Valuarvurderinger - forudsætninger - ny formulering!

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Valuarvurderinger - forudsætninger - ny formulering!

Indlægaf pm » 15/11/2006 10:40

Google kan bruges til mange ting... .faldt over den her :

http://lindstrand.dk/ny_side_53.htm

AB på østerbro – på deres hjemmeside ligger de 3 sidste valuarvurderinger....

2003 – 40 mio

2005 –56 mio

2006 – 70 mio

Ved opslag på www.ois.dk - fremgår at foreningen er på 5.899 kvm – dvs valuaren kommer frem til 11.866 pr kvm. – Valuaren angiver den teoretiske boligleje til 440 kr pr kvm, afkast til 1.25 % p.å.(2006)

Det interessante er imidlertid noterne til vurderingerne – hvor kun den seneste rummer en ny formulering under valuarens vurderingsforudsætninger

”Det bør bemærkes, at udlejningsejendomme i denne tid omsættes mere ud fra kvm.priser, og muligheder for fremtidige individuelle moderniseringer, frem for afkast af investeret kapital”

Hermed kan valuaren tage springet over i virkelighedens verden – at udlejningsejendomme bliver handlet ud fra forventninger om fremtidigt afkast og ikke linært ud fra en ”herognu”- betragtning.

12 k pr kvm er stadig minimun 8 k under markedspris - men tendensen er klar....

PM

P.S. prøv at se foreningens hjemmeside – ret kool....
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 15/11/2006 11:28

Om ikke andet går det da den rette vej, men det virker som en noget lav afkastningsprocent :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 15/11/2006 12:42

Hej Zuma - har set flere valuarvurderinger med afkastprocenter "dernede" - og formuleringen med kmv priser på handlede ejendomme er også en måde at "slippe" afkastprocenten som bestemmende for værdien af ejendommen....

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 15/11/2006 13:06

Det er ikke et område (læs: afkatsningsprocent), der har min store bevågenhed, men ikke desto mindre fandt jeg den opgivne procent rimelig lav, men hvis det ikke er usædvanligt blandt en større del, så kan der jo ikke rigtig pilles ved det :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 15/11/2006 13:13

Det er jo faktisk næsten afkastprocenten der giver den største påvirkning af vurderingens størrelse, den er da i høj grad en essentiel parameter...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 15/11/2006 13:55

Enig, men jeg mener blot ikke, at jeg besidder de nødvendige forudsætninger til at tilsidesætte valuarens vurdering, that´s it.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 15/11/2006 15:31

Klart nok, det er jo trods alt det han får sit honorar for, men man kan godt have en holdning til om den afkastprocent han sætter op er realistisk...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 15/11/2006 15:47

http://lindstrand.dk/ny_side_53.htm

har taget et gevaldigt stort afdragsfrit lån. Sælg lejligheden inden år 2015.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 15/11/2006 16:32

Til den tid er de nuværende andelshavere formentlig alle ude af suppedasen og skal således ikke længere bekymre sig om foreningens mere eller mindre risikovillige lån
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf moccha » 15/11/2006 22:35

4ndelshaveren skrev:http://lindstrand.dk/ny_side_53.htm

har taget et gevaldigt stort afdragsfrit lån. Sælg lejligheden inden år 2015.


Så må vi håbe der er andre, der gider købe dér. Jeg gjorde ikke.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf kampman166 » 16/11/2006 01:42

Jeg vil med glæde købe en andel i den forening, da den ifølge valuar vurderingen er forholdsvis velholdt og den samlede gæld i foreningen kun udgør ca. 30 % af en meget konservativ valuar vurdering. Sidst men ikke mindst: en husleje på 450,- pr. m2. Det bliver ingen sag at sælge den igen heller ikke efter 2015.
Venlig hilsen
Kampman
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf zuma » 16/11/2006 09:17

Det er jeg helt enig i. Hvis friværdien er tilstrækkelig stor, er der sådan set ingen grund til at rynke på næsen og et lån med en kortere eller længere afdragsfrihed.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf 4ndelshaveren » 16/11/2006 11:43

Det afhænger så sandelig af hvad andelsværdien (og vurderingen) er sat til umiddelbart før afdragspligten kommer til ansvar. Et faktum er at hovedparten af gælden ikke reduceres frem til 2015. Et andet faktum er at boligudgiften vil stige med 25 pct, når der skal afdrages. Man kan iøvrigt intet konkludere om vurderingen er konservativ ved at kigge på gæld ifht. vurderingssummen.
Senest rettet af 4ndelshaveren 16/11/2006 11:56, rettet i alt 1 gang.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf aratan » 16/11/2006 11:48

JEg ville nok også være forsigtig med at kalde valuarvurderingen konservativ, en afkast-% på 1.25 er vist i den lave ende og mindre end min forening ville acceptere...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf zuma » 16/11/2006 12:13

Jeg skal nu ikke forsøge at gøre mig alt for klog på afkastningsprocenter og deslige, dertil ved jeg ikke nok, men vil blot sige, at afdragsfrihed ikke nødvendigvis er et onde, men det ved I økonomer jo formentlig også en hel del om :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf aratan » 16/11/2006 13:05

Enig mht afdragsfrihed, ikke nødvendigvis et onde. Hvad angår afkast-% så ville jeg som investor næppe binde 70M i en bygning baseret på et afkast på kun 1.25% Jeg er ikke økonom men min indbyggede økonomiske sans siger mig at det er for lidt, især i et boligmarked som ser ud til ikke at stige med ekspresfart længere...
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf PeterLib » 16/11/2006 13:23

Der er jo i virkelighedens verden også tale om at afkastningsprocenten er et rent teoretisk regnestørelse, som endda kun bruges i en juridisk sammenhæng.

Når en køber af en udlejningsejendom foretager sine reelle økonomiske kalkuler, så indgår der naturligvis også en forventning til fremtidig salgspris af ejendommen. Denne værdistigning er formentlig ikke med i den "juridiske" afkastningsprocent.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf CHB » 16/11/2006 13:31

Afkastingsgraden er i allerhøjeste grad influerende på de overvejelser en køber har vedr. et køb af en udlejningsejendom. Specielt, hvis han har til sigte at beholde ejendommen i længere tid.

Set fra købers øjne, skal han:

1
Have forrentet sin investerede kapital (købesum), set i forhold til alternative placeringer af sin kapital. Afkastgrad/markedsrente.

2
Have en positiv difference i forholdet med mellem afkast og mulig lånerente, hvis han skal låne til købesummen.

Med i overvejelserne er naturligvis det potentiale ejendommen måtte besidde, så som u-udnyttet tagetage, fraflytningsgrad mv.

Diskussionen går vel på, at afkastningsgraden isoleret set har dannet grundlag for valuarvurderingen. Og derfor givet et forkert billede af en ejendoms værdi.
Et sandt billede af en ejendomsværdi tager alle aktiver, eksisterende som potentielle, med i vurderingen.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf kampman166 » 16/11/2006 17:11

4ndelshaveren skrev:
"Et andet faktum er at boligudgiften vil stige med 25 pct, når der skal afdrages. Man kan iøvrigt intet konkludere om vurderingen er konservativ ved at kigge på gæld ifht. vurderingssummen."

En stigning på 25% på huslejen er ikke skræmmende med den husleje, som de har i den forening. Men Jeg går ud fra, at det, som du mener, er, at den samlede ydelse på lånet stiger 25%, hvilket iøvrigt vil medfører en husleje stigning under de 25%. Mht at jeg mener, at det er en konservativ valuarvurdering, mener jeg det udfra, at m2 prisen på ejendommen er 11.866,-, hvilket jeg mener er en for lav vurdering efter at have læst DE's retningslinier for valuar vurderinger. Når jeg skriver, at gælden kun udgør 30% af en i forvejen konservativ valuar vurdering, mener jeg et som et argument for, at gældsandelen ikke er bekymrende, da gælds andelen ville blive endnu mindre med en lidt mere fair valuar vurdering.

Jeg ville stadigvæk uden tøven anbefale at købe en andel i den forening, hvis alternativet er at købe en ejerlejlighed eller en andel i en nystartet forening.
Venlig hilsen
Kampman
kampman166
Novice
Novice
 
Indlæg: 17
Tilmeldt: 10/05/2005 23:32

Indlægaf pm » 17/11/2006 09:06

Spørgsmål : Hvad ser en investor på når han køber en udlejningsejendom?

Svar : potentiale....

Der er 2 store faktorer -
1. §5 stk 2.i lejeloven - hvor udlejer kan foretage indvendige forbedringer - traditionelt udskiftning af køkken og bad for derefter at kunne tage markedsleje...

2. Er der uudnyttede kvadratmeter ? typisk lofter der inddrages til beboelse....

Plus en holdning til at ud i fremtiden bliver lejereguleringen ophævet - det er ikke en afgørende faktor, men nogle ejendomsinvestorer (læs : ejendomsselskaber )har en MEGET lang tidshorisont....

Særlig §5stk 2 har haft stor betydning for hvad en investor har været villig til at betale - dermed har han skulle se på hvor mange lejligheder der gennemsnitligt bliver fraflyttet pr år (her er ejendomme med små lejligheder mest interessante da de fraflyttes oftere end store...).

Afkastet ud i fremtiden ser dermed meget anderledes ud end et "herognu" billede af en ejendoms afkast - og derfor man ofte ser endnog meget lave afkastprocenter ved handel med udlejningsejendomme....

Derfor fandt jeg formuleringen i valuarvurderingen så interessant idet den
anerkender hvordan der reelt handles i dag - på kvm priser.....mindre end på direkte afkast, og dermed åbner mulighed for at også andelsboligforeningerne af valuarene bliver vurderet til ..... markedsprisen...

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 2 gæster