, rettet i alt 1 gang.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Flere

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/11/2005 17:24

AB Skydebanen

1. Andelskrone 7.500 kr pr. m2
2. Vesterbro
3. Valuarvurdering

Ellers,

http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ktb » 15/11/2005 20:02

Værdi/kvm: 5100 kr.
Beliggenhed: Kbh N
Metode: Offentlig vurdering 2004

Jeg kan ikke se hvilken brugbar information der skulle være i andelskronen pr kvm?
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

til ktb

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/11/2005 20:16

Du har ret, I mangel af bedre, er andelskronen også informativ (især for andelshaver), idet den angiver indskuddet pr. m2 (andelsværdi= andelskrone*kvm). Andelskronen er også renset for gæld og andre passiver.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ktb » 16/11/2005 02:26

Du skriver at andelsværdi=andelskrone*kvm, hvilket vil sige at andelskrone=andelsværdi/kvm. Dette mener jeg ikke er en rigtig definition. I øvrigt giver det heller ikke mening, når du så bruger udtrykket andelskrone/kvm.

Andelskronen er = nuværende andelsværdi/oprindeligt indskud. Dvs at andelskronebegrebet kun er interessant for den enkelte forening.

De tal som er interessante for en sammeligning er ejendomsværdi/kvm, eller andelsværdi/kvm. Jeg gætter på, at det er det du kalder hhv. pris/kvm og andelskrone/kvm?
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf 4ndelshaveren » 16/11/2005 09:04

Man kan opgøre andelsværdien på 2 måder, dels den du skriver eller værdien af andelskronen gange med størrelsen af din bolig.
Jeg har ikke skrevet "Andelskrone/kvm", idet andelskronen pr. definition er pr. kvadratmeter.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf pm » 16/11/2005 21:38

Her er lidt til statistikken – eksempler fra 3 ejendomme – en hvori jeg selv bor, og så 2 stk hvor jeg har familie.


Eksempel 1. Amager – islands brygge – ejd fra 1927 – valuarvurdering 7.000 pr kvm – den offentlige svarer til 5.200 pr kvm.

Eksempel 2. Nørrebro – omkring runddelen – ejd fra 1910 offentlig vurdering – 4.850 pr kvm

Eksemepl 3. Vesterbro ved Halmtorvet – ejd fra 1904 – valuar kr. 7.800 pr kvm.

Eksempel 4. - vesterbro i området ved Halmtorvet - ejd 1906 - BYFORNYET - offentlig vurdering 17.000 pr kvm.

Alle ejendomme i pæn stand – har været andelsboligforeninger længe.


Kan oplyse (til sammenligning) - jeg har en kammerat der købte en udlejningsejendom i Ole Suhs Gade (mellem søerne og botanisk have) for et år siden – underlagt omkostningsbestemt leje - ejd fra ca 1900– 12 lejligheder a 80 kvm – købt for 15,5 mio svarende til kr 16.100 pr kvm – han er for nyligt blevet tilbudt kr 20 mio – svarende til en meterpris lige over 20.000 – der er et stykke ned til de priser valuarerne sætter andelsboligforeninger til....:-)


Som et p.s. til 4ndelshaveren - AB skydebanen!! - er det ikke en byfornyet forening ligesom den i mit eksempel 4 ?- dvs I bliver i offentligt regi (og tilsvarende ved valuar) vurderet som en tilsvarende udlejningsejendom med fri leje - dermed er jeres offentlige vurdering pr. kvm markant højere end tilsvarende ejendomme underlagt omkostningsbestemt leje. Hvad er jeres offentlige vurdering pr. kvm ?

bedste hilsner

PM
Senest rettet af pm 17/11/2005 16:02, rettet i alt 1 gang.
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Re: Andelskrone database

Indlægaf ktb » 17/11/2005 12:04

4ndelshaveren skrev:I mangel af denne, noteres andelskronen pr m2.


4ndelshaveren skrev:1. 13000 kr pr. m2. (andelskrone 4800 kr pr m2)


4ndelshaveren skrev:Jeg har ikke skrevet "Andelskrone/kvm", idet andelskronen pr. definition er pr. kvadratmeter.


:smile2:



Men nu til sagen:

Du skriver: "Man kan opgøre andelsværdien på 2 måder, dels den du skriver eller værdien af andelskronen gange med størrelsen af din bolig."

Kan du ikke sige mig hvordan du definerer andelskronen?
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf Peter » 17/11/2005 13:13

4ndelshaveren skrev:andelskronen pr. definition er pr. kvadratmeter.

Det er muligt, at det er sådan i de foreninger, du har kendskab til - men sådan er det ikke i alle foreninger.

I flere andre foreninger er andelskronen defineret som foreningens egenkapital ved den anvendte vurderingsform divideret med det samlede oprindelige indskud.

Den enkelte andelshavers indskud er i øvrigt ikke nødvendigvis opgjort blot på grundlag af antal kvadratmeter; andre forhold kan også spille ind.

Den eneste meningsfyldte sammenligning må være på:
vurdering (offentlig eller valuar) pr. kvadratmeter i ejendommen

Herudover KUNNE man sammenligne gældsætning mellem foreningerne, da det påvirker andelskronen - men det er egentlig ret uinteressant i denne sammenhæng, da en relativt høj gæld blot giver en relativt lavere andelskrone og relativt højere boligafgift. Tilsvarende giver en relativt lav gæld en relativt højere andelskrone og relativt lavere boligafgift.

For nogle mennesker er selve andelsværdien måske interessant, men så er det fordi, at de pga. begrænset økonomisk sans udelukkende fokuserer på kontante ind- og udbetalinger i deres økonomi. En 2-værelses andelsbolig bliver jo ikke billigere af, at man f.eks. "kun" skal betale 300.000 kr. for den, hvis den samtidigt er belånt langt op over skorstenen. MÅSKE kunne det i virkeligheden bedre betale sig at købe den samme bolig til en højere pris men med lavere fælles gæld. Det ville afhænge af, hvor meget billigere foreningen kan tage realkreditlån (vs. andelshaverens private banklån med pant) sammenholdt med andelshaverens fordel ved at have rentefradrag (som foreningen ikke har for den fælles gæld). Foretager man en sådan sammenligning skal man selvfølgelig også huske at sammenligne variable renter med variable renter og faste renter med faste renter. Og endelig skal man se bort fra afdrag.

Af ovenstående årsager er andelsværdi pr. kvadratmeter uinteressant, da det blander dels vurdering og dels gældsætning sammen.

Ovenstående betragtninger om sammenhæng mellem gæld, andelskrone og boligafgift er naturligvis under forudsætning af, at alle andre forhold holdes uforandrede.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 17/11/2005 15:34

Til ktb>>

Det kan da ikke være svært at forstå.

Prisen på en andelsbolig er andelskronen gange andelsboligens fordelingstal.

Fordelingstallet kan være indskuddet eller m2.

Til Peter>>Som det fremgår af den oprindelige tekst, er det interessante vurdering pr. kvm, men i mangel af bedre kan andelskronen også medtages. Andelskronen er det mest interessante for en intern andelshaver, hvorimod vurdering/m2 er mest interessant for eksterne andelshaver der vil sammenligne.

Men kom til sagen og kom med nogle tal.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 17/11/2005 18:17

Til pm>>

Du har fuldstændig ret. A/B skydebanen har været igennem en massiv byfornyelse. Deltaljer kan ses her,

http://www.skydebanen.dk/arkiv/2004/ogf04reg.pdf
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf ktb » 17/11/2005 19:38

4ndelshaveren skrev:Til ktb>>
Det kan da ikke være svært at forstå.


Jeg har ingen forståelsesproblemer, men havde blot brug for en klokkeklar definition på de tal vi skal sammenligne. Der er ingen grund til at det skal drukne i intern jargon, som varierer fra forening til forening.

Peter skrev:Den eneste meningsfyldte sammenligning må være på:
vurdering (offentlig eller valuar) pr. kvadratmeter i ejendommen


Helt enig.

Og her kommer tallene så:

7300 kr. / kvm., Kbh N, Offentlig vurdering.
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf christian K » 17/11/2005 23:56

Interessant dette her.

9759 kr. / kvm, Kbh N, Valuar (januar 2005)
christian K
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 156
Tilmeldt: 7/04/2005 23:19

Indlægaf Andels And » 18/11/2005 10:27

Kbh N ved runddelen 1903

Ejendomsvurdering 2004 - 7200/ m2
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf pm » 18/11/2005 16:52

Jeg har lige en til

Byfornyet ejendom - lige ved hovedbanegården - 8.500 pr kvm - hvilket er usædvanligt lavt for en byfornyet ejendom!

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 18/11/2005 20:03

pm>> det kommer jo an på, om de 8500 pr kvm er andelskronen pr. m2 eller vurdering pr. kvm (dvs før gæld mm).

I AB Skydebanens tilfælde med ekstrem meget byfornyelse, er det (netto)andelskronen pr. m2.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf pm » 18/11/2005 20:06

Hej 4ndelshaveren - det er vurdering pr kvm ! Det er det for alle ejendomme jeg har opgivet...

bedste hilsner


PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Havshoei » 18/11/2005 20:15

A/B Tava

11.350 kr. pr. kvm.
Valuar (oktober 2005)
Nørrebro

(Tilføjet: Off. pr. 1/10-04: 8.389 kr. pr. kvm.)
Senest rettet af Havshoei 19/11/2005 09:27, rettet i alt 1 gang.
Havshoei
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 2/04/2004 16:03
Geografisk sted: København N

Indlægaf 4ndelshaveren » 18/11/2005 23:36

Der kommer en konklusion til allersidst, når tråden er mættet om ½ års tid. dvs Sommer 2006.

Dvs, der kommer en gennemsnitlig per m2 vurderingspris (mest interessante) dels fordelt på geografi (postnumre) samt vurderingsmetode. Ligenu ser det ud til at postnummeret 2200 (nørrebro) er overrepræsenteret. De foreløbige inputs er meget spændende.

Kan vi få nogle på postnumrene 2000, 2100 og 2300, tak.

mvh
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf pm » 19/11/2005 00:20

Hej 4ndelshaveren - din tråd ligger i god praktisk/empirisk forlængelse af flere af de tråde omkring andelsværdi der har været på det seneste. Ville det eventuelt bidrage også at oplyse om valuaren i forbindelse med valuarvurderinger i denne tråd ?

- tråden er virkelig et spændende initiativ -

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf LAA » 19/11/2005 02:06

Hej,
Super initiativ.

Har tilladt mig at samle vores data i et regneark - var lidt nysgerrig - kan ikke vente til sommer...:-) !- en meget simpel oversigt. Jeg kan sikkert forestille mig, at der findes en xls-expert som vil kunne opstille dataene mere smart (du er velkommen). Xls-arket siger i øjeblikket, at en gns. pris/m2 (ejd. værdi hhv. offt / valuar) er følgende:

Ved Offentl. 7.897 (10 forekomster)
Ved Valuar 9.370 (3 forekomster)

Gns. bærer præg af byfornyelser / renoveringer etc. (jf. tidligere kommentarer)


/Laa

(har åbenbart problemer med at oploade en zip-fil - jf. instruktioner. Nogle anbefalinger ?)
LAA
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 13/08/2005 22:27

Indlægaf pm » 19/11/2005 09:38

Hej LAA - kan godt forstå utålmodigheden ...:-) men kan du evt prøve at holde byfornyede ejendomme adskilt fra "gamle" ejendomme - som du selv nævner med diskussionerne - det er 2 meget forskellige vurderinger de er baseret på !
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 20/11/2005 11:07

A/B Mosegården
2500 Valby
Ikke byfornyet
Offentlig vurdering
6200 kr/m2
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf chho01 » 20/11/2005 18:16

A/B nykjøbing
4800 Nykøbing F
ikke byfornyet
Valuar
4093 kr/m2 fra 09-05

før

Offentlig vurdering
1931,5 kr/m2
chho01
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 5/10/2005 18:13

Indlægaf chho01 » 20/11/2005 18:19

her lige et rettelsse det var 5615,5 kr/m2 og ikke 4092 kr/m2

A/B nykjøbing
4800 Nykøbing F
ikke byfornyet
Valuar
5615,5 kr/m2 fra 09-05

før

Offentlig vurdering
1931,5 kr/m2
chho01
Novice
Novice
 
Indlæg: 16
Tilmeldt: 5/10/2005 18:13

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron