PeterLib skrev:Ejendomsmæglerne kan formentlig godt begynde at varme op.
Når andelslejligheder i løbet af året stiger 100-200 %, så vil det snart blive nødvendigt med et kraftigere salgsarbejde end hvad der foregår i øjeblikket.
Ventelister, familieovertagelse m.v. vil blive langt sværere når mange andele ryger over millionen.
Man bør vel skelne mellem relativt nybyggede andelsboliger og gamle andelsboligforeninger i gamle ejendomme.
For nybyggede andelsboliger (eller gamle boliger totalrenoveret af projektmagere), der allerede er førstegangssolgt til uvidende købere, som tror at en andelsbolig pr. definition er billig, så er der nok allerede nu og fremover brug for driftige ejendomsmæglere, når den enkelte andel skal sælges. Disse andelsboliger er jo selvsagt bygget til samme kvadratmeterpris som hvis de havde været ejerboliger, dvs. at de er hundedyre.
Men for andelsboliger i gamle foreninger i gamle ejendomme, hvor priserne holdes nede pga. lejelovgivningen, burde der - i teorien - ikke være behov for ejendomsmæglere. Selv med de mest aggressive valuarer eller nye offentlige vurderinger får køberen i omegnen af 50% rabat på sin kapitalbinding i forhold til en tilsvarende ejerbolig. Så går køberen ganske vist også glip af selvbestemmelse, rentefradrag osv. (men slipper for ejendomsværdiskat). Og omkostninger til kapitalbinding (renter på egen og fælles gæld) er selvfølgelig kun en del af omkostningerne til en bolig - herudover kommer fx andelsboligforeningens/ejerforeningens løbende drift og vedligeholdelse, der jo må antages at være ens uanset juridisk konstruktion. Den samlede rabat er derfor mindre end 50%.
Men hvis man kan købe en andelsbolig med 50% rabat på kapitalbinding i forhold til til en tilsvarende ejerbolig, så er det stadig et ret godt tilbud.
Problemet er selvfølgelig, hvis køberne ikke kan forstå det - og det skal desværre nok være tilfældet for rigtigt mange.
(Det er den samme slags mennesker, der fejlagtigt tror, at boligafgift er en omkostning. Korrekt betragtet indtræder omkostningen for andelshaveren først i det øjeblik, at foreningen bruger penge. Man kan fx fordoble boligafgiften, men hvis foreningen IKKE bruger pengene, betyder det blot at andelsværdien øges - alt andet lige. Set fra andelshaverens side står der mindre på lønkontoen, men hans friværdi er øget. Samlet er hans formue præcis den samme. Men da han ikke har lige så nem rådighed over friværdien, "føler" han sig måske fattigere. Alt for mange andelshavere forstår desværre ikke dette - måske fordi umiddelbar likviditet er det vigtigste målepunkt for dem. Men det er måske også lidt meget at forlange, at de skal kunne opfatte deres ejendomsbesiddelse "transparent" og se bort fra eksistensen af foreningen - dvs. foretage en slags pro rata konsolidering i deres eget personlige regnskab.)
I betragtning af de fleste menneskers måde at tænke på, kunne man jo så overveje, hvad der vil være bedst for at sikre efterspørgslen efter reelt billige andelsboliger:
1) At sænke boligafgiften og delvist finansiere den løbende drift via (afdragsfrie) nedsparingslån. Det vil langsomt trække andelsværdien lidt ned, hvor alt andet stadig vil trække op. Dvs. at andelsværdien bliver lidt mere spiselig for køberne. Samtidigt virker en lav boligafgift jo attraktivt for mange, både købere og nuværende andelshavere. Det er i grunden en langsom udbetaling af foreningens egenkapital til foreningens ejere (andelshaverne), og altså en forbedring af deres likviditet. Det er fuldt lovligt, på ingen måde amoralsk, og gjort på den rigtige måde kan det være skattefrit. Resultatet er, at den udbudte andelsbolig på overfladen ser mere attraktiv ud i nogles øjne, selv om den reelt hverken er værre eller bedre.
2) At lade boligafgiften udvikle sig mere typisk (følge prisudviklingen) og undgå nedsparingslån. Argumentet kunne være, at nogle købere eller andelshavere måske (irrationelt) ville blive skræmt af at læse om nedsparingslån, afdragsfrihed osv.
Alt i alt er det et spørgsmål om psykologi og gætterier:
Er gruppen, der tiltrækkes af lav boligafgift, større end gruppen, der skræmmes af nedsparingslån?
Men en andelsbolig med en underliggende vurdering på 15-20.000 kr. pr. kvm. i København er stadig et fund. Og jeg ville klart forsøge at sælge den via diverse websites - dba.dk osv. - før jeg kastede penge efter en ejendomsmægler.
Jeg er ellers helt enig i, at der nok skal blive færre overdragelser til ventelister, hvilket heldigvis er et sundhedstegn. Ventelister er jo et tegn på en usund prisdannelse - jvf. den herlige kommentar om kø efter spegepølse i Sovjetunionen...