Andelsboliger sælger som ejerlejligheder via nyoprettet ApS´

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsboliger sælger som ejerlejligheder via nyoprettet ApS´

Indlægaf zuma » 12/06/2006 08:30

http://www.jp.dk/erhverv/artikel:aid=3782290/, yderst interessant fremgangsmåde.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pb246 » 12/06/2006 08:35

Desværre så virker linket ikke på min pc - ss
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf zuma » 12/06/2006 08:57

Hmm, sorry. Ellers tjek netavisen www.jp.dk, der kommer den lidt nede på siden.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pb246 » 12/06/2006 09:38

For nemhedens skyld har jeg indsat artiklen.


Offentliggjort 11. juni 2006 22:30 - opdateret 22:42

Ny salgsfidus for andelsboliger
Af BO JØRGENSEN
Ved at sælge deres boliger via nyoprettede APS'er eller A/S'er forsøger et stigende antal andelsboligforeninger at score kassen på markedet for ejerboliger. Fidusen er stærkt kritisabel, fastslår juridisk ekspert.

Ved at sælge deres boliger via nyoprettede APS´er eller A/S´er forsøger et stigende antal andelsboligforeninger at score kassen på markedet for ejerboliger. Men fidusen er stærk kritisabel, fastslår én af landets mest ansete juridiske eksperter på området
De tårnhøje priser på ejerlejligheder har fået et stigende antal ejere af andelsboliger til at benytte sig af en ny salgsfidus, der kan gøre dem i stand til at score kassen på deres boliger fra den ene dag til den anden. Selv om både andelsboligforeningernes organisation, ABF, og flere juridiske eksperter sætter store spørgsmålstegn ved det lovlige i fidusen, rådgiver en håndfuld advokater i øjeblikket andelsboligforeninger i især København og Århus til at benytte metoden.

Rådgivningen opfattes af eksperter som en rød klud over for regeringens hidtidige bestræbelser på at standse den spekulation i opløsning af andelsboliger, der de seneste år har gjort adskillige hundrede andelsboligejere til millionærer med et snuptag.

Ifølge et lovindgreb, som regeringen sidste år fik hastevedtaget, må andelsboligforeninger ikke opløse sig selv for derefter at sælge deres ejendomme videre til nye andelsboligforeninger med store fortjenester. Men det forbud forsøger andelsboligforeningerne at omgå ved at sælge deres ejendom til anpartsselskaber eller aktieselskaber, som foreningerne selv opretter. Selskaberne sælger derefter boligerne videre på det frie marked som ejerlejligheder.

bo.joergensen@jp.dk


Mvh

Pernille
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf zuma » 12/06/2006 10:12

Det kunne jeg selvfølgelig også have valgt at gøre, men jeg ønsker af gode grunde ikke at overtræde ophavsretsloven :smile8:

Hvorom alting er, kunne jeg godt tænke mig at høre, om der er nogle, der kan konkretisere metoden.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Peter » 12/06/2006 11:41

Jeg tror at metoden skal ses i sammenhæng med denne afgørelse fra Skat:
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=1508473&vID=0

Rigtig spændende læsning! :smile2:

Bemærk Skats forbehold:
"Ved besvarelsen af spørgsmålene forudsatte Skatterådet, at transaktionerne ikke er i strid med den boligretlige lovgivning."

I øvrigt sært, at JP-journalisten ikke gider at oplyse HVEM disse "ansete eksperter" er, og HVORFOR metoden skulle være kritisabel - med mindre kritikken udelukkedende er af socialpolitisk karakter.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 12:34

Herligt, nu skal de 13 andelshavere til at betale progressiv ejendomsværdiskat efter den offentlige vurdering, som ligger over handelsværdien. Ikke optimalt, hvis man ønsker at blive boende, da boligudgiften stiger en 20.000 kr ekstra årligt i gsn. Men der er også en række fordele.

Det springende punkt er selfølig Boligretten. Endnu mere herligt, hvis SKAT havde brugt deres juramand til den vurdering.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 12/06/2006 13:34

4ndelshaveren skrev:Herligt, nu skal de 13 andelshavere til at betale progressiv ejendomsværdiskat efter den offentlige vurdering, som ligger over handelsværdien. Ikke optimalt, hvis man ønsker at blive boende, da boligudgiften stiger en 20.000 kr ekstra årligt i gsn. Men der er også en række fordele.

Hvis min andel pludselig steg f.eks. 1,5 mio. kr. i værdi (skattefrit) ved at blive omdannet til ejerlejlighed, ville jeg nok overleve at skulle betale 20.000 mere i skat om året...
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 13:50

Begrebet friværdi er en misforstået størrelse. Den har absolut stor betydning, hvis man realiserer og flytter væk/noget andet. Sålænge man bliver boende, betyder ejendomsværdiskatten + egenvedligeholde, at ens rådighedsbeløb bliver reduceret på måned eller årsbasis. Der er selvfølig mulighed for at belåne sin friværdi, men det er ikke gratis som mange tror.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 12/06/2006 14:03

Jeg er godt klar over, at mange mennesker har en "kassetankegang" hvor de primært handler ud fra likviditet. Men det er økonomisk irrationelt eller i det mindste udtryk for en ufuldstændig tankegang.

Det burde ikke være svært at opstille et regnestykke, der viser, at fordelen ved en værdistigning på f.eks. 1,5 mio. kr., langt overstiger ulempen ved den løbende ejendomsværdiskat. Netop som du er inde på, kan man med en minimal belåning helt fjerne behovet for at tage penge op af lommen.

Og det er sjovere at eje en ejerlejlighed til f.eks. 2 mio. kr. med en lille smule gæld til skattebetalingen end en andel til f.eks. 0,5 mio. kr. uden samme gæld (jeg har her forudsat at den fælles gæld er uændret). Man skal formentlig bo i omtrent en menneskealder før skattebetalingen og finansieringen (renten) heraf har spist værdistigningen op for de nuværende ejere.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf moccha » 12/06/2006 14:13

4ndelshaveren skrev:Begrebet friværdi er en misforstået størrelse. Den har absolut stor betydning, hvis man realiserer og flytter væk/noget andet. Sålænge man bliver boende, betyder ejendomsværdiskatten + egenvedligeholde, at ens rådighedsbeløb bliver reduceret på måned eller årsbasis. Der er selvfølig mulighed for at belåne sin friværdi, men det er ikke gratis som mange tror.


Nemmerlig :smile10:

Jeg kan ikke se fordelen ved at betale 20.000 smackaronies mere i husleje om året, hvis man har tænkt sig at blive boende livet ud.


Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf aratan » 12/06/2006 14:17

moccha skrev:
Nemmerlig :smile10:

Jeg kan ikke se fordelen ved at betale 20.000 smackaronies mere i husleje om året, hvis man har tænkt sig at blive boende livet ud.


Mvh. moccha


Humbum, til at få øje på:

Vi tænker en værdistigning på 1mill ved skift, lavt sat sandsynligvis... Så kan du bo der i 50 år før du har spist værdistigningen op. Den stiger jo nok også i pris undervejs, den stigning kan så også spises op...

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 14:20

Det allermest maksimerende er, at lave en rundspørge i ens forening om deres horisont for at blive boende. Hvis flertallet vil blive boende over de næste 3 år er det ikke fornuftigt at bruge modellen.

Husk at muligheden altid foreligger (hvis den er lovlig) og man kan optimere tidspunktet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 12/06/2006 15:00

Carsten skrev:
Humbum, til at få øje på:

Vi tænker en værdistigning på 1mill ved skift, lavt sat sandsynligvis... Så kan du bo der i 50 år før du har spist værdistigningen op. Den stiger jo nok også i pris undervejs, den stigning kan så også spises op...

Carsten


Jeg tror ikke mursten smager særlig godt, men det er naturligvis en smagssag.
Pengene bliver først virkelige den dag man sælger, så hvis det er planen, kan jeg se fordelen.
Men for en som mig, som ikke kan lide at flytte, er der ingen fidus i det vel?

Mvh. moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf zuma » 12/06/2006 15:30

Det er vel de samme mennesker, som er ligeglad med stigningen i andelen, fordi de har tænkt sig at blive boende og så dermed ikke kan se glæden hermed, men de har blot glemt, at der kan være en stor fordel for den enkelte andelshaver via belåning, ligesom en forening der har tilbageværende leje lejligheden kan stå med nogle store uforløste værdier.

De samme tanker gør sig gældende i denne situation, og man kunne måske forestille sig, at man i selskabet afsatte nogle penge til de enkelte ejendomsskatter eller noget.

Mine 5 minutter.....
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 16:02

Et lån på friværdien 1 mio til 5,3 pct i effektiv rente ved et fast lån eller 53000 kr årligt. Hertil kommer ekstra omkostninger (tinglysning, kurstab (30k), stiftelsesomkostninger) på 50.000 kr. Ialt over 100.000 kr det første år, herefter 53.000 kr årligt + ejendomsværdiskatter + grundskyld+vedligeholdelse.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 12/06/2006 16:21

Til 4ndelshaveren:

Jeg forstår virkelig ikke dit eksempel - med mindre du bare vil male fanden på væggen af socialpolitiske årsager.

Hvorfor låne og betale rente af 1 mio. kr., hvis der alene skal betales 20.000 kr. i ejendomsværdiskat om året? Der er jo så alene brug for et lån med en udbetaling på 20.000 kr. pr. år.

Hvorfor inddrage grundskyld og vedligeholdelse i din beregning? Disse omkostninger ændrer sig jo ikke ved omdannelsen. En andelshaver belastes jo også af grundskyld og fælles vedligeholdelse.

Og selv hvis en ældre andelshaver ellers har tænkt sig at blive boende til sin dødsdag, hvorfor så ikke efterlade en større formue til arvingerne? Det kan stadig lade sig gøre, selv om der lånes til den ekstra ejendomsværdiskat, således at den ældre andelshavers kontante årlige nettobetalinger holdes uændret.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 16:34

Peter! Du har boet for længe i andelsbolig. Du kender tilsyneladende ikke forpligtelserne ved at være ejer. Hvad er formålet med den større friværdi, når du hvert år bare skal låne 20.000 kr til at betale skatterne med? Er det så ikke bedre at lade være med at betale dem ved at være andelshaver???

Der er ikke nogen fanden. Det er realismen ved ejerboliger. Spørg dine nærmeste med ejerbolig hvad de bruger af udgifter til huset.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 12/06/2006 17:05

Tja, jeg tænker bare mere i realiserbare formuer end i kontante ind- og udbetalinger. Og selv om jeg ikke har aktuelle planer om at konvertere en eventuel andelsbaseret ejerlejlighedsformue til kolde kontanter, så har det bedre med at jeg KAN gøre det - frem for at være stavnsbundet i en andelsbolig uden ekstern bytteret, hvor jeg mister en uomsættelig formue (retten til at bo billigt), hvis jeg pludselig var nødt til at flytte.

Og jeg er i øvrigt stadig uenig i dit regneeksempel - af de årsager, jeg nævnte i mit forrige indlæg.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/06/2006 17:13

Den er teknisk korrekt. Så hvori består uenigheden?

Husk nu at foreningen altid har muligheden for at bruge modellen, når det er relevant for flertallet.

Du tænker på den gammeldags griske måde, en fugl i hånden, men i dette tilfælde er det ret uigennemtænkt.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 12/06/2006 18:14

Peter skrev:Og selv om jeg ikke har aktuelle planer om at konvertere en eventuel andelsbaseret ejerlejlighedsformue til kolde kontanter, så har det bedre med at jeg KAN gøre det.


Ja og så kan du bruge din realiserede formue på at finde en bedre eller større bolig. Hvilket er ret svært.
Men kan da godt se glæden ved at stå med en million i hånden, skidt med at den så skal bruges umiddelbart efter til noget at bo i.
Og der røg dén andelstanke så lige med i svinget, ærgerligt...... :smile23:

Mvh moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf Peter » 12/06/2006 18:17

4ndelshaveren skrev:Den er teknisk korrekt. Så hvori består uenigheden?

Jeg gentager lige:

Hvorfor låne og betale rente af 1 mio. kr., hvis der alene skal betales 20.000 kr. i ejendomsværdiskat om året? Der er jo så alene brug for et lån med en udbetaling på 20.000 kr. pr. år.

Hvorfor inddrage grundskyld og vedligeholdelse i din beregning/argumentation? Disse omkostninger ændrer sig jo ikke ved omdannelsen. En andelshaver belastes jo også af grundskyld og fælles vedligeholdelse.

Ved at gøre disse besynderlige antagelser fordrejer du din beregning til fordel for andelsstatus.

4ndelshaveren skrev:Husk nu at foreningen altid har muligheden for at bruge modellen, når det er relevant for flertallet.

Jeg er ikke kollektivist. Hvorfor nøjes med at indrette systemet efter flertallets behov, når der sagtens kunne indrettes et system, der tilgodeser hver eneste andelshaver (inklusiv flertallet) og giver hver andelshaver mulighed for at vælge selv uden at skulle bønfalde naboen om lov?

4ndelshaveren skrev:Du tænker på den gammeldags griske måde, en fugl i hånden, men i dette tilfælde er det ret uigennemtænkt.

Jeg forstår ikke dine følelsesladede bemærkninger om griskhed. Jeg ser ikke noget galt i at mennesker søger at handle økonomisk rationelt.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Peter » 12/06/2006 18:27

moccha skrev:Og der røg dén andelstanke så lige med i svinget, ærgerligt...... :smile23:

Kløgtige økonomer har netop foreslået en ligestilling på alle områder mellem andelsboliger og ejerboliger (og lejeboliger i øvrigt også).
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf moccha » 12/06/2006 22:48

Peter skrev:Kløgtige økonomer har netop foreslået en ligestilling på alle områder mellem andelsboliger og ejerboliger (og lejeboliger i øvrigt også).


Er det noget der foreligger på skrift et sted på nettet?

Mvh og god dag
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf Peter » 12/06/2006 23:30

Ja, det burde være muligt at finde en masse om at boligformer burde ligestilles. Umiddelbart kan jeg pege på følgende:

Velærdskommissionen 2005
"Et frit og dereguleret boligmarked"
http://www.velfaerd.dk/fileadmin/templa ... tel_12.pdf

Jens Lunde:
Søg selv:
http://www.google.dk/search?q=%22jens+l ... elsboliger
http://staff.cbs.dk/JensLunde/#Publications

Vismandsrapport forår 2001
"Boligmarkedet - Skævt og ineffektivt"
http://www.dors.dk/rapp/f01/kap3.pdf

Arbejdspapir fra vismændene fra 2001:
"Hvem har glæde af huslejereguleringen?"
http://www.dors.dk/arbpap/01.04/arbpapir.pdf
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron