ANDELSKRONEN

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

ANDELSKRONEN

Indlægaf Meier » 25/06/2006 11:12

Hej alle.
Jeg har ledt efter noget om emnet man synes ikke rigtigt jeg kan finde noget.
Mit problem er som følger:
Vi er et nydannet andelsforening som nu er blevet vurderet af en valuar for først gang.
Vores forening er blevet vurderet til ca 120 millioner.
Vi skylder ca 60 millioner.
Vi er 41 lejligheder på ca mellem 90 og 110kvm.
Og alle har ca betalt det samme i indskud.
Nu kommer mit problem :
¨På generalforsamlingen på onsdag (28 jun) vil besturelsen og især formanden fastsætte andelskronen til 350. Dvs at vi skal gange vores indskud med 3,5. Vores andelsbolig koster 258.000
Med 3,5 vil vores andelsbolig stige ti lca 875,000.
Men problemet er at foreningen så vil have en friværdi på 22 millioner.Det synes vi er helt hen i vejret og har stillet forslag om at vi fastsætter andelskronen til 450, altså vores indskud * 4,5. Det er vores formand MEGET imod og han er ikke til at hygge eller stikke i.. han sviner og der har stillet forslaget til og kalder os likvidatorer, egoistiske,grådige,og pengegriske osv osv.. Vil bare høre jeres mening omkring det??
Skal lige sige vores formand snakker meget om at valuar vurderingen er på grundlag af en forrentningsprocent på 2.87??.. han siger det er farligt osv.. men jeg har ikke så meget forstand på det og ville jo gerne have en så høj andelsværdi som muligt.
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf kandidat » 25/06/2006 11:19

Prøv at få jeres formand til at komme med en lidt mere saglig argumentation, end en masse mere eller mindre personlige angreb. Det virker som om han ikke rigtig har noget at holde det i.
-Kandidat-

-Har du har læst vedtægterne?-
kandidat
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 123
Tilmeldt: 19/03/2005 02:35

Indlægaf 4ndelshaveren » 25/06/2006 11:39

Det er meget visionært af jeres formand/bestyrelse at sætte en lidt lavere andelskrone til dårligere tider. Det stilles i mange tilfælde som et krav af administrator, så man undgår at andelskronen kan blive sat ned.

Det er ret uhørt at en nydannet forening kan stige 3-4 gange. I sidste ende er det ikke andet end papirspenge, men en vurdering op over begge skorsten gør det svært senere hen at komme af med sin andelsbolig og nye andelshavere vil sælge med tab.

Alt ialt et godt forslag af formanden. Undertegnede har selv anbefalet at sætte andelskronen 30 pct under vurderingen. Vores agressive valuar havde vurderet ejendommen til 3 gange sidste års vurdering. Og det blev enstemmigt til GF, da folk godt kunne se faren.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Meier » 25/06/2006 11:45

4ndelshaveren skrev:Det er meget visionært af jeres formand/bestyrelse at sætte en lidt lavere andelskrone til dårligere tider. Det stilles i mange tilfælde som et krav af administrator, så man undgår at andelskronen kan blive sat ned.

Det er ret uhørt at en nydannet forening kan stige 3-4 gange. I sidste ende er det ikke andet end papirspenge, men en vurdering op over begge skorsten gør det svært senere hen at komme af med sin andelsbolig og nye andelshavere vil sælge med tab.

Alt ialt et godt forslag af formanden. Undertegnede har selv anbefalet at sætte andelskronen 30 pct under vurderingen. Vores agressive valuar havde vurderet ejendommen til 3 gange sidste års vurdering. Og det blev enstemmigt til GF, da folk godt kunne se faren.
Hej igen.
Men synes du ikke 22 millioner i friværdi er lige i overkanten??
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf Meier » 25/06/2006 11:47

Skal også lige sige det er første gang siden 2003 den bliver vurderet.
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 25/06/2006 11:58

Forskellen mellem 3.5 og 4.5 er lidt over 20 procent, så det er et udmærket tal. Udlejningsejendomme som andelsboliger sidestilles med ved vurderingsreglementet er ikke steget 450 procent siden 2003. Hvad betaler i på boligudgift for en gennemsnitslejlighed? Dette tal fortæller også om en fraflyttende andelshaver kan få den solgt. Det er andelshavers pligt at finde en køber, når ingen vil flytte internt. Det kan blive svært, når vurderingen er for høj.

Det gælder om for den gode bestyrelse at udjævne stigningerne - så folk har et motiv til at blive boende. Ellers går der spekulation i foretagende og folk flytter ud. De nye vil stille større krav til vurderingen næste gang. Til sidst bliver vurderingen useriøs/urealistisk høj.

Vores vurdering blev præcis 417 pct højere end sidste vurdering. De nye beregningsmodeller tager højde for værdien af erhvervslejeres kvadratmeter og forrentningskravet. Dette har ikke været praksis tidligere. Derfor dette gigantiske spring i værdien pr m2 (erhverv + bolig) fra 8000 kr til 19.000 pr m2.
Senest rettet af 4ndelshaveren 25/06/2006 12:08, rettet i alt 2 gange.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 25/06/2006 12:00

Generelt går jeg ind for at andelsboligpriserne bør hæves fra det urealistiske lave niveau de er på i øjeblikket. Dog mener jeg, at begge parter kan have rigtige argumenter:

Det ville være smadderærgerligt, og dårligt for andelsboligernes ry, hvis man ligefrem kunne komme til at tabe penge på dem i dagens boligmarked.

Min strategi ville være at få den højeste mulige andelsværdi, som samtidigt på kort og mellemlangt sigt ikke kan forventes at falde.

Det er muligt, at jeres formand her har fat i det rigtige forslag. Måske kunne et kompromis være at acceptere de 22 mio. i år, men samtidigt lave en lille slagplan for hvordan sådan en hensættelse reduceres til et mere realistisk niveau over en årrække.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 26/06/2006 08:22

Formandens argument kunne vel også hænge sammen med en vedligeholdelsesplan, hvor der skal hensættes nogle penge til kommende vedligeholdelser.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Meier » 26/06/2006 12:39

zuma skrev:Formandens argument kunne vel også hænge sammen med en vedligeholdelsesplan, hvor der skal hensættes nogle penge til kommende vedligeholdelser.


Hej igen!!

Det er helt nybygget.
Vi flyttede ind i november. Og synes 22 millioner er lige i overkanten at have stående.

Jeg er lidt nysgerrig ang forrentningsprocenten?? Er der nogen der kan forklare mig det "på dansk" hva det betyder den er 2.87?? og hva der sker hvis den stiger osv??
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 12:49

zuma skrev:Formandens argument kunne vel også hænge sammen med en vedligeholdelsesplan, hvor der skal hensættes nogle penge til kommende vedligeholdelser.


Nemlig! En stødpude på vurderingen er fiktive papirspenge, der blot skal virke som værn mod nedvurderinger. Ved renovering og vedligeholdelse skal der lånes kontanter i banken. De kan ikke tages af kassen fra luftige vurderinger.
De har jo ikke 22 mio i kassen. Men det er klart at andelskronen falder ved fornyet lånoptagelse, men faren ligger snarere i fald i vurderingen samt andelshaver ikke kan få andelsboligen solgt.
Senest rettet af 4ndelshaveren 26/06/2006 13:11, rettet i alt 1 gang.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 12:56

[quote=Jeg er lidt nysgerrig ang forrentningsprocenten?? Er der nogen der kan forklare mig det "på dansk" hva det betyder den er 2.87?? og hva der sker hvis den stiger osv??[/quote]

2.87 er et procenttal, som angiver den forrentning en investor kræver for at investere i ejendommen.
Den defineres som nettolejeindtægter ifht (købsummen minus depositum plus andre investoromkostninger i forbindelse med overtagelsen)

Eks: lejeindtægter fra en ejendom på 1 MIO, forrentet med 2,87 pct giver værdien

1 mio divideret med 2,87 pct = 34.84 MIO.

Som er den kontantpris en investor vil købe ejendommen til.
Forrentningsprocenten stiger med markedsrenten.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Meier » 26/06/2006 13:34

4ndelshaveren skrev:[quote=Jeg er lidt nysgerrig ang forrentningsprocenten?? Er der nogen der kan forklare mig det "på dansk" hva det betyder den er 2.87?? og hva der sker hvis den stiger osv??


2.87 er et procenttal, som angiver den forrentning en investor kræver for at investere i ejendommen.
Den defineres som nettolejeindtægter ifht (købsummen minus depositum plus andre investoromkostninger i forbindelse med overtagelsen)

Eks: lejeindtægter fra en ejendom på 1 MIO, forrentet med 2,87 pct giver værdien

1 mio divideret med 2,87 pct = 34.84 MIO.

Som er den kontantpris en investor vil købe ejendommen til.
Forrentningsprocenten stiger med markedsrenten.[/quote]ok :-)
Det er det vores formand er bange for. At renten stiger. så falder vores friværdi (de 22 millioner) eller hva??
Men den kan vel ikke stige så meget at renten sluger hele vores friværdi???
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf zuma » 26/06/2006 13:38

Friværdien afhænger jo af hvilke lån, I som forening har optaget. Hvis det er et fast forrentet lån, så spiller renteforskydninger jo ingen rolle, bortset fra at værdien af ejendommen måske ikke stiger med raketfart, nok en mere sund og moderat fart, men det udhuler ikke friværdien.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 13:43

Der er mange gode argumenter:

1.kommende renoveringsopgaver - betyder nye lån.
(betyder dog lidt i kroner og ører)
2.rentestigning betyder højere afkastkrav fra investor, hvilket medfører fald i værdien på ejendommen.
3.faren ligger ved kommende fald i vurderingen. Der skal være noget at tage af.

4. Hvad betaler du i boligudgift for en bolig på 90 m2? Det betyder MEGET for hvor om du kan komme af med din andelsbolig som er vurderet op over begge skorsten.

Husk at en køber sammenligner, hvad han får for pengene, dels på tværs af andre andelsboliger og på ejermarkedet og ikke mindst lejermarkedet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Meier » 26/06/2006 13:53

jeg betaler ca 8000 for 106 m2.... mener vores lån i andelsforeningen er 50/50.. altså fastforrentet og det ene og variabel det andet.
med vores forslag om at hæve andelskronen til 450 (altså indskud gange 4,5) vil vi have en buffer på ca 15 % af vores formue til renoverings og andre opgaver. Men byggeriet er helt nyt, og der vil gå mange år før der skal laves noget ved bygningen. Desuden er der ogsåejerboligere i vores bygning, så hvis der skal laves noget skal vi dele udgifterne med ejerforeningen. så det bliver slet slet ikke oppe i de beløb vi skal bruge på renovering osv.
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 14:09

Så kan jeg godt se, at jeres formand har en god pointe.

I har 60 mio i gæld, hvoraf ½-delen, de 30 mio er i rentefølsomme variable lån. Ved rentestigning på 1 pct. stiger renteudgifterne med mere end 300.000 kr per år. Det giver øget boligudgift fra de 8000 kr.

Dertil kommer at værdien af ejendommen falder drastik ved rentestigningen med investorøjne.

De 8000 kr i boligudgift excl vand/varme aconto + en nuværende andelsværdi på 900.000 kr ved faktor 3,5 vil virke meget afskrækkende for en potentiel køber. Det svarer til en ejerbolig på ca. 3 MIO jf. JP's oversigt.

Det er godt at kunne pantsætte sin bolig højt, men banken vurderer også om det er en realistisk pris, så boligen kan sælges hurtigt. Det er en stor risikofaktor for dem hvis ingen vil købe boligen.

Husk at en valuarvurdering bygger på skøn af øjebliksbilledet og kan svinge helt vildt i begge retninger.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Meier » 26/06/2006 14:19

Dvs at det ville være uforsvarligt at sætte den op til 450 som vi har stillet forslag om?
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 14:21

Meget uforsvarligt! Vil sætte den lavere end faktor 3,5 allerede nu ud fra de oplysninger du har givet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Meier » 26/06/2006 14:25

Jamen jeg siger mange tak for oplysningerne i har giver og så må vi se hva der sker på generalforsamllingen.
Meier
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 25/06/2006 10:50

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 14:38

For en menig andelshaver, ser det jo flot ud med en faktor 4,5 - de bliver riiiige!!, men forståelse af den bagvedliggende risiko vil få mange til at stoppe op og være mindre grådige.

De vil næppe stemme for forslaget hvis de vidste hvad de udsætter sig selv for.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 26/06/2006 17:01

Lige for at være præcis: Der er ingen risiko for de nuværende andelshavere ved at hæve andelskronen, for den udgør kun et prismaksimum. Det er alene alle handler foretaget efter hævelsen af andelskronen, hvori der måske, måske ikke ligger en risiko, for dem der køber til en højere pris.

De nuværende andelshavere kan i en vis (mindre) udstrækning være interesseret i at de efterfølgende andelshavere ikke får for stor en risiko af hensyn til andelsboligernes generelle ry.

Men tænk i øvrigt tilbage til 80'erne og 90'erne: Der blev andelsboliger handlet under maksimalpriserne - dybest set er der jo ikke statsgaranti mod tab for noget som helst på boligmarkedet
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 26/06/2006 17:19

Præcis og præcis er som så (hvor er præciseringen?)

"Der er ingen risiko for de nuværende andelshavere ved at hæve andelskronen, for den udgør kun et prismaksimum. Det er alene alle handler foretaget efter hævelsen af andelskronen, hvori der måske, måske ikke ligger en risiko, for dem der køber til en højere pris"

Svar: Risikoen er skåret ud i pap. 1. De kan ikke sælge boligen, når den er for dyr ifht huslejen. Den koster jo det samme som de mange udbudte nybyggede andelsboliger og med de farlige finansieringsmix. 2. Andelsværdien falder ved uforudsete udgifter samt renteændring (investorkrav + renteudgifter). Bemærk deres variable lån. Hvis man kan leve med det er der ingen risiko.

"Men tænk i øvrigt tilbage til 80'erne og 90'erne: Der blev andelsboliger handlet under maksimalpriserne - dybest set er der jo ikke statsgaranti mod tab for noget som helst på boligmarkedet"

Svar: Statsgarantien øges, hvis man ikke overforcerer og spiller hasard med vurderingen. Anne Buchard fra BG Bank har lavet et udmærket notat om dette - hidsige valuarer. Læs det.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/06/2006 12:59

Jeg har for sjov lavet en lille beregning på hvormeget en andelshaver, der køber Meirs andel til 1 MIO, skal betale i månedlig ydelse + boligudgiften på 8500 kr inkl varme. Der er taget det billigste andelsboliglån (Skandiabank) på 4.8 pct.

Lån : 6777 kr (renter og afdrag) pr måned

Månedlig udgift: 6777 + 8500 kr = 15.277 kr

Værsgo og skyl! Hvem gider at købe den? Der findes masser af billigere alternativer.

Pointen er: hold igen med at bruge de sindsyge vurderinger op over begge skorsten. Man brænder inde på sin grådighed.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 27/06/2006 13:24

Nu er der jo aldrig nogle der har sagt, at fordi man banker andelskronen op i max., så behøver man at sælge til den maksimale pris, man kan opnår. Ved at skrue andelskronen op, giver man foreningens beboere mulighed for at tilnærme sig en markedspris (for det er jo det som valuaren med en forsikring har fastslået), men samtidig kan man altid sælge til en billigere penge, men det er nu engang den risiko man har på boligmarkedet, og det kan også ske ved andre typer af ejerformer, så jeg ser ikke den store bekymring.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/06/2006 13:34

Så er det rimeligt uigennemtænkt at få den vurderet til bristepunktet, som at tisse i bukserne. Andelshaver kan gå rundt og have en rar og falsk fornemmelse af at være formuende og pantsætte sin bolig op over begge skorsten.

Nogen vil få et store tab, specielt en efterfølgende køber, der må sælges under sin købspris.

Tendensen er selfølig at folk er grådige og vil have det hele med inden de smutter ud af foreningen. Så kan de tilbageværende bakse med problemerne.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster