Nye offentlige vurderinger 1. okt. 2006: + 160%

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Nye offentlige vurderinger 1. okt. 2006: + 160%

Indlægaf Peter » 11/11/2006 00:20

Se
"Milliarder til andelsboligejere"
http://politiken.dk/indland/article198372.ece

"Ifølge kontorchef i Skat Henrik Pontoppidan er skattemyndighederne først i øjeblikket ved at behandle tallene. Men han er ikke i tvivl om, at der er lagt op til pæne stigninger. »Vi kan se nogle ret store stigningsprocenter. Tendensen peger i retning af, at stigningen i den offentlige vurdering vil blive lidt højere end sidste gang, hvor vurderingerne steg med 25 pct. på landsplan og med 55 pct. i hovedstaden«, siger Henrik Pontoppidan."


Det bekræfter blot det svar, som PeterLib allerede sidste år fik fra Skat:
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... 3&start=25

"Du har ret i, at salgspriserne viser, at der nok er behov for mindst lige så stor en stigning, næste gang de skal vurderes, hvilket sker her pr. 1. oktober 2006. Denne vurdering bliver sendt ud til Jer i februar 2007."


Det går den rigtige vej - selv om der stadig er meget at indhente.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pb246 » 11/11/2006 01:16

ja - det bliver temmelig spændende at se vurderinger primo 2007. :smile1: :smile11:
pb246
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 60
Tilmeldt: 25/05/2006 09:43

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/11/2006 05:18

Hvad er et stenaldervurderingsprincip, som det offentlige værd, når man kan få en 2-dobling af den såkaldte NYE offentlige vurdering med en ordentlig valuarvurdering... :smile8:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf moccha » 11/11/2006 14:25

Det nye problem bliver at l*rtet ikke kan sælges.
Jeg kender ingen som vil vælge en andel frem for en ejer, hvis prisen er ens.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf PeterLib » 11/11/2006 14:34

Så er vi ved at være fremme ved min tidligere på dette forum fremførte pointe, nemlig:

Når andelsboligerne stiger i pris følger betallingsvilligheden ikke helt med, fordi folk netop, som moccha siger vil foretrække boliger uden max pris.

Dermed vil der komme problemer med at sælge lejlighederne til max prisen og det vil være nødvendigt at udbyde andelsboligerne på det frie marked.

Dette vil presse ejerboligpriserne nedad og alt i alt bliver situationen:

En væsentlig prisreduktion på ejerboliger til næste år og andelsboliger og ejerboliger vil komme meget tættere på hinanden i priser end de er nu.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 11/11/2006 17:31

PeterLib skrev:Dermed vil der komme problemer med at sælge lejlighederne til max prisen og det vil være nødvendigt at udbyde andelsboligerne på det frie marked.


I min ejendom midt i København vil den offentlige vurdering næste år blot nå op på ca. 7.800 kr. pr. kvadratmeter. Så der er lang vej igen, før der opstår den slags "problemer" (bemærk anførselstegn).

Jeg har i hvert fald MEGET svært ved at tro, at det skulle blive svært at sælge en andel baseret på vurdering på 7.800 kr. pr. kvm., når ejerlejligheder let er i nærheden af 40.000 kr. pr. kvadratmeter - uanset forskellene i vilkår/lovgivning. Om vi så havde en valuarvurdering på 15.000 pr. kvm. ville det stadig være et fund til pengene.

Men det er da klart, at antallet af interesserede købere vil falde. Og det bliver måske ikke længere bestyrelsesformandens svigerindes nabos gode vens datter på SU, der køber en 3-værelses andel i stedet for et kollegieværelse.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 11/11/2006 17:58

Det er en hårfin grænse.

Prøv at spørge dig selv: To ens lejligheder, den ene andel, den anden ejer. Andel koster 1 mio. (svarende til 20000 kr/m2), ejer 1.5 mio. (svarende til 30000 kr/m2). Disse priser mener jeg er realistiske i 2007.

Ville du til enhver tid købe den billigste?

Hvis du køber andelen, så sparer du nu og her, men hvad om 10 år når boligmarkedet stiger igen - så er du låst fast i et reguleret pris-regime.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 11/11/2006 18:55

Jeg tror at det er svært at finde et geografisk område, hvor en ejerbolig koster 30.000 kr. pr. kvm. og en identisk valuarvurderet andelsejendom er sat til 20.000 kr. pr. kvm. Det må vist kræve en Wismann på en rigtig god dag. :smile2:

Men lad os sige, at priserne på andelsejendomme en dag kommer op i det niveau, dvs. 67% af prisen på ejerboliger. Så kan du måske få ret i din antagelse, og så ville jeg måske også begynde at få den "bekymring". Hvis der var tale om en nyopført ejendom, hvor den underliggende ejendoms pris burde være identisk, dvs. at andelsejendommen koster 100% af den tilsvarende ejendom bestående af ejerboliger, så ville jeg helt klart vælge ejerboligen. I en nyopført ejerbolig har jeg trods ejendomsværdiskat dog rentefradrag og prisdannelse uden samme indblanding (selv om der vel gælder fri markedsleje i nyopførte ejendomme, og valuarvurderingen derfor har færre bindinger).

(I parentes bemærket er mange andelskøbere så uoplyste, at ejendomsudvikleren/entreprenøren nok kunne få en højere pris ved at udbyde den samme nyopførte ejendom som andelsboliger end som ejerboliger... Mange købere forstår ikke, at de ved en andelbolig køber egenkapital og ikke ejendom. Derfor kan en højere fælles belåning få nogle købere til at opfatte boligen som billigere, selv om det er irrationelt. Var det ikke også Jens Lunde, der skrev en artikel om dette? Jeg frygter faktisk denne "gældsblindhed" mere end den "reguleringsangst" du nævner. Men "gældsblindheden" kan imødegås ved at optage lån og nedsætte boligafgiften. Det er primitiv salgspsykologi, men det virker, og ingen bliver snydt.)

I de priser, jeg nævner (offentlig vurdering 7.800 eller valuar 15.000) er priserne dog stadig så lave i forhold til ejerboligpriser i København, at der næppe burde være grund til bekymring.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf kampman166 » 12/11/2006 00:47

Når man skal sammenligne priserne mellem en ejer og en andels lejlighed er det ikke nok kun at se på selve prisen. Man er nød til at se på, hvad ens samlede omkostninger er pr. måned ved at købe den enkelte lejlighed. Derudover skal man undersøge vedligeholdelses standen i såvel ejendom som lejlighed og især kigge på, om der ligger en gælds fælde i andelsforeningen. Har snakket med 2 forskellige ejendoms mæglere, der siger, at de samlede omkostninger ved at købe en andels bolig alt andet lige bør ligge ca. 10% under end en tilsvarende ejer lejlighed. Men der sælges stadigvæk mange andele, hvor dette ikke er tilfældet. Endvidere har andels boliger ry for ikke at falde i pris, hvad der i øjeblikket tiltaller mange pga. den usikkerhed, der er på pris udviklingen på ejer markedet. Så folk med en andel på 20.000,- pr m2 kan sagtens få den solgt sålænge, at de samlede omkostninger ved at købe og eje den ikke overstiger købet af en tilsvarende ejer lejlighed.
Venlig hilsen
Kampmann
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 12/11/2006 02:28

http://www.bgbank.dk/Link/BGIndsigt1011 ... 112006.pdf
BG Indsigt (11-11-2006)
Bolig: Ny ejendomsvurdering giver andelshaverne formuestigning på 32 mia. (pdf 97 kb)
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf pm » 12/11/2006 20:36

Enig med "trådstarter" - "hvad sagde PeterLib.."

og som samme PeterLib i en anden tråd for nyligt fremsatte - at de offentlige ejendomsvurderinger vil "presse" valuarene til at nærme sig markedspriserne for udlejningsejendomme - men at der er lang vej endnu da den offentlige vurdering er endnog meget langt bagud rigtigt mange steder... men det er da positivt at de er vågnet hos SKAT...

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf akanerd » 8/02/2007 10:46

så er der lidt forhåndsinfo om de kommende off. vurderingssatser: epn.dk link

citerer kort:
- Prisstigningerne på udlejningsejendomme har været kolossale de seneste år, og det slår igennem i den kommende vurdering, siger fuldmægtig Anders Müller fra vurderingsafdelingen i Skattecenter København til 24timer.

Han oplyser, at vurderingen vil stige med 150 procent på Østerbro, Vesterbro, i Gentofte, Rødovre, Ishøj og Herlev, mens andelsforeninger i Lyngby kan se frem til en tredobling af ejendomsværdien.


spændende...... (især herude i gentofte (for mig), da værdien her, ikke steg ved sidste reelle off. vurdering)

hvilken betydning kommer en sådan stigning til at betyde for valuarernes vurderinger? :smile23:
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf bayswater » 8/02/2007 10:56

Hvad tror I det får af betydning for nyere andelsboligforeninger - eks. ved ejendomme der er bygget indenfor de sidste par år?
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf zuma » 8/02/2007 15:03

Jeg har altså meget svært ved at se, hvorfor Ishøjs stigninger er equivalent (?) med Vesterbros :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf akanerd » 8/02/2007 15:34

zuma skrev:Jeg har altså meget svært ved at se, hvorfor Ishøjs stigninger er equivalent (?) med Vesterbros :smile8:


jamen det er da logisk.......øh...

At skære alle over en kam lader til at være princippet - måske er vurderingerne differentierede og den interviewede fra SKAT blot har skullet være overordnet i sine udtalelser (vi får se).

Personligt forstår jeg ikke at f.eks. gentofte "kun" stiger med faktor 2,5 og Lyngby m. faktor 3 - hvorfor?? - udlejningsejendomme i Gentofte burde alt andet end lige være mere attraktive end i lyngby.. hmmm... SKAT-Logik... :smile9:
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf Klaverboxer » 8/02/2007 18:54

Jeg kan bare ønske tillykke til dem i Ishøj! Jeg bor selv på Vesterbro og hvis de 150 % kommer til at holde er jeg papirmillionær efter den 1/3. Med hensyn til valuarvurderingerne så må de enten lægge lidt til ovenpå eller miste en lukrativ indtægtskilde!
Jeg kan allerede nu se Wismanns nye reklame for mig:

Hvis der står vurdering på menuen er Wismann-Wismann højest i byen. Smidig som en slange siger jeg bare og fræk som en ræv!
Hæv den med 60.000 % tøser...det er højt det er valuarvurdering
:smile17:
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf skjoth » 8/02/2007 19:51

Tja, den procentvise stigning i Ishøj kan sagtens være større end Vesterbro, men den relle stigning i kr-øre kan sagtens være størst på Vesterbro.

Bor i Høje Taastrup. Stiger off. vurdering med 90% vil den offentlige vurdering svare til vores valuarvurdering. Stiger den med 150% ->$$$. - på papiret!
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf Peter » 8/02/2007 20:39

Det er rart, at vurderingsmyndighederne nu begynder at nærme sig virkeligheden. Også ros til PeterLib for at have prikket til myndighederne! :smile2: Men der skal vist stadig lægges ca. 50% til, før vi er oppe i de faktiske handelspriser for udlejningsejendomme iflg. supersælgeren Wismann.

Hvis stigningerne i de offentlige vurderinger er 90-150% på ældre andelsejendomme i København, så mangler vi også "bare" at der bliver lagt yderligere rundt regnet 200% oveni, så er vi oppe i ejerlejlighedspriser. Der er derfor lang vej igen, før vi får priser, der svarer til hvad folk frivilligt at villige til at handle til.

Se også original-artiklen på side 9 i dagens 24timer:
http://livepaper.dk/license/livepapers/ ... al/pdf.pdf

Her kommer ABF-kommunisterne med de sædvanlige tumpede advarsler om, at man hellere skal holde priserne nede og forære sine penge væk til fremmede. Det er åbenbart farligt at være rig... :smile23: Typisk rød skræmmekampagne.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf zuma » 9/02/2007 13:20

Hvis der står vurdering på menuen er Wismann-Wismann højest i byen


Det er stort, Klaverboxer!
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 9/02/2007 18:24

Jeg synes det er spændende at se at der rent faktisk sker noget på det her område - og vil personligt tilskrive peterlib´s skrivelse til SKAT en markant betydning.

Når vurderingerne bliver offentliggjort vil det måske være en god ide at gentage øvelsen med en "streng" hvor vi samler vurderingerne i de ejendomme vi bor i for at sammenligne?

Lyder som om det offentlige kommer til at ligge i det interval som valuarene bevæger sig i p.t. - dvs mellem 10. og 15.000 kr pr kvm.

Mit eget bud er at der sker en del flytninger umiddelbart efter at der er afholdt generalforsamling i den enkelte forening - pressen har skrevet om den kommende stigning siden efteråret - det sidste nye er kun at det ser ud som om den er større end forventet i efteråret.

Så må Bent Betjent vel snart spille ud med realkreditlån til andelshavere...

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Klaverboxer » 9/02/2007 18:39

Min andel går fra 6400 per m2 i offentlig vurdering til 16000 hvis de 150 % holder. Vores valuar mente sidste år at 11000 per m2 var rimeligt så jeg glæader mig til at se hvad SKAT rent faktisk disker op med og ikke mindst vores valuar
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf Klaverboxer » 9/02/2007 18:41

...og hvis de 150 % holder på Vesterbro takker jeg også ærbødigt den gode peterlib :smile20:
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf Klaverboxer » 9/02/2007 18:42

holder...jeg tror jeg inversterer i en sekretær efter den 1/3 :smile1:
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf zuma » 12/02/2007 09:29

Der er nu stadig laaaaaaaaaaaaaangt op til Wismann Property Consulting :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 12/02/2007 09:50

et eksempel....

på hvad tal det MÅSKE er vi taler om ...


Har en kammerat i en AB på vesterbro - sommerstedgade 1 +3 /sønderboulevard 37.

34 enheder - heraf 32 beboelseslejligheder og 2 butikker.

Ialt 2.376 kvm. (tjek på www.ois.dk)

Gældende vurdering 18.200.000 kr - (2005)

det vil sige kr 7.660 pr kvm - det må siges at være i den lave ende i forhold til en valuar idag - bygningen er vel vedligeholdt med pænt tag, renoverede facader, nyere vinduer, nye faldstammer og stigestrenge - kælder renoveret med nye gitterkælderrum og mure er fugtsikrede.

HVIS det så stemmer at den offentlige vurdering STIGER med 150% så kan man lægge 11600 oveni - dvs ialt ca 19.000 pr kvm - og så er vi netop oppe på wissmann priser - eller næsten...:-)

Er det mig der har læst aviserne galt - eller laver SKAT et historisk højdespring?

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Næste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst