Lavere andelsværdi - forslag.

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Lavere andelsværdi - forslag.

Indlægaf conan » 26/02/2006 15:08

Til den kommende generalforsamling vil bestyrelsen fremsætte forslag om at fremtidige salgspriser skal fastsættes væsentlige lavere end de oprindelige købspriser i 1990.

andelens købspris i 1990 158.600
værdi 31.12.05 435.540
salgspris 2006 80.000

Vores købspris i 2003 var 80.000.

Kan man i det hele taget tage dette forslag seriøst??
Er det lovligt??
Det er en privat støttet andelsboligforening, er dette ikke noget kommunen ville være interesseret i som garant??

Hvad gør man egentlig i denne situation??
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf pm » 26/02/2006 15:37

Hej Conan - det lyder mystisk - kan du evenuelt uddybe - har bestyrelsen skrevet en begrundelse / baggrund for faldet i andelskrone ??- lyder umiddelbart enten som om der skal laves rigtigt meget vedligeholdelse i jeres ejendom - eller at et par fra bestyrelsen skal købe en billig nabolejlighed til sammenlægninge....:-)

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf conan » 26/02/2006 16:46

ingen begrundelse, heller intet om vedligeholdelse, de skal heller ikke have en billig bolig.

Værdien er i regnskabet 435.540 kr. - kan de virkelig sætte en max. pris på et salg?

Er det ikke ab-loven der gælder her?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 26/02/2006 18:43

Kære Conan

Hvorledes man beregner andelskronen fremgår af AB-loven, som du selv er inde på, men der er jo ikke noget til hinder for at priserne sættes væsentligt lavere end havd max-prisen tilsiger. Noget andet er, at det ses som en mystisk beslutning, idet det vel er de færreste andelshavere, der er interesseret i at stemme for et forslag, der vil medføre et fald i andel, og dermed et tab for den enkelte andelshavere.

Hvis der er nogle kommende vedligeholdelsesarbejder, der tilsiger faldet, er det en anden diskussion, men så kan man diskutere, om bestyrelsen har været deres opgave voksen, idet målet må være en støt stigende andelskrone, og ikke en uforudsigelig udvikling. :smile23:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 26/02/2006 18:58

Der er INTET der kan begrunde denne prisfastsættelse, INTET.

Men er den lovlig?

Vædien er som skrvet ovenfor.

Bestyrelsen vil åbenbart gerne have retten til at sætte en salgspris....

Kan de lovligt gøre dette (uanset deres begrundelse?)
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf conan » 26/02/2006 19:00

ps: det er anskaffelsessummen der bliver brugt (ulovligt da den ikke er vedtaget på generalforsamlingen)
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 26/02/2006 20:57

Jeg er ikke sikker på, at jeg forstår situationen.

Bestyrelsen kan ikke egenrådigt fastsætte andelskronen, det skal generalforsamlingen, men bestyrelsen kan lægge op til at generalforsamlingen fratages denne mulighed, som i stedet lægges i hænderne på bestyrelsen (hvad der ikke kan anbefales). Så længe andelskronen ikke overstiger den lovmæssige andelskrone, er der ikke noget problem, når bortses fra ovenstående.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 26/02/2006 22:06

Jeg forstår det heller ikke.

Bestyrelsen vil på den kommende generalforsamling foreslå salgspriser på andelene, baggrunden er ukendt..

Værdien er i regnskabet ansat til kr. 435.540,00

De foreslår max. salgspris til kr. 80,000,00

Som sagt er der absolut intet der kan begrunde dette/denne fremgangsmåde.

Det kan da ikke være rigtig at man ikke må sælge til værdien men skal acceptere en så lav pris som anført??
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 27/02/2006 09:25

Jo, det kan man faktisk godt. Der er ingen, der siger, at andele skal sælges til max. Der er faktisk mange omstændigheder der gør, at det er klogt at holde lidt igen, som en slags buffer.

Så efter min mening er der ingen juridiske problemer ved det skitserede.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 27/02/2006 11:27

Skal det forstås således at man skal acceptere at tabe 350.000, 00 kr.?

Uden at der er noget at gøre?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf pm » 27/02/2006 12:06

Hej Conan - der har været mange indlæg her i forum omkring de tilfælde hvor man ikke er enig med bestyrelsen - og svarene er som regel : agiter, argumenter - stil spørgsmål til generalforsamlingen - eller endnu bedre stil op til bestyrelsen - og husk du kan indkalde til en ekstraordinær generalforsamling senere hvis du kan samle flertal hertil...

Lyder som en mærkelig historie - jeg antager bestyrelsen må have en begrundelse herfor som kommer frem senest på generalforsamlingen- bliver spændende at høre hvordan denne forløber - hvornår er den?

Bedste hilsner PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 27/02/2006 12:09

Hvis generalforsamlingen mener, at det er ok at tabe 350 k, så er der ikke så meget at gøre ved det, men jeg går ud fra, at du i samarbejde med de øvrige andelshavere naturligvis ikke giver jer uden kamp.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 27/02/2006 12:17

i næste måned.

bestyrelsen kan ikke væltes eller der kan ikke samles flertal pga sammensætningen af andelshavere (desværre)

ja det ER en mærkelig historie - hvem der ligger bag ved dette forslag og hvorfor kan vi kun gisne om.

men spørgsmålet er stadig om det er lovligt set i forhold til andelsboliglovens værdiansættelse, vore vedtægter mener jeg ikke giver denne mulighed da den kun omtaler max pris i forhold til andelens værdi i forhold til andelsboligforeningens samlede formue.

kræver det så ikke en vedtægtsænding pga størrelsen (i kr.) i dette indgreb?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf conan » 27/02/2006 12:24

zuma>

kamp bliver der, men hvordan?

vi er 4 mod 2 ?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf conan » 10/03/2006 09:45

Ja så blev GF overstået og ovennævnte vedtaget selvom jeg protesterede. Der blev ikke givet nogen forklaringer. Og selvom jeg henviste til at forslaget ikke kunne stilles og burde tages af "bordet" da den oplyste paragraf IKKE indeholder noget om fastsættelse af prisen.
Blev det vedtaget.
Spørgsmålet er så om det skal indbringes for retten og i givet fald om det er bestyrelsen (foreslagsstiller) eller hele foreningen med nanvs nævnelse der skal stævnes.
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 10/03/2006 12:03

Sikke en nitteforening :smile23:

For mig at se, er det andelsforeningen ved bestyrelsen, der skal stævnes, såfremt man mener, at der er foregået ting, som ikke er efter bogen, men en generalforsamlingsbeslutning kan der som udgangspunkt ikke pilles ved, mm. de formelle regler ikke er overholdt.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 10/03/2006 12:25

Synes du det er "lovligt" at fremsætte et forslag der begrundes med at iht. vedtægternes § 14 fastsættes max salgspris, når denne § ikke indeholder en ordlyd om dette? Der blev protesteres og § forevist på GF, svaret var alligevel vi stemmer om det!!
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 10/03/2006 13:25

Det lyder som om der kunne være tale om, at GF-beslutning pga- formelle fejl skal erklæres ugyldig, men så formoder jeg, at de genfremsætter forslaget, så det eneste, du vinder er vel tid, og hvis ikke du ligefrem er på vej ud af lejligheden, så er dette for mig at se uden betydning for dig.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 10/03/2006 15:41

Måske det alligevel var værd at vinde tid - det er trods alt mange penge at miste.

Sådan som jeg har forstået det må man altid sælge til den pris man selv har givet - ikke?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 10/03/2006 15:58

Hej Conan

Den har du desværre misforstået. Du må maksimalt sælge til den pris som GF har fastslået som andelskronen + eventuelle forbedringer. Så i din situation kan det godt medføre et stort tab, hvilket dog (heldigvis) hører til sjældenhederne :smile23:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 10/03/2006 16:35

Står der ikke noget andet i Andelsboligloven?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 10/03/2006 16:47

Andelsboligforeningslovens § 5 siger blot, hvorledes andelskronen så at sige kan beregnes ud fra forskellige metoder. Prisen må således ikke overstige, hvad disse beregninger måtte nå frem til, idet de udgør en såkaldt max-grænse.

Noget andet er, at vedtægterne formentlig siger, at GF fastsætter andelskronen indenfor rammerne af lovens § 5, dvs. hvis en beregningsmetode viser, at andelskronen kan ansættes til f.eks. 100, så må en GF ikke lovligt vedtage en andelskrone på 110, men der er ikke noget i vejen med at sætte andelskronen til f.eks. 5.

Tjek dine vedtægter, de indeholder ganske givet svaret, hvis ikke de omhandler spørgsmål kan man godt hævde, at man kan sælge til priserne i overensstemmelse med § 5, men denne tvist er endnu uafklaret.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 10/03/2006 20:15

Vedtægterne er fra 1990.
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf zuma » 10/03/2006 20:23

Ok, den oplysning kan jeg så ikke bruge til noget :smile23: . Du er nødsaget til at finde ud af, hvad vedtægterne rent faktisk siger om punktet.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 11/03/2006 00:41

§ 14 i vedtægterne siger følgende:

"Ønsker en andelshaver at fraflytte sin lejlighed, er han berettiget til at overdrage sin andel til den der indstilles af overdrageren.
Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver.
Nægted godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives"

Slut i § 14
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst