Valuarvurdering

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Valuarvurdering

Indlægaf JASJ » 26/11/2005 18:18

Hej

Vi har i min andelsboligforening fået foretaget en valuar vurdering. Valuaren har i beregningen anvendt en omkostningsbestemt leje på 510kr./kvm. Det fremgår ikke hvilket afkastkrav han har anvendt, men jeg kan regne ud at det må være ca. 3,25 %. Han når frem til en værdi på 95 mio. kr. Det er imidlertid mindre end den offentlige vurdering på 121 mio. Valuar vurderingen er foretaget inden den offentlige vurdering var kendt.
Som I kan regne ud af beløbene er det en ret stor forening med ialt 272 lejemål, beliggende i Brønshøj. Bygningerne er fra 1936 og i god stand, vi har bl.a. fået udskiftet døre og vinduer i de seneste år og er næsten færdige med at udskifte faldstammer og renovere badeværelser.

Nu til spørgsmålene:
1. Er 510kr. /kvm i leje ikke ret lavt? Jeg vil gerne høre hvad andre valuarer har anvendt.

2. Afkastkravet på 3,25 %, er det "normalt"?

3. Den offentlige vurdering svarer til 7291 kr. /kvm., er det et normalt leje? (Giv gerne dine oplysninger og om det er off. eller valuar vurdering)

Mvh.
Jørgen
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 26/11/2005 19:52

Hej Jørgen - prøv at se trådene igennem under "andelsværdi" her i forum - der er en overflod af informationer - ikke mindst en af de seneste tråde om "andelskronedatabase".

For at give et par korte svar (min mening) :

De 510 kr pr meter er ok - der er vejledende værdier fastsat af huslejenævnet i København og den lyder ikke helt ved siden af.

MEN - afkastkravet er den store joker - og her er jeres valuar meget lavt på den - udlejningsejendomme i den gamle boligmasse i københavn handels til meget lave afkastkrav (søg under mine gamle indlæg ved at klikke på mit "alias" så får du en uddybning heraf). Udlejningsejendomme i København handeles til ca 20.000 kr pr kvm - så der er god luft for en valuar...:-)

Derfor : stil krav til jeres valuar - gå i dialog med ham, eller skift ham ud - Bente Kjølhede i Hellerup har ord for at sætte mere realistiske vurderinger og der er et eksempel her på siden med Colliers som umiddelbart lyder ok.

Den offentlige vurdering er de fleste steder i kommunen stadig langt bagefter handelspriserne så omkring de 7.000 pr kvm er rimeligt normalt - med mindre du bor i en byfornyet ejendom... .

Held og lykke - bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf JASJ » 26/11/2005 22:52

Hej PM

Tak for dit svar.
Jeg formoder du mener jeg at vores valuar er højt på den med et afkastkrav på 3,25%??
Jeg har forsøgt at søge på dit alias, men der kommer ikke nogen emner frem. (jeg gør formentlig noget galt, men kan ikke lige gennemskue hvad)

Kan du give en indikation på hvad f.eks Bente Kjølhede, Colliers eller andre bruger som afkastkrav?

Vi har brugt Jørn Søby fra EDC mægleren Poul Erik Bech som valuar. Vi fik ham anbefalet af vores administrator Andelsbo. Dvs. Andelsbo lød ikke som om de umiddelbart er begejstrede for valuarvurderinger, så det var først da jeg insisterede at de kom med et navn på en mægler.

Mvh.
Jørgen
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 26/11/2005 23:03

Hej Jørgen - helt ok du ikke lige kan finde indlæggene - men prøv at klikke på mit alias "pm" - der står et link du kan klikke på - "tidligere indlæg" så skulle de komme frem.

Mht. afkastkrav så ligger de nævnte formodentlig lavere (jo lavere afkastkrav fra investor des højere pris på ejendommen og dermed højere pris pr kvm.) - som du også vil kunne se af en del tidligere indlæg er der flere parametre der tæller med - for blot at nævne et skal en valuar tage hensyn til uudnyttet lejepotentiale - at lofter vil kunne udnyttes, renovering i forbindelse med genudlejning for blot at nævne 2 ! Det der ofte forvirrer er at valuaren skal tage udgangspunkt i den teoretiske situation af jeres ejendom er en udlejningsejendom .

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf JASJ » 26/11/2005 23:22

Hej PM

Det er netop som du beskriver det jeg har forsøgt at søge på dit alias, og det virker ikke. Jeg har prøvet på et par andre alias og der virker det...mystisk...


Jeg kunne stadig godt tænke mig nogle konkrete eksempler på hvilket afkastkrav der er anvendt ved jeres valuarvurderinger.

Mvh.
Jørgen
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 27/11/2005 12:26

Hej Jørgen - skal nok vende tilbage en gang i morgen - start med at læse :

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?t=1178

og i den her - læg mærkes til Zuma´s sidste indllæg...

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?t=1202

og så lige den her:

http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... php?t=1108

god fornøjelse... god weekend...

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 28/11/2005 19:48

Hej igen Jørgen - som du kunne se af ovenstående tråde har emnet været debatteret en hel del her på siden.

Du efterlyser konkrete eksempler for egenkapitalens forrentningsprocent - de 2 vurderinger jeg selv har haft lejlighed til at se igennem var på 3.5% og reslutaterne var også meget lave.

Men prøv at se www.oline.dk - det er en database for erhvervsejendomme til salg (har skrevet herom i tidligere indlæg, men kan som du ikke lige få det frem) - søg på boligudlejningsejendomme - her vil du kunne se kvm priser og i de fleste tilfælde er egenkapitalens forrentningsprocent opgivet. Der er tale om salg til mellem 1 og 2% i afkast - prøv at foretage din beregning med et startafast på 2 procent og se hvad der sker...:-)


bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf JASJ » 29/11/2005 17:37

Hej PM

Tak for den megen info. Jeg har været inde på oline.dk og beregne hvilke afkastkrav der er brugt. Havde vores valuar brugt realistiske 2% istedet for 3,25% ville han få en værdi på 154 mio., dvs. 33 mio. mere end den offentlige vurdering.

Jeg tror dog ikke jeg kommer nogen vegne i min andelsboligforening. Vi havde generalforsamling i går og bestyrelsen syntes at den offentlige vurdering var rigeligt høj. Faktisk forsøgte de at holde 26 mio. af egenkapitalen uden for beregningen af andelsværdien!! Grotesk! Heldigvis lykkedes det mig at få et knebent flertal for at egenkapitalen fordeles fuldt ud til andelshaverne. Men bestyrelsen er ikke indstillet på at forsøge sig med en valuar igen, så hvis vi skal have en ny og mere realistisk valuarvurdering må jeg selv kontakte en valuar og sammen med nogle af de øvrige andelshavere betale herfor. Det giver dog den fordel at jeg så selv har kontakten til valuaren og ikke som ved mit første forsøg på at få indført valuarvurdering overlader det til bestyrelsen, der sender valuaren videre til vores administrator, der iøvrigt er modstander af valuarvurderinger!!! Og det kalder de at varetage andelshavernes interesser!!!

Nå, nu skal jeg lige falde til ro og se om jeg orker.

Endnu en gang tak for hjælpen

Jørgen
Senest rettet af JASJ 30/11/2005 10:00, rettet i alt 1 gang.
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf schang » 29/11/2005 17:57

Hej PM,

Lige et bidrag. Vores andelsforening har tænkt sig at klage/bede om en ny vurdering fra SKAT - det hedder en paragraf 4 vurdering. Her kommer det offentlige ud og besigtiger ejendommen og kommer deraf med en ny vurdering. Forespurgt mente den ansatte i vurderingsrådet, at den kan svare sig. Faktisk har alle deres paragraf 4 vurdering resulteret i en højere vurdering. I vores tilfælde er SKAT overhovedet ikke blevet orienteret om ejendommens stand, at vi bla. har fået nyt tag, vinduer, inddragelse af tørloft etc.. Alle forbedringer som har indflydelse på vurderingen. Så måske skulle du prøve dette fremfor en valuar. Det er væsentligt billigere 410,00 kr.

VH
schang
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 34
Tilmeldt: 13/10/2004 18:00

Indlægaf pm » 30/11/2005 00:03

Hej Jørgen - det var så lidt :-) - lyder som om at du er på sporet og at det nok skal flaske sig - held og lykke!


og til Schang - super forslag og godt set !


bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 30/11/2005 10:01

Gode debattører!

Nu har jeg kun ganske sporadisk læst de seneste indlæg, og i særdeleshed schangs mulige genialitet, men i den forbindelse er man jo nødsaget til at spørge sig selv, om det er besværet værd? Hvorfor det - jo en højere vurdering fra det offentlige betyder højere ejendomsskatter (og ja, jeg ved godt regeringen har lavet en såkaldt "skattestop", men det ændrer ikke på det faktum, at skatterne stiger, dog i mindre grad end ellers), og dette er en fremtidig udgift, som væsentligt vil overstige udgifterne til en ny valuarvudering, hvorimod en valuarvurdering ikke har indflydelse på ejendomsskatterne.

Vi havde samme diskussion med valuaren, idet valuarens tilbageholdenhed med vurdering vil medføre, at andelsforeningen i stedet vil vælge de offentlige vurdering, såfremt disse er højere, og dermed vil man fratage dem (valuarerne) opgaver.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf schang » 30/11/2005 12:26

Hej Zuma,

Til min orientering betaler foreninger ikke ejendomsskat. Tilsvarende kan vi hellere ikke trække vores renteudgifter fra på de lån andelsforeningen opretter.

Schang
schang
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 34
Tilmeldt: 13/10/2004 18:00

Indlægaf pm » 30/11/2005 18:55

Hej Schang - andelsboligforeninger slipper for "lejeværdi af egen bolig" og har rigtigt nok ikke noget rentefradrag - men vi betaler ejendomsskat.

og som en kommentar så tror jeg nu ikke at stigningen i ejendomsskat har den store betydning relativt til en eventuel stigningen i eendomsværdien - og frem for alt så mener jeg andelsboliger skal afspejle den reelle værdi.

pm
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 30/11/2005 21:30

Mit argument var nu mere ud fra et synspunkt om, at en stigning i den offentlige vurdering ikke er uden omkostninger.

Om ejendomsvurderingen skal afspejle den reelle værdi - det vil jeg lade skattemyndighederne afgøre, men det betyder utvivlsomt en større udgiftspost for andelsforeningen i form af øgede ejendomsskatter, men hvis foreningen har de økonomiske resourcer hertil, så vil en sådan stigning utvivlsomt påvirke en evt. valuarvurdering i en positiv retning (læs: opadgånede) og dermed i sidste ende komme den enkelte andelshaver til gode.

Så hvis det er med disse tanker i mente projektet er blevet igangsat, så :smile20:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Peter » 30/11/2005 23:32

Andelsboligforeninger betaler kommunal grundskyld, men IKKE ejendomsværdiskat.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf JASJ » 1/12/2005 20:28

Grundskylden er endvidere omfattet af skattestoppet. Den samlede grundskylds promille må ikke stige på landsplan, dvs. hvis en kommune hæver grundskylden skal en anden kommune sænke den tilsvarende. Beregningsgrundlaget må desuden kun stige 7% om året.
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron