Forskel på valuarvurderinger og erstatningsansvar

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/11/2006 16:19

Jeg mener, at hvis køber kommer og siger, at prisen er for høj, og vil kræve nogle penge tilbage, så er sælger berettiget til at kræve at handlen går tilbage, således at sælger får lejligheden igen og køber pengene retur, da der kan være tale om bristende forudsætninger for sælger i forbindelse med handlen.


Andelsboligloven beskytter køberen. Sælger kan ikke ophæve aftalen blot fordi prisen nedsættes til det lovlige niveau.

Andelsboligloven siger i § 16. Er en overdragelse sket i strid med reglerne i §§ 5, 10, 11, 13, 14, 14 a eller 14 c, kan erhververen hæve den indgåede aftale.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 16:32

Så blev Zuma sat på plads på sin egen hjemmebane.... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 3/11/2006 16:39

Det er jeg naturligvis bekendt med, men reglerne om bristende forudsætninger bør efter min vurdering ligeledes føre til, at overdrageren kan lade handlen gå tilbage.

Selvom reglerne om bristende forudsætninger ikke findes i ABL, kan de jo fortsat påberåbes ud fra de almindelige juridiske betragtninger.

Det skal dog siges, at disse udtalelser er for egen regning og endnu ikke søgt prøvet ved domstolene.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/11/2006 19:32

Lovgivningen giver næppe meget støtte til sælgere der har solgt til ulovlig pris.
Ramte sælgere kan (uden held) forsøge sig med aftaleloven:
http://www.retsinfo.dk/_GETDOC_/ACCN/A19960078129-REGL
Om ugyldige viljeserklæringer

§ 28. Er en viljeserklæring retsstridigt fremkaldt ved personlig vold eller ved trussel om øjeblikkelig anvendelse af sådan, er den ikke bindende for den tvungne.

Stk. 2. Er tvangen udøvet af tredjemand, og var den, til hvem erklæringen er afgivet, i god tro, må den tvungne, hvis han overfor ham vil påberåbe sig tvangen, give ham meddelelse derom uden ugrundet ophold, efter at tvangen er ophørt. Undlader han det, er han bundet ved erklæringen.

§ 29. Er en viljeserklæring retsstridigt fremkaldt ved anden tvang end i § 28 omtalt, er den ikke bindende for den tvungne, hvis den, til hvem erklæringen er afgivet selv har udøvet tvangen eller har indset eller burdet indse, at erklæringen retsstridigt var fremkaldt ved tvang fra tredjemands side.

§ 30. En viljeserklæring er ikke bindende for afgiveren, hvis den, til hvem erklæringen er afgivet, har fremkaldt den ved svig eller har indset eller burdet indse, at den var fremkaldt ved svig fra tredjemands side.

Stk. 2. Har den, til hvem erklæringen er afgivet, svigagtigt givet urigtige oplysninger om omstændigheder, som kan antages at være af betydning for erklæringen, eller gjort sig skyldig i svigagtig fortielse af sådanne omstændigheder, anses erklæringen for at være fremkaldt ved den således udviste svig, medmindre det gøres antageligt, at denne ikke har indvirket på erklæringen.

§ 31. Har nogen udnyttet en andens betydelige økonomiske eller personlige vanskeligheder, manglende indsigt, letsind eller et bestående afhængighedsforhold til at opnå eller betinge en ydelse, der står i væsentligt misforhold til modydelsen, eller som der ikke skal ydes vederlag for, er den, der således er udnyttet, ikke bundet ved den af ham afgivne viljeserklæring.

Stk. 2. Det samme gælder, hvis tredjemand har gjort sig skyldig i et sådant forhold som omtalt i stk. 1 og den, til hvem viljeserklæringen er afgivet, indså eller burde indse dette.

§ 32. Den, der har afgivet en viljeserklæring, som ved fejlskrift eller anden fejltagelse fra hans side har fået et andet indhold end tilsigtet, er ikke bundet ved erklæringens indhold, hvis den, til hvem erklæringen er afgivet, indså eller burde indse, at der forelå en fejltagelse.

Stk. 2. Bliver en afgiven viljeserklæring, som befordres ved telegraf eller mundtlig fremføres ved bud, forvansket ved fejl fra telegrafvæsenets side eller ved urigtig gengivelse af budet, er afgiveren ikke bundet ved erklæringen i den skikkelse, hvori den kom frem, selv om den, til hvem erklæringen er afgivet, var i god tro. Vil afgiveren gøre gældende, at erklæringen er uforbindende, har han dog at give meddelelse derom uden ugrundet ophold, efter at forvanskningen er kommet til hans kundskab. Undlader han det, er han bundet ved erklæringen i den skikkelse, hvori den kom frem, såfremt den, til hvem erklæringen er afgivet, var i god tro.

§ 33. Selv om en viljeserklæring ellers måtte anses for gyldig, kan den, til hvem erklæringen er afgivet, dog ikke påberåbe sig den, når det på grund af omstændigheder, som forelå, da erklæringen kom til hans kundskab, og hvorom han må antages at have været vidende, ville stride imod almindelig hæderlighed, om han gjorde den gældende.

§ 34. Er en skriftlig viljeserklæring oprettet på skrømt, og har den, til hvem erklæringen er afgivet, overdraget en ret ifølge samme til en godtroende tredjemand, kan det ikke overfor denne gøres gældende, at erklæringen var afgivet på skrømt.

§ 35. Er kvittering for et pengebeløb frakommet fordringshaveren uden hans vilje, bliver skyldneren desuagtet frigjort ved betaling, som han efter forfaldstid i god tro erlægger mod kvitteringens udlevering.

§ 36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf LouiseP » 3/11/2006 20:51

Er der nogen herinde der ved, om Lars Wismann har vurderet nogle andelsboligforeninger? Han har så vidt jeg er orienteret sendt tilbud til en række foreninger incl. min egen og udtalt sig til en masse aviser mm. men jeg kan ikke finde noget om hvor mange, der reelt har taget imod hans tilbud.
LouiseP
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 9/03/2006 13:52
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/11/2006 21:34

LouiseP

Wismann er en dyr fætter. Han s startpriser starter vistnok på 25.000 kr excl moms som eventuelt indeholder noget rådgivning man ikke har brug for.

Jeg vil anbefale at i kører med jeres gamle valuar, der er billigere efter 1.gangsvurderingen. Herefter kan foreningen printer artiklerne ud og fremvise overfor valuaren at de skal satme vurdere efter den faktiske handelspris.

For lave vurderinger sfa. overdreven forsigtighed eller økonomiske bagtanker giver et økonomisk strafansvar for valuaren. Bare giv denne påtale, så skal de nok lære at vurdere efter den lovmæssige markedspris på boligudlejningsejendomme.

Det er jo deres arbejde, at kende prisen.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 4/11/2006 12:02

Til Jens:

Aftaleloven indeholder ikke megen hjælp, bortset fra § 36 (der anvendes i en sjældent grad), men bristende forudsætninger er ikke lovbestemt, men et juridisk grundprincip, der kan påberåbes sideløbende med loven, derfor finder du det ikke i loven.

Uanset hvad, så har bestyrelsen og/eller valuaren fortsat et ansvar som kan søges inddrevet via en sag om godtgørelse for skuffede forventninger = det prismæssige nedslag.

Som tidligere sagt, det er min egen vurdering. Om en domstol vil være lydhør heroverfor vides ikke, men jeg er da enig i, at sagen kan være en smule op ad bakke, men derfor skal man ikke give op.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 4/11/2006 12:03

Vi er skiftet til Wismann, hvilket medførte en stigning fra 31 til 47 mio kr., så de 15.000 mere til Wismann er givet godt ud.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 4/11/2006 12:10

Til Jens:

Mener også principperne i Ejendomsmæglerlovens § 24 kan anvendes analogt:

Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen

Men vi bliver givetvis ikke helt enige, men der er ikke mig bekendt faldet en dom på området, så diskussionen er fortsat vigtig :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf LouiseP » 4/11/2006 14:46

Til Zuma!
Er der nogen, der har solgt deres andelsbolig i din forening efter jeres nye vurdering?
Var I i kontakt med andre valuarer inden I sagde ja til Wismann?
Mvh Louise
LouiseP
Novice
Novice
 
Indlæg: 11
Tilmeldt: 9/03/2006 13:52
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 4/11/2006 15:58

Zuma

Ikke for længe siden brugte i en Bente som valuar. Skifter i valuar hver 6. måneder???
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 4/11/2006 17:46

Til Louise: Nej, vi har ikke solgt endnu, men det skulle ikke blive et problem.

Til 4ndelshaveren: Vi har brugt Bente i 3 år og er skiftet. Det er der sådan set ikke noget usædvanligt i.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 7/11/2006 18:09

zuma, din henvisning til Ejendomsmæglerlovens § 24 er meget relevant og den bekræfter tendensen til mulighed for en vis godtgørelse.

Et par domme:
http://www.fed.dk/default.asp?action=dom&id=95916
To ejendomsmægleres vurdering af ejendommens værdi, som i begge tilfælde var ca. 1 mio. kr. lavere end skønsmandens efterfølgende vurdering, berettigede ikke til godtgørelse efter lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2.

http://www.fed.dk/default.asp?action=dom&id=64410
Sælger af ejendom ikke berettiget til godtgørelse for forkert værdiansættelse, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 24, selv om syns- og skønsmand vurderede handelsværdien 235.000 kr. lavere end den pris, ejendomsmægleren udbød ejendommen til, og selv om ejendommen blev solgt for et beløb 220.000 kr. lavere end den udbudte pris
Senest rettet af Admin. Jens Arentoft 7/11/2006 18:20, rettet i alt 1 gang.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 7/11/2006 18:15

Artikel fra ejendomsmæglerbladet om valuarvurderinger (i PDF-format)
http://www.de.dk/NR/rdonlyres/A7A62FAF- ... jendom.pdf
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf zuma » 8/11/2006 09:24

Men jeg synes nu, det kunne være spændende at prøve det af indenfor andelsboligmarkedet, for at se, hvor lydhør domstolene måtte være heroverfor, for hvad jeg er bekendt med, så har det ikke vundet gehør i forhold til de mange sager om kolonihaver, hvor man kunne overveje at medinddrage bestyrelserne.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Tryllekunstneren Wismann

Indlægaf Repo » 8/11/2006 12:49

LouiseP skrev:Er der nogen herinde der ved, om Lars Wismann har vurderet nogle andelsboligforeninger? Han har så vidt jeg er orienteret sendt tilbud til en række foreninger incl. min egen og udtalt sig til en masse aviser mm. men jeg kan ikke finde noget om hvor mange, der reelt har taget imod hans tilbud.


Wismann har meget travlt med at markedsføre sine holdninger til prisniveauet. Selvfølgelig for at få nogle vurderingsforretninger.

I en sag i Søborg, hvor lejerne skulle overtage ejendommen i henhold til reglerne om tilbudspligt, kunne han trylle værdien af ejendommen op med 15 millioner, på trods af at der lå en købsaftale, hvor blækket endnu ikke var tørt. Sælgeren af ejendommen må have været godt dum, at sælge til 15 millioner under værdien.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf Akkarin » 8/11/2006 13:15

Jeg forstår ikke hvorfor der er de svingninger i vurderingerne.

Der er tale om at ejendommene skal vurderes til den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom - ikke som en ejendom i fri handel. Dvs. lejeniveauet er reguleret i mere eller mindre grad via lovgivning og dertil kommer, at der er masser af sammenlignelige lejemål i storkøbenhavn hvor jo størstedelen af andelsboligforeningerne ligger.

Med andre ord skal mægleren forholde sig til det gældende lejeniveau i området samt afkastprocenten.

Jeg forstår i nybyggede andelsboligforeninger, at det kan være vanskeligt for mæglere at prisfastsætte lejeniveauet, fordi de reelt ikke har det store sammenligningsgrundlag, men i de traditionelle andelsboligforeninger, dvs. de "gamle" ejendomme forstår jeg faktisk ikke, hvordan det kan være muligt, at der er de store udsving.

En andelsbolig ER bare ikke en ejerbolig!

Andelsboliger er et boligpolitisk redskab til at sørge for at også mindrebemidlede kan bo i andet end lejeboliger.

Af og til så bør man huske på hvordan man selv fik råd til at bo godt til billlige penge i sin tid. Der er samfundsmæssige konsekvenser ved at skrue priserne kunstigt i vejret og så disharmonerer det gevaldigt med den grundlæggende andelstanke.
Senest rettet af Akkarin 8/11/2006 13:41, rettet i alt 1 gang.
Akkarin
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 4/05/2006 10:16

Indlægaf Repo » 8/11/2006 13:22

Akkarin skrev:
Med andre ord skal mægleren forholde sig til det gældende lejeniveau i området samt afkastprocenten.



Plus det løse: skjulte reserver i loftarealer og lejereserver. Og det er jo her man kan skønne rigtig bredt, eller trylle.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf Akkarin » 8/11/2006 13:39

ha, ja det må man jo kunne.
Akkarin
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 4/05/2006 10:16

Indlægaf jespertf » 8/11/2006 13:40

Ja, vi er nok ikke blevet så meget klogere, men har da fundet ud af at det er et område hvor der i den grad mangler klare retningslinier.

Jeg kontaktede den første valuar (Gaarde) og skrev at vi nu havde kontakt til en anden valuar der ville vurdere dobbelt så højt.

Her er deres svar :


""""""""""""""""""""""""""""""

Hej Jesper!

Vor vurdering er udarbejdet udfra nøje afstukne retningslinier fra Dansk Ejendomsmæglerforening om hvordan en sådan valuarvurdering skal foretages.
Der tages således udgangspunkt i et skyggebudget for beregning af den omkostningsbestemte husleje, med basis i den offentlige ejendomsværdi pr. 1. april 1973, samt foretagne forbedringer på ejendommen.

Den anvendte forrentningsprocent i vor rentabilitet er fastsat til 2,4%, hvilket knapt kan lægges lavere.

Vor vurdering er ansat i den forsigtige ende - således at en kommende valuarvurdering ikke straks vil betyde et fald i ejendomsværdien, hvis renten ude omkrig stiger.
Men en prisfastsættelse af nævnte karakter som du nævner, vil for os ikke være mulig ud fra de givne retningslinier.

Håber du kan bruge vort svar - ellers er du naturligvis velkommen tilbage.


""""""""""""""""""""""""""""""

... så her er der nok ikke så meget at komme efter.
... vi vil nok gå efter en anden valuar som vurderer højere ...


:smile8:

Jesper
jespertf
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 2/11/2006 12:27

Indlægaf PeterLib » 8/11/2006 13:55

Det er efter min overbevisning ikke valuarens opgave at skele til om vurderingen kan tænkes at falde fremover.

Det er en klar bekymring, men det er foreningen, og ikke valuareren skal have denne bekymring.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 8/11/2006 13:58

Det er jeg naturligvis enig i, og det er meget bekymrende, at der ikke findes mere konkrete regler på området, for i bund og grund betyder det jo mange penge for den enkelte beboer.

Hvis Wismann vil lade fastsætte en pris, han kan forsvare bl.a. ved sin ansvarsforsikring, så lad ham dog gøre det. Hvis man er skeptisk, så kan man jo vælger at indlægge en større buffer eller tage en anden.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/11/2006 15:26

wismann kan sælge sand i sahara og til overpriser,

http://www.wismann-as.dk/Diverse/Salgaf ... fault.aspx
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 8/11/2006 15:49

Og måske ens svigermor........ Prøver lige at høre ham ad :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 9/11/2006 14:43

Her lidt om kvadratmeterprisen på investeringsejendomme/boligudlejningsejendomme, combo bolig/erhverv

I storbyen er vi langt oppe over 30.000 kr per m2.

http://www.sadolin-albaek.dk/dk/3/inves ... ejendomme/

Det er udbudspriser.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster