Retningslinier for valuarvurderinger

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Retningslinier for valuarvurderinger

Indlægaf PeterLib » 10/04/2006 17:03

Hej alle

Jeg er netop blevet gjort bekendt med, at Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet retningslinier for valuarvurderinger af andelsboligejendomme.

Retningslinierne er afstemt med Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Retningslinierne indebærer bl.a., at der skal tages hensyn til de udviklingsmuligheder der er i den pågældende ejendom, f.eks. mulighed for påbygning af taglejligheder, § 5.2. forhøjelser af lejen (gennemgribende forbedrede lejemål) m.m.

Jeg har endnu ikke fået dokumentet at se, men jeg vil prøve at fremskaffe det.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 11/04/2006 08:06

Det lyder bestemt interessant, idet man i så fald vil kunne hævde, at forskellen mellem en investor og en valuars vurdering burde være sammenfaldende.

Så snart du har retningslinierne, må du gerne sende et link.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 11/04/2006 09:30

Min dokumentation består foreløbig af en mail fra DE, der henviser til retningslinierne.

Det er samtidigt understreget, at vurderingerne ved frit salg og til brug for andelsboligregnskaber ikke er ens - hvilket jo gør det ret spændende hvad forskellen så består i.

Jeg bad om at få dokumentet tilsendt i torsdags, men der er jo nok påskeferie i øjeblikket.

Dokumentet er jo ellers brandaktuelt pga DEs og Anne Buchardts forskelligrettede udmeldelser til pressen i disse dage.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 11/04/2006 11:17

Er det dig, der gemmer dig under navnet Jens Oluf Jersild :smile1: Det lyder som om du har fat i den lange ende.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 16/04/2006 13:52

Hej Peter Lib - meget interessant - skriv endelig når du har modtaget mailen - bedste hils

Peter
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf kampman166 » 22/04/2006 23:55

Hej Peter.
Er der noget nyt i din henvendelse til DE.
Venlig hilsen
Kampman :smile21:
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf PeterLib » 23/04/2006 12:15

Nej, ikke endnu. Jeg har flere gange prøvet telefonisk at få fat i min kontakt, men det er ikke lykkedes. Jeg fortsætter med at prøve i den kommende uge.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 9/05/2006 23:29

Ja kaere venner, saa lykkedes det endeligt. Jeg har i dag modtaget retningslinierne fra DE. De fylder 8 sider og beskriver hvordan DE forpligter sine medlemmer til at vurdere andelsboligejendomme.

Det er ikke helt saa spraengfarligt, som jeg havde haabet paa. En ting der var meget spaendende var differencen mellem priserne paa udlejningsejendomme paa det frie markedet og valuarvurderingerne. Denne difference bestaar i flg retningslinierne i de bindinger, som findes i form af de eksisterende beboere

Et stort punkt som ikke er beskrevet af valget af beregningsrente. Mystisk, det har jo ellers stor betydning.

Men grundliggende set, som beskrevet ovenfor, er paragraf 5.2 lejeforhoejelser med i vaerdien, ligesom paabygning af taglejligheder. Og det er vel egentlig disse ting, som jeg i oejeblikket formoder adskiller valuarvurderingerne fra de offentlige vurderinger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 10/05/2006 06:48

Hej PeterLib - super at du har fået fat i retningslinierne - så er spørgsmålet om medregningen af loftspotentialet er en ny ting - jeg har selv set et par valuarvurderinger på det seneste, og ingen af disse medregner lofterne, selvom det er meget tydeligt, at de forholdsvis ukompliceret kan inddrages til lejligheder.

Afkastrenten er efterspørgeselsafhængig - et eksempel kan være en boligudlejningsejendom direkte til vandet i Hellerup underlagt den omkostningsbestemte leje - en sådan ejendom vil sandsynligvis blive solgt til negativt afkast grundet beliggenhed og værdien af at kunne disponere over lejligheder et meget efterspurgt sted. Derfor er det nok meget svært at udstikke eksakte retningslinier for afkastprocenter idet de varierer temmeligt meget.


PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 10/05/2006 09:26

Nu er det bestemt ikke mit speciale, men jeg synes det virker mærkværdigt, om valuarerne skal vurdere ud fra hvilke muligheder, der er i ejendommen og ikke ud fra, hvorledes ejendommen rent faktisk tager sig ud. Det virker forkert på mig, men I kan nok fylde mine "huller" ud her drenge :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 11/05/2006 09:45

Hej Zuma - udgangspunkt : en andelsboligforening skal jo vurderes til hvad en tilsvarende udlejningsejendom kan sælges for

En investor ser dels på afkastet "her og nu", men særligt på hvilket "potentiale" der er i ejendommen - dvs har han en forventning om flere/færre indtægter i fremtiden. Et par eksempler på hvad der kan give flere indtægter kan være :

Udnyttelse af lofter til enten udbygning af eksisterende lejligheder, eller etablering af nye.
Salg af reklameplads på gavle.
Etablering af betalingsparkering i gård.
Etablering af vaskeri i kælder.
Renovering af lejligheder ved fraflytning - (§5, stk2) og højere lejeindtægt som følge heraf.
Placering af mobilantenne på tag ...

Listen er længere, hermed blot et par eksempler - ved valuarvurdering for andelsboligforeninger er mit indtryk at valuarerne ikke indregner særligt meget "potentiale" - her er lofterne den mest tydelige mulighed - men nærmest skematisk holder sig til parametrene - lejeindtægt og egenkapitalens forrentningsporcent.

Mens at salgspriserne for udlejningsejendomme taler deres eget tydelige sprog - dvs at de ligger på næsten det dobbelte af en gennemsnitlig københavns valuarvurdering af en andelsboligforening.

Bedste hilsner Peter
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 11/05/2006 10:44

Det er jo ved at udvikle sig i en interessant og for os andelshavere gunstig retning.

Tak for de vise ord Peter :smile5:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf moccha » 11/05/2006 11:13

Mens at salgspriserne for udlejningsejendomme taler deres eget tydelige sprog - dvs at de ligger på næsten det dobbelte af en gennemsnitlig københavns valuarvurdering af en andelsboligforening.


Aner her en fare for, at folk der er til hurtige kontanter, vælger at opløse foreningen i stedet for at få den vurderet af en valuar? Eller er det helt forkert?
Set i bagklogskabens klare, ulidelige lys (!) har jeg altid troet at vores opløste forening, kunne have være blevet reddet, hvis vi havde fået den vurderet af en valuar.
Men med tanke på de beløb, der blev udbetalt ved opløsningen, tror jeg ikke folk ville have været tilfreds med det halve..... :smile24:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf PeterLib » 7/11/2006 12:23

Jeg ville meget gerne uploade retningslinierne fra DE. Der er desværre sket det, at den mail fra DE, som indeholder filen ligger på en computer, som gik ned. Jeg har en backup, men er blevet sendt ud i nogle irriterende problemer med Windows rettigheder, pga. jeg ikke er administrator på min nuværende PC. Windows lader mig simpelthen ikke få adgang til pst filen, som er produceret på en PC hvor jeg var administrator. Jeg skal nok give den en skalle mere.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 7/11/2006 14:08

Ellers spørg 4ndelshaveren. Han er selvbestaltet ekspert indenfor ALLE områder :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/11/2006 20:50

Kun indenfor de områder som der bør udtales om.

Zuma er god for en kommentar selvom han viden gør at han bør begrænse sig. Se, det er forskellen mellem os... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 11/11/2006 14:37

Det er nu lykkedes mig at skaffe DE's fil.

Hvis der er en venlig person, der har mulighed for at lægge filen på nettet et sted, så sender jeg gerne filen til vedkommende. Jeg har desværre ikke mulighed for det selv.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/11/2006 15:01

Jeg kan lægge den ind på debatten hvis du sender den til mig.
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 11/11/2006 16:24, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/11/2006 16:23

Her er vejledningen som med tak er modtaget fra PeterLip
http://www.andelsbolig-debat.dk/valuarvurdering.doc
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Peter » 11/11/2006 19:27

PeterLib skrev:En ting der var meget spaendende var differencen mellem priserne paa udlejningsejendomme paa det frie markedet og valuarvurderingerne. Denne difference bestaar i flg retningslinierne i de bindinger, som findes i form af de eksisterende beboere


Tak for dokumentet!

Man kan undre sig over at der uanset ejendommens størrelse kun skal regnes med 1 ledig lejlighed.

Jeg er klar over, at dette er baseret på gamle byretsdomme, der omhandlede små ejendomme, fx Århus Byret, 2. afd. BS nr. 5631-2/79 af 24/3 1981:

"...under hensyn til, at der ved købet ved en andel i en andelsboligforening er knyttet brugsretten til en lejlighed, må det ved fastlæggelsen af handelsværdien som udlejningsejendom anses for rimeligt, at denne sker under forudsætning af, at der er en ledig lejlighed i ejendommen."

Hvis man i en større ejendom på fx 100 eller 200 lejligheder også kun regner med 1 ledig lejlighed, har dette ikke den store effekt på prisen, hvilket DE også skriver.

Men at lade som om, at en større ejendom har relativt færre flytninger end en lille ejendom, blot pga. ordlyden i disse byretsdomme, virker inkonsistent med "at ejendommen skal vurderes som om den aldrig har været en andelsboligejendom" iflg. DE.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 11/11/2006 22:54

Vejledningen siger:
Dette skyldes at vurderingen, selvom den umiddelbart kun skal anvendes til brug ved årsregnskabet, i princippet først får praktisk anvendelse, når en lejlighed skal sælges.


Umiddelbart før underskrift på overdragelsesaftalen er der formentlig kun 1 ledig lejlighed. De øvrige der er til salg er kun på vej til at blive ledige.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf kampman166 » 12/11/2006 00:22

Stor tak til Peter lib og Jens Arentoft for DE's vejledinger.
Kampmann
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf PeterLib » 15/03/2007 14:24

Jeg går lidt med flg. tanker, som jeg vil bede jer om at kommentere.

1) Tilsyneladende er Dansk Ejendomsmæglerforening ikke helt vild med at andelspriserne kommer til at svare til boligudlejningsejendomme. Det er kun Wiseguy, der flg dette princip.

2) Men retfærdigvis mangler der lidt statistik, der sammenligninger offenlige vurderinger med valuarvurderinger. Ved lejlighed vil jeg lave et regneark baseret på de input vi har her på forummet.

3) Nu kommer idéen. Hvad nu hvis man udfærdigede en klage til Erhvervs- og byggestyrelsen over at de har tiltrådt en metodeforeskrift fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Denne metodeforskrift giver anledning til valuarvurderinger, som er under de statistisk konstaterede handelspriser for boligudlejningsejendomme. Samtidigt afviger metoden fra SKAT's metode, som statistisk forholder sig til de realiserede priser på markedet. Man kan sige, at staten med den ene hånd (SKAT) siger ok for en metode og med den anden hånd (EBST) godkender at valuarerne bruger en anden metode. Det hænger ikke sammen. EBST bør trække deres tiltrædelse af DE's metodeforskrift tilbage.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf AB KBH 2100 » 15/03/2007 15:22

Nu er du jo eksperten mht. DE vejledningen. Men det jeg har læst mig til i diverse medier er jo netop (se f.eks. http://nyheder.dk.msn.com/politikennyhe ... id=4028200) at T&S i deres 2007-vurdering holder en ca. 10% afstand til de salg der har været i perioden...

Så måske der ikke er så stor en uoverensstemmelse mellem T&S og Erhvervs- og byggestyrelsen alligevel :smile23:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf PeterLib » 15/03/2007 16:12

Problemet er, at DE argumenterer for at SKAT vurderer for højt. Dagens Joke, var at man skulle ringe til en valuar for at få sat vurderingen NED!

Jeg mener, at DE har en vejledning, der får valuarerne til at vurdere for lavt.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst