Vedr. andelskroneberegning i min forening

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Vedr. andelskroneberegning i min forening

Indlægaf Geddeth » 23/06/2006 10:47

Hej,

jeg vil gerne spørge om den generelle holdning til min situation i min andelsboligforening i forbindelse med, at min kæreste og jeg skal til ekstraordinær generalforsamling for at tage stilling til en ny andelskroneberegning, der ændrer værdien af vores andel betragteligt. Jeg vil prøve at udtrykke mig så kort og præcist som muligt, men håber I vil bære over ;)

Vi købte og overtog andelsboligen for ca. 2 mdr. siden. På daværende tidspunkt lå andelskroneværdien på kr. 11.200,-. Lejligheden ligger ca. 3½ km. sydvest for Københavns centrum. Altså en relativt dyr andel, mente vi, især når vi også lagde en betydelig sum penge for totalrenoveringen af lejligheden, der netop var afsluttet (af foreningen) før vores overtagelse.

I tidligere referater og økonomioversigter for andelsboligforeningen kunne vi se, at andelskroneværdien var blevet fastsat i sommeren 2005, og før den tid havde ligget på kr. 4079,- gennem en årrække. Der var altså sket en betragtelig stigning relativt kort tid før vi overtog lejligheden. Vi mente egentlig ikke, at vi havde nogen chance for at se en stigning af vores andels værdi mens vi boede i den. Men hvad gør man ikke for at flytte sammen med sin kæreste, right?

I går modtog vi så denne indkaldelse, som omtalte en vis Lars Wismann, der i en artikel udtaler, at mange andelsboligforeninger er stærkt undervurderede. Angiveligt har Wismann besigtet vores andelsboligforening på formandens foranledning, og senere valuar vurderet den, og nu står vi så her. Vi har udsigt til at *fordoble* andelskroneværdien og i den forbindelse halvere vores (i forvejen lave) boligydelse, hvilket jo logisk set burde gøre os glade og tilfredse.

Men kan nogen så forklare mig, hvorfor det ikke er tilfældet? Hvorfor synes jeg denne sag lugter langt væk af forskruede fakta, økonomisk inkompetence og aftaler under bordet? Jeg kender ikke meget til Lars Wismann (eller boligmarkedet i det hele taget), men jeg ved at han er ekskluderet af Venstre og har haft sin gang i Farum, hvilket ikke lader meget tilovers til fantasien i mine øjne. Samtidig er min kæreste og jeg ikke sikre på, hvor længe vi vil bo her, og hvad når vi om få år måske skal til at sælge vores andel igen? Kan vi så være sikre på, at nogen gider at købe den til den nye andelspris? Måske har markedet ikke ændret sig som Wismann Property Consult A/S tror det vil - altså sådan, at andelsboliger og ejerlejligheder vil nærme sig hinanden rent prismæssigt.

Eller måske er det virkelig bare et uventet plus i vores nylige indtrædelse på boligmarkedet? Og hvis det er, hvad kan vi så foretage os med den nye værdi af vores andel? Hvilke fordele får vi ud af det? I det hele taget, hvad er plus og minus ved hele denne sag?

Pyha, det blev et langt spørgsmål, og tillykke hvis du når hertil - det er snart slut. Jeg håber nogen med et bedre økonomisk overblik over boligmarkedet kan sætte tingene i perspektiv for os, så vi kan gå til den generalforsamling en smule klogere end nu.

På forhånd tak,
G.
Geddeth
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 23/06/2006 10:39

Indlægaf PeterLib » 23/06/2006 11:20

Tja... Det er min opfattelse at Lars Wisman i det lange løb vil få ret i sin analyse af at andelsboliger og ejerboliger vil komme til at koste det samme pr. kvadratmeter. Med forbehold for forskellig stand, beliggenhed, m.v.

Det er for de fleste en meget overraskende oplysning, og kan derfor godt lede til at man spørger sig selv om Lars Wisman nu også er økonomisk kompetent.

De offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligejendomme vil stige kraftigt næste år, så det er i og for sig ligegyldigt om det er en valuar eller det offentlige som giver anledning til denne konvergens mellem ejer- og andelsbolig priserne.

Lars Wisman er ejendomsmægler og tilhører helt klart "frontløberne" og er rimeligvis udsat for samme fordomme om "smarthed" som mange ejendomsmæglere og valuarer ligger under for. Om det er sandt eller falsk er op til jeres egen vurdering. Nøgternt må man nok bare sige, at manden gør hvad han bliver betalt for: Profitmaksimerer.
Senest rettet af PeterLib 24/06/2006 08:06, rettet i alt 2 gange.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/06/2006 11:39

Med den gigatiske stigning der har været i andelskronen, som i har overtaget lejligheden til - sandsynligvis afspejlet af de seneste års kæmpestigning på udlejningsmarkedet, vil der ikke være stor sandsynlighed for at værdien af foreningens ejendom kommer til at stige væsentligt. Et fald kan meget vel komme på tale. Man kan sige i har købt på toppen. På ejermarkedet er der sket væsentlig prisnedslag og sælgerne står i kø for at sælge. Se udviklingen på

http://www.obligationskurser.dk/bonds/B ... lSalg.aspx

Det er derfor en ubetinget fordel for foreningen at vælge den mest aggressive valuar for de, som skal sælge og flytte ud.

Wissmann sætter m2-spreadet til 16.000-22.000 kr per m2 i Storkøbenhavn. Så de andre valuarer har noget at se op til... :smile1:

Men regningen sendes videre til de nye andelshavere, der overtager til toppen af priserne. De kan risikere at sælge med tab og kan så håbe på at lovgivningen åbner op for liberaliseringen og konverteringsmulighed til ejerboliger.
Husk at det er andelshavers pligt at finde en ny køber, hvis ingen melder sig fra de interne ventelister - jo højere priser desto sværere bliver det at finde eksterne købere.

Din kommentar:
Hvorfor synes jeg denne sag lugter langt væk af forskruede fakta, økonomisk inkompetence og aftaler under bordet?[B]

Min kommentar:
Jeg er enig. Udover at valuaren kan give en bedre vurdering pr. kvadratmeter i forhold til andre ved at tage højde for værdien af erhvervslejere jf. spreadet, er der ikke så meget at gøre ved boligudgiften udover den mulighed der fremkommer, når foreningen gennem en årrække har nedbragt sin gæld. En anden mulighed er at omlægge foreningens gæld. Her kan det være Wissmann foreslår afdragsfrie lån... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Geddeth » 24/06/2006 11:43

Foreløbig tak for jeres indlæg, jeg vil nærlæse og tygge lidt på det, før jeg vender tilbage.

G.
Geddeth
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 23/06/2006 10:39

Indlægaf Geddeth » 26/09/2006 14:00

Til orientering: andelskronen i vores forening blev på Lars Wismann's anbefalinger som valuar forhøjet fra 11.200,- (vores egen købspris) til 20.700,-. Det skete ved en (stort set) enstemmig vedtagelse ved ekstraordinær generalforsamling.

Foreningen råder nu over 3-4 tomme tidl. lejelejligheder (hvoraf mindst een, vores nabolejlighed, har stået tom siden før vi købte vores andel), og de er så vidt jeg ved ikke solgt endnu.

De økonomiske konsekvenser for foreningen af denne stigning skulle efter sigende være, at foreningen kan omlægge flere af sine lån og dermed sænke boligydelsen. Det vil blive taget op i oktober til den ordinære generalforsamling.
Geddeth
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 7
Tilmeldt: 23/06/2006 10:39

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/09/2006 16:34

Igen. Der skal skelnes mellem andelskrone (=egenkapital efter gæld) og vurdering pr m2.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst