Andelsbolig i Valby - fra offentlig til valuar HJÆLP

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsbolig i Valby - fra offentlig til valuar HJÆLP

Indlægaf ølholm » 7/04/2006 10:23

Hej Alle

Vi bor i en andelsforening i Valby - tæt på vigerslev station. Vi har lige haft generalforsamling hvor det blev vedtaget at gå over til valuar metoden fremfor den offentlige, jeg vil i den forbindelse høre herinde om nogle har nogen som helst anelse om hvilke stigninger vi evt. kan forvente??

Her kommer lidt om ejendommen - alt ud fra den offentlige værdi.

Ejendomsværdi: 26.000.000
Grundværdi: 3.345.600
Opførelsesår: 1932
Antal lejligheder: 62
Areal bebygget: 1054
Bygningsareal: 4210

Vores lejlighed er en 3 værelses på ca. 75 kvm. med lidt ældre køkken/badeværelse, men med helt nye hvidevarer. Huslejen er på ca. 3000 inkl. aconto varme (500 kr.) Den koster i dag ca 300000 kr. beregnet på nedenstående måde

Vores fordelingstal er 2670 ud af 139000 og andelskronen er pt. 112,60 = 2670*112,6 = 300642

Det skal nævnes at bygningerne i god stand og at gården blev totalrenoveret sidste år. Endvidere hensættes der 1.500.000 hvert år til forbedringer som "fragår" andelskrone.

Økonomien i foreningen er heller ikke dårlig, har en egenkapital på 17,8 mio. Og restgælden er "kun" på ca. 8 mio kr. Endvidere løber regnskabet rundt uden underskud.

Håber at høre fra nogle af jer herinde.

Hilsen
os
Senest rettet af ølholm 7/04/2006 12:07, rettet i alt 5 gange.
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13

Indlægaf pm » 7/04/2006 11:12

Jeg "skyder" på i grove tal :

Bygningsareal 4.200 x 11.000 (varluars kvm pris) = 46.000.000

så til den enkelte andelshaver er 46 mio minus 26 mio = 20.000 / 4.210 gange antal kvm i din lejlighed - så hvis du har 60 kvm = 285.000 i merværdi ..... bemærk det er kun mit gæt - meget afhænger af valg af valura og ikke mindst den instruks din bestyrelse giver valuaren - hvis din bestyrelse giver udtryk for stor forsigtighed så bliver tallet noget lavere - og jeg bemærker lige til sidst at selv 11.000 pr kvm vil stadig være ca halvdelen af hvad ejendommen kunne sælges for som udlejningsejendom - og hvis I opløser foreningen ryger der nogle tusind på oveni...

bedste hilsner

fra

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 7/04/2006 11:24

1,5 mio til hensættelser hvert år lyder meget voldsomt, da jeg vil skyde på at I er omkring 60 andelsboliger, henset til den opgivne størrelse. Enten er i en toptunet foreningen, ellers også hænger I med en hvis del i vandoverfladen. Alt afhængig af svaret på ovenstående vil kvadratmeterprisen kunne svinge til den ene eller andet retning, men 11 K pr. m2 er ikke urealistisk ansat.

Prøv Bente Kjølhede, hun har god erfaring i området.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf ølholm » 7/04/2006 11:31

Hej Zuma

ja jeg synes også det er helt VILDT at de hensætter så meget hvert år, skal siges at jeg KUN har boet i ejendommen i ½ år, da jeg er flyttet ind hos min kæreste. Prøvede at brokke mig lidt over de 1,5 mio til generalforsamlingen men sådan har man ALTID gjort og ville ikke ændre det!!
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13

Indlægaf zuma » 7/04/2006 12:34

Og i en forening er man underlagt flertallets beslutninger, men du kan se andetsteds her i debatten, hvad de kloge hoveder herinde mener er en rimelig hensættelse, men 1,5 mio er efter min vurdering helt ude i hampen (undskyld udtrykket).
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf ølholm » 7/04/2006 12:44

Ja det ved jeg godt, men kunne ikke få overtalt de andre, da det er noget man ALTID har gjort og ingen af de andre kan sætte sig ind i hvilke konsekvenser det vil have hvis man nedsætter den :-(
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13

Indlægaf ølholm » 10/04/2006 08:14

Der er ikke andre som har noget at "tilføje"???
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13

Indlægaf anrosen » 17/04/2006 14:56

zuma skrev:Og i en forening er man underlagt flertallets beslutninger, men du kan se andetsteds her i debatten, hvad de kloge hoveder herinde mener er en rimelig hensættelse, men 1,5 mio er efter min vurdering helt ude i hampen (undskyld udtrykket).


For en forening på 60 boliger? Tja nej, vil jeg sige... Der er skrevet tidligere i denne tråd at denne forening har gæld på 8 mio. Årsagen til at man vælger at trække 1.5 mio, er enten at man har planlagt et større renoveringsarbejde og derfor ikke ønsker at stifte ny gæld, hvilket i det lange løb vil tilføje andelshavere en større udgift end denne metode. En fjernelse af hensættelserne, vil i kroner og øre, give andelshaverne en merstigning (ved 60 lejligheder) på små 25000 kr, hvilket ikke er særligt meget i forhold til omkostninger ved stiftelse af gæld.
anrosen
Novice
Novice
 
Indlæg: 21
Tilmeldt: 28/05/2005 13:19
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 20/04/2006 12:23

Der skal vel være en eller anden form for vedligeholdelsesplan, der skal kunne legitimere denne store hensættelse, men det er klart, at det hele afhænger af ejendommens stand, de fremtidige planer osv.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf ølholm » 20/04/2006 12:46

Der er ingen vedligeholdelsesplan, grunden til hensættelsen er KUN fordi at man ALTID har gjort sådan og mange af de gamle har ingen anelse om hvad der er, så derfor er hensættelsen ikke bragt ned.
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13

Indlægaf ølholm » 6/05/2006 13:10

Jeg vil blot fortælle at vi nu lige har fået vurderingen fra valuaren og denne var på 52 Mio så vi fik en fortjeneste på 500.000 på vores lejlighed DEJLIGT :-))))
ølholm
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 7/04/2006 10:13


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron