Nye offentlige vurderinger 1. okt. 2006: + 160%

[pm]

som et appendiks - (til mit indlæg på forrige side.)


jeg ser det desuden som problematisk hvis SKAT opskriver alle ABér i et geografisk område med den samme procent uden at tage hensyn til vedligeholdelsesstand - jeg gætter på at der kommer nogle opskrivninger på andelsboligforeninger der har været gennem byfornyelse som løfter dem langt op over en markedsværdi....

Andelsboligforeninger der har været gennem byfornyelse vurderes som udlejningsejendomme der har fri markdesleje - dvs de ligger langt over de almindelige "gamle" andele som er underlagt huslejeregulering. Kender selv til et par eksempler - de ligger i den offentlige vurdering omkring 15.000 pr meter i 2005 vurdering - og hvis de så OGSÅ stiger med 150% så er der tale om fri prissætning- dvs. man kan tage så meget markedet kan bære for man får nok ikke 37 k pr meter:-)


Desuden er der alle de nybyggede andele - her er det nok mere tydeligt for SKAT og relativt nemt at skelne ud fra byggeår...

PM

[aratan]

et eksempel....


Er det mig der har læst aviserne galt - eller laver SKAT et historisk højdespring?

PM

Næh, dinl æsning er vist OK, jeg bor selv i en forening med en offentligt vurderet kvm pris på lige under 6000,- og en valuar vurderet kvm pris på 8300,- og hvis den annoncerede stigning på 150% er bare nogenlunde tæt på, så er historisk højdespring vist meget rammende... Med den offentlige vurdering vil min andel stige ca 280%, vel og mærke efter en stigning på 485% sidste år da vi gik fra anskaffelsespris til konservativ valuarvurdering.

Mvh,

carsten

[Edit: typo city]

[zuma]

det vil sige kr 7.660 pr kvm - det må siges at være i den lave ende i forhold til en valuar idag - bygningen er vel vedligeholdt med pænt tag, renoverede facader, nyere vinduer, nye faldstammer og stigestrenge - kælder renoveret med nye gitterkælderrum og mure er fugtsikrede.

HVIS det så stemmer at den offentlige vurdering STIGER med 150% så kan man lægge 11600 oveni - dvs ialt ca 19.000 pr kvm - og så er vi netop oppe på wissmann priser - eller næsten...:-)

Wismann hæver da ligeledes sine vurderinger med 150 % så let som ingenting. I modsat fald vil hans og andre valuarers vurderinger blive udhulet.

[skjoth]

Det er vel tvivlsom om valuarvurderingerne bliver uaktuelle. Som jeg kunne forstå, så har told og skat egentlig ingen interesse i at vurdere andelsboliger da det ikke giver skatteindtægter => Offentlige ejendomsvurderinger vil typisk ikke svare til handelsværdien.

Personligt kan jeg heller ikke se, hvorfor andelsforeninger skal have en ejendomsvurdering betalt af det offentlige over skattebilletten. Var der ikke noget med at regeringen forsøgte at afskaffe den offentlige ejendomsvurdering med et nyt lovforslag?

[pm]

Hej Zuma - min pointe er at hvis en alm andel i den gamle boligmasse nærmer sig 19.000 meter så er det min (subjektive) opfattelse at det er hvad en sådan prismæssigt kan bære - hvis du sammenligner udgiften pr kvm ved køb på kr. 19.000 /meter er det næsten billigere at leje en ny lejlighed. Foruden at andelen så ligger på mellem 50 og 60% af hvad en tilsvarende ejerlejlighed koster - når lånebetingelserne ikke er ens for de 2 ejerformer mener jeg ikke de kan koste det samme i pris. Derfor mener jeg ikke at wissmann bare kan skrue op for vurderingerne.

(på den anden side skal man nogle gange "tænke det utænkelige" - nye andele er prissat næsten som ejerlejligheder, men tror at der er en stor psykologisk barriere på de gamle andele fordi de i mange år har været utroligt billige - realkreditlån til andelshavere kunne være vendepunktet)

Til Skjoth - det er ikke kun ejendomsværdierne der stiger - det gør grundværdierne også - og det betyder øgede indtægter fra ejendomsskatter...

Desuden er der sideeffekterne - med højere andelsværdier kommer højere lån hos folk der køber andel - og staten får 1.5% af et lån i afgift i forbindelse med tinglysning - det bliver til et temmelig stort beløb.

bedste hils

PM

[skjoth]

Korrekt. Grundværdien stiger og det er sandelig noget man kan mærke i min forening. Udtalelsen om at der ikke er det store at hente for told og skat ved en større ejendomsvurdering stammer fra en fuldmægtig i told og skat - vistnok citeret i Politiken. Jeg har desværre ikke kunnet finde citatet, da jeg endnu ikke har fundet artiklen. Pointen er bare, at told og skat har rigeligt at se til og andelsboliger derfor bliver prioriteret meget lavt. T&S har andre og vigtigere ting at tage sig til.

[zuma]

Til PM: Jeg tror ikke, at vi er uenige, for dertil har du nok mere forstand på emnet end jeg, men jeg tror ikke Wismann gør sig de store overvejelser inden han hæver sine vurderinger, men jeg er da enig i, at man nærmer sig smertetærsklen.

[pm]

set i det lys er jeg helt enig - hr wissmann er nok lovlig hurtig på aftrækkeren....

PM

[CHB]

Til PM og Zuma

Blot til orientering, kan jeg give et eksempel fra den virkelige verden.

Den gode Wismann har vurderet vores forening i november 2006. Værdi 163 mio.
SKAT oplyser, at den nye offentlige vurdering bliver lidt over 150 mio.
Difference mellem vurderingerne er altså under 10%.

Min opfattelse af Wismann er, at han ganske enkelt vurderer ud fra referencepriser på indgåede handler af tilsvarende ejendomme, kombineret med selvsyn og vurdering af den enkelte ejendom.
I vores tilfælde følger SKAT jo fint med og underbygger dermed Wismanns vurdering.

Der er ingen tvivl om, at Wismann har markeret sig stærkt på den ene og anden måde, og opfattes som en "anderledes" valuar. Men, efter min overbevisning, har han ganske enkelt været den første til at rydde op i valuarvurderinger, så de afspejler de reelle forhold.

Mvh.

Christian

[Admin. Jens Arentoft]

Skat har nu udsendt de første 2006-vurderinger på papir.
Ejendom på 711 kvm. på Amager er steget fra 3.600.000 kr. i 2005 til 8.950.000 kr. i 2006. Pr. kvm. er vurderingerne 5.063 kr. i 2005 og 12.588 kr. i 2006.

[zuma]

Andelstanken er død og begravet. R.I.P.

[pm]

hej jens - tak for info - det ser ud som om skat´s udmelding holder stik... bor selv på amager i en ejendom med kr 5.200 i offentlig vurdering...

skriv endelig hvis der kommer flere ind!

PM

[pm]

til christian - jeg giver dig helt ret i at wissmann har været "foran" de øvrige vurderinger og det har været kritisabelt at valuarvurderinger har varieret så meget valuarene imellem.

Den offentlige vurdering er helt rigtigt legitimeringen af at andelsejendomme skal værdisættes til hvad tilsvarende udlejningsejendomme sælges for.

Ingen havde ventet at SKAT ville gå så drastisk til værks og det er kun glædeligt at der nu sandsynligvis vil komme mere ensartede toner fra valuarene.

Valuarenes rolle er ikke udspillet endnu idet der stadig er store lokale forskelle i den offentlige vurdering. Amager og Nørrebro ligger markant under de øvrige brokvarterer i 2005 vurderingerne og det bliver der så vidt jeg kan se ikke udlignet for i den nye... og så er der resten af landet....

PM

[zuma]

Til PM: Amager og Nørrebro, det tror da f....., at de ligger under. Det har intet med valuarerne at gøre

[pm]

[moccha]

Prisfest på andelsboliger kan give tømmermænd

Tirsdag den 20. februar 2007, 07:32

Det kan blive både surt, besværligt og umuligt at slippe af med en andelsbolig, hvis priserne brager op gennem taget som følge af de nye tårnhøje ejendomsvurderinger, der nu er på vej fra Skat.

Læs ogsåSpirende priser på landejendomme
Spirende optimisme blandt udbydere af nye boliger
Her vil boligpriserne stige mest
Advarslen kommer både fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, og Lejernes LO, der opfordrer de mange andelsboligforeninger til mådehold, når de i løbet af foråret skal fastsætte værdien på de enkelte andele - og dermed, hvor stor en friværdi, beboerne pludselig får foræret.

»Skruer man helt op for værdien, kan det ikke udelukkes, at nogle vil få svært ved at sælge lejlighederne. Og samtidig er der mange forhold, der kan betyde, at formuen i foreningen senere falder igen, hvilket ikke er rart for dem, der har købt til fuld pris,« siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.

Han peger på stigende rente og uforudsete vedligeholdelsesudgifter som faktorer, der kan betyde, at nye beboere, der køber til de nye, høje priser, senere vil være nødt til at sælge med tab.

Også hos Lejernes LO, der også repræsenterer andelsbolighavere, ser man på den måske kommende prisfest med skepsis.

»Hvis man skruer helt op for værdien og senere bliver nødt til at skrue ned igen, går det ud over alle de beboere, der har købt, mens prisen var høj. Det kan skabe nogle giftige miljøer i andelsboligforeningerne, fordi de nye beboere vil beskylde de gamle for at have sat prisen for højt,« siger sekretariatschef Claus Højte.

I hovedstaden har Skat bebudet mere end fordobling i vurderingen af ejendommene. Det kan - på grund af den særlige måde andelslejligheder prissættes på - omsættes til en mangedobling af værdien af den enkelte lejlighed.

Kilde: Urban

Artiklen kan ses her: http://www.business.dk/dinepenge/artikel:aid=2028116

[zuma]

Er det ikke snart på tide, at ABF opløser sig selv. Det er vel ganske svært at argumentere for, at de skulle repræsentere hovedparten af andelshaverne - snarere tværtimod.

[Admin. Jens Arentoft]

Ifølge Berlingske oplyste Skattecenter København den 19/2 2007 at ejendomsværdien for andelsboligejendomme forhøjes med 140%

Et regneeksempel i artiklen siger at en andelsværdi på 300.000 kr. kan forhøjes til 1.140.000 kr.

[Peter]

Advarslen kommer både fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, og Lejernes LO, der opfordrer de mange andelsboligforeninger til mådehold, når de i løbet af foråret skal fastsætte værdien på de enkelte andele - og dermed, hvor stor en friværdi, beboerne pludselig får foræret.
Kilde: Urban
Artiklen kan ses her: http://www.business.dk/dinepenge/artikel:aid=2028116

Hvor er det trættende at høre på manipulerende gammel-kommunister, der udtaler sig mod bedre vidende.

[zuma]

Jeg er helt enig Peter. De er efterhånden ganske svære at tage seriøst, men samtidig kan man undre sig over, at journalister ukritisk anvender deres meningsdannelser

[Klaverboxer]

Jeg mindes ikke at nogensinde have modtaget et valgkort til bestyrelsesvalg i ABF og så vidt jeg ved er min forening slet ikke medlem så hvad fanden bilder de sig ind at udtale sig på mine vegne! Man skal altså, ifølge ABF, ikke kunne profitere på det opsving der er i samfundet men selvfølgelig skal man have hele den økonomiske nedtur med hvis konjukturene vender!?! Og som andetsteds diskurteret så er der ingen der forhindrer en i at sælge til en lavre pris, men der er fængselsstraf til dem der ønsker at sælge til personer der er villige til at betale mere end maksimalprisen...!!! Far er ikke sur, far er skuffet...nej far er egentlig også sur!!!

[Klaverboxer]

Desuden er det under al kritik at en flok røde socialpædagoger der ikke fatter at det at andelsværdierne stiger er med til at generere vækst i samfundet gennem et øget forbrug. Det er jo direkte samfundsskadelig virksomhed de bedriver i ABF. I deres egne formålsparagraffer står der at de søger at påvirke lovgivningen omkring andelsboliger! Jo tak skal i have, jeg tror at jeg danner min egen repræsentationsforening: Foreningen uden central kommitisk styre for andelshaveres fortsatte rigdom; F.U.C.K.A.B.F.

[Klaverboxer]

for andelsBolighavernes fortsatte rigdom...

[pm]

ABF og ABLO - gælder det i virkeligheden ikke for begge organisationer at der bliver "buldret meget på tomme tønder"? - ingen af organisationerne har formået at gå med udviklingen og har været i opposition til flere at de sidste store forandringer for andelsboliger - (sidste store eksempel er ABF's skræmmekampagne i forbindelse med pantsætning af andele).

Det er sandsynligvis også hvad der vil ske denne gang - blot vil de efter min mening på den korte bane kunne få noget der ligner ret...:-) - hvad sker der når rigtigt mange andelshavere i København sidder med en bolig som opleves som værende "eksploderet" i værdi natten over? En stor del vil benytte den mulighed pengene giver og rykke enten ud af byen, i hus, rækkehus o.l.

Dermed kommer der kortvarigt et stort udbud af lejligheder... samtidig vil det store "hop" på prisen på andelsboliger samt den nok ret hårde tone ikke mindst fra ABF og ABLO udløse en del usikkerhed hos køberne (dermed et selvopfyldende profeti fra de 2 organisationer)

MEN

Det er kun på den korte bane - som med røg af ildebrand - vent til røgen er drevet væk og lad os se hvor meget der er om snakken...:-) på den lidt længere bane betyder det gennemsigtige og ensartede prissætning af andele - mere tilgængelighed - og at langt flere får mulighed for at bo i en, idet andelsmassen kommer til at blive udnyttet mere effektivt - og selvfølgelig at man skal betale mere for at bo i dem - men der var vel heller ikke mange som havde som krav at en andelsbolig skal koste det samme i dag som i 1980:-)

Der skal nok komme ro og en ny ligevægt på andelsmarkedet men der kommer (tror jeg) en del tumult det første halve år med de nye prismærkater...

hvad synes I ?

PM

[zuma]

Det skulle ikke undre, hvis ABF´s bestyrelse alle sammen bebor ejerboliger, og derfor - af naturlige årsager - ingen interesse har i værditilvæksten i andelsboliger, eller også kunne man forestille sig, at der er tale om pamperi på lignende fod med Lærestandens Brandforsikring, således at man kunstigt forsøger at holde priserne nede, så Hans Erik Lunds (formanden) nevøer og niecer alle får mulighed for at få den påkrævede udsigt over Rådhuspladsen.

Blot mine måske temmelig kreative tanker