valuar mindre værd end off. vurdering?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf PeterLib » 12/03/2007 14:21

Det er virkelig en brydningstid i øjeblikket. Det kan man se af både debatten her på forum og af Jan Hansens udtalelser i Radioavisen her kl. 12. Han blev spurgt om det var rigtigt, at 2/3 af foreningerne går efter guldet?

Svaret : "Ja"

ABF indrømmer dermed, at 2/3 af foreningerne ønsker så høje vurderinger som overhovedet muligt.

Samtidigt kan man se, at det kræver en mentalitetsændring i hovedet på boligmarkedet.

Tidligere: Andele bliver da handlet til maksimalpriserne via ventelister!

Snart: Køberne skal i højere grad selv vurdere, hvad de synes andelen er værd - når de taler med ejendomsmægleren!
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf skjoth » 12/03/2007 19:38

En tilføjelse:
Tidligere: Andele bliver da handlet til maksimalpriserne via ventelister! + et ukendt beløb under bordet
Meget snart: Markedsvilkår de steder hvor off. ejendomsvurdering overstiger valuarvurderingen med mange procent.

Det interessante er så, at en regering nu nemmere kan komme igennem med en liberalisering af andelsboligmarkedet, da en liberalisering i mange områder ikke længere har en reel effekt!
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf PeterLib » 12/03/2007 19:55

Jeg er meget enig i denne analyse. Jeg ville anbefale flg. skridt.

1. Lad os få overbevist Dansk Ejendomsmæglerforening om at de bør ændre deres vejledning til medlemmerne, så de bliver mere Wiisman - agtige.

2. Når det så er opnået må politikerne efterhånden blive møre.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf AB KBH 2100 » 13/03/2007 00:38

skjoth skrev:Det interessante er så, at en regering nu nemmere kan komme igennem med en liberalisering af andelsboligmarkedet, da en liberalisering i mange områder ikke længere har en reel effekt!


Indtil videre er min andel inkl. den nye stigning stadig kun på omkring halvdelen af kvadratmeterprisen på en helt identitisk ejerlejlighed i nabo opgangen.

Og mine iagttagelser stemmer meget godt overens med Nykredits observationer...

http://epn.dk/finans/realkredit_bolig/article26460.ece

Så klap hesten. Maksimalprisen er langt fra ophævet ad bagvejen og politisk udgør andelslejlighederne kun ca. 8% af stemmerne primært koncentreret omkring København og Århus. Så jeg tillader mig at tvivle på at den nuværende regering med sin kontraktpolitik kan finde på andet end bloktilskud, infrastrukturudvidelser og skjulte støtteordninger til loyale jyske venstre (landdistrikts)kommuner. (Og den socialdemokratiske opposition, som jo er arkitekten bag hele den nuværende danske boligpolitik, kan jeg slet ikke forestille mig skulle have et sådant es i ærmet).

Det eneste parti som jeg kan komme i tanke om, som måske kunne finde på at ophæve maksimalpris regimet er end ikke i folketinget "endnu". Det er naturligvis Liberalisterne jeg tænker på http://www.liberalisterne.dk/liberalisterne/

Men hvis de kommer ind og hvis de bliver tungen på vægtskålen, så kan det jo godt være de vil tage fat i planøkonomien på boligmarkedet. Men det kommer til at gøre ondt på ejerlejlighedsejerne i København. For det bliver jo i udpræget grad dem som synes de betaler gildet. Og de er jo også vælgere...
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf pm » 15/03/2007 10:39

Hej ABKHB2100 – beklager det sene svar... :-)

Jeg kan forstå at du bor i en byfornyet ejendom på Østerbro hvor vurderingen er ca. den samme som i ikke-byfornyede... måske der er forskellig praksis men min erfaring er at byfornyede ejendomme er højere vurderet end ikke-byfornyede...de vurderes som en udlejningsejendom med fri husleje frem for omkostningsbestemt deraf forskellen..

Anyway jeg har fundet et par eksempler frem :

Først den mest spektakulære...:-) en af københavns største andelsboligforeninger med 428 lejligheder – og I ser rigtigt på nullerne...


Adresse: ISTEDGADE 55 , 1650 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 268071 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 428

Ejendomsværdi: 1.219.000.000 Grundværdi: 122.795.500
Samlet antal kvm : 31.689

Her er tale om kr 38.487 kr pr kvm – det vil sige en 2v på 55 kvm koster 2.167.000 minus andel i forenings gæld.....!


Adresse: SOMMERSTEDGADE 22 24 , 1718 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 515672 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 20
Ejendomsværdi: 50.000.000 Grundværdi: 2.613.600
Samlet antal kvm : 1.200

Her er tale om kr. 41.600 pr kvm


Adresse: TIETGENSGADE 64 66 , 1704 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 569608 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 18
Ejendomsværdi: 57.000.000 Grundværdi: 7.340.800
Samlet antal kvm : 2.764

Her er så kun tale om 20.600 kr pr kvm.


Adresse: HELGESVEJ 6 , 2000 FREDERIKSBERG� Vurderingsår: 2006 Kommune: FREDERIKSBERG Ejendomsnr.: 55242 Vurderingskreds: FREDERIKSBERG/ØSTRE Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 17
Ejendomsværdi: 25.500.000 Grundværdi: 3.484.800
Samlet antal kvm : 780

Her er tale om 32.700 kr pr kvm.

Man skal huske at i salgsprisen skal fratrækkes andel af foreningens gæld, men de 3 af foreningerne kommer over hvad en tilsvarende ejerlejlighed går for... og her er tale om ”gamle” foreninger med lav boligafgift – de er blot byfornyet....

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 15/03/2007 10:43

Hej ABKHB2100 – beklager det sene svar... :-)

Jeg kan forstå at du bor i en byfornyet ejendom på Østerbro hvor vurderingen er ca. den samme som i ikke-byfornyede... måske der er forskellig praksis men min erfaring er at byfornyede ejendomme er højere vurderet end ikke-byfornyede...de vurderes som en udlejningsejendom med fri husleje frem for omkostningsbestemt deraf forskellen..

Anyway jeg har fundet et par eksempler frem :

Først den mest spektakulære...:-) en af københavns største andelsboligforeninger med 428 lejligheder – og I ser rigtigt på nullerne...


Adresse: ISTEDGADE 55 , 1650 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 268071 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 428

Ejendomsværdi: 1.219.000.000 Grundværdi: 122.795.500
Samlet antal kvm : 31.689

Her er tale om kr 38.487 kr pr kvm – det vil sige en 2v på 55 kvm koster 2.167.000 minus andel i forenings gæld.....!


Adresse: SOMMERSTEDGADE 22 24 , 1718 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 515672 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 20
Ejendomsværdi: 50.000.000 Grundværdi: 2.613.600
Samlet antal kvm : 1.200

Her er tale om kr. 41.600 pr kvm


Adresse: TIETGENSGADE 64 66 , 1704 KØBENHAVN V Vurderingsår: 2006 Kommune: KØBENHAVN Ejendomsnr.: 569608 Vurderingskreds: KØBENHAVN/VESTERBRO Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 18
Ejendomsværdi: 57.000.000 Grundværdi: 7.340.800
Samlet antal kvm : 2.764

Her er så kun tale om 20.600 kr pr kvm.


Adresse: HELGESVEJ 6 , 2000 FREDERIKSBERG� Vurderingsår: 2006 Kommune: FREDERIKSBERG Ejendomsnr.: 55242 Vurderingskreds: FREDERIKSBERG/ØSTRE Benyttelse: Beboelse Lejligheds antal: 17
Ejendomsværdi: 25.500.000 Grundværdi: 3.484.800
Samlet antal kvm : 780

Her er tale om 32.700 kr pr kvm.

Man skal huske at i salgsprisen skal fratrækkes andel af foreningens gæld, men de 3 af foreningerne kommer over hvad en tilsvarende ejerlejlighed går for... og her er tale om ”gamle” foreninger med lav boligafgift – de er blot byfornyet....

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 15/03/2007 11:09

.......
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 15/03/2007 11:09

.......
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 15/03/2007 11:35

Da jeg snakkede med Wiseguy, sagde han rigtig nok, at byfornyede ejendommen på Vesterbro tilsyneladende både havde fået stigningen for byfornyelsen og for den almindelige vurdering, dermed blev der tale om happy-hour.

Selv Wiseguy mente at priserne var for høje :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 15/03/2007 11:46

Hej Zuma - en form for sammenligning er derfor at foretrække - måske en blanding af omkostnigner pr kvm og købspris pr kvm + en risikovurdering af fælleslån i de nybyggede andele?

- der er en del støj i markedet når der er flere "segmenter" som for en almindelig køber vil være svære at holde op mod hinanden - mon ikke vi snart får svenske tilstande med fri prissætning....

Der går nok lige et par måneder før ordinære og sandsynligvis en del eksttraordinære generalforsamlinger sende en del andele ud på det frie marked : læs : den blå avis...:-) og så må vi se hvad der sker i praksis....

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf AB KBH 2100 » 15/03/2007 22:32

pm skrev:Jeg kan forstå at du bor i en byfornyet ejendom på Østerbro hvor vurderingen er ca. den samme som i ikke-byfornyede... måske der er forskellig praksis men min erfaring er at byfornyede ejendomme er højere vurderet end ikke-byfornyede...de vurderes som en udlejningsejendom med fri husleje frem for omkostningsbestemt deraf forskellen..PM


Hmmm...

Mon en mulig forklaring kunne ligge i at vores byfornyelse blev færdig i 2005 og at den frie huslejefastsættelse så kun galt for den offentlige vurdering i 2005 og herefter "faldt bort" i 2007...

Men tak for inputtet PM.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Foregående

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst