Nye offentlige vurderinger 1. okt. 2006: + 160%

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Ikke fest alle steder i Kbh :(

Indlægaf lucky14 » 14/03/2007 12:16

Jeg har en lejlighed i en forening på Islands Brygge, foreningen har knap 15 år på bagen og består af ca 300 lejemål.

Vores nye offentlige vurdering er mig komplet uforståelig, vi er kun steget 33% i ejendomsværdi (nu ca 8500/m2), mens grundværdien er steget knap 150% i samme periode :smile13:

Jeg kan se på naboejendommene at de er steget omkring 120% i ejendomsværdi og i omegnen 100% for grundværdien.
Nogle bud på hvad det skyldes? Mit bedste bud er en fejl hos Skat, har kontaktet bestyrelsen, som er laissez faire i mild grad, skriver bare at de ingen forklaring har fået uden antydning af at ville følge op yderligere.

Retfærdigvis skal det siges at vi benytter (pænt konservativ) valuar til fastsættelse af andelskronen, men jeg antager at denne skeler til den off. vurdering og er derfor utilfreds med Skats vurdering, specielt da jeg påtænker at sælge i år.

Mvh
Lucky
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf zuma » 14/03/2007 12:25

Meld dig ind i bestyrelsen og få igangsat en klagesag hos SKAT, eller alternativt få SKAT ud og lave en revurdering.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 15/03/2007 17:02

Dagens link:

En glimrende analyse af Danske Bank - http://danskeanalyse.danskebank.dk/abo/ ... 120307.pdf
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Peter » 15/03/2007 20:29



Ganske vist optræder nogle af Danske Banks økonomer ind i mellem på en rød tv-station her i landet, men betyder det virkelig også, at Danske Banks analysefolk mere privat er socialister? Eller sætter de sig bare ikke ordentligt ind i lovgivningen på andelsboligområdet, før de vrøvler løs i en "analyse"?

Et citat fra "analysen":

"Lader man vurderingerne slå fuldt igennem, risikerer man, at det kan blive svært at komme af med sin andelslejlighed."

Har Danske Bank ikke forstået, hvad en "maksimalpris" betyder? Der er ingen, der tvinger en sælger til at sælge til maksimalprisen, og der er ingen, der tvinger køberen til at købe til maksimalprisen, hvis han ikke "tør" af frygt for senere prisfald. Mangler Danske Bank basal juridisk indsigt, eller er banken pludselig kommet i lommen på ABF?

Det sidste er måske ikke helt utænkeligt, når man ser på, at en af analysens afsendere ifølge en hurtig googling har boet på Christiania, har gået på en "marxistisk-leninistisk skole", og har været ansat i Arbejderbevægelsens Erhvervsråd.

Herudover kan det undre, at Danske Bank spilder flere sider på betragtninger om, hvor meget andelsværdien stiger ved forskellige belåningsgrader. Det er jo simpel matematik - og hvad skal man bruge det til?

Det ville have været væsentligt mere brugbart, hvis Danske Bank fx undersøgte noget om kvadratmeterpriser, og/eller forholdet mellem offentlige vurderinger og valuarvurderinger. Men det ville jo have krævet en egentlig arbejdsindsats, og kunne ikke klares med det rene gætteri.

Måske er Danske Banks formål med "analysen" bare at skrive et eller andet hurtigt vrøvl, der kan give avisomtale. Hvor er jeg glad for at være kunde i et mindre pengeinstitut, der ikke udsender den slags "analyser", men til gengæld er langt billigere end Danske Bank.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 15/03/2007 21:37

Meget underholdende!

Der er meget sandt i det, men jeg tror at alle - bortset fra os (andelseliten) her på foraet - skal igennem en mental modningsproces, for ligesom at tænke den tanke, at andelsboliger snart er magen til ejerboliger.

Men det skal nok komme.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf lucky14 » 16/03/2007 13:59

At melde mig ind i bestyrelsen er ikke en option pt, men jeg har talt med Skat (nok cirka samtlige ansætte i deres vurderingsafd, utroligt at så mange ved så lidt..). Til sidst fik jeg fat i en som dog godt kunne se at vores stigning er meget lille ift. området, hun anbefalede mig at starte en klagesag.

Spørgsmål: Er der noget til hinder for at jeg gør det som privatperson/beboer i ejendommen udenom bestyrelse og administrator? (vil selvfølgelig orientere men ikke nødvendigvis inddrage dem). Bestyrelsen er som tidligere nævnt ikke for hurtig på beatet og administratoren er om muligt endnu langsommere, hvis man overhovedet har held til at komme igennem.

/Lucky


zuma skrev:Meld dig ind i bestyrelsen og få igangsat en klagesag hos SKAT, eller alternativt få SKAT ud og lave en revurdering.
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf zuma » 16/03/2007 15:12

Du kan ikke selv starte en klagesag, da du så at sige ikke repræsenterer ejendommen, og derfor ikke har fuldmagt. Det koster jo penge at få en sådan revurdering, og hvem skal i så fald betale for denne?
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf lucky14 » 16/03/2007 15:36

Jeg tænkte nok at jeg bevægede mig lige til grænsen, helst så jeg at bestyrelsen/administrator gik videre med sagen, men når de bare siger nå til facts jeg lægger på bordet uden antydning af at undres eller vil tage handling, så må man jo selv i gang :smile2:

I min naivitet havde jeg ikke forestillet mig at Skat/Vurderingsankenævnet tog vederlag for sagsbehandling, hvis det drejer sig om at rette en fejl de selv har begået.

Tak for svaret, så blev jeg det klogere.
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf zuma » 16/03/2007 15:40

PeterLib har ganske præcist beskrevet problematikken andetsteds her i forummet, så prøv at bruge søgefunktionen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Re: Ikke fest alle steder i Kbh :(

Indlægaf lucky14 » 5/04/2007 16:18

Så er der lidt nyt i sagen, indkaldelse til GF med oplæg til ny andelskrone. Valuaren vurderer primo 2007 14000/m2. Med lidt gæld og hensættelser vil min andel såfremt den nye andelskrone vedtages kunne sælges for omtrent 12000/m2.

Spørgsmålet er om der er mere at hente ved at blive boende et år eller max to eller skal vi bare finde en ny bolig der passer os bedst og tage en pæn udbetaling med, nogle bud?

Lejligheden er 125m2 med en boligafgift 5500/mdr og vil med den nye andelskrone koste omkring 1,5mill - er det at holde udsalg eller er det en fair pris i et konkurrerende andelsmarked? Beliggenheden er attraktiv og det forventes indenfor en årrække (men nok længere ude i horisonten end vi holder ud) at blive etableret altaner og inddrage loftsarelser til nye lejligheder, hvilket forventeligt vil bidrage til en mere positiv vurdering af foreningen.

/Lucky



lucky14 skrev:Jeg har en lejlighed i en forening på Islands Brygge, foreningen har knap 15 år på bagen og består af ca 300 lejemål.

Vores nye offentlige vurdering er mig komplet uforståelig, vi er kun steget 33% i ejendomsværdi (nu ca 8500/m2), mens grundværdien er steget knap 150% i samme periode :smile13:

Jeg kan se på naboejendommene at de er steget omkring 120% i ejendomsværdi og i omegnen 100% for grundværdien.
Nogle bud på hvad det skyldes? Mit bedste bud er en fejl hos Skat, har kontaktet bestyrelsen, som er laissez faire i mild grad, skriver bare at de ingen forklaring har fået uden antydning af at ville følge op yderligere.

Retfærdigvis skal det siges at vi benytter (pænt konservativ) valuar til fastsættelse af andelskronen, men jeg antager at denne skeler til den off. vurdering og er derfor utilfreds med Skats vurdering, specielt da jeg påtænker at sælge i år.

Mvh
Lucky
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Re: Ikke fest alle steder i Kbh :(

Indlægaf Peter » 6/04/2007 03:10

lucky14 skrev:Så er der lidt nyt i sagen, indkaldelse til GF med oplæg til ny andelskrone. Valuaren vurderer primo 2007 14000/m2. Med lidt gæld og hensættelser vil min andel såfremt den nye andelskrone vedtages kunne sælges for omtrent 12000/m2.

Spørgsmålet er om der er mere at hente ved at blive boende et år eller max to eller skal vi bare finde en ny bolig der passer os bedst og tage en pæn udbetaling med, nogle bud?

Lejligheden er 125m2 med en boligafgift 5500/mdr og vil med den nye andelskrone koste omkring 1,5mill - er det at holde udsalg eller er det en fair pris i et konkurrerende andelsmarked? Beliggenheden er attraktiv og det forventes indenfor en årrække (men nok længere ude i horisonten end vi holder ud) at blive etableret altaner og inddrage loftsarelser til nye lejligheder, hvilket forventeligt vil bidrage til en mere positiv vurdering af foreningen.

/Lucky



lucky14 skrev:Jeg har en lejlighed i en forening på Islands Brygge, foreningen har knap 15 år på bagen og består af ca 300 lejemål.

Vores nye offentlige vurdering er mig komplet uforståelig, vi er kun steget 33% i ejendomsværdi (nu ca 8500/m2), mens grundværdien er steget knap 150% i samme periode :smile13:

Jeg kan se på naboejendommene at de er steget omkring 120% i ejendomsværdi og i omegnen 100% for grundværdien.
Nogle bud på hvad det skyldes? Mit bedste bud er en fejl hos Skat, har kontaktet bestyrelsen, som er laissez faire i mild grad, skriver bare at de ingen forklaring har fået uden antydning af at ville følge op yderligere.

Retfærdigvis skal det siges at vi benytter (pænt konservativ) valuar til fastsættelse af andelskronen, men jeg antager at denne skeler til den off. vurdering og er derfor utilfreds med Skats vurdering, specielt da jeg påtænker at sælge i år.

Mvh
Lucky


Hvis du har mulighed for at bytte til en anden/større andel (ikke nybygget) lyder det fint.
Men hvis du vil flytte til ejerbolig, er det et godt spørgsmål.

For nogle år siden betragtede jeg en andel som en guldrandet lodseddel - måske med en forholdsvis lav gevinstchance, fordi der ikke var udsigter til reel liberalisering.
Det er der sådan set stadig ikke, men alligevel kan vi nu indkassere en del af gevinsten, fordi vurderingerne ikke længere er helt så urealistisk lave.

Med reel liberalisering mener jeg en fuldstændig frigivelse af priserne. Sker det, er der stadig meget mere at hente. Men jeg er helt sikker på, at det ikke sker inden for den tidshorisont på 2 år, du nævner. Årsagen er følgende:

Anders Fogh vil gerne genvælges, og derfor bliver han ved med at opføre sig som en socialdemokrat. Og den slags liberaliserer ikke andelspriserne (uanset at det faktisk indgår/indgik i Venstres principprogram). Frigivelse af andelspriser bidrager til mere vælgerflugt hos midtervælgere, end det giver ekstra stemer hos kapitalistisk indstillede andelshavere. Vi har jo alligevel ikke noget alternativt sted at sætte vores stemme.

Jeg tror tidligst på en reel liberalisering efter at Helle Thorning er gået af som statsminister, hvilket hun vel gør omkring år 2011 +/- (Ligegyldigt hvor uduelig hun er, skal hun desværre nok blive statsminister, når Fogh udskriver valg næste gang). Og der kan gå mange år efter at de borgerlige genvinder magten, før en liberalisering bliver til noget - hvis nogensinde. Hele Folketinget har adskillige gange afvist alle fornuftige argumenter fra Velfærdskommission, Vismænd, OECD osv.

Det bliver spændende at se hvordan ejerboligpriserne udvikler sig under et (rigtigt) socialdemokratisk regime. Helle Thorning & Co. (undtagen en ærlig Lotte Bundsgaard) lader jo som om, at de vedstår sig skattestoppet. Men det løfte løber de vel fra - og så er det måske ikke så sjovt at være ejer.

Ændringer i renteniveau kan selvfølgelig påvirke både den teorietiske værdi af andelsejendomme og værdien af ejerboliger. Men andelsejendommene vurderes jo fortsat ikke helt som de faktiske handelspriser (med visse undtagelser). Derfor er der måske luft nok til at valuaren ikke behøver at sænke vurderingen ved begrænsede stigninger i den lange rente. Han kan blot være lidt mindre konservativ/pessimistisk/forsigtig. Derimod er der vel ikke samme buffer indbygget i ejerboliger.

Men hvis jeg havde haft et tvingende behov for at flytte i hus, så ville jeg nok ikke være decideret ked af at skulle sælge en andel nu. Jeg har dog ikke sådan et tvingende behov, og derfor er jeg rigtig meget gladere for at være andelshaver end nybagt ejer.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf lucky14 » 6/04/2007 09:03

Tak for dit indlæg, Peter - du har nok ret i at vi skal længere ud i horisonten end vores smertegrænse før der virkelig er noget at hente økonomisk. Man skal heller ikke handle i grådighed, vil blot ærgre mig gul og grøn over at vide at min lejlighed kunne sælges for det dobbelte "kort" efter jeg havde solgt. Vi taler om udskiftning til ejerbolig, orker ikke flere år i andelsforeninger/lejligheder, vores familiære omstændigheder gør at vi ønsker hus og græs og uden tvivl i ejerregi.
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf 4ndelshaveren » 11/04/2007 15:57

Der er så stille i forum. Gætter folk er ved at lave forårsrent før de sætter salgskanonen i stilling. Der er gode tilbud i vente...
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 11/04/2007 17:13

Eller ved at lave arbejde til den kommende generalforsamling. Mange store ting i vente hos os, som kræver en del forarbejde... :-)
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf moccha » 11/04/2007 22:12

Næh, jeg nyder egentlig bare foråret.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf aratan » 11/04/2007 22:41

Der spilles også lidt golf herovre, det er det jo pludselig blevet vejr til...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Klaverboxer » 11/04/2007 23:08

Jeg har været i et større søslag med den Røde Pirat, der mente at alle værdierne ombord på min kapitalistiske skude skulle ned i hans lastrum, og ikke kunne sælges på markedet i den nærmeste havn...min generalforsamling resulterede i at jeg nu kan kalde mig den "heldige" ejer af noget nær de billigste m2 på hele Vesterbro :smile24:
Vogt jer for fribyttere der mener at andres værdier tilhører dem...
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf sam » 12/04/2007 12:32

..min generalforsamling resulterede i at jeg nu kan kalde mig den "heldige" ejer af noget nær de billigste m2 på hele Vesterbro :smile24:
Vogt jer for fribyttere der mener at andres værdier tilhører dem...[/quote]

Klaverboxer, kunne du ikke give os et par detaljer i al deres gru !
sam
Elite Entusiast
Elite Entusiast
 
Indlæg: 95
Tilmeldt: 14/01/2006 11:46

Indlægaf akanerd » 12/04/2007 13:22

enig med sam...

kom gerne med deres argumenter - de argumenter der åbenbart var så gode at de kunne få en generalforsamling på "vildspor"

- årsag til forespørgsel; så ved vi andre hvad der måske er i vente ;O)
Christian.
akanerd
Novice
Novice
 
Indlæg: 23
Tilmeldt: 24/04/2006 12:13
Geografisk sted: københavn

Indlægaf kontapus » 12/04/2007 13:44

De to eneste saglige argumenter der findes, er formentligt:

1. Hensættelser - da foreningen i den kommende år skal optage lån, der ikke er mulige at realisere fuldt ud som forbedringsarbejder, eller dette sker på et væsentligt senere tidspunkt.

2. Den offentlige vurdering er for høj - dvs. ejendommen ville ikke (i den virkelige verden) kunne handles til vurderingsprisen. Dette kan være aktuelt i forbindelse med den stigende rente, og dermed invenstor krav til afkast.

Resten er ganske udelukkende et spørgsmål om politik :smile8:

Se iøvrigt denne relativt sobre artikel om de store udsving i de nye offentlige vurderinger Administrationshuset.dk - artikel
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf moccha » 12/04/2007 16:28

Klaverboxer skrev:Jeg har været i et større søslag med den Røde Pirat, der mente at alle værdierne ombord på min kapitalistiske skude skulle ned i hans lastrum, og ikke kunne sælges på markedet i den nærmeste havn...min generalforsamling resulterede i at jeg nu kan kalde mig den "heldige" ejer af noget nær de billigste m2 på hele Vesterbro :smile24:
Vogt jer for fribyttere der mener at andres værdier tilhører dem...


Jeg forstår slet ikke, hvordan ovenstående kan komme bag på dig - da du i tidernes morgen købte en andelslejlighed.
"Glemte" du at undersøge strukturen i boformen?
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf Klaverboxer » 12/04/2007 16:45

Vi gik fra at have en hensættelse på 2mio til 4mio, i en mere eller mindre nyrenoveret forening. Gælden er på ca. 4 mio og Skat mente at vi skulle koste 15.900 per m2.
Argumenterne var at vi var urealistisk højt vurderet :smile14: og derfor måtte gardere os mod fremtidige fald i vurderinger.
Jeg kan da godt se at 100m2 midt på vesterbro skal koste 800.000kr, og gerne mindre for det er da alt, alt for meget.......
Klaverboxer(kan heller ikke spille trompet)
Klaverboxer
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 100
Tilmeldt: 1/03/2006 01:35

Indlægaf StefanB » 12/04/2007 17:49

Klaverboxer >> Hvor på Vesterbro er dette?

Har selv lige for nyligt købt en 100m2 midt på Vesterbro til samme pris..
StefanB
Novice
Novice
 
Indlæg: 19
Tilmeldt: 8/06/2006 21:00

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/04/2007 18:13

Så begynder det. De anabolsk stereoideoppumpede andelsboliger bliver banket på markedet. Nogen bliver sorteper.

http://www.dba.dk//asp/soegning/soegnin ... rhandler=0

De bliver dog ikke solgt. Vanviddet har dog taget overhånd.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 12/04/2007 18:20

Klaverboxer skrev:Vi gik fra at have en hensættelse på 2mio til 4mio, i en mere eller mindre nyrenoveret forening. Gælden er på ca. 4 mio og Skat mente at vi skulle koste 15.900 per m2.
Argumenterne var at vi var urealistisk højt vurderet :smile14: og derfor måtte gardere os mod fremtidige fald i vurderinger.
Jeg kan da godt se at 100m2 midt på vesterbro skal koste 800.000kr, og gerne mindre for det er da alt, alt for meget.......

Stor medfølelse herfra! Hvor er det deprimerende at høre den slags socialistisk manipulation.
Lad os tage den en gang til:
"gardere os mod fremtidige fald i vurderinger"
Det er jo noget vrøvl, når socialisterne taler om "os".
Der er tale om at gardere de kommende andelshavere mod fremtidige fald.
"Os" kan jo ikke tabe, om man så satte andelskronen til en milliard.
Og ingen tvinger de kommende andelshavere til at købe, så hvorfor gardere dem? Man garderer jo heller ikke ejerlejlighedskøbere mod fremtidige fald.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron