Valuarvurdering og anvendelsen af de 4 metoder

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Valuarvurdering og anvendelsen af de 4 metoder

Indlægaf Ingeniøren » 9/03/2003 17:07

Hej.

Vi er en andelsboligforening med ca. 20 andele i centrum af Aalborg som overvejer at skifte til 'handelsværdi'-vurderingen iflg. lovens paragraf 5 stk 2B.

Jeg kan umiddelbart ikke se nogle ulemper ved denne vurderingsform udover det årlige honorar til valuaren som udgør 4.500,-. Dette svarer jo kun til omkring 30,- pr. andel pr. måned så det er svært for mig at vurdere dette som en ulempe, hvis man samtidigt kigger på fordelene.

Af fordele som jeg kan se:

1) Vi skal ikke betale ejendomsskat af stigningen.

2) Vores andele stiger i værdi til en relistisk handelsværdi.

3) Det bliver sværere for enkelte andelshavere at få ekstra penge under bordet når de sælger. Dette er der jo mange andelsforeninger der døjer med.

4) De andelshavere der ønsker at sælge indenfor overskuelig fremtid får den reelle værdi af andelen udbetalt. Dette er skattefrit idet de anvender deres andel som egen bolig.

5) Ældre andelshavere som ønsker at bo her den sidste del af deres liv får umiddelbart ikke pengene i hånden. Men hvis de skulle blive gangbesværet eller på anden måde handicappet, så de bliver nødt til at flytte, har de jo god mulighed for at få flere penge til ny ældrebolig eller til at forsøde tilværelsen med.

Er der nogen der kan komme med et godt argument for IKKE at vælge denne vurderingsform. Det skal nævnes, at der er en enkelt af vores andelshavere der mister boligsikring på ca. 250,- pr. måned, men er der flere ulemper?? Idet andelene, når de vurderes efter vores nuværende kontantværdi-vurdering alligevel stiger hvert år, så vil denne lave boligsikring blive mindre år for år alligevel.

På forhånd tak.
Ingeniøren
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 9/03/2003 16:47
Geografisk sted: Aalborg centrum

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 9/03/2003 21:49

>>honorar til valuaren som udgør 4.500,-. <<
Det er et beskedent prisniveau I har i Aalborg. :smile1:

Valuarvurderingen er som regel sidste mulighed for at imødegå fald i andelsværdierne, så man skal sikre sig at der ikke er et formuefald på vej, f.eks. som følge af bygningsrenoveringsarbejder.

Valuarvurderinger indeholder den usikkerhed, at valuaren kan have vurderet forkert. Den typiske bommert er, at nogle valuarer tror at de kan benytte boligafgiften i værdiberegningen. Valuaren må ikke benytte boligafgiften, men skal benytte den lejeindtægt som lovligt kunne forlanges ved udlejning af ejendommen.

Før den 1/6 1992 indeholdt andelsboligloven ikke bestemmelse om hvilken uddannelse vurderingsmanden skulle have. Efter indførelse af valuarvurdering blev der konstateret en række fejlvurderinger, foretaget af ukyndige før 1/6 1992. De andelshavere der på grundlag af en for høj ejendomsvurdering havde solgt til for høj pris, skulle tilbagebetale overprisen til køberen.

Ud over dette er det mest et holdningsspørgsmål.

Andelsboliger som er nyopført med støtte efter boligbyggeriloven kan formentlig ikke benytte handelsværdimetoden ved formueopgørelsen, bl.a. fordi de er finansieret med indekslån, hvortil der ydes offentlig støtte, som ifølge § 66 a i lov om boligbyggeri kan kræves tilbagebetalt, hvis andelsboligforeningen opløses. Da tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen vil handelsværdimetoden normalt være uden interesse for disse foreninger.

Jeg er ikke bekendt med om boligstøttelovgivningen indeholder bestemmelser om nedsættelse af boligstøtten som følge af forøget andelsværdi.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Byfornyer » 2/02/2004 14:41

Jeg er enig i de gode grunde til at gå over til valuarvurderingen - især risikoen for penge under bordet er værd at lægge mærke til. Vi har påbegyndt samme diskussion i min andelsforening, hvor der dog er det særlige, at vi bliver byfornyet om et par måneder og byfornyelsen medfører, at der bliver sammenlagt lejligheder.

Dvs. vi får 6 store lejligheder og 11 små. Vi kører med intern venteliste til de store lejligheder, dvs. hvis en andelshaver i de store lejligheder fraflytter, så skal lejligheden tilbydes en i de små lejligheder.

Derfor kan en ændring fra ejendomsværdivurdering til valuarvurdering gå ud over de andelshavere, der står på intern venteliste, betyde, at de skal betale fx. 500.000 kr for en stor lejligheder i stedet for 320.000 kr. som de koster nu. På den anden side bliver deres 2 værelseslejligheder også mere værd.

Alt i alt synes jeg diskussionen handler om, om andelsforeningen og dens økonomi er til for dem der bor i foreningen og dem, som kommer til at flytte ind i foreningen. Altså nuværende og fremtidige beboere.

Det er vel mest et holdningsmæssigt spørgsmål.

Nu siger Jens Arentoft, at man har valuarvurderingen i reserve. Men når man har et nyfornyelsesprojekt, hvor der både bliver vedligeholdt og forbedret til den helt store guldmedalje (ca. 15 mio. kr), så skulle der gerne gå 10 år før det er relevant med nye, større renoveringsarbejder. Og så er handelsværdien formentlig steget så meget, at man kan køre noget af lånene derover, uden at det går ud over andelsværdien, ikke sandt?

mvh
Byfornyer
Senest rettet af Byfornyer 16/02/2004 20:35, rettet i alt 2 gange.
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 2/02/2004 21:11

Ja, umiddelbart inden byfornyelse kan man overveje at skifte til valuarvurdering og beregne den højere formue uden hensættelse til renoveringsprojekter, da ejendommen renoveres ved byfornyelsen.
Valuarvurderingen bør foretages og benyttes inden byfornyelsen påbegyndes.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Byfornyer » 3/02/2004 15:02

Hvorfor før byfornyelsen? Kan man ikke lige så godt vente til efter byfornyelsen? ALtså fx. et års tid efter afslutningen. Vil der være nogen økonomisk forskel på at gøre det før eller efter?

Jeg mener, at valuarvurderingen af lejlighederne kan jo først tage de indlagte toiletter, isoleringer m.m., når de er etableret. Vel ikke før, eller skal man have to valuarvurderinger og jeg har jo læst mig frem til, at her i Kbh koster de 10-20.000 kr, mens det i Aalborg koster den bagatel af 5000. :smile19:
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/02/2004 18:40

http://www.retsinfo.dk/DELFIN/HTML/A2001/0065229.htm
Andelsboligloven siger i § 5
Stk. 6. Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering , lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5 eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.

Man bør derfor få foretaget en valuarvurdering inden byfornyelsen, men det udelukker naturligvis ikke ny vurdering efter byfornyelsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Byfornyer » 3/02/2004 19:03

OK, jeg har været lidt forvirret over dit svar. I en anden diskussionsgruppe vedr. byfornyelse har du skrevet, at man "bare" skifter valuarvurderingen ud med den offentlige ejendomsvurdering og at lånene på 8-10 mio. kr ikke påvirkede valuarvurderingen og dermed en ny andelsværdi baseret på valuaren.

Det er jo ret vigtigt det her, når vi går i gang om 2½ måned. Hvis man går efter den maksimale andelsværdi skal man så få foretaget valuarvurderingen før eller efter byfornyelsen går i gang? Skal den nye beregningsmetode være afprøvet een gang før, for at det også gælder efter byfornyelsesprojektet?

mvh
Byfornyer
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/02/2004 20:56

I det svar du henviser til skrev jeg "Den efterfølgende optagelse af byfornyelseslån har ingen indflydelse, på grund af den særlige bestemmelse i andelsboligloven. "
Et af de vigtige ord i svaret er "efterfølgende" som betyder at man først får valuarvurderingen og efterfølgende optager byfornyelseslån. Situationen er en anden hvis man først optager byfornyelseslån og derefter får valuarvurderingen.

Hvis man går efter den maksimale andelsværdi skal man så få foretaget valuarvurderingen før eller efter byfornyelsen går i gang?

Så skal man sørge for valuarvurdering før byfornyelsen.

Skal den nye beregningsmetode være afprøvet een gang før, for at det også gælder efter byfornyelsesprojektet?

Ja, den nye høje værdi skal være vedtaget som gældende andelsværdi inden byfornyelsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Byfornyer » 9/02/2004 23:16

Kan man gå fra offentlig ejendomsvurdering til handelsværdivurdering uden at ændre på værdien af andelskronen?

Lad os forestille os følgende situation:

Umiddelbart inden byfornyelsen får vi foretaget en handelsværdivurdering, der opskriver ejendomsværdien med fx. 30 pct. ift. den offentlige ejendomsvurdering. Det kræver en ekstraordinær generalforsamling at beslutte en ny vurderingsform før byfornyelsen - fordi det falder uden for den normale generalforsamlingscyklus. På samme ekstraordinære generalforsamling beslutter man imidlertid at bevare selve andelskronen på det gamle niveau fra den offentlige ejendomsvurdering.

Jvf. lov om andelsboliger §5, stk 6, kan man ved overdragelse beregne samme pris som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden byfornyelsen. Hvis nu en generalforsamling beslutter at gå over til handelsværdivurderingen før byfornyelsen, så kan man lovligt beregne sin andel af foreningens formue, som altså er 30 pct. højere. Foreningens generalforsamling har bare besluttet at holde andelskronen lavere end maksimalværdien.

Dermed foretager man blot en "teknisk ændring" i relation til regnskabet, jvf. § 5, af ejendomsværdien for at kunne opnå en højere andelskrone efter byfornyelsen, end hvis man havde bevaret den offentlige ejendomsvurdering.

En andelskrone behøver ikke altid at være den maksimalt opnåelige. Den skal bare ikke overskride den lovligt beregnede maksimalværdi. Man kan så i foreningens regnskabsaflæggelse skrive, at den af generalforsamlingen fastsatte andelskrone forbliver på det fastsatte niveau indtil næste ordinære generalforsamling.

Mvh
Byfornyer :smile4:
Byfornyer
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 6/11/2003 09:26

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 10/02/2004 00:58

§ 5, Stk. 6. Er der ydet støtte til foreningen efter lov om sanering , lov om byfornyelse bortset fra kapitel 5 eller lov om byfornyelse og boligforbedring, kan en andelshaver uanset reglerne i stk. 2-4 ved overdragelse beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte.

Du har referet lovbestemmelsen lidt anderledes.

Ordet "beregne" kan fortolkes på 2 måder:
1. et regnestykke
2. beregne = forlange
Jeg ville satse på nr. 2 og dermed skal andelshaveren være berettiget til at forlange den høje pris inden gennemførelsen, for også at kunne forlange den efter gennemførelsen af byfornyelsen.

Bestemmelsen gælder iøvrigt også hvis projektet gennemføres efter den nye byfornyelseslov som er trådt i kraft pr. 1/1 2004:
http://147.29.40.91/DELFIN/HTML/A2003/0123530.htm
I § 5, stk. 6, der bliver stk. 7, ændres »5 eller « til: »5, «, og efter »boligforbedring « indsættes: »eller lov om byfornyelse og udvikling af byer « .
Links til de nye bestemmelser er placeret på debattens hovedside.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 10/02/2004 11:22

Professor Mette Neville har i sin bog om andelsboliger 2. udgave side 112 skrevet: "Bestemmelsen giver antageligt ikke andelshaveren ret til at kræve en andelsværdi svarede til den, der maksimalt kunne beregnes efter § 5 inden gennemførelsen af forbedringsarbejderne."

Dette støtter min ovennævnte fortolkning nr. 2. Den høje værdi skal derfor vedtages inden byfornyelsen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf GHSPE » 19/04/2004 15:37

Jeg er andelshaver i en forening, hvor andelskronen fastsættes efter a. Dvs. anskaffelsespris + forbedringer.
Udviklingen de seneste år med denne metode har betydet, at vores andelskrone stiger ekstremt langsomt. En umiddelbar hurtig beregning vil vise, at hvis man skifter til c (den offentlige vurdering), vil andelskronen næsten kunne fordobles.
Jeg har set i et svar her på sitet, at en opgørelse fra Boligministeriet 1994 viser, at det er ca. 14 % af andelsboligforeningerne, der benytter a som vurderingsform.
Er der nogle tommelfingerregler, analyser eller erfaringer for, hvad der typisk bestemmer om man benytter a, b eller c, som vurderingsform?
Jeg har hørt lidt om at a skulle være den fortrukne for nye andelsboligforeninger, idet den er bedst til at sikre en fornuftig forrentning af andelshavernes indskud i de første år.
Jeg har haft min 5-værelsers andelslejlighed på Indre Østerbro i ca. 7 år. Den er indkøbt til 150.000,- i 1997 og idag er den vurderet (ifølge regnskabet) til 172.000,-

Mvh
ghspe
GHSPE
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 19/04/2004 15:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 20/04/2004 22:45

Det fremgår af Boligministeriets rapport fra 1994 at prisfastsættelsesmetoderne i traditionelle andelsboligforeninger i 1993 var:

a 14%
b 18%
c 46%
d 4%

Den nuværende tendens er, at mange skifter til metode b

Grunden til at nye foreninger benytter ofte metode a er formentlig at det giver den højeste værdi.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 1 gæst

cron