Side 1 af 1

Fremtidige andelsværdier

Indlæg: 24/07/2006 10:01
af CHB
Der er mange informationer i dette forum vedr. både private valuarvurderinger og den offentlig vurdering af andelsboliger. Jeg læser mange gode argumentationer for den ene eller anden holdning og man kan kun blive klogere af at læse dem.

Men jeg savner reelle fakta og prognoser, som ikke er underlagt en subjektiv fortolkning.

Derfor opretter jeg dette emne i håb om, at man tilføjer fakta og ikke subjektive holdninger vedr. de fremtidige andelsvædier. Det er der mange andre gode diskussionstrenge, der tager sig af.

Fremtidige andelsværdier:

Indlæg i forummet viser, at:

- Renten er afgørende for vurderingen af en andelsbolig, da huslejeoverskuddet i en andelsboligforening er lig med en afkastsgraden for en investor, og derfor afgørende i forhold til renten( alternativ placering af penge).

- Den offentlige vurdering i 2007 kan ende med forhøjelse af vurderingen på ca. 60% i forhold til vurderingen i 2005.

- De private vurderinger ligger højere end den offentlige vurdering fordi lejereserve mv. er inkluderet i disse vurderinger, modsat den offentlige.

- Renten er steget i 2006.

Jeg ser en direkte relation mellem rentens udvikling og vurderingerne af andelsboliger. Herudover kobles lejereserver mv. på, når private valuarer vurderer.

Følgende områder kunne være interessante, at indhente fakta på:

- Rente
Hvilken rente kan være indikatorvariable for fremtidige vurderinger? CIBOR-rente, obligationsrente mv.?
Således kan man finde prognoser på den specifikke rentes udvikling.

- Hvordan bliver den offentlige vurdering i 2007?:
Er der fakta på, at den stiger med ca. 60%, som beskrevet et andet sted i dette forum?

- Private valuarvurderinger?
Påvirker renten de private valuarvurderinger?

Det er mit håb, at diverse politiske holdninger ikke influrerer denne diskussionstreng, så man i stedet for, kan bruge den som en overskuelig kilde til reelle fakta.

Med venlig hilsen

Christian

Indlæg: 24/07/2006 10:22
af CHB
PeterLib skrev:Så er der svar fra SKAT :

============================================

SKAT, Hovedcentret, Østbanegade 123, 2100 København Ø, 19. december 2005

Du har ved brev af 1. december 2005 stillet et par spørgsmål om vurdering af andelsboliger.

Vi bestræber os på, at vurderingerne ligger så tæt på handelspriserne som muligt for alle ejendomstyper, og vi er opmærksomme på, at vurderingerne for ejendomme med mange lejligheder halter bagefter salgspriserne. Derfor steg de også ganske meget sidste gang de blev vurderet, nemlig i gennemsnit 60 % i Københavns Kommune.

Du har ret i, at salgspriserne viser, at der nok er behov for mindst lige så stor en stigning, næste gang de skal vurderes, hvilket sker her pr. 1. oktober 2006. Denne vurdering bliver sendt ud til Jer i februar 2007.

SKAT anvender ikke regressionsværktøjer til vurdering af ejendomme med mange lejligheder. Salgsmaterialet er ikke stort og bredt nok til, at det giver mening at lave statistiske beregninger til brug for vurderingen. Vurderingen af ejendomme med mange lejligheder baserer sig på en anslået bruttoleje og en kapitalisations faktor(lejefaktor).

============================================

Indlæg: 24/07/2006 11:37
af 4ndelshaveren
1. Det er renteændringen som er interessant.
2. En stigning på 60 pct i 2007 er peanuts. Du kan få 200-300 pct med en valuar.
3. Det er især private valuarer som kigger på renten og dens indlydelse på forrentningprocenten.

Indlæg: 24/07/2006 12:33
af CHB
Til 4ndelshaveren

1. Hvilken rente(renteændring) hentyder du til? CIBOR, obligationsrenten mv.?
2. 200-300%? I forhold til hvilket grundlag? Offentlig vurdering i 2005%?
3. Vil det sige, at valuarvurderingen er faldet det sidste kvartal pga. rentestigninger?

Tak for din korte og præcise udmelding. Hvilke kilder benytter du?

Indlæg: 24/07/2006 12:44
af PeterLib
Efter min bedste overbevisning afspejler de mange tråde i forummet den bedste viden der er på området. Det er advokater, økonomer og bestyrelsesmedlemmer, som giver deres viden videre. Hvis det stadig virker uklart, så er det fordi området ER uklart!

I mine øjne bunder det dybest set i at maksimalprislovgivningen er meget kortfattet. Der står et par linier om hvordan priserne maksimalt må være og derefter er det så op til SKAT og valuarerne at fortolke disse linier.

Jeg har dykket ned i skritlige primærkilder både for valuarer og SKAT:

Dansk ejendomsmæglerforening har sendt mig deres vejledning, som deres medlemmer i rollen som valuarer skal bruge. Og ærlig talt: Det er meget tynd vejledning, som på kritiske punkter slet ikke tager stilling, fx til rentevalget.

SKAT har tilsendt mig deres interne vejledning i de offentlige vurderinger af andelsboliger og udlejningsboliger. Det er en mere større sag, men til gengæld svært gennemskuelig. Det mest forvirrende er at SKAT tilsyneladende ikke følger deres egen vejledning, og hvor er vi så henne?

Det nye i situationen er at ejerbolig- og udlejningsejendomspriserne er gået amok, hvilket jeg dybest set tror har efterladt SKAT og valuarerne lidt i vildrede om hvad der helt præcist er rigtigt at gøre.

Indlæg: 24/07/2006 12:44
af 4ndelshaveren
1. Husk nu ordet ændring, så hvis man læser at renten er sat 0,25 pct point op af nationalbanken er det dette tal som skal integreres i forrentningsprocenten.
2. i forhold til sidste offentlige vurdering. Det kan dog svinge. Foreninger med erhvervsarealer vil opleve den største stigning.
3. Hvis man vælger en valuarvurdering idag, vil forrentningsprocenten i mellemtiden være steget med markedsrenten. Alt andet lige vil det give et fald i ejendommens værdi.

Indlæg: 24/07/2006 13:34
af CHB
Her kan data om renten findes:

http://www.esnips.com/web/chbsBusinessFiles

Det er en renteprognose, samt CIBOR-rentens udvikling siden årsskiftet.

Indlæg: 25/07/2006 01:30
af CHB
Her er SKAT's vejledning til vurderinger:

http://www.esnips.com/web/skatejendomsvurdering

(Venligst informeret af Peter Lib)

Indlæg: 26/07/2006 12:01
af Lars75k
Og husk at det i sidste ende er generalforsamlingen der bestemmer andelsværdien...

Og bestyrelsens mening afgørende og jeg tror der er en del der, på trods af høje valuarvurderinger, vælger ikke at gå hele vejen, men lægger sig i nærheden af andre tilsvarende andelsbolig (vi har fået vores vurderet til andelskrone pr. kvm på 15.000, men indstiller 10.000 til generalforsamling, da 50 kvm kommer til at koste 500.000 + forbedringer på 200.000 og husleje på 2100-2200 alt inkl - med belåning ca. 5500-6000 pr. måned og det er jo osse noget).

Det eneste rigtige at gøre er at give skidtet fri......

Og forudsige hvad der sker på boligmarkedet er ikke nemt. De seneste års stigninger havde ingen forudset, slet ikke effekten af afdragsfrie lån, så hvad der sker om 2 år ved ingen (slet ikke fordi lovgivningen betyder meget og den kan hurtigt ændres - men den nuværende regering er jo nogle skvat, så det sker nok ikke).

mvh Lars

Indlæg: 26/07/2006 23:56
af moccha
Ja man skal efterhånden sq snart være professor for at købe en andelslejlighed - det var nemmere for 10 år siden, hvor andelsindskuddet stod på en gul seddel og huslejen var lav.

moccha

Indlæg: 27/07/2006 13:08
af Peter
moccha skrev:Ja man skal efterhånden sq snart være professor for at købe en andelslejlighed


Nja - efter min mening man skal groft sagt "bare"
1) kende indskud og belåningsgrad og ud fra disse omregne til kontantpris som om det var en ejerbolig.
2) vurdere risikoen ved lånene i foreningen

Allerede ved punkt 1) går det galt, for mange lader sig forblænde af et "lavt" indskud og glemmer, at der er fælles gæld der bør lægges oveni, hvis man skal sammenligne med tilsvarende ejerboliger. Men selv hvis man foretager en sådan omregning til kontantpris, er der mange, der måske ikke kan forholde sig til dette. De tænker meget mere over, hvad de skal betale hver måned - det er den slags mennesker, der tror at afdragsfrie lån er "billige".

(For forenklingens skyld har jeg set bort fra forskelle i ejendomsværdiskat og rentefradrag mellem andelsboliger og ejerboliger. Og andre forhold så som ejendommens stand og vedligeholdelse er selvfølgelig også relevante at forholde sig til. Og endelig er det også rart at vide, om foreningen er befolket af uvidende socialister, der kollektivt nægter andelshaverne at få del i kommende værdistigninger. Så måske er det alligevel ikke helt så enkelt - indrømmet! :smile3: )

Indlæg: 27/07/2006 14:55
af CHB
Hej Alle

Hvordan finder vi ud af, om SKAT har et "efterslæb" på de offentlige vurderinger, og i givet tilfælde, hvad bliver den offentlig vurdering på oktober 2006?

Hvilke data/fakta skal vi have fat i for at estimere den næste offentlige vurdring. Og hvorledes finder vi data?

Indlæg: 27/07/2006 14:56
af CHB
Her er en ganske god oversigt over renten:

http://www.realkreditrådet.dk klik på Byggerenten

Indlæg: 27/07/2006 23:31
af moccha
Peter skrev:Og endelig er det også rart at vide, om foreningen er befolket af uvidende socialister, der kollektivt nægter andelshaverne at få del i kommende værdistigninger.


Ja dem vil jeg personligt hellere dele bygninger med, end de griske ulve, som sælger alt for ussel mammon.
Det har ikke været meningen at andelsboformen skal være ens med ejerboformen - jeg er da en af de uvidende så, som er parat til at kæmpe imod ophævelsen af maksimalprissystemet. :smile6:

mvh moccha

Indlæg: 28/07/2006 09:02
af PeterLib
At SKAT har et efterslæb, er såmænd noget de selv dokumenterer:

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oID=400336&vID=0

I 2. halvår 2005 var efterslæbet i Københavns Kommune 136 % i flg. p. 8 i denne statistik.

Indlæg: 28/07/2006 09:33
af zuma
PeterLib, du er om nogen manden for en god statistik. Jeg ved ikke, om du læser statistisk årbog, men brugbart, det er det :smile10:

Indlæg: 28/07/2006 10:07
af PeterLib
I øvrigt til CHB: Hvis man parrer efterslæbet på 136 % med SKAT's interne metode for offentlige ejendomsvurderinger: Ja så stiger de offentlige vurderinger i København næste år med op til 136 %. Hvad er minimumsstigningen vil man så spørge. Jeg har følgende gæt: I sommeren 2004 så skat et efterslæb på 74 % (på landsplan), men de hævede kun vurderingerne med 31 %. Hvis vi antager at dette er et udtryk for SKAT's forsigtighed, så vil stigningen bliver 136 % * 31 % / 74 % = 56 %.

Til gengæld er der to forhold der kan hæve dette minimumstal:

1) SKAT er mere opmærksom på problemet denne gang
2) SKAT er givetvis under pres fra mange sider til at hæve vurderingerne.

Mit gæt: 80 % stigning!!!

Indlæg: 28/07/2006 10:08
af PeterLib
Nu vil jeg gerne være Ekspert!

Indlæg: 28/07/2006 11:51
af CHB
I offentlig vurdering 2004 steg vi 56%. Vi ligger på Frederiksberg. Hvis vi stiger 100% eller mere, vil den offentlige værdi 2006 ligge på niveau med markedsprisen(inkl. lejereserve, u-udnyttet tagareal mv.)

Ud fra en almindelig afkastsbetragtning med en afkastsgrad på 2% (ca. gældende på markedet pt. og uden lejereserver mv.), vil offentlig vurdering 2006 stige ca. 50-60%. (Lejeindtægt - driftsomkostninger = overskud = 2% afkast af investeringssum. Investeringssum ligger 50-60% over offentlig vurdering 2004.)

Det vilel være rart med en entydig "vurderingsligning" fra SKAT, så man selv kunne sætte foreningens nøgletal ind og estimere den offentlige vurdering. Kan vi opbygge en retvisende "vurderingsligning", som er lig den SKAT bruger?

Indlæg: 28/07/2006 12:53
af PeterLib
Ja, hvis man alene kigger på Københavns Kommune, (hvilket jo er mest korrekt) så var efterslæbet 2004 på 84 %, mens SKAT "kun" hævede vurderingerne med 56 %. Det er jo langt mere optimistisk. Så giver ligningen 136 % * 56 % / 84 % = 90 % stigning til næste gang.

SKAT's metode foreskriver en proces, hvor fremskrivningsfaktoren for lejefaktoren findes ved at kigge på afstandsprocenterne og tage et forsigtigt vægtet gennemsnit heraf.

Der findes desværre ikke umiddelbart nogen matematisk formel, der kan give en absolut offentlig ejendomsvurdering for en given ejendom. Årsagen er at der er lagt et stort subjektivt element ind i den måde gennemsnittet af afstandsprocenterne tages - samt at SKAT rent faktisk kalibrerer deres vurderinger ind til markedspriserne, dvs. at vurderingen af en given ejendom afhænger af priser for andre handlede ejendomme.

Indlæg: 28/07/2006 13:37
af CHB
Hej Peter

Hvad er en afstandsprocent? Og er lejefaktoren, det som jeg kalder, afkastgraden?

Indlæg: 28/07/2006 13:49
af PeterLib
Afstandsprocent og lejefaktor: Det står såmænd i de papirer vedr. SKAT's metode, som du selv har lagt et link ud til...

Måske var det en god idé at der blev lavet en læse-let udgave af disse papirer. Var det noget for dig, CHB? Jeg skal nok læse korrektur på det.

Indlæg: 28/07/2006 13:56
af CHB
OM ca. 10 min. når papirerne er downloadet, skal jeg nok kigge på dem vedr. en sammenfatning.

Indlæg: 28/07/2006 14:10
af CHB
Det er en større sag, men ikke uoverskuelig. Giv mig et par dage til at tæske den igennem.