Andelskrone database

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 1/05/2006 17:44

Nej, okay. Når jeg spørger er det fordi vores ejendom også har en meget stor erhvervsdel, som foreningen udlejer (over halvdelen af det samlede areal). Valuaren, Colliers, har i følge rapporten lagt en fiktiv, formodentlig omkostningsbestemt husleje til grund for boligarealet, og den faktuelle leje for erhvervsarealet. Disse to indtægter er lagt sammen og diverse udgifter er trukket fra. Dette giver en nettoindtægt, og ud fra en forrentning på 2% er vurderingen beregnet således:

nettoindtægt/2% = vurderingssum.

2% lyder ret lavt, omvendt er den fiktive bolighusleje også ret lavt sat, 350 kr./m2/år, når man tænker på det er Kbh.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 1/05/2006 22:16

Andelhaver Nielsen

Det lyder som en interessant konstruktion og ligner en likvidationsmodel. Hagen er blot hvis afkastkravet stiger som følge af højere markedsrenter, hvilket vi har set på det seneste.

Hvad blev vurderet så baseret på dette? Ellers kan man dårligt afgøre om den estimeret fiktive boligleje er sat højt eller lavt.
:smile23:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 2/05/2006 09:05

4ndelshaveren skrev:Hagen er blot hvis afkastkravet stiger som følge af højere markedsrenter, hvilket vi har set på det seneste.


Ja. Men det gælder vel generelt for udlejningsejendomme, at deres værdi - alt andet lige - vil falde, hvis markedsrenten stiger. Og dermed gælder det også for valuarvurderinger. Dog kan andre faktorer eventuelt presse prisen op, selv i et marked med stigende renter. F.eks. hvis den højere rente hænger sammen med øget samfundsaktivitet og dermed højere udlejningspriser.

4ndelshaveren skrev:Hvad blev vurderet så baseret på dette? Ellers kan man dårligt afgøre om den estimeret fiktive boligleje er sat højt eller lavt. :smile23:


Det bliver ikke meget nemmere af at jeg fortæller grundlaget. Det blir hurtigt lidt kompliceret...

Etagearealet er fordelt således:
1554 m2 bolig
1485 m2 erhverv (håndværk/industri)

Herudover er der 666 m2 høj kælder, der næsten udelukkende anvendes til erhverv. Halvdelen af kælderen har erhvervsmæssig attraktiv beliggenhed ud mod gaden, dog er det ikke en butiksgade. Området ligger i den billige ende af Københavns Kommune.

Vurderingen fra feb. 2005 er 29.650.000 kr. Det giver en kvadratmeterpris på 8.003 til 9.756 kr. afhængigt af om man regner kælderen med.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 2/05/2006 09:07

4ndelshaveren skrev:Hagen er blot hvis afkastkravet stiger som følge af højere markedsrenter, hvilket vi har set på det seneste.


Ja. Men det gælder vel generelt for udlejningsejendomme, at deres værdi - alt andet lige - vil falde, hvis markedsrenten stiger. Og dermed gælder det også for valuarvurderinger. Dog kan andre faktorer eventuelt presse prisen op, selv i et marked med stigende renter. F.eks. hvis den højere rente hænger sammen med øget samfundsaktivitet og dermed højere udlejningspriser.

4ndelshaveren skrev:Hvad blev vurderet så baseret på dette? Ellers kan man dårligt afgøre om den estimeret fiktive boligleje er sat højt eller lavt. :smile23:


Det bliver ikke meget nemmere af at jeg fortæller grundlaget. Det blir hurtigt lidt kompliceret...

Etagearealet er fordelt således:
1554 m2 bolig
1485 m2 erhverv (håndværk/industri)

Herudover er der 666 m2 høj kælder, der næsten udelukkende anvendes til erhverv. Halvdelen af kælderen har erhvervsmæssig attraktiv beliggenhed ud mod gaden, dog er det ikke en butiksgade. Området ligger i den billige ende af Københavns Kommune.

Vurderingen fra feb. 2005 er 29.650.000 kr. Det giver en kvadratmeterpris på 8.003 til 9.756 kr. afhængigt af om man regner kælderen med.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/05/2006 11:52

Andelshaver Nielsen

Jeg tror i har rekorden.... :smile10:
Vurderingen kommer kun boligarealerne til gode, dvs de 1554 m2 (med mindre erhvervsarealerne også er andele).

Det giver ikke mindre end 19080 kr pr m2 i andelskrone.
Jeg tror vi prøver Colliers eftersom vores erhverv er rene lejemål og ikke andelserhverv... :smile22:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 2/05/2006 12:08

Erhvervsarealerne er ikke andele, men udlejning som foreningen ejer. Og kun ca. 85% af boligarealet er andelsboliger, resten er lejeboliger, som foreningen også ejer. Så når man køber en andelsbolig hos os, foretager man i realiteten en gearet investering. Man kan diskutere om det er hensigtsmæssigt, men så længe markedet går op er det jo meget hyggeligt.

Desværre er vores andelskrone ikke nær så høj som du tror, da vi har en betydelig gæld.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/05/2006 12:18

Ups! Det var vurdering per m2 der skulle stå, da jeg ikke kender jeres gæld.

Men 85 pct er andele gør det kun bedre når værdien skal fordeles, da hverken erhvervslejere eller alm. lejere får andel i værdien.

85 % af 1554 er 1321 m2, hvilket giver vurdering per m2 på

(29.650.000 kr /1321 m2) = 22447 kr.

Ikke helt dårligt, hvis det er sådan det udregnes hos jer.

Det skal bemærkes at jeres vurdering ligner en likvidationsværdi, hvilket ikke altid godkendes af revisoren.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 2/05/2006 12:35

Efter min mening har den udregning kun akademisk interesse. Det er formentlig korrekt, at den enkelte andelshaver i vores forening har andel i fast ejendom til en værdi af ca. 22447 kr. for hver m2 hun bebor. Men det siger jo intet om ejendomsvurderingerne i området eller vores ejendoms tilstand. En andelboligforening på den anden side af gaden i samme stand vil jo i følge din udregning få en langt mindre m2-vurdering hvis den ikke har erhvervsudlejning.

På en måde synes jeg det er mere sigende at bruge det samlede areal til udregning af m2-prisen, hvis formålet er, at andre skal bruge det til at sammenligne med forholdene i deres foreninger.

Hvorfor synes du at vores vurdering ligner en likvidationsværdi?
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 2/05/2006 12:44

Den har skam ikke kun akademisk interesse, men også reelt for den enkelte andelshaver i jeres forening.

Alt er sammenfattet i værdien. Når man sammenligner de enkelte vurderinger pr m2 der er fremkommet i denne "andels database" får du nemlig vurderingen som helhed, hvor nogen har erhverv og andre ikke. Erhvervs m2 tæller ikke i formuefordelingen, hvilket gør at det vil være ubrugeligt at tage det med. Det samme med lejet arealer. Forskellem menllem formuen og gælden deles kun mellem andelshaverne.

Så din måde at anskue det på vil være tvivlsom/ubrugelig i sammenligningssammenhæng.

Det er en likvidationsmodel, fordi der beregnes fiktive boliglejer og afkastkrav, som en investor er villig til at basere sit køb på.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 2/05/2006 13:14

Okay, det er nok en smagssag. Men vi kan roligt slå fast, at naboejendommen af samme kvalitet ikke kan få en valuarvurdering på 22447 kr/m2, hvis den ikke har udlejning af samme størrelsesorden som os. Så er 8-10.000, som er det tal jeg er nået frem til, nok mere realistisk

Det bliver i det hele taget lidt vanskeligt at sammenligne når der er erhverv med i det. Erhvervsejendomme handles i Kbh. formentlig fra 4000 kr./m2 (lager) til over 100.000 kr/m2 (strøgbutikker), afhængig af beliggenhed og beskaffenhed. Så stor spredning er der ikke på boligpriser.

Mht. om det er en likvidationsmodel, så skriver valuaren følgende i sin rapport: "Vurderingen er foretaget ud fra nedennævnte vurderingstema: At fastsætte ejendommens kontante handelsværdi på vurderingsdagen som udlejningsejendom, jf. herved ovennævnte lovs § 5, stk. 2, litra b, idet der i øvrigt ved vurderingen skal ses bort fra individuelle forbedringer og / eller individuelle værdiforringelser i de enkelte lejligheder på grund af alder eller slitage, jf. herved samme lovs § 5, stk. 9."

Likvidationsmodel, tjaeh, men er det ikke generelt temaet ved andels-valuarvurderinger?

Valuarens vurdering ligger "kun" ca. 70% over den offentlige vurdering
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 12:57

Det er ingen smagssag, hvis det skal være stringent over hele linien. Hvad naboejendommen har eller ikke har, er underordnet, dog vil deres vurdering være præcis den samme, hvis den er 100% som jeres. Hvis naboejendomen er ejerboliger siger det sig selv at det bliver forskelligt.

Det tal du er kommet til er åbenlyst fejlagtig, da du inkluderer arealer som er uden betydning for andelshavers formue, så den er snarere urealistisk.

Det kan godt være det bliver vanskeligt med erhverv, men man skal nok betale ekstra til valuaren hvis han skal lave 2 vurderinger, 1 med og 1 uden erhverv. Alle de post der er kommet i denne tråd med vurderinger per m2 er med det hele (erhver, beliggenhed, stand mm), så det må du også heller tage med, hvis du skal kunne bruge det til noget.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 13:54

Tallet jeg er nået frem til er - uanset hvordan man vender og drejer det - ejendommens vurderede gennemsnitslige kvadratmeterpris. Intet fejlagtigt i det, selvom det er tilsyneladende ikke det du er ude efter. Det er ganske vist ikke den pris som andelsboligerne handles til, men det er dit tal jo heller ikke.

Jeg medgiver, at dit tal - vurderingsprisen for 1 m2 bolig plus en andel af udlejningsarealet - også kan være interessant for den enkelte andelshaver i foreningen, men jeg kan ikke se hvad folk her i forummet kan bruge det til. Tallet siger jo intet om, hvorvidt valuaren vurderer højt eller lavt. Dér siger mit tal trods alt lidt mere, og er dermed mere velegnet til at sammenligne de forskellige valuarer.

Havde jeg blot angivet dit tal, ville folk have ilet til Colliers i den fejlagtige tro at de vurderer markant højere end andre.

Hvis du i virkeligheden snarere er interesseret i andelshavernes formue end i om valuarerne vurderer højt eller lavt, er det jo et helt tredie tal du skal have fat i, nemlig andelskronen.

Så jeg mener stadig, at valget af opgørelse afhænger af hvad man skal bruge det til.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 13:59

Sig mig, hvorfor sidder du og laver egne beregninger.
Hvad med at tage det tal som fremgår af regnskabet, så er der ikke mere snik snak.

Andelskronen og vurderingen hænger sammen.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 14:26

"Egne beregninger"??? Den gennemsnitslige kvadratmeterpris er ikke et begreb jeg selv har opfundet. Jeg havde faktisk opfattet de indledende indlæg i andelskronedatabasen som at det var det tal der efterspørgedes. Se f.eks. indlægget fra Peter Skrevet: 17/11/2005, 13:13 og indlægget fra ktb Skrevet: 17/11/2005, 19:38.

Det tal du efterspørger står ikke i vores regnskab, men man kan naturligvis nemt beregne det (som du har gjort): vurdering/andelsboligareal.

Tallet der fremkommer som resultat af mine "egne beregninger" står der heller ikke, men det kan man ligeledes nemt beregne: vurdering/totalt areal.

Hvorfor tror du ikke at det er mit tal som alle andre har angivet?
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 14:33

Hvad er det for noget sludder.

I enhvert regnskab, er til grundlag for beregning af andelskronen en angivelse af vurderingen samt det antal kvadratmeter formuen fordeles på.

Pseudo-beregninger med gsn priser kan ikke bruges til en dyt. Tag fat i regnskabet og lad os få nogle facts på bordet inden debatten løber ud i ingenting.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 14:49

Selv sludder.

Nej, der står bestemt ikke i alle regnskaber, hvor mange kvadratmeter formuen fordeles på. I mange regnskaber er andelskronen beregnet således:

(foreningens formue x opr. andelsindskud) / andelskapital

Men faktum er fortsat, at hvis man vil sige noget om ejendomspriserne og vurderingsniveauet, er mit tal nogenlunde velegnet, hvorimod dit ikke sigen en "dyt".

Hvis man vil udtale sig om andelshavernes ejendomsbesiddelser, kan dit tal ganske vist bruges, men hvilken relevans har det for dette forum? Ikke en dyt.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 14:57

Vi kommer vist ikke videre, fordi du ikke kan finde ud af at fordele det ud på jeres areal. Der er ingen bidrag i denne tråd som opgøres efter din metode. Så fat i lommeregneren, eller du kan sidde alene med et tal som ikke kan sammenlignes med de øvrige. Matematisk er det simpelt, men hvis det kniber der kan jeg ikke hjælpe dig.

Nej for sidste gang. Den måde du har skitseret med formuedeling er ubrugelig.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 15:23

Jeg tror du har misforstået. Jeg har ikke talt om formuedeling.

Din påstand om at ingen af bidragene i denne tråd opgøres som gennemsnitskvadratmeterpris, men at alle er opgjort som andelshaverens andel i den faste ejendom pr. m2 kræver sandsynliggørelse. Prøv at læse hele tråden igennem, ordvalget i flere af indlæggene mere end antyder, at det er gennemsnitskvadratmeterprisen der angives.

Mht. data du efterspørger for vores ejendom, så har du jo fået dem og du har også udregnet "dit" tal: 22447 kr./m2.

Var det ikke lidt mere konstruktivt med en diskussion om hvad data skal bruges til?

Jeg har læst tråden som at tallene skal kunne bruges til at kunne se om ens egen forenings valuarvurdering er høj eller lav i forhold andres i samme område. Og til hvad man kan forvente hvis man skifter fra off. til valuar.

Hvad mener du og resten af gruppen?
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 15:31

Formuefordeling afhænger af det areal man fordeler vurdering + egenkapital - gæld ud på.

Hvad er gennemsnitskvadratmeterpris? Lyder som et nyt begreb du har opfundet ved at tage rub og stub med som ikke har betydning for andelshavers andelskrone som erhvervsarealer + udlejet arealer.

Keep it simple og det er at tage det totale ANDELSAREAL l (altså ikke erhverv eller udlejning) og ejendommens vurdering.

Hvis du mener med gennemsnitsareal, at man tager erhvervsarealer + udlejningsarealer med i beregningen, er det helt ubrugeligt.

Hvis min udregning er korrekt, er jeres vurdering 22447 kr per m2 som direkte kan sammenlignes med de øvrige tal i denne "database". Så er der heller ikke mere at diskutere.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 15:55

4ndelshaveren skrev:Hvad er gennemsnitskvadratmeterpris? Lyder som et nyt begreb du har opfundet.


Mange andre har brugt begrebet i denne tråd før mig. Jeg har allerede defineret det, men skal gerne hjælpe din hukommelse på gled:

gennemsnitskvadratmeterpris = vurdering / totalt areal

Det er så simpelt som det kan være.

4ndelshaveren skrev:Hvis min udregning er korrekt, er jeres vurdering 22447 kr per m2 som direkte kan sammenlignes med de øvrige tal i denne "database". Så er der heller ikke mere at diskutere.


Du har endnu ikke sandsynliggjort at andre også har brugt din udregning. Jeg tror de har brugt min. I øvrigt giver vores to beregningsmetoder samme resultat for foreninger hvor hele arealet udgøres af andelsboliger.

Den store svaghed ved din beregning er, at den giver meget høje priser, hvis foreningen udlejer en stor del af arealet. Det kan få andre til fejlagtigt at tro, at de kan forvente nogenlunde ligeså høje vurderinger, hvis deres forening ligger i samme område.

Den svaghed har min udregning ikke, men den er ligeså simpel som din.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 16:02

Du har vist ikke forstået begrebet andelshavers egenkapital.

For at gøre det nemmere kan du plotte inputs fra din formel nedenfor samt tage udgangspunkt i din bolig,

(foreningens formue x opr. andelsindskud) / andelskapital

+ oplyse hvad størrelse din andelsbolig har.

Så får vi et tal.
Senest rettet af 4ndelshaveren 4/05/2006 16:07, rettet i alt 1 gang.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 16:04

Jeg har udmærket forstået begrebet.

Ikke alle revisorer beregner andelsværdien på samme måde, men det er nu engang sådan det er beregnet i vores regnskab.

Hvis det opr. andelsindskud er angivet pr. m2 er brøken lig andelskronen.

Men tilbage til diskussionen. Hvad skal databasen bruges til? Til at vurdere de forskellige vurderinger? Sådan har jeg forstået det.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 16:22

Tallene i brøken bliver, frit fra hukommelsen (det er ca.-tal)

(foreningens formue x opr. andelsindskud)/andelskapital

(8.000.000 kr. x 500 kr./m2) / 500.000 kr = 8000 kr./m2
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/05/2006 16:37

Der kan man bare se, vi har fået et tal for jeres andelskrone.

Det er ikke så interessant for eksterne. Det interessante som er formålet med databasen er vurdering per kvadratmeter.

Så spørgsmålet til dig der giver den endelige afklaring er:
hvilket vurderingværdi er anvendt for at komme til nettoformuens værdi på 8.000.000.

Er det tallet 29.650.000 kr baseret på Colliers ?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 4/05/2006 16:56

4ndelshaveren skrev:Så spørgsmålet til dig der giver den endelige afklaring er: hvilket vurderingværdi er anvendt for at komme til nettoformuens værdi på 8.000.000.

Er det tallet 29.650.000 kr baseret på Colliers ?


Jada. Men det ændrer ikke på, at hvis foreningen udlejer noget af arealet, er dit tal - vurderingen/andelsboligarealet - ikke er så interessant for dette forum, som mit tal, som er vurderingen/totalarealet.

Dit tal siger blot noget om den enkelte andelshavers aktiver, hvorimod man af mit tal rent kan faktisk kan se om ejendommen er vurderet højt eller lavt. Og hvis vurderingen er korrekt, kan man endda se om det er en dyr eller billig ejendom.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst