Nyt mål for andelslejligheders attraktivitet?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Nyt mål for andelslejligheders attraktivitet?

Indlægaf Andelsmand » 18/01/2006 14:58

Kære andelshavere,

Inspireret af skriverierne i dette debatforum om en andelsværdi-database, så vil jeg gerne hermed foreslå at gå et par skridt videre og etablere en database for andelslejligheders samlede attraktivitet når man medregner boligafgift, pris og kvadratmeter.

Hvor attraktiv er en andelslejlighed sammenlignet med andre andelslejligheder? Er en pris på 400.000 kr billigt for en lejlighed 60 m2 med en boligafgift på 3000 kr pr måned? Er en boligafgift på 5000 kr dyrt for en lejlighed på 110 m2 til 700.000 kr?

De fleste vil nok være enige i at jo flere kvadratmeter, jo mindre boligafgift og jo mindre pris desto mere attraktiv er en andelslejlighed at købe. Jeg foreslår at man kvantiserer denne attraktivitet ved at indføre 3 nye indekstal (hvoraf det ene er et produkt af de 2 andre).

De 3 indekstal er:

1. Afgiftsindeks = kvadratmeter *100 / boligafgift ekskl. varme
2. Prisindeks = kvadratmeter *10000 / andelsværdi
3. Attraktivitetsindeks (A-indeks) = Afgiftsindeks * Prisindeks

(For lige at præcisere så er andelsværdien det indskud man skal betale hvis man skal købe andelslejligheden).

Eksempel:

Min lejlighed er på 99 m2 og jeg betaler 2350 kr pr måned uden varme. Den er vurderet ved valuarmetoden til 735.000 kr. Heraf fås:

Afgiftsindeks = 99 * 100 / 2350 = 4,21
Prisindeks = 99 *10000 / 735000 = 1,35
A-indeks = 4,21 * 1,35 = 5,68

Jo flere andelshavere der rapporterer disse tal jo mere nyttige bliver tallene idet man vil kunne bruge dem til at lave diverse statistikker. Man vil kunne se om et givet A-indeks er usædvanligt højt eller lavt for et givet postnummer. Man vil også kunne se om det høje eller lave A-indeks skyldes boligafgiften eller andelsprisen. Dette vil måske med tiden bane vejen for en mere standardiseret prisfastsættelse idet man vil kan anmode valuarene om at bruge indeks-statistikkerne i deres prisvurderinger.

Jeg forelår følgende format for nye tal:

Boligafgift eksl. varme
Kvadratmeter
Andelsværdi
Vurderingsår
Vurderingsmetode
Postnummer
Afgiftsindeks
Prisindeks
A-indeks

For mit vedkommende bliver tallene:
Boligafgift eksl. varme : 2350
Kvadratmeter: 99
Andelsværdi: 735.000
Vurderingsår: 2005
Vurderingsmetode: valuar
Postnummer: 2100
Afgiftsindeks: 4,21
Prisindeks: 1,35
A-indeks: 5,68

Håber der kommer en masse gode tal fra jer alle sammen :-)
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 18/01/2006 17:32

Interessant forslag.

Jeg har dog et par problemer med dine indeks.

1. Brugen af ordet attraktiv. Det svarer til at man siger, at ejerboliger med lav kvadratmeterpris er mere attraktive end ejerboliger med høj kvadratmeterpris. Dermed bliver dårligt vedligeholdte ejerboliger i landets udkantsområder mere attraktive end gennemrenoverede københavnerejerboliger med søudsigt. Det er vel mere korrekt at kalde udkantsboligerne billige, snarere end attraktive.

2. En boligafgift på 5000 kr/md kunne dække over udgifter på 3000 kr. til afdrag på foreningens gæld, 500 kr. til vedligeholdelse og 1500 til renter, skatter m.m.

Eller den kunne dække over udgifter på 0 kr. til afdrag, 2000 kr. til vedligeholdelse og 3000 kr til renter, skatter m.m.

De to boligafgifter er ens, men i den ene er der indbygget en betydelig opsparing. Den er derfor langt mere attraktiv end den anden, hvilket ikke afspejles af dit indeks.

Det du måske vil ind på er at vurdere andelsboligen som en investering. Her kunne man vælge at bruge kapitalværdimetoden. Som input til kapitalværdimetoden kan man benytte andelsindskuddet og boligafgiften samt salgsprisen f.eks. 10 år senere. Salgsprisen vil afspejle en eventuel opsparing der er sket gennem boligafgiften. Kapitalværdimetoden vil da beregne hvor meget boligen har kostet dig (eller beriget dig med) gennem de 10 år. Beregnes det pr. m2, kan metoden til en vis grad bruges til at sammenligne investeringen i to boliger af forskellig størrelse, dog bl.a. med det væsentlige forbehold, at der stadig ikke medgår, hvor god en bolig du har i de 10 år. Men fordelen ved metoden er, at den medtager en eventuel opsparing. Man kan også bruge metoden til at sammenligne køb af andelsbolig med at bo til leje eller at købe ejerbolig.

Metoden er beskrevet i grundlæggende litteratur om investering/finansiering.

Nielsen
Senest rettet af Andelshaver Nielsen 18/01/2006 17:42, rettet i alt 1 gang.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 18/01/2006 17:41

Kort sagt er min pointe, at man kan ikke vurdere hvor attraktiv en andelsbolig er som investering, uden også at se på foreningens regnskaber.

Nielsen
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelsmand » 18/01/2006 18:49

Tak for indlæg og konstruktiv kritik.

Nuvel jeg har ikke noget religiøst forhold til ordet 'attraktiv' - vi kan gerne kalde det noget andet. Den centrale ide er dog at jo større og billigere i indskud og boligafgift desto mere attraktiv vil en lejlighed være at købe ALT ANDET LIGE. Det sidste indebærer selvfølgeligt at man ikke umiddelbart kan sammenligne indekstal for Nakskov og Fredriksberg og det er grunden til at postnummer også skal med i statistikken så man kan korrigere sammenligningen for beliggenhed.

Jeg må indrømme at jeg ikke har tænkt på at der kan være forskelle i sammensætningen af boligafgiften i forskellige andelsforeninger. Spørgsmålet er selvfølgeligt hvor stor variationen er. Hvis variationen er relativt beskeden så kan den ignoreres. Hvis ikke så kan man måske finde en nem måde at korrigere for den - har du noget forslag?

Hvis man heller ikke umiddelbart kan korrigere for variationen, så mener jeg nu stadig at ovennævnte indekstal har en berettigelse al den stund at de giver et hurtigt, likviditetsmæssigt her-og-nu sammenligningsgrundlag for forskellige andelslejigheder. Det kan tænkes at billedet vil ændre sig på lang sigt pga forskelle i boligafgiftsammensætningen, men boligafgifterne har vel i virkeligheden en ret beskeden indflydelse på den langsigtede kapitalværdi idet værdistigninger med stor sandsynlighed vil overskygge dem - navnlig nu hvor flere og flere overgår til valuarvurderinger.

Min pointe er bare at det må være muligt og i høj grad ønskeligt at konstruere et sammenligningsmål. Hvis nogen har ideer så sig frem....

--Thomas
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 19/01/2006 13:32

Hej Thomas.

Jeg er ikke med på hvordan du er nået frem til dit indeks. Formlerne og konstanterne kræver vel en begrundelse. Hvordan er de valgt?

Mit bud på et simpelt prisindeks for andelsboliger er en årlig m2-pris udregnet på følgende måde:

(indskud x rente + den del af den årlige boligafgift som ikke går til opsparing) / størrelse

Dette er den pris det koster pr. år at bebo 1 m2, hvis andelsindskuddet finansieres med et afdragsfrit lån, hvor der betales en årlig rente.

Hvis vi tager din bolig som eksempel, der har en årlig boligafgift på 12x2350 = 28200 kr. og regner med en rente på 5%, får vi

(735000 kr. x 0,05 + 28200 kr.)/99 m2 = 656 kr/m2

Her går vi ud fra, at foreningens opsparing er 0 kr. Hvis der er en årlig opsparing (eller en gældsætning), udregnes din del af opsparingen, som du herefter korrigerer din boligafgift med.

Nielsen
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 19/01/2006 13:51

Med dette prisindeks bliver andelsboligen direkte sammenlignelig med ejerboligen, idet man for ejerboliger blot udregner

(pris x rente + (fællesudgifter + skatter))/m2

renten bliver her noget lavere, da boligejeren bl.a. kan finansiere med realkredit. Hvis din bolig lå i København og var en ejerbolig, ville tallene måske se sådan ud:

Størrelse: 99 m2
Pris: 3.000.000 kr.
fællesudgifter: 12.000 kr.
skatter: 20.000 kr.
rente: 3%

Indeks:

(3.000.000 kr. x 0,03 + 12000 kr. + 20000 kr.)/99 m2 = 1232 kr./m2
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelsmand » 19/01/2006 17:33

Hej Nielsen,

Konstanterne i mine indeks var såmænd blot for at få nogle pæne overkommelige tal uden for mange nuller.

Det er et meget interessant forslag du kommer med - især er det godt at man også kan sammenligne med ejerlejligheder og at enhederne har en praktisk mening.

Dog kræver metoden at man kender sammensætningen af sin boligafgift og jeg ved ikke om det fremgår af det årlige regnskab eller om det kræver regnerier (det vil jeg snarligt finde ud af).

Man kan også sige at målet ikke tager højde for den likviditetsmæssige belastning hvilket formenlig vil være vigtigt for mange. Med det mener jeg bare at mange nok vil finde det mere attraktivt at betale en lav månedlig afgift end en høj også selvom der indgår opsparing i den høje afgift og man måske har mindre årlige financielle omkostninger ved den høje. Mange vil simpelthen foretrække at minimere deres årlige udbetalinger så de har flere penge til forbrug på kort sigt.

Måske vil løsningen være OGSÅ at udregne to indeks: et likviditetsindeks der foræller hvor meget man skal have op af lommen hvert år pr m2 og et omkomstningsindeks der fortæller hvor meget det rent faktisk koster når man medregner financielle forhold. Man kunne f.eks. operere med følgende hvis vi tager min lejlighed som eksempel under antagelse af 1000 kr ud af de 2350 er afdrag på foreningens gæld.

1. Likviditetsindeks (eller udbetalingsindeks)
( Y(735.000) + 12x2350 kr)/99 m2 = 656 kr/m2
Her er Y(735000) den månedlige ydelse (dvs afdrag + rente) man skal betale for et andelslån på 735000. Størrelsen afhænger naturligvis af hvilket lån man vælger at optage (om noget overhovedet). Jeg ved ikke om der en nogen standard her men jeg vil her gå ud fra de ydelser man nemt kan beregne på Skandiabankens hjemmeside for 30 årige andelsprioritetslån til 4,20 % pa i rente. Herved fås i mit tilfælde Y(735000) = 6125 kr pr kvartal = 2041kr pr måned. Ialt altså:
Likviditetsindeks = ( 12*2041+ 12x2350 kr)/99 m2 = 532 kr/m2

2. Omkostningsindex (med samme rentefod på 4,2% pa)
(735.000 kr. x 0,042 + 12x1350 kr)/99 m2 = 475 kr/m2


Til sidst bør man selvfølgeligt også operere med det sædvanlige prisindeks udregnet som Prisindeks = 735.000 kr /99m2 = 7424 kr/m2

Ialt altså 3 indeks - hvad siger du til det?

Må jeg forøvrigt spørge om du selv er kommet på dit forslag eller det allerede finder anvendelse rundt omkring?
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/01/2006 17:59

Grunden til at jeres ideer ikke bliver nogen succes, er at et fåtal magter/gider lave beregningerne.

Keep it simple....

Ellers er det en udmærket ide. :smile10:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelsmand » 19/01/2006 18:32

Hmm tja det kan være du har ret, men det er nu ikke sikkert det bliver så kompliceret når først man har fundet den endelige form - vi er jo på udviklingsstadiet nu :-)

Iøvrigt, hvis (og jeg siger udtrykkeligt HVIS) det blev udbredt så ville revisoren vel foretage beregningerne og de ville indgå i årsregnskabet for andelsboliger.

Hvorom alting er så mener jeg klart at der er behov for et eller andet sammenligningsgrundlag - både for andelslejligheder indbyrdes men også meget gerne for ejer- og lejelejligheder. På den måde vil det formentlig bl.a. blive lysende klart for alle hvor billig en boligform andelslejligheder i reglen er og hvor undervurderede de derfor er i pris.
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 19/01/2006 19:27

Til Andelsnielsen

Hvis det skal have informativ værdi, så husk ejendomsværdiskat + ejendomsskat for ejerboliger.

Der er 3 forskellige pct.satser at lege med i beregningen.... :smile5:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 19/01/2006 22:28

Jeg vil rent praktisk foreslå, at nogen blot laver en database med rene facts, i første omgang. Derefter kan der frit beregnes nøgletal på denne database.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 11:17

4ndelshaveren skrev:Hvis det skal have informativ værdi, så husk ejendomsværdiskat + ejendomsskat for ejerboliger.


Ejendomsværdiskat er jeg heldigvis normalt fri for at spekulere på :-)

Ejendomsværdiskat og grundskyldspromille for ejerboligen er medtaget i min beregning. Jeg har ikke udregnet skatterne, da jeg ikke har gjort forudsætninger om den offentlige vudering, men blot antaget at de samlede årlige skatter er 20.000 kr. Ejendomsværdiskatten er jo 1% af vurderingen, men vurderingen ligger jo nok noget under salgsprisen.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 11:30

Andelsmand skrev:Må jeg forøvrigt spørge om du selv er kommet på dit forslag eller det allerede finder anvendelse rundt omkring?


At vurdere en investering ud fra hvad den koster pr. periode (her: pr. år), i renter og andre udgifter (her: boligafgift ekskl. foreningens opsparing/nedsparing) er meget almindeligt. Det kaldes annuitetsmetoden, og nej, den har jeg ikke fundet på.

Kun renterne, og ikke afdragene som jo er en opsparing, bør tages med i beregningen. Alternativt kan man tage opsparingen med i beregningerne, men så skal man også tage udbetalingen af opsparingen ved salg med.

Man kan altid diskutere, hvilken rentefod man skal bruge. Det bør naturligvis være renten efter skat, men om man skal regne med en lav, variabel rente eller en højere fast rente er ikke givet.

En person der overvejer at indtræde på andelsboligmarkedet, og som har penge i form af obligationer, som hun kan sælge for at betale indskuddet, skal kun regne med den rente som hun går glip af ved salget af obligationerne, dvs. langt under 2% efter skat.

Man kan også diskutere om man skal medtage inflation og andelsværdistigning i beregningen, men så bliver den lidt mere kompliceret, ligesom vi blive skal enige om, hvor stor inflation og stigning vi skal regne med. Som beregningen fremstår nu, går den ud fra en inflation og andelsværdistigning på 0.

Bemærk, at udregningen også kan sammenlignes med den årlige leje pr. m2 for en lejebolig.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/01/2006 11:48

Så sammenligner du jo æbler med pære.

Selfølig skal alt med, hvis det skal kunne bruges i en direkte sammenligning på månedlige og årlige udgifter på ejer kontra andelsbolig.

Bemærk; ejendomsværdiskat er 1% op til 3 MIO, alt over beskattes med 3%. Hertil grundskyld.

eks1 ; en bolig der er vurderet til 3 MIO koster 30.000 årligt i ejendomsværdiskat + grundskyld.

eks2 : en bolig, der er vurderet til 5 mio. koster årligt (30k+60k) 90.000 kr i ejendomskatter + grundskyld.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 12:21

4ndelshaveren skrev:Så sammenligner du jo æbler med pære.

Selfølig skal alt med, hvis det skal kunne bruges i en direkte sammenligning på månedlige og årlige udgifter på ejer kontra andelsbolig.


hvad er det der ikke er med? Ejendomsværdiskat og grundskyld ER med. jeg har regnet med, at en ejerbolig, der koster 3 mill. har en offentlig vurdering på 1,5 til 2 mill. Er det urimeligt? Det giver en grundskyld + ejendomsværdiskat på skønsmæssigt 20000 kr/år, som er det tal, der indgår i beregningen.

Tallene var nogle, jeg lige slyngede ud, udelukkende for at illustrere metoden, men ved nærmere eftertanke tror jeg faktisk de er realistiske. Husk på, at den offentlige vurdering stammer fra efteråret 2004.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/01/2006 12:41

Der er meget som ikke er med, især forudsætningerne. Lad os tage udgangspunkt i din beregning,

Størrelse: 99 m2
Pris: 3.000.000 kr.
fællesudgifter: 12.000 kr.
skatter: 20.000 kr.
rente: 3%

Indeks:

(3.000.000 kr. x 0,03 + 12000 kr. + 20000 kr.)/99 m2 = 1232 kr./m2

--------------------------------------------------------------------------------
Der er forudsat 3% effektiv rente, men er det tilpasningslån eller fast lån, og løbetid?

Hvad med rentefradraget?

:smile8:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 13:01

4ndelshaveren skrev:Der er forudsat 3% effektiv rente, men er det tilpasningslån eller fast lån, og løbetid?

Hvad med rentefradraget?


Alle disse ting HAR jeg diskuteret i indlæg i denne tråd. Se f.eks. mit inlæg fra i dag kl. 10.30.

Bemærk at mit ærinde udelukkende var at illustrere et princip for en metode til at vurdere en investeríng. Den enkelte bør selv afgøre, hvilken kalkulationsrente der skal bruges, da det bl.a. afhænger af hvilken finansieringsform der anvendes.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/01/2006 13:04

Så kommer man jo til at sammenligne æbler med pærer, hvis hver enkelte lave egne parameterforudsætninger.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 13:19

4ndelshaveren skrev:Så kommer man jo til at sammenligne æbler med pærer, hvis hver enkelte lave egne parameterforudsætninger.


Ja. Men for den enkelte er det et anvendeligt redskab.

Men man kan godt vedtage at regne med bestemte renter, som gælder for en standardperson. Ejendomsmæglere går f.eks. ud fra en standardfinansiering når de angiver brutto og nettoudgifter i annoncer.

Man kunne f.eks. bruge de renter, som jeg har foreslået, men igen: de renter er ikke nogle jeg har slået op, men blot nogle jeg har slynget ud for at illustrere princippet.

Svaret på spørgsmålet "hvilken bolig er økonomisk mest attraktiv", er, at det kommer bl.a. an på hvem man er.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/01/2006 14:37

Hvis det skal være nyttigt skal det standardiseres til brug ved sammenligninger, og det går næppe med den model der præsenteres. Ideen løber ud i sandet... :smile23:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelsmand » 20/01/2006 16:11

Til 4ndelshaver: jeg synes du udtrykker dig en kende pessimistisk om muligheden for et sammenligningsmål - har du ikke i stedet nogle konstruktive forslag til hvordan ideen kunne tænkes at flyve?

Lad os minde os selv om at vi prøver at finde en nyttig tommelfingerregel som kan give et tilnærmelsesvist korrekt billede af omkostningerne forbundet med forskellige boligformer og forskellige lejligheder indenfor samme boligform. Qua tommelfingerregel behøver den ikke være 100% præcis - noget man aldrig vil kunne opnå bl.a. fordi folk har adgang til forskellige financieringsvilkår.

Nå men lad os prøve at komme videre og indføre nogle rimelige standarder for financiering... Nielsen foreslår fastforrentede lån på 3% for Realkredit og 5% for Andelskredit - Det lyder umiddelbart realistisk nok selvom man f.eks. kan få andelskredit til kun 4,2% i Skandiabanken. Ydermere undgår vi - af simplicitetshensyn ' at indregne værditilvækst og inflation. Med disse enkle antagelser kan Nielsen's mål anvendes i sin nuværende form. Altså:


1.
Andelslejlighed med pris på 735000, størrelse 99 m2 og 1350 i boligafgift eksklusiv afdrag på foreningens gæld (det må vi finde ud af at beregne...)
(735000 kr. x 0,05 + 12*1350 kr.)/99 m2 = 534 kr/m2 det første år.

2.
Ejerlejlighed på 3 Mill, 99 m2 og samlede fællesudgifter + renter på 32000:
(3.000.000 kr. x 0,03 + 32000 kr.)/99 m2 = 1232 kr./m2 det første år.

3.
Lejelejlighed på 40.000 kr i indskud, 99 m2 og 8000 kr om måneden.
(40000 kr. x 0,07 + 12*8500 kr.)/99 m2 = 1059 kr/m2 det første år
Bemærk at renten her er sat lidt højere da man ikke kan tage pant i leje- lejligheder.

Hvis disse tal er nogenlunde realistiske (og det tror jeg de er) så kunne prisen på ovennævnte andelslejlighed stige til ca 1,8 mill før den blev dyrere end en tilsvarende leje-lejlighed og til ca 2,15 mill før den blev dyrere end en tilsvarende ejerlejlighed.

Med andre ord: priserne på mange andelslejligheder er SÆRDELES undervurderede - noget der forhåbentlig med tiden vil blive lavet om på...

--Thomas
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf Andelsmand » 20/01/2006 16:28

Øh lige en præcisering: jeg kom til at skrive "fællesudgifter + renter" ved ejerlejligheden, men jeg mente naturligvis "fællesudgifter + skatter". Sorry
Andelsmand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 31/08/2005 17:06

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/01/2006 16:36

Til Andelsmand

1. Er ikke pessimistisk. Påpeger bare svaghederne. Det er nogle vanvittige beregninger i er ude i, og det er der ingen menig andelshaver, som har en chance for at gennemskue.

2. Indblanding af ejerboliger er irrelevant og forværrer situationen.

3. Start med at finde en sammenlignelighed mellem de enkelte andelsboligers (pr. m2) vurderingskrone, andelskrone og boligudgift ifht. bruttoareal.

Det skal systematiseres og være mere funktionelt. I kan komme med forslagene så skal jeg fejlfinde indtil systemet bliver anvendeligt... :smile2:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 20/01/2006 20:21

4ndelshaveren skrev:Til Andelsmand
Det er nogle vanvittige beregninger i er ude i, og det er der ingen menig andelshaver, som har en chance for at gennemskue.


Den ide jeg har præsenteret går ud på at beregne den reelle årlige udgift pr. m2 ved at bo i andelsbolig. Det tror jeg faktisk de fleste kan se fornuften i. Og gennemskue, hvis det bliver præsenteret tilstrækkelig pædagogisk.

4ndelshaveren skrev:2. Indblanding af ejerboliger er irrelevant og forværrer situationen.


Det er klart en styrke ved en model, hvis den kan bruges til mere end det den i første omgang var tiltænkt. Annuitetsmetoden, som metoden hedder, har netop den styrke, at den kan bruges til at sammenligne alle mulige forskellige investeringer, som tilmed også finansieres forskelligt.

Metoden bliver dagligt flittigt brugt i erhvervslivet. F.eks. når en virksomhed skal finde ud af, om bedst kan betale sig at købe eller lease en varevogn, om det bedst kan betale sig at leje domicilet eller købe det osv. Brutto- og nettoudgiften i ejerboligannoncer er stort set også samme metode, og den kan folk jo godt forstå.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 11:44

Andelshaver Nielsen.

Det gælder om at finde et simpelt nøgletal, så alle kan være med. Det er gået i stå med det koncept.

Kan du konkretisere, hvorfor kapitalværdien kan bruges til dette formål?
Metoden er operationelt, kun og hvis kun pærer sammenlignes med pærer.

Det ser lidt svært ud med metoden. Hvad er diskonteringsrenten? Hvad er løbetiden? Hvad er terminalværdien? Hvad er kursen for lånet?

Brutto/netto som man læser dem i boligannoncerne dækker over en konkret lånetype, så det er heller ikke anvendeligt. Hertil er ikke medregnet ejendomsværdiskat samt ejendomsskat.

Som sagt, keep it simple og sammenlign andelsboliger med andelsboliger.
Opgaven er derfor at finde et passende mål, der tager højde for andelskrone samt boligudgift sat i forhold til det disponible boligareal.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster

cron