Nyt mål for andelslejligheders attraktivitet?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 14:21

Hej 4ndelshaveren

Jeg har tolket opgaven i denne tråd som at finde et enkelt tal, der kan afgøre hvilken af to andelsboliger, der er billigst pr. kvm. på baggrund af boligafgift og indskud. Jeg har allerede nævnt en række problemer og forudsætninger, som man skal være opmærksom på.

Man bliver nødt til at gøre nogle forudsætninger for at løse denne opgave på en rimelig måde. F.eks. kan den ikke løses uden at renten kommer i spil. Uden at have gjort en forudsætning om renten, kan man f.eks. ikke afgøre hvilken af følgende boliger der er billigst.

Bolig A: indskud: 500000, boligafgift: 6000 kr/md
Bolig B: indskud: 1000000, boligafgift: 2000 kr/md

Er renten tilpas lav, vil bolig B være billigst, men er renten tilpas høj, vinder bolig A. En metode der ikke har denne mekanisme med, kan efter min mening ikke bruges til meget.

4ndelshaveren skrev:Det gælder om at finde et simpelt nøgletal, så alle kan være med. Det er gået i stå med det koncept.
.


Opgaven er løst. Løsningen (den reelle årlige udgift pr. m2 ved afdragsfri finansiering) kan efter min mening ikke med rimelighed blive enklere. Men heldigvis er løsningen også så simpel, at næsten alle kan følge med.

4ndelshaveren skrev:Kan du konkretisere, hvorfor kapitalværdien kan bruges til dette formål?


Den metode der er brugt her, er Annuitetsmetoden. Kapitalværdimetoden nævnte jeg vist i en bisætning for nogle dage siden. Kapitalværdimetoden kan ligesom annuitetsmetoden bruges til at vurdere hvilken af to investeringer der er billigst. Hvor annuitetsmetoden giver os den reelle årlige udgift, giver kapitalværdimetoden os den totale pris for at bo i boligen i en forudsat årrække. I begge metoder indgår renten.

4ndelshaveren skrev:Hvad er diskonteringsrenten? Hvad er løbetiden? Hvad er terminalværdien? Hvad er kursen for lånet?


Løbetid/terminalværdi: som nævnt går jeg ud fra afdragsfri finansiering. Men man kunne godt vælge en anden finansiering, men så bliver beregningen mere kompliceret.

Kurs og diskontering/inflation: Man kan vælge at medtage disse ting i en diskussion af renten.

Man kan f.eks. vælge at lade renten være den effektive rente efter inflation og skat.

Når du har påpeget en lang række ting, som egentlig ikke er problemer ved metoden, undrer det mig, at du ikke har taget fat i det måske langt største problem: vi kender ikke værdistigningen. Men værdistigningen KUNNE man også gøre en forudsætning om og indkalkulere i den rente, som indgår i beregningen.

Hvis begge boliger i ovenstående eksempel f.eks. stiger 20% pr. år, taler det jo helt klart for bolig B. Annuitetsmetoden vil afspejle dette, hvis de 20% medtages i bestemmelsen af renten. I så tilfælde vil man nå frem til en negativ rentesats, svarende til at man bliver betragteligt rigere år for år.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 14:43

Mht. værdigstigningen, vil det gøre modellen endnu mere kompliceret end det i forvejen er og vil bygge på forventninger til fremtiden. Der er for mange hvad-er-rimeligt parametre i din model (rente, løbetid, værdistigning, lånekurs, lånetype). Det giver et ganske subjektivt billede af hver enkelt beregning.

Det er ikke særligt hensigtsmæssigt at forudsætte ejerboligfinansiering med et afdragsfrit lån, idet de kun udgør 32 pct af samtlige lån på markedet.

Der er givetvis mange som har læst denne tråd som er stået af allerede nu.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 15:50

4ndelshaveren skrev: Mht. værdigstigningen, vil det gøre modellen endnu mere kompliceret end det i forvejen er og vil bygge på forventninger til fremtiden. Der er for mange hvad-er-rimeligt parametre i din model (rente, løbetid, værdistigning, lånekurs, lånetype). Det giver et ganske subjektivt billede af hver enkelt beregning.


Det er nok mest anvendeligt, hvis vi bruger den samme rente til vurdering af alle andelsboliger, selv om ikke alle kan låne til den samme rente og ikke alle kan udnytte rentefradraget lige godt.

Metoden kan bruges til mange ting, hvoraf jeg har nævnt nogle stykker her.

Skal metoden bruges som det redskab, der efterlyses i tråden, skal udtrykket for alle andelsboliger være det samme:

(indskud x rente + den del af den årlige boligafgift som ikke går til opsparing i foreningen) / størrelse

Jeg forstår ikke at du synes det udtryk er uforståeligt. Børn i 5. klasse vil kunne udregne det. Det eneste der kræves er, at man indsætter boligens indskud, boligafgift og størrelse i m2, samt den rentefod som vi efter en diskussion forhåbentlig bliver enige om.

Der er, som du er inde på, rigtig mange parametre, som ville kunne gøre det kompliceret, hvis det ikke lige var fordi de fuldkommen eller med en god tilnærmelse kan indkalkuleres i renten.

Det eneste der således er kompliceret er at finde frem til hvilken rentefod vi vil bruge og om det skal være den effektive rente eller en realrente og før eller efter skat osv. Folk der har meninger om den sag kan jo komme med bud på det. Andre kan jo bare i ro og mag vente til vi er blevet enige om det.

Bliver vi f.eks. enige om, at vi skal bruge den effektive realrente efter skat, og viser det sig at vi udregner den til 5%, så kan folk gå i gang med at beregne indekset med denne rentefod for alle deres andelsboliger. For de to andelsboliger A og B, som jeg har nævnt i et tidligere indlæg fås:

Bolig A: (500000 x 5% + 6000 x 12)/100 = 970 kr/m2
Bolig B: (1000000 x 5% + 2000 x 12)/100 = 740 kr/m2

Her er jeg gået ud fra, at begge boliger er på 100 m2. Metoden siger således, at det er billigst at købe den "dyreste" andelsbolig i dette tilfælde.

Jeg er ganske uenig i, at det er uforståeligt og uanvendeligt. Det er derimod et nemt og brugbart værktøj.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 16:00

Kritikken går på din viften med diverse metoder fra HD-kurset..:)

Du har selv blandet ejerboliger ind i debatten. Kan du give et eksempel med ejerboligen efter kapitalværdimetoden og opstille nogle forudsætninger. Det er der det bliver langhåret.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 16:11

NB: Dit regneeksempel har en stor fejl, idet du mangler at medtage afdraget. Man betaler ikke kun renter af sit andelsboliglån.

Det vender så hele situationen med A og B... :smile5:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 16:24

4ndelshaveren skrev:Kritikken går på din viften med diverse metoder fra HD-kurset..:)


Kan du være lidt mere specifik. Hvad er problemet?

4ndelshaveren skrev:Du har selv blandet ejerboliger ind i debatten. Kan du give et eksempel med ejerboligen efter kapitalværdimetoden og opstille nogle forudsætninger. Det er der det bliver langhåret.


Nu har jeg svjh. ikke snakket om kapitalværdi i forb. m. ejerboliger. Men det kan nu godt lade sig gøre. Forudsætningerne kunne være at man køber til en givet pris og finansierer med en givet rente, samt at man bor i boligen i en givet periode med nogle givne fællesudgifter og en givet ejendomsskat, hvorefter man sælger til en givet pris. Ved en sammenligning med andre boliger, skal man selvfølgelig sørge for en grad af ensartede forudsætninger

Jeg vil ikke her give et eksempel på en udregning af frygt for at forvirre og fjerne fokus fra trådens formål.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 16:25

4ndelshaveren skrev:NB: Dit regneeksempel har en stor fejl, idet du mangler at medtage afdraget. Man betaler ikke kun renter af sit andelsboliglån.

Det vender så hele situationen med A og B... :smile5:


Prøv nu at læse hvad jeg skriver. Jeg har hele tiden skrevet afdragsfri finansiering.

Er du en troll?
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 16:40

Afdragsfri finansiering på et andelsboliglån er kun op til 10 år. Det ændrer på attraktiviteten herefter.

Man skal ensrette tal og forudsætningerne grundigt..
Senest rettet af 4ndelshaveren 23/01/2006 16:56, rettet i alt 1 gang.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 16:49

Det som er problemet er "Kapitalmetoden" og den relevans i trådens målsætning.

Med hensyn til afdragfrie lån, er A og B kun sammenlignelig hvis de har samme løbetid, dvs afdragfrihed i samme periode.

Nogen steder kan man få afdragfrihed op til 10 år, men dernæst bliver der vendt op og ned på situationen, når gælden skal afdrages.

I din beregning ser den dyre lejlighed billigst ud, men man sparer ikke op gennem afdrag. Nogen foretække en lavere restgæld (A) til fordel for en højere årlig boligudgift.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 17:51

4ndelshaveren skrev:Det som er problemet er "Kapitalmetoden" og den relevans i trådens målsætning.


Kapitalværdimetoden kan godt bruges, men annuitetsmetoden som er den jeg har foreslået og givet eksempler på, er nok enklere.

4ndelshaveren skrev:Med hensyn til afdragfrie lån, er A og B kun sammenlignelig hvis de har samme løbetid, dvs afdragfrihed i samme periode.


De afdragsfri boliglån som jeg er stødt på er på 10 år, hvorefter hele hovedstolen skal tilbagebetales på en gang, med mindre man optager et nyt (afdragsfrit) lån eller forlænger det gamle.

Man kan diskutere længe, om vi skal regne med afdragsfri lån, annuitetslån, serielån osv. Men forskellen behøver ikke være stor. Tænk på, at når du afdrager og ikke bare betaler renterne som på et afdragsfrit lån, foretager du reelt en opsparing. De opsparede penge "mangler" du til dagligt et andet sted i din privatøkonomi. Hvis afdragene dermed betyder at du indbetaler mindre på din pensionsordning, er det ikke sikkert at det er en fordel at afdrage. Hvis din effektive forrentning efter skattefradrag og beskatning på din pensionsordning er lig med den effektive rente efter skat på dit lån, er det i en vis forstand lige meget om du opsparer pengene ved at afdrage eller ved at indbetale på din pension. Man kan også forestille sig mange andre situationer, hvor de penge som man IKKE afdrager med på et afdragsfrit lån kan bruges til at opnå en fornuftig forrentning andet steds. Et eksempel kunne være, at man får råd til at købe et tv i stedet for at leje det.

Det er et argument for at bibeholde den afdragsfri model i metoden. Samtidig giver det den nemmeste udregning, hvilket jo må gøre dig glad.

Men hvis der er stemning for det, kan vi også bruge førsteårsudgiften pr. m2 ved finansiering som annuitetslån:

(1. års ydelse efter skat + den del af den årlige boligafgift som ikke går til opsparing i foreningen) / størrelse

Problemet er, at ikke alle kan finde ud af at beregne 1. års ydelse ved et annuitetslån. Personligt synes jeg også at det giver mindst lige så meget mening at regne med den afdragsfri ydelse.

4ndelshaveren skrev:I din beregning ser den dyre lejlighed billigst ud, men man sparer ikke op gennem afdrag. Nogen foretække en lavere restgæld (A) til fordel for en højere årlig boligudgift.


Ja.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 18:11

Afdragfrie lån på en andelsbolig er ikke særlig forekommende, et gæt vil være at andelen ligger langt under andelen på ejermarkedet (32% af samtlige lån). Derfor vil afdragfrie lån ikke være repræsentativ for andelsbolighavere.

En oversigt hvor folk kommer med deres input, skal netop baseres på hvad de har gjort med finansieringen af deres andelsbolig og ikke en forudsætning som du stiller op med låntype, rente osv.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 18:24

4ndelshaveren skrev:Afdragfrie lån på en andelsbolig er ikke særlig forekommende, et gæt vil være at andelen ligger langt under andelen på ejermarkedet (32% af samtlige lån). Derfor vil afdragfrie lån ikke være repræsentativ for andelsbolighavere..


Sikkert. Men selv om de færreste har afdragsfrie lån, giver det stadig mening at betragte udgiften ved afdragsfrie lån, jf. argumentationen i mit sidste indlæg.

4ndelshaveren skrev:En oversigt hvor folk kommer med deres input, skal netop baseres på hvad de har gjort med finansieringen af deres andelsbolig og ikke en forudsætning som du stiller op med låntype, rente osv.


Der er vi ikke enige, men det afhænger selvfølgelig af hvad man vil med oversigten. Jeg er mere interesseret i et udtryk for prisen på en bolig, end hvordan vedkommende der tilfældigvis bor der har valgt at finansiere.
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 18:28

Så er spørgsmålet som er tilbage. Hvad er formålet med med oversigten set med dine øjne?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Andelshaver Nielsen » 23/01/2006 18:30

4ndelshaveren skrev:Så er spørgsmålet som er tilbage. Hvad er formålet med med oversigten set med dine øjne?


Som jeg skrev til dig tidligere i dag:

"Jeg har tolket opgaven i denne tråd som at finde et enkelt tal, der kan afgøre hvilken af to andelsboliger, der er billigst pr. kvm. på baggrund af boligafgift og indskud."
Andelshaver Nielsen
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 67
Tilmeldt: 14/01/2005 15:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/01/2006 19:01

Lad os antage at du med dit forslag har fundet en formel for dette, trods de mange problemer der ligge i dine antagelser.

Hvad skal de øvrige som læser tråden så gøre for at komme med deres bidrag til oversigten?
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Foregående

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst