Nye offentlige vurderinger 1. okt. 2006: + 160%

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf pm » 21/02/2007 10:21

jeg vil blot gerne vide en ting - hvad er afløningsforholdene i ABF ?

Her mener jeg Hans Erik Lunds løn + pension - plus diverse "ben"...samt hvad får medarbejdere (de har en direktør) - min egen fornemmelse er at ABF er et rigtigt godt sted at arbejde rent aflønningsmæssigt, og det er for disse job ABF kæmper !

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 21/02/2007 14:32

I takt med at foreningerne i løbet af foråret enten ved sædvanlige eller ekstraordinære generalforsamlinger får hævet andelsværdierne, vil udbuddet af andelsboliger langsomt stige.

Det spændende på boligmarkedet er om udbudseffekten (-> lavere priser på ejerboliger) eller formueeffekten (-> højere priser på ejerboliger) vil er stærkest.

Jeg spår lavere priser på ejerboliger.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Digitarian » 21/02/2007 14:57

Lavere priser på ejerboliger........det kræver vist ingen spåkundskaber :-)
Men at årsagen skulle være højere priser på andelsboliger må vist være en tilsnigelse:-)
Digitarian
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 20/02/2007 18:35

Indlægaf PeterLib » 21/02/2007 15:19

Hvis ikke lige det var fordi at andelsbolighaverne bliver rigere, så falder ejerboligpriserne, desto større udbuddet af ejendomme er. Det er basal økonomi.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf moccha » 21/02/2007 15:36

Tilgængeligheden bliver lavere feks. for unge - det kan så have en fordel for nuværende beboere, som slipper for at få naboer, som spiller højt og holder larmende fester om natten. Det i sig selv, kan jeg glæde mig over. Ikke høje priser, men fred og ro :smile1:

Fordelen ved at bo i en andel "fra starten af 80erne" er vel netop at huslejen ikke er steget i de 27 år og derfor ret attraktiv at bo i, også som pensionist.

Bare synd for alle dem, der ikke får chancen, men moralen er vel: jeg er inde, så er jeg ligeglad med resten.

------------------------------------------------

Er der forresten nogen herinde, som ved hvad der sker i de tilfælde hvor nye andelsboligforeninger ønsker at overgå til offentlig vurdering.
Kan de risikere at deres anskaffelsesprise i feks 2006 er højere end en ny offentlig vurdering, således at de vil opleve et direkte fald i andelspisen....eller hvordan fungerer det?
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf aratan » 21/02/2007 15:47

hvis du ønsker at overgå til offentlig vurdering frem for anskaffelsensprisen og anskaffelsensprisen er højere end vurderingen, ja så vil din maksimalpris/værdi falde...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Klaverboxer » 21/02/2007 15:51

moccha skrev:Bare synd for alle dem, der ikke får chancen, men moralen er vel: jeg er inde, så er jeg ligeglad med resten.



Nemlig!!!
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf zuma » 21/02/2007 16:38

Nu kommer sandhederne på bordet...... :smile1:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 21/02/2007 16:51

Til Moccha: Det er velkendt fra økonomisk velfærdsteori, at frie markedspriser samlet set er bedst for velfærden i økonomien, fremfor andre allokeringsmekanismer af samfundets goder. Det du kalder egoisme, er i virkeligheden velfærdsoptimerende.

Hvis du tvivler på hvad jeg siger, så tænk på alle de mennesker der stod i kø efter spegepølse i Sovjet.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 21/02/2007 17:13

DENNE ARTIKEL ER VEL IKKE HELT SKÆV....


PM


Andelsboliger fredes for nye skatter

Onsdag den 21. februar 2007, 06:50

Trods værdistigninger i milliardklassen på andelsboligmarkedet er området sandsynligvis fredet i denne og næste valgperiode.

Det viser en rundspørge til samtlige partier i Folketingets skatteudvalg, som Andelsportal.dk har foretaget.

Prisstigningerne på ejerboligmarkedet er de senere år også slået igennem på andelsboligmarkedet, hvor mange andelsboliger er steget både 200 og 300 procent. I de nyeste offentlige vurderinger vil mange foreninger ifølge Skat få en yderligere stigning på over 100 procent.

BG Bank har analyseret andelsboligmarkedet og mener, at der ligger mere end 80 mia. i friværdi ude hos de danske andelshavere. Men ifølge alle partier i Folketingets skatteudvalg bliver friværdien ikke beskattet de næste mange år.

Andelsportal.dk har spurgt samtlige partier i Folketingets skatteudvalg, hvorvidt der sker ændringer på beskatningen af andelsboliger og -foreninger. Alle partier fortæller samstemmende, at de hverken vil belaste foreningerne med ejendomsskat eller opkræve ejendomsavancebeskatning hos andelshavere, som får en fortjeneste ved salg.

SF påtænker dog at genfremsætte et forslag, som vil pålægge en avanceskat på 60 procent i tilfælde, hvor en hel andelsboligforening opløses og sælges til en investor. Forslaget blev fremsat i januar 2005, men fik kun støtte af S og EL. Hvis der kommer et regeringsskifte ved næste valg kan det jo være, at de Radikale vil være med på SFs forslag.

Kilde: Andelsportal.dk
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 21/02/2007 17:19

Men omvendt vel næppe heller overraskende. Jeg tror ikke partierne tør lægge sig ud med alle andelshaverne, men det er da rart at blive bekræftet heri.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 22/02/2007 08:59

Det kan da vel heller ikke være anderledes???

Fritagelsen for ejendomsværdiskat udbalanceres af det manglende rentefradrag for foreningens fælles lån, og hvis der skal avancebeskattes så er det vel f** f***** alle der skal beskattes, også ejerboligerne????

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf PeterLib » 24/02/2007 15:56

Ejendomsmæglerne kan formentlig godt begynde at varme op.

Når andelslejligheder i løbet af året stiger 100-200 %, så vil det snart blive nødvendigt med et kraftigere salgsarbejde end hvad der foregår i øjeblikket.

Ventelister, familieovertagelse m.v. vil blive langt sværere når mange andele ryger over millionen.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 24/02/2007 19:44

PeterLib skrev:Ejendomsmæglerne kan formentlig godt begynde at varme op.

Når andelslejligheder i løbet af året stiger 100-200 %, så vil det snart blive nødvendigt med et kraftigere salgsarbejde end hvad der foregår i øjeblikket.

Ventelister, familieovertagelse m.v. vil blive langt sværere når mange andele ryger over millionen.

Man bør vel skelne mellem relativt nybyggede andelsboliger og gamle andelsboligforeninger i gamle ejendomme.

For nybyggede andelsboliger (eller gamle boliger totalrenoveret af projektmagere), der allerede er førstegangssolgt til uvidende købere, som tror at en andelsbolig pr. definition er billig, så er der nok allerede nu og fremover brug for driftige ejendomsmæglere, når den enkelte andel skal sælges. Disse andelsboliger er jo selvsagt bygget til samme kvadratmeterpris som hvis de havde været ejerboliger, dvs. at de er hundedyre.

Men for andelsboliger i gamle foreninger i gamle ejendomme, hvor priserne holdes nede pga. lejelovgivningen, burde der - i teorien - ikke være behov for ejendomsmæglere. Selv med de mest aggressive valuarer eller nye offentlige vurderinger får køberen i omegnen af 50% rabat på sin kapitalbinding i forhold til en tilsvarende ejerbolig. Så går køberen ganske vist også glip af selvbestemmelse, rentefradrag osv. (men slipper for ejendomsværdiskat). Og omkostninger til kapitalbinding (renter på egen og fælles gæld) er selvfølgelig kun en del af omkostningerne til en bolig - herudover kommer fx andelsboligforeningens/ejerforeningens løbende drift og vedligeholdelse, der jo må antages at være ens uanset juridisk konstruktion. Den samlede rabat er derfor mindre end 50%.

Men hvis man kan købe en andelsbolig med 50% rabat på kapitalbinding i forhold til til en tilsvarende ejerbolig, så er det stadig et ret godt tilbud.

Problemet er selvfølgelig, hvis køberne ikke kan forstå det - og det skal desværre nok være tilfældet for rigtigt mange.

(Det er den samme slags mennesker, der fejlagtigt tror, at boligafgift er en omkostning. Korrekt betragtet indtræder omkostningen for andelshaveren først i det øjeblik, at foreningen bruger penge. Man kan fx fordoble boligafgiften, men hvis foreningen IKKE bruger pengene, betyder det blot at andelsværdien øges - alt andet lige. Set fra andelshaverens side står der mindre på lønkontoen, men hans friværdi er øget. Samlet er hans formue præcis den samme. Men da han ikke har lige så nem rådighed over friværdien, "føler" han sig måske fattigere. Alt for mange andelshavere forstår desværre ikke dette - måske fordi umiddelbar likviditet er det vigtigste målepunkt for dem. Men det er måske også lidt meget at forlange, at de skal kunne opfatte deres ejendomsbesiddelse "transparent" og se bort fra eksistensen af foreningen - dvs. foretage en slags pro rata konsolidering i deres eget personlige regnskab.)

I betragtning af de fleste menneskers måde at tænke på, kunne man jo så overveje, hvad der vil være bedst for at sikre efterspørgslen efter reelt billige andelsboliger:

1) At sænke boligafgiften og delvist finansiere den løbende drift via (afdragsfrie) nedsparingslån. Det vil langsomt trække andelsværdien lidt ned, hvor alt andet stadig vil trække op. Dvs. at andelsværdien bliver lidt mere spiselig for køberne. Samtidigt virker en lav boligafgift jo attraktivt for mange, både købere og nuværende andelshavere. Det er i grunden en langsom udbetaling af foreningens egenkapital til foreningens ejere (andelshaverne), og altså en forbedring af deres likviditet. Det er fuldt lovligt, på ingen måde amoralsk, og gjort på den rigtige måde kan det være skattefrit. Resultatet er, at den udbudte andelsbolig på overfladen ser mere attraktiv ud i nogles øjne, selv om den reelt hverken er værre eller bedre.

2) At lade boligafgiften udvikle sig mere typisk (følge prisudviklingen) og undgå nedsparingslån. Argumentet kunne være, at nogle købere eller andelshavere måske (irrationelt) ville blive skræmt af at læse om nedsparingslån, afdragsfrihed osv.

Alt i alt er det et spørgsmål om psykologi og gætterier:
Er gruppen, der tiltrækkes af lav boligafgift, større end gruppen, der skræmmes af nedsparingslån?

Men en andelsbolig med en underliggende vurdering på 15-20.000 kr. pr. kvm. i København er stadig et fund. Og jeg ville klart forsøge at sælge den via diverse websites - dba.dk osv. - før jeg kastede penge efter en ejendomsmægler.

Jeg er ellers helt enig i, at der nok skal blive færre overdragelser til ventelister, hvilket heldigvis er et sundhedstegn. Ventelister er jo et tegn på en usund prisdannelse - jvf. den herlige kommentar om kø efter spegepølse i Sovjetunionen... :smile2:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 27/02/2007 11:21

Jeg har i dag modtaget en stribe ejendomsværdier på papir fra Københavns og Frederiksberg Kommuner. Her er et lille uddrag:

København K
2005 32.000.000
2006 63.000.000 97% stigning
Valuar 50.000.000

København V
2005 31.000.000
2006 76.000.000 145% stigning
Valuar er ikke benyttet

København Ø
2005 40.000.000
2006 104.000.000 160% stigning
Valuar 82.300.000

København Ø
2005 13.000.000
2006 33.500.000 158% stigning
Valuar 46.000.000

Valby
2005 26.000.000
2006 59.000.000 127% stigning
Valuar 56.000.000

Det ser ud til at man helst skal bo på Østerbro :smile5:
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf kampman166 » 27/02/2007 12:31

Hej Jens
Tak for tallene.
Har du nogle friske tal for Kbh N.
Venlig hilsen
Kampman
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf 4ndelshaveren » 27/02/2007 12:49

De nye voldsomme vurderinger fra SKAT, kan betyde at nogle foreninger må øge boligudgiften for andelshaver sfa. øget grundskyld. Det interessante i de nye tal er således også hvormeget jordpriserne er steget.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Korkia » 27/02/2007 12:56

Admin. Jens Arentoft skrev:Jeg har i dag modtaget en stribe ejendomsværdier på papir fra Københavns og Frederiksberg Kommuner.


Havde du også nogle vurderingseksempler fra Frederiksberg?
Korkia
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 14/03/2005 00:55

Indlægaf akanerd » 27/02/2007 13:18

ØØVV (råber med vilje)

vurderingen for vores ejendom i Gentofte er lige landet - den er faldet!! (1600 m2 - fra 8.75mio til 8.35 mio!!!!!) - vi har hermed en m2-pris på ca 5200 :smile27: Jeg forstår ikke hvordan dette kan lade sig gøre når SKAT på forhånd meldte ud at gentofte ca 150% op og lyngby 200% op.... hmmm... hvad siger I?? (ejendommen er på ingen måde misligholdt eller noget, så det kan ikke være sådanne overvejelser der spiller ind)

Christian.
Senest rettet af akanerd 27/02/2007 13:31, rettet i alt 1 gang.
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf zuma » 27/02/2007 13:24

Det ligner en farce, men glæder mig da over at Vesterbro ligger pænt fremme i feltet.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 27/02/2007 13:27

Er de nye vurderinger ikke blot et udtryk for, at Wismann Proporty Consult har ramt rigtigt, og at de andre valuarer har været (over)-forsigtige.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 27/02/2007 14:42

Flere høje tal:

Frederiksberg
2005 6.600.000
2006 14.200.000 stigning 115%
Valuar 11.010.000

Frederiksberg
2005 7.050.000
2006 15.200.000 stigning 116%
Valuar 15.000.000

København N
2005 12.800.000
2006 32.000.000 stigning 150%
Valuar 20.000.000

København N
2005 9.850.000
2006 24.100.000 stigning 145 %
Valuar 22.000.000
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf akanerd » 27/02/2007 14:49

Admin. Jens Arentoft skrev:Flere høje tal:


Hej Jens... sig endelig til hvis du er vidende om andre vurderinger fra gentofte... kan simpelthen ikke passe.... hmm

Christian
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf moccha » 27/02/2007 14:51

PeterLib skrev:Til Moccha: Det er velkendt fra økonomisk velfærdsteori, at frie markedspriser samlet set er bedst for velfærden i økonomien, fremfor andre allokeringsmekanismer af samfundets goder. Det du kalder egoisme, er i virkeligheden velfærdsoptimerende.

Hvis du tvivler på hvad jeg siger, så tænk på alle de mennesker der stod i kø efter spegepølse i Sovjet.


LOL som om folk handler efter det.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 27/02/2007 15:22

akanerd, jeg har kun ejendomsværdier fra København og Frederiksberg
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 15 gæster

cron