SKAT's overholdelse af Vurderingsloven

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

SKAT's overholdelse af Vurderingsloven

Indlægaf PeterLib » 27/11/2005 16:06

I mine øjne er SKAT's vurderinger af private andelsboliger alt for lave.

Prøv at læse det der hedder "side 2" i det her link fra SKAT

http://www.skat.dk/download/Ejendomssal ... ar(maj2005).pdf

PAS PÅ linket - at du får "(maj2005).pdf" med!

Der står sort på hvidt, at beboelsesejendomme med mere end 9 lejligheder bliver solgt til priser der ligger 70 % over vurderingsprisen. Det gælder i gennemsnit på landsplan.

Prøv så at læse Vurderingsloven

http://www.retsinfo.dk/_GETDOCM_/ACCN/A20020074029-REGL

Det er snørklet, men der står i § 6, at SKAT skal vurdere ejendomme til kontantprisen i handel og vandel.

Som jeg ser det, overholder SKAT ikke § 6 for private andelsboliger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf JASJ » 27/11/2005 21:49

Hej Peter

Told&Skat har netop offentliggjort en vurderingsvejledning på deres hjemmeside;
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=106854 ... en#i106854

Andelsboliger omfattes af reglerne nævnt i afsnit B3.

God læselyst

Mvh
Jørgen
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 28/11/2005 18:59

Jeg har læst det på gældende materiale, men det er jo netop SKAT's fortolkning af loven, som jeg påstår at den er galt med.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 28/11/2005 19:55

Hej Peter og Jørgen - fint stykke arbejde - ser for mig ikke ud som om der er belæg for at vurdere andelsboliger i den gamle andelsboligmasse lavere end de er blevet handlet for - SKAT bør vel egentlig blot klappe i deres små hænder af begejstring over at ejendomsskattegrundlaget bliver højere.....:-)

Det der mangler er en "justering" - blot er det store spørgsmål - hvor sidder den person som tager initiativ til denne - tror at der er tale om historiske tilfældigheder (og efterladenhed i de gamle skatteregioner) at andelsboligerne ikke har fulgt med op i værdi, og derfor burde det heller ikke være det store "hokus pokus" hos SKAT at rette op herpå.

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 28/11/2005 21:59

Jeg har faktisk en 5 siders skriftlig klage liggende på min harddisk, som jeg overvejer hvad jeg skal gøre med. Jeg har ikke sendt den endnu.

Klagen lyder som oven for, men jeg har også fundet tal fra Danmarks Statistik, som viser at de 70 % undervurdering, som er SKAT egne tal, er i sig selv en undervurdering af problemet: Danmarks Statistik's tal siger, at boligudlejningsejendomme >9 lejligheder bliver undervurderet med 120 % !!!!!!!!!!!

Jeg uploadede gerne klagen til foraet her, hvis jeg kunne finde ud af det.

MEN altså: Grundet til at jeg ikke har klaget endnu, er at vurderingsankenævnene kun kan realitetsbehandle en klage fra en ejer eller andelsbestyrelse.

Jeg kunne så vælge at sende klagen "ud i luften" til SKAT's hovedcenter, blot for at sende et signal
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf kandidat » 28/11/2005 23:30

PeterLib skrev:Jeg har faktisk en 5 siders skriftlig klage liggende på min harddisk, som jeg overvejer hvad jeg skal gøre med. Jeg har ikke sendt den endnu.

Klagen lyder som oven for, men jeg har også fundet tal fra Danmarks Statistik, som viser at de 70 % undervurdering, som er SKAT egne tal, er i sig selv en undervurdering af problemet: Danmarks Statistik's tal siger, at boligudlejningsejendomme >9 lejligheder bliver undervurderet med 120 % !!!!!!!!!!!

Jeg uploadede gerne klagen til foraet her, hvis jeg kunne finde ud af det.

MEN altså: Grundet til at jeg ikke har klaget endnu, er at vurderingsankenævnene kun kan realitetsbehandle en klage fra en ejer eller andelsbestyrelse.

Jeg kunne så vælge at sende klagen "ud i luften" til SKAT's hovedcenter, blot for at sende et signal


Hm det kunne være godt hvis du kunne finde en metode så andre kunne være medunderskrivere på klagen. Måske ville det have en større vægtning hvis der er mange underskrifter på. Og naturligvis skal du også sende klagen til et eller flere af de landsdækkende dagblade. Det er jo ingen hemlighed at vores politikere mere og mere lader sig styre af enkeltsager i medierne. Så gør denne sag til en sådan, og du vil måske komme igennem med noget af dit budskab.
Senest rettet af kandidat 29/11/2005 00:21, rettet i alt 1 gang.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf pm » 28/11/2005 23:33

Hej Peter - super initiativ - jeg vil mene at en velplaceret klage til SKAT er en god ide - evt med et cc til skatteministeren.


bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 29/11/2005 01:19

kandidat skrev:Og naturligvis skal du også sende klagen til et eller flere af de landsdækkende dagblade.

Du skal næppe forvente støtte fra medierne - tværtimod. Et flertal af medierne vil se sagen som udtryk for en egoistisk tankegang, der vil skade svage mennesker i samfundet. Hvis man mangler økonomisk forståelse og hvis man har den sædvanlige socialistiske opfattelse, så vil man opponere kraftigt mod højere vurderinger. Det gælder både journalister, deres læsere og politikere. Temmeligt mange af dem er mere eller mindre imod privat ejendomsret, hvilket højere vurderinger jo er et udtryk for. Og for journalisterne vil der være flest læsere og seere i en historie om nogle stærke, der vil skade nogle svage. Det nytter ikke noget at komme med nogen som helst logiske argumenter over for den slags. Virkeligheden er ligegyldig - man kunne tro, at det for nogle journalister mest handler om at lave en historie, der kan "sælge" og som harmonerer med journalistens egen overbevisning...

PS: Du behøver ikke at overbevise mig om, at selve sagen om de for lave vurderinger er oplagt. Selvfølgelig er den det. Men efter som andelsejendomme i København ved seneste vurdering steg 55-60%, så ER myndighederne nok ved at åbne øjnene - heldigvis.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 29/11/2005 12:39

Tja, jeg går lidt i tænke boks. cc til skatteministeren er nok en god idé, men når man henvender sig til topchefen - så skal alt være pinligt korrekt ned til sidste komma.

I øvrigt er jeg af den opfattelse, at gældende lov skal overholdes, ellers kan ingen disponere i det her samfund.

Hvis nogen så mener, at gældende lov er til ugunst for de svage, så må loven ændres.

Men jeg mener ikke loven er til ugunst for de svage. De/vi vil modtage en kæmpe kapitalgevinst, som vil forbedre vores chancer for at være på boligmarkedet.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf moccha » 29/11/2005 18:38

Men jeg mener ikke loven er til ugunst for de svage. De/vi vil modtage en kæmpe kapitalgevinst, som vil forbedre vores chancer for at være på boligmarkedet.


De svage er dem, der er udenfor boligmarkedet, og som får endnu sværere ved at købe en andelsbolig....det er ikke os, som sidder i en andelsbolig..og er griske :smile27:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf pm » 29/11/2005 23:58

Hej Allesammen - jeg mener ikke at der er noget mærkeligt ved at andelsboliger skal koste det ,som der står i loven at de kan vurderes til.

Hvorvidt dette sker via de offentlige vurderinger eller valuar er underordnet.

Med diskussionen der er kommet i "tråden" blev jeg fristet til at "genposte" et af mine gamle indlæg - så hvis I har tålmodighed så er den her :


Nu er det ikke for at være provokerende men jeg mener at påberåbelsen af andelstanken eller andelsideologien oftest anvendes i en sammenhæng hvor den enten ikke hører hjemme eller ingen historisk berettigelse har... lad mig i det følgende prøve at forklare :

Andelsboligformen opstod i slutningen af 1800 tallet, men fik for alvor fart i starte1900 tallet og gav mulighed for at arbejdere kunne gå sammen og starte en andelsforening og dermed i fælleskab finansiere opførelsen af en sådan – og at fællleskabet var koden til at rejse pengene til at finansiere opførelsen af foreningens ejendom.Staten har senere i en årrække givet tilskud til opførelsen af andelsboliger – så vidt jeg husker 1.500 kr pr kvm. – ordningen blev afskaffet for nogle år siden.

Udtrykt i moderne sprogbrug var det nemmere at blive ”kreditgodkendt” i fællesskab frem for enkeltvis – dette ses stadig i dag hvor der ikke er samme skrappe krav til kreditgodkendelse når man køber en ”nybygget” andel frem for en tilsvarende ejerlejlighed, selvom de koster det samme i kontantpriser.

Andelsboligformen blev med tiden udvidet til at omfatte at ejere af udlejningsejendomme blev påbudt at tilbyde denne til lejerne ved et dokumenteret salg til en 3. part, således at lejerne kunne etablere en andelsboligforening der købte ejendommen (indført 1979).

Og her begyndte det at blive virkelig interessant at blive andelshaver, idet den meget omtalte omkostningsbestemte leje der blev indført i 1930érne har betydet at udlejningsejendomme har været en mindre god forretning for udlejerne - op gennem 80érne og 90érne har lejerne derfor kunnet købe ejendomme der, grundet manglende muligheder for at kunne tage markedsleje har været prissat meget lavt, set i forhold til hvad det ville koste at bygge og etablere en ny andelsforening – og jo længere tid en ejendom havde været udlejningsejendom des lavere var lejen og dermed den relative pris for ejendommen – og derfor stadig i dag den meget store forskel i priserne på ”nye” og ”gamle” andele !!!!

Jeg finder det lidt forplumrende i debatter – såvel politisk som fra ABF´s side at påberåbe sig at andelsboligen skal være en markant billigere boligform og at den billige pris påberåbes andelsboligtanken, og at andelstanken kobles på de ”handler” lejere har gjort gennem snart 3 årtier ved at købe udlejningsejendomme underlagt den omkostningsbestemte husleje... andelsboligen er i sin rene form en mulighed for at finansiere lettere i fællesskab – og herudover løfte en række opgaver med den daglige drift af ejendommen - og netop den lettere kreditgodkendelse eksisterer stadig i dag.

De meget billige andele i den gamle boligmasse adskiller sig derfor ikke fra en af de nye andele – ved andet end vurderingsmetoden – de ”gamle” andele (med mindre de er byfornyet) vurderes som en tilsvarende udlejningsejendom – og rent faktisk er priserne for udlejningsejendomme steget meget særligt de seneste år, efter at muligheden for en udlejer at renovere en lejlighed og derefter tage markedsleje er kommet til (såkaldte § 5 stk. 2 istandsættelser) , hvorfor der ikke er noget usædvanligt eller uideologisk i at også de gamle andele stiger.

MOBILITET

Der er en grund til at antallet af private udlejningslejligheder er faldet drastisk de sidste 10 år – og det er at antallet af andelsboliger er steget tilsvarende – situationen i dag er at over 35% af den københavnske boligmasse er andelslejligheder, men mobiliteten har hidtil været lav, grundet at folk holdt på andelene og der ikke har været nogen motivation til at flytte fra en stor ned i en mindre.

Med de seneste prisstigninger på andelene kommer der en kontant økonomisk gulerod til at flytte ned i en mindre lejlighed. ABF modsætter sig prisstigninger på andele og enhver liberalisering af det marked – men de er ude af trit med holdningen hos deres medlemmer – folk ”stemmer med fødderne” eller rettere stemmer på valuarvurderingen i andelsboligforeningen –

en meget stor del af foreningerne har de seneste år skiftet til fra den offentlige vurdering til valuarvurdering i værdiopgørelsesprincip. Den offentlige vurdering (trods et stort hop opad sidste år) halter langt bagud i forhold til markedspriserne – og selv med en valuarvurdering ligger foreningerne ofte et godt stykke under markedet.
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf kandidat » 30/11/2005 13:53

Peter skrev:Du skal næppe forvente støtte fra medierne - tværtimod.


Det afhænger jo af historien, jeg tror der vil være en stor interesse hvis de offentlige instanser ikke overholder egne regler, eller omgåes dem. Det kommer jo helt an på vinklen af historien. Klart fremlægges den som at vi stakkels andelshavere snydes for en masse penge, som vi ikke engang har arbejdet for. Ja så vil vi sikkert ikke få megen støtte.

Men er historien at SKAT ikke overholder deres egne regler, til stor ulembe for dele af befolkningen, så tror jeg det vil fange.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf zuma » 30/11/2005 21:39

Det er jo den omvendte situation. Normalt klager ejerne som bekendt over at ejendommen er for højt ansat (var specielt et problem inden skattestoppet blev gennemtrumfet).

Vi må jo lige holde os for øje, at det jo ikke kun er indenfor "vores verden", at vurderingerne er for lave - det gælder jo alle boliger, så hvis man vælger at klage evt. til de skrevne medier, så mener jeg kun, at vinklen kan blive spørgsmålet om grådige andelshavere, der vil have mer´ og ikke spørgsmålet om SKAT´s manglende overholdelse af egne regler. Dette skal ses ud fra det synspunkt, at problemet som tidligere nævnt går på tværs af ejendomsbetegnelser, men det tilsyneladende kun er andelshaverne, der ønsker en højere vurdering, og det ville jeg som medie kun kunne se, at der skulle være ét incitament for! Gæt selv.

Sorry guys, men sidste gang forsøgte kommunen at tilnærme sig de reelle værdier, så spørgsmålet er om ikke man skulle slå koldt vand i blodet og vente på næste regulering okt. 06, hvor vurderinger formentlig får endnu et hak opad mod den reelle værdi.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 30/11/2005 23:40

Hej moccha

Du siger, at det er grisk af andelsbolighaverne at kræve de værdistigninger, vi har lovmæssigt krav på.

Det mener jeg ikke. Sagen er, at andelshaverne i realøkonomiske termer ALLEREDE UDEN VÆRDISTIGNINGER har vundet i boliglotteriet - vi bor ganske enkelt i boligerne.

Jeg brugte betegnelsen kapitalgevinst - og det er netop det, det er: i virkeligheden vil den eneste følge af finansielle værdistigninger være, at der vil indtræde en fleksibilitet på markedet - dvs. at jeg fx personligt vil få nemmere ved at veksle min bolig på markedet til en anden bolig. Dette er svært nu. Men jeg vil ikke i realøkonomiske termer kunne øge mit boligforbrug - fordi alle de andre andelsboliger vil jo også stige i værdi.

Jeg mener også, at man kan tale om at de nuværende andelsbolighavere, som går ind for lave priser i virkeligheden udfører REALØKONOMISK GRISKHED - det ser man ved at folk ganske enkelt har råd til at sammenlægge 2-3 andelslejligheder til kæmpelejligheder - eller at kærestepar holder fast i to billige andelsboliger, men reelt kun benytter den ene.

I øvrigt købte jeg min første andel i 1995 ved at slå op i avisen og købe den. På det tidspunkt kostede andelsboliger cirka 50 % -80 % af ejerligheder, hvilket jeg synes er et fornuftigt niveau, og som jeg nu arbejder for at genskabe.

Endeligt synes jeg ikke at det er specielt solidarisk, at andelsboliger i høj grad bliver handlet mellem familiemedlemmer og venner.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 1/12/2005 08:43

Hej Peterlib - jeg synes du skal smide din vurdering af sted til SKAT - og nøjes med det i første omgang - hvis du gerne vil have kommentarer/rettelser er du velkommen til at smide den som mail til mig her på forum - eller jeg kan sende dig min mailadresse...

bedste hilsner

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 1/12/2005 22:21

Jeg har valgt i første omgang ikke at klage, men bede SKAT svare på en række spørgsmål. Jeg har derfor sendt nedenstående pr. almindelig brev til dem.:

==============================================

SKAT, Hovedcentret
Østbanegade 123
2100 København Ø

1. december 2005


Forespørgsel: SKAT’s principper for ejendomsvurdering af ejendomme indeholdende private andelsboliger.

Baggrunden for denne forespørgsel er, at jeg igennem et stykke tid har interesseret mig for de offentlige vurderinger af ejendomme indeholdende private andelsboliger. Jeg er selv andelshaver. Jeg har derfor prøvet at sætte mig ind i SKAT’s principper for vurderinger af sådanne ejendomme og har i denne forbindelse en række spørgsmål.

Eftersom salgspriser på de enkelte andelsboliger er underlagt maksimalprisbestemmelser, som i mange tilfælde afhænger af de offentlige ejendomsvurderinger, jf. Andelsboliglovens § 5 stk. 2 c, er de offentlige vurderinger af stor interesse og betydning for Danmarks andelshaveres fremtidige dispositioner. Samtidigt er det jf. sammesteds i Andelsboligloven, SKAT’s metode for boligudlejningsejendomme, der er relevant.

I henhold til Vurderingsloven § 6 bestemmes, at vurdering af fast ejendom skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. I øvrigt er der i Vurderingsloven ikke nævnt noget specielt vedr. udlejningsejendomme, andet end der jf. § 10, stk. 3 skal regnes med sædvanlige udlejningsforhold.

I flg. Told- og Skattestyrelsens egen statistik , ”Ejendomssalg 2. halvår 2004, Hovedtabeller”, maj 2005 kan man på ”side 2” se, at boligejendomme i kategorien ”9 beboelseslejligheder og derover” på landsplan i gennemsnit bliver handlet til en kontantpris, som er 70 % højere end den gennemsnitlige vurdering.

I flg. Danmarks Statistik bliver boligejendomme i kategorien ”Ejendomme m 9 el. flere lejl.” i hele Danmark siden 1. kvartal 2004 handlet til priser i intervallet 1636‰ - 2274‰ (promille) af ejendomsvurderingerne. Dvs. 64% - 127 % over vurderingerne. Se www.statistikbanken.dk (EJEN7 indekset)

Jeg ved ikke hvorfor, der er forskel mellem SKAT’s statistik og tallene fra Danmark Statistik. Måske skyldes det tidsforskydninger.

Spørgsmålene:

1. Kan man forvente, at SKAT af hensyn til at overholde § 6 i Vurderingsloven vil øge ejendomsvurderingen af alle boligejendomme med mere end 9 lejligheder med 64% - 127% fremover?

2. Den metode SKAT bruger er beskrevet i ”Vurderingsvejledning 2005-2” . Har SKAT mulighed for at uddybe om og hvordan der udføres en multipel regressionsanalyse på de registrerede handler for boligejendomme med mere end 9 lejligheder, samt hvordan SKAT vægter mellem a) en beregning baseret på vurderingsleje, b) regressionsanalysen.

Jeg ser frem til SKAT’s besvarelse.

=========================================
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 2/12/2005 10:25

Pænt - sobert og velformuleret.... kompliment....!

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 2/12/2005 11:31

Om ikke andet, går jeg ud fra, at vi hører, når der er nyt fra SKAT?

Spørgsmålene har i hvert fald givet grobund for lidt undersøgelse, med mindre de kommer med et standardsvar eller et udenomssvar, som MF´erne i den grad mestrer :smile23:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 2/12/2005 19:32

Yeps, I hører videre, når jeg får svar fra SKAT
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf moccha » 3/12/2005 01:23

Hej Peter.

Ja, jeg købte også selv en andelslejlighed i midten af 90´erne og til en rimelig pris. (Dengang et indskud på 75.000,-)
Som det er nu, ihvertfald i større byer, så vil eksempelvis unge mennesker, ikke have en kinamands chance for at erhverve sig en billig andelslejlighed.
Jeg synes det er forkert at os, der var heldige dengang, skal have gevinsten af måske 20 års opsparing i en forening.
Jeg mener ikke det kan være rimeligt, priserne skal ligne priser på ejerlejligheder. Dette vil ganske enkelt afskære mange mennesker fra at anskaffe sig en andel. Mig selv inklusiv.

Af alle "onder" mener jeg dog at en rimelig vurdering (valuar eller lignende) må være den bedste løsning, så måske deler vi alligevel nogle synspunkter :smile6:

Jeg er selv blevet købt ud af min gamle andelslejlighed, en løsning jeg ikke
var/er tilfreds med.

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf JASJ » 3/12/2005 14:05

Grundlæggende er problemet vel at store dele af det danske boligmarked er præget af planøkonomiske tanker. Og den slags giver pr. definition problemer. At vi som andelshavere forsøger at presse det offentlige og valuarer til en realistisk vurdering af vores andelsboligforeninger ser jeg kun som et forsøg på at råde bod på de forvridninger der opstår på grund af de mange reguleringer.
Egentlige burde vi vel kæmpe for at fjerne disse reguleringer gennem en sammenhængende reform af hele boligmarkedet. Det mest fornuftige forslag jeg har set til en sådan reform er et forslag fra Danmarks vel nok førende ekspert i bolig markedet, Jens Lunde. I den vedhæftede artikel i Samfundsøkonomen præsenterer han sit forslag.

Jens Lundes hovedtese er at alle boligformer skal behandles ens skattemæssigt så der bliver skabt en sammenhæng mellem pris og kvalitet. Dermed vil de forskellige boligformer blive reelle alternativer, og ikke som nu hvor de forskellige boligformer fungerer som mere eller mindre separate markeder, som det er endog meget vanskeligt (dyrt!) at skifte imellem. Vi vil dermed få en langt bedre udnyttelse af boligmassen fordi man vil bosætte sig efter behov og ikke efter boligsubsidiernes størrelse.

Bemærk at artiklen er skrevet i slutningen af 2001, så der er nogle af de betragtninger han gør sig der vil se anderledes ud i dag.

God læselyst

Mvh.
Jørgen

PS Jeg forsøgte at vedhæfte artiklen som en fil men alle formater (txt, doc og pdf) blev afvist.

SAMFUNDS ØKONOMEN NR. 1 - 2002

Den nødvendige boligreform - en skitse

Ud fra et princip om at beskatte og regulere de fire hovedboligformer efter samme regler skitseres konturerne til en langsigtet og sammenhængende løsning af nøgleproblemet i dansk boligpolitik: ubalancen mellem boligmarkedets delmarkeder. Ubalancen mødes bl.a. som markante omfordelinger mellem boligtagerne, blokeret adgang til de billigste boligformer og unødig risikotagning for personer, der tvinges til boligkøb.


Jens Lunde, lektor, cand. polit. Institut for Finansiering, Handelshøjskolen i København

Boligpolitikkens aktører
Politikerne holdt næsten boligen ude af valgkampen i 2001. De var åbenlyst skræmte af boligspørgsmål efter 1998-valgkampen. Den politiske usynliggørelse af boligen er umiddelbart fortsat. Ganske vist rummer den nye regerings boligpolitiske program opsigtsvækkende enkeltforslag såsom et stop for ejendomsværdiskattens stigning og salg af almene boliger, men den indeholder ingen sammenhængende forsøg på at løse ubalancen på det danske boligmarked.
Men problemerne på boligmarkedet består, og de forværres, som tiden går. Den folkelige interesse for bolig spørgsmålene er af samme grund intens, og ønskerne om løsning er påtrængende.
Mange vil mene, at nedlæggelsen af By- og boligministeriet ved regeringsdannelsen var endnu et skridt mod usynliggørelse af boligproblemerne og et stop for boligpolitik. Det må imidlertid i stedet fremføres, at der ikke har været ført nogen ballanceskabende boligpolitik de seneste årtier igennem By- og boligministeriets aktiviteter. Ministeriets ressort omfattede kun partielt vilkårene for leje- og andelsboliger, der kun rummer godt en trediedel af borgerne. De samme boligformers skattevilkår er derimod bestemt i Skatteministeriets ressort. Også vilkårene for ejerboligerne styres reelt over Skatteministeriet, og den boligform rummer dog knap 2/3 af borgerne. Væsentlige eksempler på fraværet af en sammenhængende bolig- og skattepolitik er, at Pinsepakken fra 1999 såvel som skattereformerne fra 1994 og 1987 øgede omkostningerne ved at bo i ejerbolig, mens lejeboligformerne var uberørte. Det forværrede balanceproblemerne på boligmarkedet. Tilsvarende arbejdede Lejelovskommissionen uden at inddrage nogen (væsentlige) skatteaspekter (Boligministeriet, 1997). - Det kan i øvrigt noteres, at den borgerlige regering i Sverige afskaffede landets boligministerium i 1991, uden at senere socialdemokratiske regeringer har genetableret dette ministerium (Persson, 2001).

Boligproblemer
Hvis den nye regering og folketinget fortsat undlader de nødvendige, gennemgribende omlægninger af vilkårene på leje- og andelsboligmarkedet, fortsætter »boliglotteriet«. Det er skabt igennem mere end et halvt århundredes faktisk førte skatte- og boligpolitik. »Boliglotteriet« udlodder sikre gevinster på flere tusinde kroner månedligt til vinderne, der især befinder sig i lidt ældre private og almene lejeboliger samt private andelsboliger. Taberne i lotteriet »tvinges« til at købe en ejerbolig, hvis de ellers kan og vil betale for en tilsvarende boligstandard.
Alle her i landet kender, og de fleste har på et tidspunkt i deres tilværelse selv stået over for de »boligproblemer«, der kun kan oplistes her. Det er åbenlyst særlig de unge, der er under etablering m.h.t. uddannelse, erhverv og ikke mindst familie, som umiddelbart mærker »boligproblemerne«. Men omfordelingen mellem boligtagerne igennem »boliglotteriet« mærkes i virkeligheden - positivt eller negativt - hver måned for alle i alle aldersgrupper.
Det anses som vanskeligt at finde en leje- eller andelsbolig og nærmest umuligt at få en »billig« bolig, hvorimod ejerboliger let findes i alle størrelser og kvaliteter. Boligvalget begrænses for dem, der får de »billige« boliger. Reguleringen giver nogle mennesker unødigt ekstra flytninger, mens den hæmmer andres mobilitet. Der er ventelister til de almene lejeboliger, hvor det tager tiår at nå frem til de mest attraktive. Befolkningen må opleve, at der er for få boliger. Boligtagerne betaler vidt forskellige boligudgifter for i øvrigt ens boliger. Der er høj belåningsgrad og derfor høj risiko for de unge boligejere, der er »tvunget« til at købe. Det er dyrt at handle ejerbolig.
Mange vil nok savne et eller andet på problemlisten. Mange mener fx, at ejerboligpriserne er »for høje« for »almindelige« mennesker. Den oplevelse kan også skyldes, de andre boligformer er så billige. Korrigerer man huspriserne for almindelig inflation, er de ikke højere i dag end i midten af 1980'erne eller end i 1970'erne. Bl.a. skattereformerne har skabt de stærke svingninger i boligpriserne, som forvirrer befolkningens opfattelse af, hvor høje boligpriserne faktisk er og bør være. Ejerboligernes stærke prissvingninger har påført boligejerne store kapitaltab i perioder og givet dem store kapitalgevinster i andre perioder. Det er boligprissvingningerne, der i givet fald er boligproblemet, ikke boligpriserne.
Faktisk er huspriserne forholdsvis lave i forhold til, hvad det koster at bygge boliger. Der bygges nu få ejerboliger - og endnu færre siden Pinsepakken. Der er i denne forstand faktisk »boliger nok«. Men boligbyggeriet er ret lavt, for boligmassen vil først være fornyet ved udskiftning efter omkring 125 år med den nuværende byggetakt.
De mange nævnte »boligproblemer« kan imidlertid sammenfattes i et boligproblem: den voldsomme ubalance mellem boligformerne, så i øvrigt ens boliger koster vidt forskelligt. Hvis ubalancen bliver fjernet, resterer der mest boligproblemer som en følge af uheldige konjunkturpåtryk.
Det helt centrale mål ved vurdering af balancen imellem boligformerne er, hvad det koster at bo i hver af boligformerne. Den sammenligning må selvsagt foretages for »identiske boliger«, der afkaster samme nytte til beboerne, uanset hvilken boligform der er tale om. Den sammenligning kan ikke foretages ved de umiddelbart observerbare »boligudgifter«, der kun viser likviditetsbelastningen ved at bo. For både ejer- og andelsboligen påvirkes boligudgiften nemlig bl.a. af boligens belåningsgrad, afdrag på lånene, inflationens og dermed rentens højde samt lånetype. Derfor anvendes »user costs«, dvs. de egentlige bolig omkostninger, til sammenligningen.
»User costs« omfatter:
1. kapitalomkostningen, der svarer til det alternative afkast af en lige så risikabel placering,
2. afskrivningpost som udtryk for ejendommens generelle nedslidning og forældelse,
3. reparationer og vedligeholdelse,
4. andre drifts og administrationsomkostninger,
5. men fratrukket prisstigningen på tilsvarende ejendomme af uændret kvalitet.
Når »user costs« sammenlignes mellem boligformerne, fås følgende hovedtræk (se Lunde & Hvidt, 1999): Generelt dyrest er de meget små nye årgange private lejeboliger. Ellers er ejerboligerne de dyreste, selvom denne boligform med næsten 2/3 af befolkningen er den mest udbredte. Også nyligt opførte private andels boliger - uden eller med støtte ligger på dette prisniveau, men dog lidt lavere end ejerboliger. Gruppen af ældre almene boliger, ældre private lejeboliger og ældre private andelsboliger er normalt markant billigst - og langt billigere end, hvad der kan tilskrives forældelse og nedslidning.
Det Økonomiske Råd har foretaget en tilsvarende sammenligning af boligformernes user costs (DØR, 2001, især pp. 257-262). Resultatet fremviser samme struktur i resultaterne som ovennævnte undersøgelse. Overensstemmelsen havde dog været mere tydelig, hvis Rådet i deres beregninger havde medregnet risici ved ejendomsinvestering og afskrivninger for værdiforringelsen igennem levetiden.

Formål: Balance mellem boligformerne
Formålet her er at skitsere en sammenhængende reform af bolig- og skattepolitikken, der kan skabe balance på boligmarkedet, så det bliver lige dyrt at bo, uanset om boligen er ejerbolig, privat andelsbolig, almen lejebolig eller privat leje bolig. Mange vil sikkert mene, at skitsens politikomlægning er temmelig voldsom. Det afspejler dog blot, hvilken styrke ubalancen på boligmarkedet egentlig har!
Udtrykket »lige dyrt« bliver anvendt, for der er ingen grund til at afsætte store offentlige ressourcer til, at folk kommer til at bo »lige billigt«. Det ville belaste den offentlige økonomi ekstremt, hvis fx de mange ejerboliger skulle være forholdsmæssigt lige så billige at bo i som i de ældre leje- og andelsboliger.
Om alle boliger blev lige så dyre at bo i som ejerboligerne, kan ikke være så galt i betragtning af, ejerboligerne faktisk fortsat begunstiges af favorable skatteregler. Dette økonomisk korrekt argument blev senest ført frem af Det Økonomiske Råd i majrapporten (D0R, 2001, bl.a. p. 178), men det er ikke et overdrevent populært argument blandt boligejerne.
Det skitserede løsningsforslag tilstræber således at skabe balance på et boligmarked med et vist boligsubsidieniveau. Forslaget tager ikke skridtet videre og tilstræber at skabe lige vilkår for investeringer i boligejendomme og for investeringer i andre ejendomme og kapital goder. Der er ikke meget, som tyder på nogen tæt substitution mellem bolig og andre investeringer, så at boliginvesteringer skulle fortrænge andre investeringer i nogen højere grad. Desuden er bolig- og boligejendomsmarkederne for længst tilpasset det nuværende subsidieniveau.
Den klassiske fejl er at søge at løse boligproblemerne ved at bygge flere boliger. Det var før, under og efter valgkampen flere bekvemme forslag om bl.a. at lade pensionskasser og almene selskaber bygge flere boliger. De forslag løser bare ikke de nuværende boligproblemer. De nye boliger vil ikke kunne konkurrere med de fordelagtige gamle leje og andels boliger. Hvis huslejerne virkelig skulle være så lave for alle, ville statskassen blive lænset.

Der ses heller ikke byggegrunde i Københavns og i de større byers centre til at bygge mere der hvor de unge mennesker tilsyneladende helst vil bo. - Meget af boligdiskussionen har drejet sig om de unges boligforhold. Og vil de unge finde nye almene etageejendomme i de ydre forstæder særligt tiltrækkende?
Der er i dag ingen alvorlige grunde til at føre bolig- og rentebeskatningen tilbage til tiden før Pinsepakken, - især ikke hvis regeringen begrænser skattetrykket, og hvis regeringens økonomiske politik via Nationalbankens hånd sikrer en fortsat lav rente. For boligejere fra før Pinsepakken er ejendomsværdiskatten generelt ikke højere, end skatten af lejeværdien ville have været. For købere efter 1. juli 1998 er den omlagte skat få procent højere. Undtagelsen er pensionisterne, der nu betaler lige så meget som andre ejere, med mindre de har særlig lav indkomst. Det er genopretningen af ejerboligpriserne, der har øget ejendomsværdiskatten beløbsmæssigt stærkt. - Derimod blev rentefradragsretten beskåret væsentligt ved Pinsepakken. (Se i øvrigt Lunde, 1999).

Sammenhængende bolig- og skattepolitik med ens regler
Forslaget til en sammenhængende bolig- og skattepolitik for de fire boligformer, der i dag er underlagt hver sin regulering og beskatning, har til formål at skabe balance mellem boligformerne. Med det mål for øje må bolig- og skattepolitikken omlægges radikalt. Det sker enklest ved at følge et princip om at beskatte og regulere de fire boligformer med samme regler. Kun boligernes beliggenhed, størrelse, alder, udstyr, vedligeholdelse osv. begrunder da forskelle i boligomkostninger og boligejendomspriser.

1. samme indkomst- og ejendomsskatter
Skitsen til en ny balanceskabende bolig- og skattepolitik må begynde med at ligestille beskatningen af ejendommenes ejere. Alle ejendomme er pålagt grundskyld, men indkomsten fra ejerskab af boliger burde lige så vel beskattes ens. I årtier er boligejernes lejeværdiskat blevet indædt diskuteret, mens private andelsboligforeninger og almene boligselskaber var og er fuldkommen fri for indkomstskat. Stik modsat bliver ejere af private udlejningsejendomme fuldt beskattet både af årets netto-lejeindtægter og ved salg af ejendommens værdistigning. I forvejen er udlejerne frataget store indtægter ved huslejereguleringen. Det burde være svært at begrunde, at nogen ejendomsejere skal være »indkomstskattefri«, mens andre bliver »fuldt beskattet«.
Det er nærliggende fremover at kopiere beskatningen af den mest udbredte boligform, ejerboligen, så alle boligejendomme pålægges samme ejendomsværdiskat. Den er som hovedregel 0,8 % af den offentlige ejendomsværdi for boligejere fra før Pinsepakken, og 1,0 % for dem, der har købt siden.
Med ejendomsværdiskat bliver boligejerne altså uændret beskattet, mens almene boligselskaber og private andelsboligforeninger kommer til at betale denne skat. Ejerne af private boligudlejningsejendomme får en skattelettelse, da ejendomsværdiskatten erstatter både indkomst- og ejendomsavanceskatten. Det må også ses i det lys, at uden en balanceskabende boligpolitik ville private boligudlejningsejendomme i høj grad blive omdannet til ubeskattede private andelsboligforeninger, og de vil ad åre helt forsvinde, fordi der næsten ikke bygges private lejeboliger. - Såfremt det politiske mål om skattestop skal imødekommes, kan det ske ved, det samlede provenu fra indkomstbeskatningen af alle boligformerne låses fast.

2. samme rentefradragsret
Skitsens andet element bliver, at rentefradragsrettens skatteværdi må være ens for boligformernes forskellige ejerkategorier. Omdrejningspunktet kunne være de i gennemsnit ca. 33 %, der gælder for boligejerne. For ejere, der ikke kan modregne renteudgifter i skattepligtig indkomst, kunne fradraget omlægges til et tilskud. Ens rentefradragsværdi skaber muligvis også andre skattetekniske problemer, der kan løses, men ikke skal uddybes her.

3. ingen maksimalhuslejer, men lejerbeskyttelse
Det er helt nødvendigt at fjerne huslejereguleringen for private udlejningsboliger, for ellers har boligformen ingen fremtid. Det overlader ikke lejerne til griske pengesugende kapitalister. Naturligvis må huslejerne forventes at stige som senest vurderet af Det Økonomiske Råd med godt 40 % i gennemsnit, (DØR, 2001, p. 273). Men lejeforhøjelserne kunne indfases ved nyudlejning eller over mange år. Det vil være oplagt at fastholde et sæt »spilleregler« i lejeloven for markedets funktion, - ligesom der på mange andre områder er omfattende forbrugerbeskyttelse, også ved køb af finansielle tjenester og ved ejerboligkøb.

De fleste europæiske lande havde omfattende huslejeregulering efter krigen, hvad der ødelagde deres lejeboligmarkeder, men tilsyneladende har de fleste nu indført en »blød« lejeregulering, (Lind, 2001). Specielt er det lykkedes Tyskland og Schweiz at skabe store, velfungerende private lejeboligmarkeder. Her er Danmark ikke på forkant med udviklingen.

4. ingen maksimalpriser for andelsboliger
Tilsvarende må maksimalprisreglerne for private andelsboligers andelsbeviser (egenkapitalen) ophæves. Det kræver hovedmålet: ens boligomkostninger. Uden »andelsboligfordelen«, hvor beboeren i en gammel andelsbolig sparer adskillige tusinde kroner hver måned, vil ingen »betale penge under bordet« for andelsbeviset.

5. engangsskat på udløste kapitalgevinster til udlejere og andelshavere
De nævnte omlægninger vil udløse betydelige prisstigninger på private udlejningsejendomme og private andelsboliger med store engangsgevinster til ejerne og til andelsbolighaverne, en slags »windfall gains«. Det taler for at beskatte disse engangsgevinster. Gevinstskatten kan udformes tilsvarende skatten ved første gangs salg af udstykkede og hidtil udlejede ejerlejligheder.
For private boligudlejningsejendomme vil denne engangsskat plus forøgelsen af ejendomsværdiskatten ved, at denne pålægges alle kategorier ejere af boligejendomme netto give det offentlige en provenugevinst i forhold til den nuværende beskatning. Hertil kommer skat fra, når det bliver rentabelt, at bygge nye private lejeboliger. Alternativet er, at den private lejebolig forsvinder ud af markedet - med provenutab til det offentlige.

6. almene boligselskaber omdannes til aktieselskaber
Skitsen bygger på, at ejere af boligejendomme har de fornødne incitamenter til at lade markedet fungere og skabe samme boligomkostningsniveau i de forskellige boligformer. Det incitament kendes ved prissætningen på markedet for alle andre private forbrugsgoder i det danske samfund.
De almene boligselskaber mangler incitamentet til at indføre »markedslejer«, da selskaberne ikke må varetage kapitalinteressen. Egenkapitalen i almene boligorganisationer har karakter af en »herreløs« kapital. Modellen rummer allerede derfor en privatisering af de almene boligselskaber ved, at de omdannes til aktieselskaber. Boligselskaberne er formelt ledet af beboerne, mens kapitalinteressen fortoner sig. For så vidt svarer boligselskabernes opbygning til sparekassernes og realkreditinstitutternes, før deres ejerskabsform blev vitaliseret og omlagt til aktieselskaber, så de fuldt ud kom til at fungere på markeds vilkår. Privatiseringen af de almene selskaber kan følge tilsvarende retningslinier. Da de almene boligejendomme for de flestes vedkommende er opbygget for offentlige tilskud, bør statskassen have en væsentlig andel af nettoprovenuet fra privatiseringen.
Boligselskaberne får da incitament til at fastsætte huslejerne ud fra markedsprincipper, til effektiv drift og til at skabe et skattepligtigt overskud. Selskabernes betydelige skjulte kapital bliver synlig ved, at den nuværende undtagelsesbestemmelse i regnskabslovgivningen fjernes. Selskabernes kapital tillige med kapitalen i sektorens fonde muliggør, at selskaberne selv vil kunne opføre boliger, efter den fornødne omlægning af boligformens lovgrundlag er sikret. Dette boligbyggeri vil da ske på samme markeds vilkår som andre boliginvesteringer. Det kan aflaste statskassen for en væsentlig udgiftsbyrde.
Forslaget om privatisering er, at boligselskaberne fortsætter som boligudlejningsselskaber. Boligerne bør ikke sælges til lejerne til discount-priser som ejerlejligheder - den engelske model - hvor boligen efterfølgende kan realiseres til markedspris, eller som andelsboliger - den danske model - hvor boligerne efterfølgende fortsat kun må sælges til lovens maksimalpriser (discountpriser). Hermed skabes reel konkurrence mellem almene og private boligselskaber, hvad samfundet tilstræber på så mange andre områder.
Ad åre, når der er skabt balance mellem boligformerne, vil der også være skabt balance mellem boligejendomspriserne, og der vil da uden større negative konsekvenser kunne åbnes op for frivillige salg af almene boliger som andels- eller ejerboliger. Lejernes og andres incitament til køb vil samtidig ikke være kunstigt stimuleret af udsigten til nye lotterigevinster, men nøgternt behersket af den reelle pris for boligerne.
Også de private andelsboligforeninger mangler umiddelbart et incitament til at indføre »markedspriser« på andelene. Det må imidlertid forventes løst samtidig med, maksimalpris reglerne for andelene ophæves.

7. ophæve selektiv støtte til nybyggeri
Det er oplagt nødvendigt at fjerne den direkte støtte til opførelse af almene boliger, ungdomsboliger, ældreboliger og private andelsboliger. Alternativt måtte der ydes byggestøtte til alle boligejerformer. Det bryder med årtiers boligpolitik, hvor byggeri af disse boligformer har været direkte støttet. Denne byggestøtte forvrider på længere sigt balancen mellem boligformerne.
Forslaget betyder, at byggeri af alle boligformer støttes indirekte ved, at ejendomsværdiskatten er lavere end skatten af andet kapital afkast og ikke mindst end skatten af arbejdsindkomst. Nye boliger bliver da opført, når det er rentabelt med det indirekte skattesubsidie. En fortsættelse af selektiv byggestøtte ville skabe yderligere forvridninger, ligesom det unægtelig burde være svært at begrunde kun at støtte nybyggeri fra udvalgte ejerkategorier, fx pensionskasser og almene boligforeninger, mens andre ejere ikke må få byggestøtte.
Med stop for selektiv bygge støtte vil en eller flere boligformer ikke på længere sigt overtage hele boligmarkedet. Man vil heller ikke længere opleve, at boligselskaberne bygger, mens ustøttet privat lejeboligbyggeri er urentabelt. Der er også i længden et skisma mellem at bygge lejeboliger, der primært fordeles ud fra sociale kriterier, og undlade at bygge lejeboliger til den del af befolkningen, som ikke opfylder de kriterier!

Ubehagelige konsekvenser
- sociale hensyn uændret, måske forbedret boligsikring og boligydelse
Det skal ikke skjules, at forslagene må ventes at øge boligomkostningerne på længere sigt for måske godt 30% af boligmassen og 25% af befolkningen. Det vækker erfaringsmæssigt kraftig modstand fra de begunstigede. Men hvis boliglotteriet skal elimineres, må gevinsterne nødvendigvis fjernes, og det er netop hensigten med forslagsskitsen!
Det er langt fra kun økonomisk dårligt stillede, der bor i de billigste boliger, hvad Det Økonomiske Råd også viste, (jfr. DØR, 2001, afsnit III.5). En stor del af de billigste boliger fordeles ikke efter sociale kriterier. Det er oplagt meget vanskeligt at komme ind i en »billig« privat lejebolig uden relationer til ejerens netværk. Og de billige ældre andelsboliger fordeles mest til familie og venner. De billigste almene boliger fordeles i høj grad internt i boligforeningerne efter årtiers medlemskab gennem oprykning til bedre og billigere boliger. Modsat udlejes de nyeste og dyreste almene boliger især til personer, der har lavere indkomst, og som opnår boligsikring eller boligydelse.
Det giver den pointe, at en del boligtagere i de nu billigste boliger uden videre vil kunne klare et løft i deres boligomkostninger. Det er dog næsten tradition ikke at »jage folk fra hus og hjem«, hvad der taler for overgangsordninger.
Generelt har sociale hensyn i årtier båret boligpolitikken, specielt på lejeboligområdet. Men langt fra alle lejere er dårligt stillede, og økonomisk svagt stillede kan let findes inden for de andre boligformer. De sociale hensyn berettiger imidlertid ikke til, at alle skal have store bolig subsidier fx på leje- og på andelsboligmarkedet.
Men der vil naturligvis også i fremtiden være familier, hvis økonomiske ressourcer ikke rækker, og som må tilgodeses med boligsikring eller boligydelse. Skitsens sidste element er derfor ikke at begrænse den individuelle boligstøtte, men tværtom ved detailudformningen at overveje at forbedre ordningen. Herunder bør en udbygning af støtten overvejes, så den ikke reelt kun kan tildeles lejere.

Artiklens løsningsforslag contra DOR's forslagsskitse
Skitsen ovenfor udbygger forslagene i den økonomiske lande-rapport til Nordisk Skattevitenskapelig Forskningsråds årsmøde i 1999, (Lunde, 1999). Det Økonomiske Råds anbefalinger i maj-rapporten om den fremtidige skatte- og boligpolitik svarer i al væsentlighed hertil, (DØR, 2001, pp. 298-303).
En afgørende forskel er imidlertid, at Det Økonomiske Råd foreslår at fordoble ejendomsværdiskatten for boligejere til 2 % og samtidig afvikle alle særregler i denne skat. Jeg foreslår at fastholde ejendomsværdi skatten som nu. Rådet foreslår altså at tage det skridt videre, at afkastet af alle investeringstyper beskattes ens, foruden at der skabes balance på boligmarkedet. Jeg vurderer, at det er tilstrækkeligt at skabe denne balance, og at der ikke skabes væsentlige forvridningseffekter af den ulige behandling af boliginvesteringer i forhold til andre investeringer.
Allerede udjævningen af boligomkostningerne på »ejerbolig-niveau« fordyrer nemlig som nævnt det at bo for en del af boligtagerne. Den faldende efterspørgsel vil også virke imod marginalt lavere ejerbolig- og specielt ejerlejlighedspriser. Hvis ejerboligskatten blev sat op, ville boligomkostningerne i hvert fald på længere sigt også stige for ejerboliger - og måtte da stige yderligere for de øvrige boligformer, såfremt der samtidig skal etableres en balance mellem boligformerne. Der foreligger imidlertid på kortere og mellemlang sigt en risiko for et føleligt prisfald på ejerboliger, hvilket med den meget høje belåning af ejerboligerne ville indebære en alvorlig risiko for den finansielle stabilitet i samfundet.
Samlet vil Det Økonomiske Råd's forslag øge boligomkostningsniveauet og på lang sigt reducere den efterspurgte boligmængde mærkbart. Grundlæggende må man pege på, at det danske boligforbrug indtil nu er øget ekstra gennem årtiernes subsidiering. Danskerne kommer derfor til at bo dårligere, hvis det bliver dyrere at bo i alle boligformer, og det vil ske gennem en årtier lang og pinefuld proces som følge af boligers lange levetid. På kort sigt risikerer en sådan omlægning at give voldsom turbulens på boligmarkedet.
Det forekommer umiddelbart langt mere påtrængende at skabe balance på boligmarkedet og fjerne forvridningerne, end at afskaffe alle boligsubsidier. For at opnå balance på boligmarkedet skal bolig- og skattepolitikken omlægges som skitseret ovenfor. Det kan ikke afvises, at målet kunne nås gennem andre middelkombinationer - disse synes blot ikke anvist. Vil regering og folketing ikke ad den vej, forstærkes »boliglotteriet« og »boligproblemerne« fremover. Samtidig forsvinder det private lejeboligalternativ stort set ud af markedet.

Litteratur
Boligministeriet, Betænkning 1331 (1997): »Lejelovskommissionens betænkning«. 1997.

Lind, Hans (2001): ,>Rent regulation: a conceptual and comparative analysis«. European Journal of Housing Policy. Vol. l. No. 1. April 2001, pp. 41-57.

Lunde, Jens & Anders Hvidt (1999): "Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skatteregIers betydning for dette«, pp. 107-133 i: Bilagsbind til SBI-rapport 315: »Boligmarkedet i 0resundsregionen«. Statens Byggeforskningsinstitut og Instituttet fbr Bostadsforskning. 1999.

Persson, Thomas (2001): »Sektorn som forsvann!«, pp. 131-165 i: Anders Lindbom (red.): »Den nya bostadspolitiken«. Borea. Umeå, apri12001.

Lunde, Jens (1999): »Dansk boligbeskatning set i ejendoms og boligøkonomisk perspektiv«. Institut for Finansiering. Handelshøjskolen i København. Working Paper 99-12. 1999. - (Delvist i: Jens Lunde (2000): »Dansk økonomisk nationalrapport«, pp. 61-99 i: Nordisk Skattevitenskapelig Forskningsråd: »Årbok for Nordisk Skatteforskning 2000«. Universitetsforlaget, Norge, 2000.)

Økonomiske Råd, Det, Formandskabet (2001): »Dansk Økonomi. Forår 2001.« København, maj 2001.
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf ktb » 3/12/2005 18:57

Hvis man fjerner maksimalprisreglerne for andelsboliger, hvad er så reelt forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?
ktb
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 52
Tilmeldt: 18/04/2005 14:13

Indlægaf moccha » 3/12/2005 23:17

Så er der ingen forskel :smile17:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf JASJ » 4/12/2005 20:46

Hej moccha

Jeg er ikke enig med dig i at der ikke vil være nogen forskel på ejerlejligheder og andelslejligheder, hvis maksimalprisreglen fjernes, selvom forskellen i praksis ikke vil have den store betydning.

Det vil stadig være sådan at det man køber, når man køber en andel, er en andel af andelsboligforeningens egenkapital. Med de nuværende maksimalprisregler må denne andel højst prissættes til indre værdi (regnskabsmæssig værdi). Uden maksimalprisregler vil andele blive handlet til deres markedsværdi, det vil sige den pris som køber og sælger kan blive enige om.

At andele vil blive handlet til mere end indre værdi vil i høj grad ligne det der kendes fra aktiemarkedet. Langt de fleste aktier handles til over indre værdi. Det skyldes selvfølgelig at investorerne vurderer at selskabet har en højere markedsværdi end hvad der fremgår af regnskabet. Og som med andelsboligforeninger vil forskellen skyldes at aktiverne (svarende til andelsboligforeningens ejendom) ikke er opført til markedsværdi i regnskabet.

Prisen på andele uden maksimalprisregler vil formentlig være lavere end prisen på ejerlejligheder. For det første må det trække ned at man faktisk ikke ejer sin lejlighed men kun har en ret og pligt til at bo i den. Desuden vil boligafgiften vel typisk være højere end de tilsvarende fællesudgifter, hvilket vel også trækker mod en lavere pris.

Med venlig hilsen
Jørgen

PS. Er det svenske system med bostatsrätt ikke et eksempel på andelslejligheder uden maksimalprisregler?
JASJ
Novice
Novice
 
Indlæg: 14
Tilmeldt: 26/11/2005 17:07
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 6/12/2005 13:24

Her er en interessant udlæg lovgivningen omkring opløsning af andelsboligforeninger.

http://www.andelsbolig.dk/templates/sho ... domme.html

Især metode 3 er spændende, da den tillader opløsning af private andelsboligforeninger og salg til en privat investor til markedspris, der så efterfølgende driver den som en udlejningsejendom de første 5 år, hvorefter ejendommen efter 5 år igen kan sælges som andelsboligforening.

Uddrag af metode 3

"En privat andelsboligforening kan dog altid vedtage at opløse foreningen og sælge sin ejendom til en privat investor, blot vedtægterne er overholdt (figur 3). Det er derfor fortsat lovligt at opløse foreningen med helt eller delvis fraflytning af beboerne og herefter sælge ejendommen til en investor, der renoverer boligerne gennemgribende og derefter driver ejendommen som en udlejningsejendom.

Gevinsten for den private investor er, at en gennemgribende renovering løfter lejefastsættelsen ud af den omkostningsbestemte leje og over i princippet om “det lejedes værdi”, der – alt andet lige – vil medføre en højere leje. Gevinsten for andelshaverne er, at de kan sælge deres ejendom til en pris, der overstiger summen af maksimalpriserne for de enkelte andele og dermed opnå betydelige skattefri gevinster. Dette skal dog først og fremmest afvejes mod, at andelshaverne ved at blive lejere afskærer sig fra at få del i evt. fremtidige værdistigninger på ejendommen"
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster