ANDELSKRONEN

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf zuma » 27/06/2006 14:08

Uigennemtænkt, det ved jeg nu ikke, for man kan som køber jo blot lade være med at købe, hvis man mener, at risikoen for et fald er for stort. Det gælder såvel andelsboliger som ejerlejligheder, at de skal tjene som bolig og ikke investeringsobjekter.

Jeg er på ingen måde tilhænger af kunstigt opskruede priser, men det må gerne være lidt nuance i debatten.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/06/2006 14:14

Det er jo det som er sagens kerne - køber kan bare lade være med at købe og sælger står tilbage med en usælgelig bolig til prisen, fordi en masse grådige andelshaver vil have bristefærdige vurderinger. Hvor stort skal skal prisnedslaget være i den situation? Kan de øvrige andelshavere leve med at deres formue falder?

Valuarens vurdering er så vidt fint nok, men det er bestyrelsens, revisoren og administrator pligt at skærme fort af for grådige andelshavere som ikke forstår økonomi og risiko, men kun har blanke dollartegn i øjnene. I sidste ende får bestyrelsen på puklen, hvis andelshaverne sidder med usælgelige andele.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 27/06/2006 14:49

Jeg tror vi er enige, men det er jo vigtigt at slå fast, at sælger af en andelsbolig blot kan sælge til en lavere pris, og hvis prisen er kunstigt opskruet, så sælges den jo ikke med et egentligt tab, blot til en lavere pris end den man havde regnet med.

Ansvaret ligger nu også hos den enkelte. Hvis der en ting vedkommende ikke kan gennemskue er det hans pligt at spørge ind til det eller få det undersøgt, således at beslutninger træffes på et fuldstændigt grundlag.

Jeg tror at debatten er teoretisk, idet andelsboliger sjældent vil være usælgelige, idet der oftest vil være købere, som måske vælge af realisere den store friværdi i ejerboligen og flytte ind i en andel. Der er vel også en grund til at nybyggede andelsboliger fortsat sælger godt, selvom de bygger på et særdeles tvivlsomt lånegrundlag.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 27/06/2006 17:48

Jeg vil tilføje til 4ndelshaveren, at det ikke er nogen god idé at læne sig fuldstændigt op ad Anne Buchards analyser. Det er min opfattelse, at cheføkonomen har samme forestilling om andelsboligernes værdisættelse som SKAT m.fl., nemlig at andelsboliger kun bør være prissat ud fra en vurdering af en simpel leje + rente kalkule. Heri begås den fejl, at der ikke tages hensyn til §5.2 lejeforhøjelser, værdiforholdet til ejerboligmarkedet, istandstandsættelse af tagetageboliger mv. Der er en grund til at udlejningsboliger pt bliver handlet til omkring 15-20000 kr./m2, hvilket er det niveau SKAT, valuarer, Anne Buchardt og vi allesammen vil komme til at se om føje tid for andelsboliger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/06/2006 18:13

PeterLib

Buchards notat er blot en løftet pegefinger omkring faren ved at få værdisat foreningens ejendom op over begge skorsten uden at tage højde for de mange risiko som er involveret. Det er her man skal sætte et buffer ind, så andelskronen ikke falder til stor skade for de som har købt til den bristefærdige maksimum eller generelt ærgeligt for alle andre at se sin værdi falde..

For bestyrelsen og administrator må det være være en ønskesituation at få sat en så høj andelskrone som muligt, men med den joker i baghånden, at andelshaver ikke året efter ser et fald i andelsværdien som følge af højere renter.
Renterne har særligt stor betydning for de nye andelsboligforeninger som er finansieret med rentefølsomme lån som Meirs forening og for investors forrentningsprocent. Der kan let tabes 20-50 pct. på ingen tid, mens renten stiger. Ejendommen bliver simpelthen ikke meget værd. Renten stiger lige nu i rekordfart. Ærgeligt at skulle stemme for at ens formue falder til GF og man må gå i banken for at forklare at ballonen er bristet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/06/2006 18:37

Når man taler om solen.

http://borsen.dk/650.90897
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 28/06/2006 19:40

Jeg er for såvidt enig med dele af artiklen, ingen tvivl om at der kan eksistere rentefølsomme andelsboligejendomme. Ja, alle ejendomspriser er jo i virkeligheden rentefølsomme.

Min pointe er bare, at det ikke længere er renten der alene er driveren i andelsboligpriserne. Det er dybest set ejerboligpriserne der driver andelsboligpriserne op.

Renterisiko eller ej. Andelsboliger vil stige meget i de kommende år!
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 29/06/2006 08:24

Nu skal vi jo hellere lade os skræmme af, at man fokuserer så meget på de nybyggede andelsforeninger, idet disse jo slår sig stort op på rentetilpasningslån - den lektie har vi andre fornuftige andelshavere jo forlængst lært, så efter min vurdering er der tale om faresignaler, som kun en snæver del af andelshaverne bør være opmærksom som - særligt dem, der har belånt ejendommen med rentetilpasningslån.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 29/06/2006 11:05

Zuma og PeterLib

Vend tilbage til trådens udgangspunkt. Meier's forening er belånt med 50/50 fast lån og rentefølsomme variable lån, ialt 60 MIO. Han kan ikke forstå, hvorfor deres formand og bestyrelse kun vil tillade en stigning på faktor 3,5 (foreningen er stiftet i 2003) fremfor 4,5.

Den åbenlyse grund til at bestyrelsen sætter et buffer burde nu ikke være til at misforstå. Renten er steget siden bundniveauet i 2004. Bestyrelsen kan bare intet gøre ved markante stigninger i boligudgiften, kun begrænse faldet i andelsværdien.

Hans lejlighed koster allerede 8500 kr om måneden og vil stige til 10.000 kr på ingen tid og det behøver ikke at stoppe her. En mulig køber til værdien på 1 MIO, skal således af med 16777 kr månedligt, samt risikere at værdien er faldet, når der skal sælges. Udsigt til stigende husleje og en faldende værdi gør andelen usælgelig! Den eneste trøst er at renteudgiften fra lånet på 1 mio er fradragsberettiget, men foreningens lån ikke er.

Mht."Det er dybest set ejerboligpriserne der driver andelsboligpriserne op"

Forkert! Det er handelsværdien på udlejningsejendomme der driver prisen op. At koble ejerboligpriser på andelspriser er en misforståelse fra den menige mand, bundet i misundelse på ejermarkedet samt manglende viden om de underliggende parametre, som påvirker værdien af en ejendom og omkostningerne ved at have brugsret til en ejendom - renten.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 29/06/2006 13:43

Jeg tror nu nok at samtlige nye andelsboligforeninger opererer med rentefølsomme lån. Det har i hvert fald været gældende i de - mange - prospekter, jeg har kigget på i løbet af det sidste års tid.
Det gælder om at gøre boligerne spiselige, men i de tilfælde, hvor foreninger har opløst sig og ny forening er opstået på rentefølsomme lån...er vi da, som tidligere andelshavere, skyldige i at det kunne ske...ikke?

Personligt kan jeg se mig selv i øjnene, da jeg stemte nej til en opløsning af vores forening, jeg håber at ja-sigerne kan det samme?!!?

Mvh moccha
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf PeterLib » 29/06/2006 20:08

Tja, nu burde generalforsamling jo været overstået i går og så er det spændende at høre hvordan den er gået.

Jeg vil give 4andelshaveren ret i at en vurdering baseret på 2,87 % i rente nok er lige optimistisk nok og at en vurdering baseret på 4-5 % nok mere er i overensstemmelse med virkeligheden. Om de 22 mio. kr udgør denne rente forskel er mere usikkert, men det er i hvert fald den metode jeg ville anbefale.

Når jeg siger at andelsboligpriserne dybest set bliver drevet af ejerboligpriserne så er det fordi sammenhængen i mine øjne er:

1) Ejerboligmarkedet handler pt lejligheder til 35-40000 kr/m2

2) Dette giver økonomi for ejere af boligudlejningsejendomme til at

a) § 5.2 istandsætte lejligheder og derefter kræve en markedsleje, som svarer til forrentningen af 35-40000 kr/m2 eller mere
b) selv at flytte ind i ejendomme og spare differencen mellem ejerboligpriserne og udlejningsejendomspriserne

3) Dermed stiger priserne for boligudlejningsejendomme, de er pt på cirka 17-25000 kr/m2

4) Dermed stiger valuarvurderingerne og de offentlige vurderinger af andelsboligejendomme

5) Denne markedsmekanisme vil fortsætte indtil ejerboliger og andelsboliger og udlejningsejendomme koster nogenlunde det samme. Vær opmærksom på, at der på et tidspunkt vil indtræde en udbudseffekt, som vil bringe ejerboligpriserne ned fra de nuværende højder.

Dette er den "menige" mands holdning - og jeg er i al beskedenhed klar til at spise min gamle hat, hvis det ikke er rigtigt!!!
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 29/06/2006 20:40

:smile3: Jeg håber din gamle hat smager godt for,

Du har mange forkerte koblinger af årsagssammenhænge mellem ejer og udlejningsejendomme jævnfør dine "dermed..."

Ad 1. Priserne er overordnet nede på 30.000-35.000 kr pr m2 på kbh n, kbh ø, kbh s, kbh nv og højere for kbh k (indre by). Jeg får boligavisen hver uge.

Ad 2a. Sammenhængen med punkt 1), hvad er den??? Det er den omkostningsbestemte leje som er afgørende, derfor er dit 2a ulovlig. Ad 2b) hvad mener du med dette?

Ad 3. De kan stige som følge af gennemgribende forbedringer, men ikke til niveauet på ejerboliger. Det er ulovligt.

Ad 4. Valuarerne overholder reglerne, derfor stiger de ikke til det niveau du drømmer om. Ellers var det jo sket.

Ad 5. Sålænge der er regulering med omkostningsbestemt leje, vil udlejningsejendomme aldrig komme i nærheden af ejerpriser. Kun hvis lejemarkedet blev sat fri kan de tilnærme sig hinanden.

Den menige mand drømmer og får dollartegn i øjene, men det skal også være baseret på virkeligheden. Virkeligheden er, at der er mekanismer der sætter loft for lejen, derfor vil investor aldrig købe en ejendom til ejerpriser. Det kræver et frit lejemarked for at drømmen og ønsketænkningen kan tilnærme sig virkeligheden. Værsgo og spis..:)
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 29/06/2006 22:11

Ad 1) Hvis nu ejerboligpriserne er nede på 30-35000 kr/m2 så bekræfter det jo blot desto mere min pointe om at priserne nærmer sig hinanden.

Ad 2a) Det er muligt, at du har ret i at man ikke kan tage fuld markedsleje for §5.2 i standsættelser, men istandsættelserne foretages - og lejerne stiger meget derefter!

Ad 2b) Hvis man hedder Joakim von And så kan man jo ved at købe en lækker udlejningsejendom med fede lejligheder benytte en af dem selv. Lige meget om der er omkostningsbestemt leje, hvis den ene ledige lejlighed passer, så er den jo et reelt alternativt til at købe en enkeltstående ejerlejlighed. Ergo trækker ejerlighedsprisern priserne på udlejningsboliger i vejret.

Ad 3) Der findes ingen lovgivning om hvilken pris en boligudlejningsejendom må handles til. Punktum.

Ad 4) Det er min hypotese, at de fleste valuarer er i vildrede i øjeblikket mht at hæve andelsboligvurderingerne. De er nok bange for deres ansvar. Sjovt nok har de ingen problemer med at vurdere ejendommene til deres rigtige markedspris, når udlejningsejendommene rent faktisk skal handles.

Ad 5) Hvis du korrigerer ejerboligpriserne på 30000 kr/m2 nedad i retning af 20000 kr/m2 dvs. hvis finansieringsmulighederne var sådan at afdragsfrie lån ikke var tilladte - ja så vil jeg påstå at situationen rent faktisk allerede er indtrådt: ejerboliger og andelsboliger koster det samme. Det er min hypotese, at afdragsfrie lån om få år enten vil blive udelukket af politkerne eller få et dårligt ry -> ejerboligpriserne falder.

Hatten står stadig på hylden!
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 29/06/2006 22:52

Ad 1. Mon ikke din ponte var at andelsprisen skal nærme sig ejerprisen i opafgående retning og ikke omvendt.. :smile1: Faldet i m2 prisen skyldes overudbud på ejerboliger nu, se mere på http://www.obligationskurser.dk/bonds/B ... lSalg.aspx

Ad 2a. Du kan spørge Huslejenævnet, hvad smarte udlejere har fået ud af det... :smile3:

Ad 2b. Hvis man er Joachim Von and køber man ikke en ejendom på Nordvest kvarteret for at bo i en af lejlighederne. Hvordan trækker det op på udlejningsboliger???

Ad 3. Der findes loven om omkostningsbestem leje, derfor vil investor ikke købe en ejendom som ikke kan forrentes. Du må lære at tingene i større perspektiv. Du har desværre kun dollartegn i øjnene.

Ad 4. De er skam ikke bange. De overholder reglerne. Du blander igen tingene sammen. Værdien ved likvidation er noget andet.

Ad 5. Er det dit ønske og formål at ejerpriserne falder til 20.000 kr. per m2, så vi får identiske priser på ejer og andel? Din grådighed in mente havde det været mere økonomisk at ønske andelprisen op til ejer end at håbe på ejerprisen falder ned til andel.

Tag bare den første bid. Husk nu at have de rigtige argumenter iorden når i laver jeres lille forening. Det vil lyde dumt det du siger nu på TV...
:smile10:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 30/06/2006 08:42

Min forventning - og plan som jeg arbejder efter - er at andelsboliger og ejerboliger skal koste det samme.

Det er for mig underordnet om andelsboligerne stiger op til ejerboliger eller ejerboligerne falder til andelsboliger.

Det jeg primært er ude efter er fleksibilitet på boligmarkedet, hvilket er til gavn for alle, fattig som rig. Hvis du kalder det grådighed, så tror jeg vi bruger hver sin ordbog.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 30/06/2006 08:54

Prisen på ejerboliger regulerer sig selv via markedsmekanismerne, så du kan ikke gøre en prut i det henseende.

Jeg synes du har taget lidt af en kovending fra at få andelspriser op til ejerpriser, til at håbe på at ejerpriser falder til andelspriser. Men igen - sålænge der er lovgivning på lejeområdet, et det ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom som er afgørende.

Der er således ingen sammenhæng mellem priserne på ejer og andel. Det er det første du skal sætte dig ind i og forstå.
Fleksibilitet er godt, men det skal også være gennemtænkt.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 30/06/2006 12:35

Jeg taler åbenbart for døve øren.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 30/06/2006 12:39

Ja, de døve ører vil vokse, hvis du ikke har mere pondus på din argumentation. Det er ikke nok at sige "vi vil tjene lige så mange penge som ejerbolighaverne", som sjovt nok løber en større risiko på deres gæld og andre boligrelaterede skatter.

Hvis du vil arbejde for fri prisdannelse på boligmarkedet er budskabet mere tydeligt, herunder at afskaffe Lejeloven samt den omkostningsbestemte leje.

God kamp... :smile3:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Foregående

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst