Fra offentlig til valuar vurdering

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Fra offentlig til valuar vurdering

Indlægaf bayswater » 17/03/2006 13:59

Hejsa,

Jeg har prøvet at søge - og har fundet tidligere diskussioner om emnet, men da den jeg tænker på var fra 2003, vil jeg lige prøve igen (det kan jo være noget har ændret sig siden).

Jeg bor en andelsforening med offentlig vurdering. Når jeg sammenligner med andre andelslejligheder og når kammerater osv. køber og sælger er der ingen tvivl om at min lejlighed ligger langt(!) under handelsværdi. Værdien kunne uden problem fordobles. Jeg har gået og tænkt på fordele og ulemper ved at skifte fra offentlig til valuar vurdering - og umiddelbart er der for mig at se flest fordele. Korriger mig endelig hvis jeg tager fejl - men jeg mener at følgende gælder ved et skifte:

1) Vi skal ikke betale ejendomsskat af stigningen.

2) Vores andele stiger i værdi til en relistisk handelsværdi.

3) Hver enkelt andelshaver kan låne flere penge i banken som følge af at lejligheden stiger i værdi

Der er venteliste hos os - så penge under bordet er ikke et problem her. Mht. ulemper - så er der selvfølgelig prisen på selve evalueringen - men er der andre? (Jeg er i øvrigt ikke sikker på nr. 1 ovenfor - gælder det stadigvæk?)

Jeg føler mig så stavnsbundet til min lejlighed - for jeg ved at "opskrivning" eller måske et salg vil komme på et tidspunkt og hvorfor skulle JEG miste den merværdi bare for at give dem til ham der får min lejlighed inden det sker?

Det skal siges, at der bor en del ældre i min andelsboligforening - folk der ikke står og vil sælge el. hvad ved jeg - og måske vil blive boende der, indtil de ikke kan mere. De vil selvfølgelig ikke være interesseret i en privat vurdering, hvis det betyder at det bliver dyrere at bor der - hvad enten det er en slags skat eller hvad ved jeg. Og det har jeg forståelse for - derfor vil jeg specielt gerne høre om de økonomiske ulemper, hvis der er nogle.

På forhånd - mange tak for svar!

De bedste hilsner,
Bays
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf zuma » 17/03/2006 14:19

Mit korte indspark i debatten:

1-3 er rigtigt forstået.

Ulemperne, tjaa bum bum, det afhænger af, hvilken side man er på. Meningen med andelsboliger er jo at være en billig og alternativ til ejerboliger, og ikke et supplement, men samtidig vil os der er "inde i varmen" ikke give afkald på et gode, uden at få mest muligt ud af det. Vi skal jo videre på tidspunkt måske, til nogle områder, hvor prisen også er steget.

:smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf bayswater » 17/03/2006 14:34

zuma skrev:Mit korte indspark i debatten:

1-3 er rigtigt forstået.

Ulemperne, tjaa bum bum, det afhænger af, hvilken side man er på. Meningen med andelsboliger er jo at være en billig og alternativ til ejerboliger, og ikke et supplement, men samtidig vil os der er "inde i varmen" ikke give afkald på et gode, uden at få mest muligt ud af det. Vi skal jo videre på tidspunkt måske, til nogle områder, hvor prisen også er steget.

:smile8:


Hej Zuma,

Tak for svar. Jeg kan godt se problematikken - lidt af et dilemma. Men ja, det er svært når muligheden er der for den enkelte tror jeg. Det er spørgsmålet om ens idealer vejer tungere end eks. en kvart million. Jeg har ikke set det endnu - men det kan selvfølgelig bare være dem jeg kender :)

Men hvad siger du til spørgsmålet om økonomiske ulemper - kan du få øje på andet end selve vurderingen (så vidt jeg har forstået SKAL man ikke ha' foretaget end ny hvert år - man kan eks. beslutte sig for at det er den man kører efter i 3 år - som eksempel)? Men er der andre? Kan det passe at den eneste merudgift der er, er selve vurderingen?

Jeg mener, vores administrator har fortalt om nogle problemer, de havde engang, hvor de fik problemer med at komme af med lejlighederne (sikkert pga. konjunktursvingninger) - og det var vist meget bøvlet for dem. Men altså - jeg har svært ved at se, at det eks. skal betyde at jeg ikke kan låne det i banken jeg burde.

Tak for svar!" :)
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf zuma » 17/03/2006 15:41

Kære Bayswater (stationen i London?)

Ulempen er, at vurderingen ikke varer evigt, og således skal fornyes hver 18. måned, og dertil skal du lægge prisen for rapporten, men bortset fra det, ser jeg ingen problemer, men så vidt jeg erindrer, så har dette tema været diskuteret til hudløshed på denne side, prøv søgefunktionen :smile2:

Du kan sagtens skifte vurderingsprincip, men det vil være svært at skifte til den offentlige vurdering bagefter, idet den givetvis vil give en lavere vurdering, og det er vel de færreste, der er interesseret i.

Konjunktursvingninger kan man vel næppe tale om, men mere konjunkturstigninger, idet priserne kun kender en vej. Og fordelen ved valuarvurderingen er, at man hæver loftet for prisen, og hvis man ikke kan komme af med den, ja så kan man jo sælge til en mindre pris, med forbehold for gaveafgift, som sikkert også er behandlet andetsteds herinde :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf conan » 18/03/2006 11:13

Hvis i vælger Valuar vurderingen skal den fornys senest 18 mdr efter iflg AB Lovens § 5 stk. 2 b. (desværre).

Dvs. 1 gang årligt.
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf bayswater » 6/04/2006 16:51

Hej - tak for jeres input - jeg har skrevet et dokument, som jeg forestiller mig, vi kunne dele rundt inden generalforsamlingen. Hvis I har mod på at læse det (hvilket er hurtigt gjort) vil jeg være MEGET taknemmelig for lidt kritik - særligt hvis jeg nu skriver noget der er helt galt. I kan hente dokumentet her: Dokument


De bedste hilsner,
Brian, bayswater
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf moccha » 7/04/2006 00:05

Hej bayswater.

Flot dokument, det eneste der springer frem for mine øjne, er at du konsekvent staver valuarvuRdering uden det fremhævede R.
Det er selvfølgelig småting, men synes alligevel du skal rette det.

Mvh.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf zuma » 7/04/2006 08:37

:smile19:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf bayswater » 7/04/2006 18:05

moccha skrev:Hej bayswater.

Flot dokument, det eneste der springer frem for mine øjne, er at du konsekvent staver valuarvuRdering uden det fremhævede R.
Det er selvfølgelig småting, men synes alligevel du skal rette det.

Mvh.


Hej Moccha,

Tak for notitsen. Æj - jeg pryder mig ellers normalt af at være god til at stave - men den smuttede dog her :) Jeg har efterfølgende tænkt over punktet "Forholdet mellem foreningens gæld og foreningens værdi" - det giver jo fin mening, men har det nogen reel betydning, andet end at det ser godt ud på papiret? Ellers er andre fordele og ulemper osv. (el. henvisninger til sider hvor der findes flere) selvfølgelig meget velkomne.

De bedste hilsner - og god påske når det kommer dertil :)
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf bayswater » 13/04/2006 09:58

bayswater skrev:Hej Moccha,

Tak for notitsen. Æj - jeg pryder mig ellers normalt af at være god til at stave - men den smuttede dog her :) Jeg har efterfølgende tænkt over punktet "Forholdet mellem foreningens gæld og foreningens værdi" - det giver jo fin mening, men har det nogen reel betydning, andet end at det ser godt ud på papiret? Ellers er andre fordele og ulemper osv. (el. henvisninger til sider hvor der findes flere) selvfølgelig meget velkomne.

De bedste hilsner - og god påske når det kommer dertil :)


Jeg ved ikke om man evt. kan knytte det til et muligt ønske om at få altaner - altså kunne skrive noget i stil med at det pga. den øgede værdi vil være en mulighed? Jeg kan ikke rigtigt gennemskue om det kun er på papiret, det ser godt ud el. om det har en betydning for den enkelte andelshaver? Forslag er meget velkomne...! :smile2:
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Carpalia » 21/04/2006 16:23

Flot dokument. Jeg vil tage et print med til vores egen GF :-)

Et par spørgsmål og kommentarer:
* Vurderer valuaren grunden eller ejendommen eller begge dele? Det er jo ejendomsVÆRDIskatten man slipper for i en andelsboligforening. Ejendomsskatten betaler vi stadig.
* Ad2: Du kunne evt. pointere, at det ganske vist godt kan være, at man ikke kan sælge til den værdi som valuarvurderingen tillader, men alternativet er, at man slet ikke har muligheden! Hvorfor skulle man afskrive sig selv muligheden?
* I min forening (har lige stemt dørklokker) er der nogle der ikke er interesserede fordi de gerne vil lægge lejligheder sammen (købe nabolejligheder) eller skaffe fx børn ind (som har fortrinsret). Måske skulle man tage denne diskussion med, da disse argumenter i hvert fald delvist kan tilbagevises og det åbenbart er en aktuel indvending.
Carpalia
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 17/04/2006 17:56

Indlægaf akanerd » 24/04/2006 12:44

hej i forummet -
Et indspark i diskussionen om evt .ulemper ved valuarvurdering.

Vi pusler også med tankerne om V-vurdering, men vores forening har en del ældre beboere, og nogle af disse får boligydelse. Jeg kontaktede Gentofte kommune og de fortæller at boligydelse påvirkes af en valuarinduceret værdistigning idet andelsboligens værdi udgør en "ikke-registreret-formue" hvilket har betydning for boligydelsen idet denne er indkomst- og formue-afhængig.

Dvs.
- ved en total formue under 633.900 = intet tillæg til indtægten
- ved en total formue mellem 633.900 og 1.267.900 = 10% af det "overskredne beløb" lægges oveni pensionistens årlige indtægt.
- ved en total formue over 1.267.900 = 20% af det "overskredne beløb" lægges oveni indtægten.

Selv for en pensionist i en lille lejlighed uden tidligere formue, vil valuarvurdering medføre nedgang i boligydelse. Det drejer sig dog ifølge kommunen ikke om mange penge, men for en barnløs pensionist der ønsker at blive boende i lejligheden til slutningen, har dette en betydning :(

hvad siger I til kommunens udmelding - jeg har ikke kunnet finde andre der udtaler sig om påvirknigen af sociale ydelser som følge af valuarvurdering.

håber I kan hjælpe

mvh.
Christian.
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf Carpalia » 24/04/2006 13:57

for en barnløs pensionist der ønsker at blive boende i lejligheden til slutningen, har dette en betydning :(


Til gengæld bliver der en større formue at foretage nedsparing af. Hvad der vejer tungest ved jeg ikke, men hvis du siger, at det ikke drejer sig om meget, så vil jeg forvente, at det vil være særdeles attrativt at kunne foretage nedsparing i stedet.
Carpalia
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 17/04/2006 17:56

Indlægaf akanerd » 24/04/2006 14:22

Carpalia skrev:Til gengæld bliver der en større formue at foretage nedsparing af. Hvad der vejer tungest ved jeg ikke, men hvis du siger, at det ikke drejer sig om meget, så vil jeg forvente, at det vil være særdeles attrativt at kunne foretage nedsparing i stedet.


ja god pointe - sådan tænker du og jeg :smile23:

men

de bestemte ældre jeg tænker på her, vil helst ikke gældsætte sig, selvom den gældsættelse sker i en værdi der mere eller mindre kommer dem forærende.... nedsparingensdiskussionen kan man tage på generalforsamlingen, men jeg er mere interesseret i det principielle i at boligydelsen bliver påvirket - er det vitterligt sådan eller tager Gentofte Kommune fejl på området (nb - har fået flere forskellige svar fra diverse instanser, men det ovenstående var det mest overbevisende)

glæder mig til at høre mere..

takker
Christian.
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf zuma » 25/04/2006 13:11

Der er vel ikke noget overraskende i, at hvis pensionisternes formue forøges, så nedsættes deres offentlige ydelser tilsvarende, men du har da fat i en god pointe, at det i så fald kan være svært at overbevise de ældre om det geniale ved valuarvurderingen, hvis det koster i den månedlige ydelse.

Jeg har ikke umiddelbart en løsning, andet end at jeg mener, at det er svært for det offentlige at tjekke andelskronen, eftersom hverken regnskabet eller valuarrapporten er offentligt tilgængelig, men om man laver stikprøvekontrol, det har jeg ingen idé om.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf akanerd » 25/04/2006 14:21

zuma skrev:Jeg har ikke umiddelbart en løsning, andet end at jeg mener, at det er svært for det offentlige at tjekke andelskronen, eftersom hverken regnskabet eller valuarrapporten er offentligt tilgængelig, men om man laver stikprøvekontrol, det har jeg ingen idé om.


very nice - men dette lader det vel reelt være op til den enkeltes hæderlighed - idet:
- Den enkelte andels værdi står beskrevet i A/B's regnskab (hvorfor den bør være den enkelte bekendt)
- pensionisten skal selv hvert år oplyse om sin formue som grundlag for udbetaling af boligydelse, hvorfor det reelt tangerer socialt bedrageri ikke at oplyse korrekt...... øv.... :smile24:

der er vel bare tilbage at finde ud af hvor hårdt de enkelte pensionister bliver ramt for at se hvor slemt det ser ud/ om de kan fristes......... (lidt af en blindgyde)

håber der kommer én forbi med et foolproof argument :smile8:

glæder mig til at høre flere input - (er der nogle der har oplevet lignende i andre foreninger hvor man er gået fra off til valuar?)

Christian.
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf anrosen » 26/04/2006 13:45

Sorry, at jeg først blander mig i debatten nu, men har lige læst dit dokument. Måden du har stillet forslagene op, virker ganske fornuftigt. For mig at se vil dit forslag bliver mere spiseligt, hvis man vælger at valuargebyret skal træde ikraft det øjeblik lejligheden bliver solgt.

Regnestykket kunne hedde: antal år (siden skiftet til valuar) * prisen for vurderingen/antallet af lejligheder.

Denne metode, vil blot kræve at foreningen har lidt penge på kistebunden, men vil samtidigt være en metode således at der ikke bliver ekstra omkostningerne for de ældre.

Mit indtryk af de andelsboligforeninger, har været at de ældre ikke har noget imod ændringer, sålænge det ikke koster dem ekstra pr. måned. :)

@ Zuma: Hvad siger du til en sådan slags metode.
anrosen
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/05/2005 13:19
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 26/04/2006 14:12

Det skal i hvert fald være en del af beslutningsgrundlaget, idet jeg ikke mener, at man umiddelbart kan vælte udgifterne for valuarvurderingen over på sælgerne.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf bayswater » 26/04/2006 14:19

anrosen skrev:Sorry, at jeg først blander mig i debatten nu, men har lige læst dit dokument. Måden du har stillet forslagene op, virker ganske fornuftigt. For mig at se vil dit forslag bliver mere spiseligt, hvis man vælger at valuargebyret skal træde ikraft det øjeblik lejligheden bliver solgt.

Regnestykket kunne hedde: antal år (siden skiftet til valuar) * prisen for vurderingen/antallet af lejligheder.

Denne metode, vil blot kræve at foreningen har lidt penge på kistebunden, men vil samtidigt være en metode således at der ikke bliver ekstra omkostningerne for de ældre.

Mit indtryk af de andelsboligforeninger, har været at de ældre ikke har noget imod ændringer, sålænge det ikke koster dem ekstra pr. måned. :)

@ Zuma: Hvad siger du til en sådan slags metode.


Jeg synes faktisk det lyder ganske fornuftigt - om ikke andet kan jeg da tage det med for at anskueliggøre at der er andre måder at gøre tingene på. Om de så køber den ved jeg selvf. ikke - men om de køber hele ideen om at skifte til valuar ved jeg jo heller ikke :)

Kommentarer til mine tidligere indlæg om "Forholdet mellem foreningens gæld og foreningens værdi" er stadig meget velkomne da jeg fortsat ikke helt kan gennemskue om det kun er på papiret det ser godt ud?

Hilsen!
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf CK » 5/05/2006 16:38

ulemper ved valuar
Det bliver dyrere at opgradere fra lille til stor bolig i samme andelsforening

fordele ved valuar
Prisen kommer tættere på markedsprisen. Andelsboliger til markedspriser giver bedre udnyttelse af boligmassen. fordi fx gamle damer og studerende vil vælge færre kvm.
CK
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 5
Tilmeldt: 5/05/2006 16:11

Flere ulemper ved valuarvurdering + andelskronens værdi

Indlægaf Andelsboligmedlem07 » 21/05/2006 13:27

[font=Arial] [/font] Først tak for en berigende videnudveksling om emnet valuarvurdering her i forummet.

Vi har lige gennemført en valuarvurdering og har fået en væsentlig opskrivning i ejendommens kontantværdi fra 9,6 - 19,5 mill. baseret på den kontante markedsværdi som udlejningsejendom. Sagen er nu, at vi skal have dette tilpasset i andelskronens værdi og det giver større modstand end forventet. Fra flere fronter udtrykkes en uvilje til at opskrive andelskronen, som jeg vil dele med forummet.

1) Der er stor risiko ved at opskrive andelskronen, idet boligmarkedet udsvinger en del. I værste tilfælde vil det betyde at der hæftes solidarisk for individuelle lån taget i de enkeltes andele, som iflg. de nye regler kan belånes op til 80%. En højere andelskrone kan hertil betyde vi ikke kan sælge vores andelslejligheder (bruges valuarvurderingen 100% betyder det en pris på ca. 1 mill for 70 kvm på frb.) hvilket betyder, at vi risikerer at brænde inde med uafviklet gæld.

2) Såfremt ejendomsmarkedet stagnerer, vil det betyde at en evt. låntagning når andelskronen er høj ikke vil blive dækket ind, hvis markedsprisen fx falder til det halve. Igen udækket låntagning.

3) Nye tilflyttere vil føle sig snydt, hvis de køber på et tidspunkt hvor andelskronen er høj, og sælger når den er lav. Der går spekulation i hvornår man skal sælge sin andel.

Jeg er selv meget for at vi udnytter valuarvurderingen hensigtsmæssigt og jeg stiller mig derfor meget skeptisk til ovenstående, som jo er meget "hvad-nu-hvis" hypotetisk baseret. På den anden side tror jeg heller ikke at markedet vil blive ved med at stige. Men det er vel grunden til at man lægger en "buffer" ind og kun bruger en procentdel af valuarvurderingsgrundlaget. Dertil tror jeg heller ikke på, at ejendommens beboere vil optage et max baseret lån såsnart dette er muligt.

Hvis der er nogen der har oplevet det samme og har et godt tip, så hører jeg meget gerne derom.

PS: Bayswater kan man stadig tilgå dit dokument et sted? Linket ser ikke ud til at virke for mig.
Andelsboligmedlem07
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 21/05/2006 12:20

Indlægaf PeterLib » 21/05/2006 17:02

Ad 1) Det lyder ikke korrekt med solidarisk hæftelse for individuelle lån til finansiering af andelskøb. Der kan være solidarisk hæftelse for foreningens realkreditlån, men det er noget andet. Du bør undersøge om det er fup eller fakta.

Ad 2) Igen, dette er formentlig de enkelte andelshaveres problem, ikke foreningens.

Ad 3) Helt korrekt. Men det er en hårfin balance mellem hvor meget risiko man synes der skal være ved andelsboliger og hvor stor forskel det er rimeligt, at der er mellem ejerboliger og andelsboliger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf kandidat » 21/05/2006 18:41

PeterLib skrev:Ad 2) Igen, dette er formentlig de enkelte andelshaveres problem, ikke foreningens.


Nu består andelsforeninger jo sjovt nok af andelshavere, og derfor kommer der en sammenhæng mellem problemerne.

Du kan jo heller ikke lave en sondring og sige at hvis en ejer af en virksomhed har et problem, så har virksomheden ikke et problem.

Men sammenligner vi andels og ejer marked, så kan der jo argumenteres for fornuftigten i at sætte sin andelskrone til max. Dette giver andelsboligejerne (dem som får glæde af stigningen) en friværdi de kan råde over, ligesom vi kender det fra ejermarkedet.

Men heldigvis sker det at folk der lever tæt sammen, og har et fælles ejerforhold, også tager lidt mere hensyn til hinanden end vi ser på ejermarkedet.

Dog synes jeg at egoismen er på stærk fremmarch, i sær når jeg oplever at singler kræver lige ret og adgang til kæmpe lejligheder så de kan oprette "kollektiver" (dvs. leje ud til overpris), mens familier er ved at gå til fordi de bor som sild i en tønde. trist trist.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf 4ndelshaveren » 21/05/2006 18:51

Andelsboligmedlem07

Ad 1. Der er ikke solidarisk hæftelse for pantsætning af andelshavers bolig. Banken har din bolig i pant og beder dig pænt om at sælge boligen, hvis du ikke kan betale renter og afdrag. Nul påvirkning på de andre i foreningen.

Ad 2. Som Ad 1. Betal din gæld hvis ikke, sælg og forsvind. Det er andelhavers problem at sælge sin bolig, ikke foreningens.

Ad 3. Så kan de lade være med købe, hvis de skal spekulere fremfor at have en bopæl. Igen købers problem.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 21/05/2006 23:34

Iøvrigt fantastisk at en 70 m2'er er 1 MIO værd. I må næsten være gældsfrie.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst