stavnsbinding i 2006?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

stavnsbinding i 2006?

Indlægaf eelfving » 21/10/2006 10:57

Jeg er medlem af en bestyrelse af en andelsboligforening, hvor vi er blevet enige om at skifte til valuarvurdering istedet for den traditionelle. ved sidste bestyrelsesmøde talte administratoren for, at man skulle lave en "langsom" implementering af den prisstigning der selvfølgelig vil komme af den ændrede vurdering. det ville i praksis sige at værdien skulle stige gradvist i løbet af nogle år. Argumentet for dette skulle være at man giver eventuelle fremtidige andelshavere mulighed for også at få "en del af kagen". jeg mener dog at dette er i direkte modstrid med hele vurderingsprincippet, idet der foretages en opdateret vurdering hvert år, og samtidig med at gælden medbringes, automatsk vil give en stigning til fremtidige andelshavere.
jeg frygter med denne procedure, at folk vil føle sig stavnsbundet, og vil vente med at sælge indtil man anvender 100% af valuarvurderingen. Ikke fordi jeg ønsker en høj frekventering af andelshavere, men at jeg mener man får andelshavere der er mere engagerede i foreningen, og bor i boligen for at have et sted at bo, og foretager en naturlig flytning når alder, job, familieforøgelse eller andre faktorer giver anledning til det.

jeg mener også at man bør bruge valuarens vurdering 100%, istedet for at benytte en buffer på 10-20%, idet vurderingen afspejler det nuværende billede af markedssituationen.
hvad er normal praksis?
eelfving
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/07/2006 22:32

Indlægaf zuma » 23/10/2006 08:27

Praksis kan man ikke besvare, men nogle foreninger bruger vurderingen 100 %, hvorimod det er mit indtryk at størstedelen indlægger en buffer, men prøv at søg på andre indlæg herinde om samme.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf bayswater » 24/10/2006 15:28

Jeg har fået flg. fortalt fra en ejendomsmægler/valuar:

"En trinvis implementering af valuarvurdering MÅ IKKE foretages og er i direkte strid mod ABL § 5 og efter min overbevisning ansvarspådragende for bestyrelsen og administrator. Men dette forhold mener jeg i skal søge juridisk bistand om."

Om det holder vand ved jeg ikke 100%
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf kontapus » 25/10/2006 12:57

En trinvis implementering kan lovligt ske ved at man i foreningens regnskab laver hensættelser. Dette gøres i forvejen i stor udstrækning med henblik på fremtidigt vedligehold, da det er med til at sikre at andelsværdien ikke falder, såfremt foreningen bliver nødt til at øge sin gæld i forbindelse med finansieringen af arbejdet.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf zuma » 25/10/2006 13:28

Nu må I ikke hænge mig op på det (har ikke undersøgt det helt til bunds), men mener faktisk, at det er noget med, at man ikke i regnskabet må lave en buffer som dækker over hensættelser, men som sagt, den er frit fra hukommelsen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf eelfving » 25/10/2006 23:23

Tak for svarene. med henvisning til ABL § 5 stk. 2 b), mener jeg faktisk også at den konkrete vurderingen skal bruges til fastsættelsen af andelsværdien. men tager lige en snak med en paragraf-rytter på mandag. kan selvfølgelig godt forstå argumentet for at anvende en buffer, i tilfælde af renovering.
eelfving
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/07/2006 22:32

Indlægaf eelfving » 25/10/2006 23:50

rettelse: i ABL §5 står der jo kun at det er MAXIMAL prisen. det er selvfølgelig tilladt at gå under denne, sålænge det er vedtaget ved en generalforsamling.
eelfving
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/07/2006 22:32

Indlægaf bayswater » 26/10/2006 09:42

eelfving skrev:kan selvfølgelig godt forstå argumentet for at anvende en buffer, i tilfælde af renovering.


Hvordan det - er det hvis lejligheder sælges - så beholder foreningen eks. 20% af prisen til kommende renovationer - eller hvordan mener du? Er det først i forbindelse med salg at de penge bliver tilgængelige for foreningen?

/bays
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Andels And » 26/10/2006 11:58

Jeg tror han mener at en fornuftig bestyrelse har fået udarbejdet en tilstandsrapport, hvori man kan få en idé af kommende nødvendige udgifter, f. eks nyt tag, kloakarbejde osv. Hvis der er stemning for større projekter såsom altaner, tagterrasse mm så kan bestyrelsen anbefale en buffer for at tage højde til disse renoveringsarbejder og projekter.
Andels And - Bestyrelsesmedlem og lægmand. Dansk som andet sprog!!!
Andels And
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 197
Tilmeldt: 2/09/2003 22:30

Indlægaf bayswater » 27/10/2006 12:14

Andels And skrev:Jeg tror han mener at en fornuftig bestyrelse har fået udarbejdet en tilstandsrapport, hvori man kan få en idé af kommende nødvendige udgifter, f. eks nyt tag, kloakarbejde osv. Hvis der er stemning for større projekter såsom altaner, tagterrasse mm så kan bestyrelsen anbefale en buffer for at tage højde til disse renoveringsarbejder og projekter.


Ok, men stadigvæk - hvor kommer pengene fra? Er det først ved salg af lejligheder at foreningen indkasserer el. er det noget med friværdi?
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf aratan » 27/10/2006 13:03

bayswater skrev:
Ok, men stadigvæk - hvor kommer pengene fra? Er det først ved salg af lejligheder at foreningen indkasserer el. er det noget med friværdi?


Hvis man sætter andelsværdien lavere end den maksimale, så indsætter man den nævnte buffer. Den giver ikke automatisk penge i hånden, men man kan på et senere tidspunkt belåne bufferen uden at skulle sætte andelskronen ned.

Forsimplet regneeksempel:

Andelsforening med 5 lejligheder, gældfri med ejendomsværdi på 5 millioner, fastsat ved valuarvurdering.

Hver andel vil således have en andelsværdi på 1 million. hvis man sætter andelskronen til max.

Men da foreningen tror at de i fremtiden kan komme ud for udgifter til et renoveringsprojekt sættes andelskronen i stedet til 80% af det maksimale, så hver andel har en værdi på 800.000 og der er en buffer på 1 million. Kort tid efter skal foreningen ganske rigtig bruge en lille million på at renovere et eller andet og de optager et lån på 1million. Hvis de nu havde sat andelskronen til max ville de nu være nødsaget til at nedsætte den til de 800.000 og en beboer som havde købt sig ind i foreningen i mellemtiden ville have mistet 200.000.

En tilsvarende buffer kan indsættes hvis man forventer at vurderingen på ens ejendom på sigt ikke bliver på sit nuværende leje, men vil falde på grund af udviklingen af ejendomsmarkedet. (dette gælder fortrinsvis valuarvurderinger)

Det er dog efter min mening ikke alene fornuftigt men også påkrævet at det tydeligt specificeres ved en eventuel hensættelse præcis hvad den er tænkt til. Hvis man i det ovenstående eksempel ved den oprindelige fastsættelse af andelskronen ikke alene forudser en kommende renovering men også forventer et fald i ejendomsværdien på 1 million så bør man i fastsættelsen tydeligt angive at man hensætter 1 million til renovering og 1 million til dækning af prisfald, ikke bare hensætte 2 millioner uden forklaring.
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 27/10/2006 13:12

Man kan jo med rette diskutere, om sælgeren skal være medvirkende til at finansiere komme vedligeholdelsesarbejder? Det mener jeg ikke, og køber må jo, hvis han ellers gennemgår papirerne, være opmærksom på, at foreningen påtænker at udføre arbejder, der kan påvirke andelskronen i negativ retning. Det er så købers vurdering, om køber stadig ønsker lejligheden.

Jeg mener ikke, at det bør tilkomme bestyrelsen at foretage en sådan vurdering - noget andet er så, at hensynene bag er ganske forsvarlige og jeg har fuldt ud respekt for, at det gøres, men der er omvendt også det andet aspekt.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 27/10/2006 13:21

Det kan du sige, men sælgeren har alt andet lige været med til at slide på bygningen og bør vel alt andet lige være med til at betale for genopretningen? (når man nu skal ud i at vurdere hvem der skal betale).

Du har dog ret i at hvis der er planlagt arbejder som der ikke er foretaget hensættelser til, så kan det til en vis grad opvejes ved at det tydeligt fremgår af salgspapirerne ved en handel at disse arbejder er planlagt.

Et andet element man kan inddrage er at man ved at lave hensættelser til fremtidige renoveringer "beskytter" andelshavere mod at belåne deres andel højere end den faktiske stand berettiger og beskytter nye andelshave mod tab som kan opstå hvis de tvinges til at sælge.. (det er umiddelbart heller ikke noget bestyrelsen skal blande sig i, der er sandsynligvis tale om voksne mennesker, men det er ligeledes værd at tage med).
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 27/10/2006 14:07

Jeg har stor forståelse for dine betragtninger og tror i bund og grund, at diskussionen er relevant, også i forbindelse med betragtningerne om salg til markedspris.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf eelfving » 28/10/2006 08:49

aratan: Jeg kan se ræsonnementet i dine synspunkter. specielt det med specificeringen af hensættelsen. Det fornuftigste mener jeg er at anvende 90 %, med hensyntagen til tilstandsrapporten, hvilke jo også giver en betragtelig hensættelse til forbedringer.

Med hensyn til faldende vurderinger, er det nok lidt sværere at gisne om.
Ved valuarvurdering handler man jo til markedsværdi, og hvis markedsprisen er faldet, kan sælger også få mere for sine penge ved fald-selv om han/hun har mistet på salget. Eneste vinder/taber på markedssvingninger er førstegangskøberen, hvilke generelt har stået ret dårligt i dagens DK.

Man kan afsætte 10% til prisfald, men hvad nu hvis det i dagens DK-utænkelige, og desuden katastrofale for alle husejere, skulle ske at husprisen faldte 50%(hypotetisk) over hele landet?
har bestyrelsen så fejlet i deres vurdering?

Ved at gå over til at handle til markedspris binder man sig til de op og nedture der er i markedet. Hvis man acceptere en stigning må man også acceptere et fald.

svar fra advokat som forventet:

Generalforsamlingen må gerne vælge at give en procentuel rabat i forhold til den maksimale som det enkelte i §5 stk. 2 kommer frem til, det er alene en flertalsafgørelse der bestemmer det. Loven siger ”må ikke overskrides”, dvs. det omvendte er ikke forbudt.
eelfving
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 13/07/2006 22:32

Indlægaf bayswater » 28/10/2006 12:36

eelfving skrev:svar fra advokat som forventet:

Generalforsamlingen må gerne vælge at give en procentuel rabat i forhold til den maksimale som det enkelte i §5 stk. 2 kommer frem til, det er alene en flertalsafgørelse der bestemmer det. Loven siger ”må ikke overskrides”, dvs. det omvendte er ikke forbudt.


Men passer ovenstående ikke også bedst på ideen om en buffer og IKKE på tanken om at indføre den nye vurdering trinvist over en årrække?
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf kontapus » 30/10/2006 13:23

En enkeltstående valuarvurdering kan ikke indføres trinsvist over en årrække, alene fordi gyldigheden af valuarvurdering "kun" er 18 måneder, jf. ABL § 5, stk. 2, litra b, sidste punktum. Det medfører naturligvis, at man er nødt til at få lavet en ny inden udløbet af denne periode. Derimod kan man anvende hensættelser i præcis det omfang man ønsker.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf bayswater » 3/11/2006 12:24

kontapus skrev:En enkeltstående valuarvurdering kan ikke indføres trinsvist over en årrække, alene fordi gyldigheden af valuarvurdering "kun" er 18 måneder, jf. ABL § 5, stk. 2, litra b, sidste punktum. Det medfører naturligvis, at man er nødt til at få lavet en ny inden udløbet af denne periode. Derimod kan man anvende hensættelser i præcis det omfang man ønsker.


Ok, tak for den afklaring! :-)
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron