Købstilbud kontra valuarberegning

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Købstilbud kontra valuarberegning

Indlægaf andels frederiksberg » 13/01/2006 16:58

Vi er en sund andelsforening som har modtaget et købstilbud fra en seriøs ejendoms opkøber. Han har tilbudt i grove træk 42 mill for hele foreningen. Ved samme lejlighed fik vi en valuar vurdering på 26 mill. Mit spørgsmål går ganske simpelt på om man må bruge købstilbudet som vurderingsgrundlag?. Er det noget man bestemmer på en generalforsamlig - eller skal man overtale(vise valuar manden tilbudet) og han derved opskriver sin beregning. Er der nogle som har erfaringer på dette område.
andels frederiksberg
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 13/01/2006 16:47

Indlægaf 4ndelshaveren » 13/01/2006 17:37

Det kan i ikke. En ting er vurdering ved opløsning til en privat investor, se reglerne herom på andelsbolig.dk.

En anden er vurderingen til fastsættelse af andelskronen, som skal baseres på handelsværdien som udlejningsejendom.

De 2 metoder er vidt forskellige og relevant i forskellige situationer.

Noget andet er, at det sjældent er sundt for foreningens økonomi at få den vurderet til op over begge skorsten.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 13/01/2006 18:23

Jeg er delvist uenig i denne konklusion. Det er rigtigt, at man ikke kan anvende et købstilbud som vurdering, og det er korrekt at vurderingen skal være som udlejningsejendom.

Men det er derimod meget, meget, meget mystisk, at en valuar ikke vurderer ejendommen til den pris, man kan få for den, som en udlejningsejendom - for de 42 mio. er jo udtryk for værdien som udlejningsejendom. Hvis den var en ejerlighedsejendom ville prisen være langt højere.

Vurderingslovens § 6 er klar og tydelig :

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Eller se hele loven her:

http://www.retsinfo.dk/_GETDOCI_/ACCN/A20020074029-REGL

Det er min hypotese, at der foreligger en forkert praksis i valuarkredse.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf andels frederiksberg » 13/01/2006 20:13

Tak for jeres svar. Det var mit indtryk, at en valuarpris netop skulle matche et købstilbud, da købstilbudet også er baseret på, at alle lejligheder kan lejes ud. Derfor undrer jeg mig også over den store prisforskel. Jeg tror også, at du har ret i din hypotese.
andels frederiksberg
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 13/01/2006 16:47

Indlægaf zuma » 16/01/2006 15:58

Gode debattører

Hvis man fulgte lidt med i debatten omkring opløsningen af andelsboliger og den medfølgende lovændring, så kunne man også her konstatere, at købspriserne lå væsentligt over, hvad en valuar/offentlig vurdering tilsagde, at ejendommen var værd, men dette skyldtes, at køberne ville totalrenovere ejendommen, og derigennem kunne opnå en højere leje, der kunne berettige til en endnu højere leje.

Uden at trætte jer unødigt om de komplicerede regler i lejeloven om gennemgribende renovering, så vil jeg blot konstatere, at man ikke - som gengivet af andels frederiksberg - vil kunne anvende købstilbuddet, som en vurdering af værdien som udlejningsejendom, men jeg kender ikke omstændighederne godt nok til at kunne give en mere fyldestgørende besvarelse.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 16/01/2006 19:43

Hej Zuma

To spørgsmål til dig:

- i hvilken lov, cirkulære, forordning eller lignende står der, at valuarer eller det offentlige ikke må tage forventningen om fremtidige gevinster ved totalrenovering med i kontantvurderingen i handel og vandel? Er det ikke bare en praksis, der har indfundet sig?

- hvordan vil du forklare at den offentlige vurdering steg 60 % i Københavns Kommune fra 2002 til 2004 vurderingen?

hilsen
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 16/01/2006 20:15

Til PeterLib

Husk nu ikke at blande tingene sammen.

En vurdering baseret på likvidation fratrukket 15-20% i rabat til privat investor, svarer til vurdering til markedspris (ejerboligpriser).

Du kan spørge dig selv om det er lovligt jf. de lovmæssige vurderingsprincipper for andelsboliger.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 17/01/2006 09:49

Til PeterLib

Jeg forstår naturligvis godt dine spørgsmål, og hvor du gerne vil hen, men det er fortsat min opfattelse, at valuaren skal vurdere på baggrund af det, valuaren ved selvsyn kan konstatere, og ikke vurdere med baggrund i eventuelle fremtidige investeringer. Derved adskiller det sig fra et købstilbud, idet det som bekendt er markedet, der bestemmer prisen.

Den offentlige vurdering overfor valuarvurderingen er ikke sammenlignelige, idet vurderingerne sker på forskelligt grundlag, altså den ene er en stadardiseret takst, hvorimod den anden er en individuel vurdering.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 17/01/2006 23:46

Til ZUMA og 4andelshaveren

Der findes en markedspris for boligudlejningsejendomme. Den er i Kbh pt. cirka 19000 kr. / m2. Til sammenligning er markedsprisen for ejerlejligheder mindst 30000 kr./m2. Man kan sagtens arbejde med begrebet markedspris, selvom boligejendomme er underlagt en masse regulering.

Min pointe er, at det umuligt kan være for sjov, at der i Vurderingsloven §6 står "handel og vandel" - faktisk er den strengt logiske konsevens af min ræsoneren, at hvis SKAT tog Vurderingsloven meget seriøst, så ville de faktisk have højere vurderinger end valuarerne.

Og ved I hvad: Jeg efterlyser stadig en lov, cirkulære eller lignende, hvor der står at jeg tager fejl, please, kom nu med det...
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 18/01/2006 00:11

Lov og cirkulære. Er henvisning til vurderingsreglerne ikke rigeligt? Du leder efter det du ønsker at se.

Spørg eventuelt jeres administrator, hvis du stadig er i tvivl.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 18/01/2006 11:23

Hej Peter

Hvis du gerne vil bekræftes, så skal jeg hermed gøre det....... :smile20:

Du læser vurderingsloven korrekt, men det er nok nærmere et administrativt spørgsmål, om SKATs overholdelse af loven.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 19/01/2006 14:06

Til 4andelshaveren

Jeg behøver ikke at læse diverse vurderingsregler - de er jo udarbejdet på baggrund af lovgivning. Og jeg finder det bedst at basere sig på primære kilder.

Jeg har intet at spørge administrator om. Jeg arbejder ud fra den teori, at det meste af branchen baserer sine handlinger på en praksis der har dannet sig - og glemmer at det er lovgivningens ord de skal følge. Ikke diverse gamle fortolkninger af lovgivningen.

Problemet er at praksis blev dannet i en situation hvor markedspriserne på boligudlejningsejendomme var konstant. Det er ikke længere situationen.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/01/2006 14:39

Til Peter Lib.

Det er jo netop pointen i diskussionen. Foreningerne må (desværre) følge lovgivingen så længe det er gældende praksis og praksis ligenu er at det IKKE er lovligt at bruge et likvidationstilbud som vurderingsgrundlag.

Det fedt og egoistisk nok at få vurderet sin forening til op over begge skorsten, hvis man vil tage derfra i en fart. Dog, regningen skal senere betales til de tilbageblevne/nye købere...

Ellers må du sende et brev til Bendt Bendsen eller Skatteministeren, hvis lovgivningen skal laves om for at tilpasse den nye markedssituation.

Men du får næppe meget ud af det jf.

http://www.andelsbolig.dk/templates/sho ... tning.html

Der belures...
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf AB KBH 2100 » 19/01/2006 17:57

Hvis man har set tv-udsendelsen Hammerslag i fjernsynet, så ved man hvor svært det er (også for ejendomsmæglerne), at forudsige nøjagtigt, hvad salgsprisen for en ejendom skal være.

Dette er der intet mærkeligt i, da ejendomsmarkedet i praksis er fuld af imperfektioner. F.eks. købere med forskellige subjektive præferencer, annoncering der ikke når alle potentielle købere etc.

P.t. er det så sådan at valuar vurderingerne typisk ligger over de offentlige vurderinger. Dette fordi der har været prisfest på ejerboliger de senere år og fordi den offentlige vurdering kun skifter hvert andet år. Så det har bl.a. derfor kunnet betale sig at købe sig til en nyere vurdering.

Men derudover er det mit indtryk at de fleste valuarer efterhånden har fået en ensartet vurderingspris pr. kvadratmeter og således også anvender en ensartet vurderingsmetode. Årsagen hertil tænker jeg må være, at valuarerne frygter et erstatningsansvar fra købere af de valuar vurderede ejendomme, hvis priserne efterfølgende falder igen når den ene potentielle køber, som ville give den super høje pris er væk igen. (Hvis nogen kender en valuar der vurderer væsentligt højere end 10.000 kr. kvadratmeteren må de gerne give mig et praj) :smile10:

Så prisfastsættelse udfra bedste køber præferencer tror jeg ikke på. Der vil altid blive udviklet en en general prisfastsættelsesmetode.

Det kan selvfølgelig fortsat føles uretfærdigt at ens ejendom vurderes lavere end det købstilbud man står med i hånden. Men der er vel ingen der endnu forhindrer en i at sælge ejendommen og opløse foreningen.

I den forbindelse synes jeg, det er mærkeligt at SF forlanger 60% i ejendomsavancebeskatning, når man samtidigt kan handle huse skattefrit efter parcel hus reglen. (Og ejerboligejerne har endda haft mulighed for at trække renteudgifter fra, hvilket andelsforeninger typisk ikke kan, fordi de ingen indtægter har). Men måske mener SF at man er mere kapitalist, hvis man tjener 100.000 kr. på en andelsbolig end hvis man tjener 1.000.000 kr. på en ejerbolig!? :smile23:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster