valuar mindre værd end off. vurdering?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Indlægaf zuma » 7/03/2007 10:58

PeterLib - dine betragtninger er, sædvanen tro, ført med en usædvanlig skarp pen :smile3:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf PeterLib » 7/03/2007 11:12

Deres ydmyge tjener takker.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Peter » 7/03/2007 20:10

PeterLib skrev:Andelsboliger koster nu cirka det samme pr. kvadratmeter, som det koster at bygge nyt. I hvert fald i store runde tal.

Mon ikke det kræver en ret kraftig afrunding...? Jeg bor i en ældre københavnsk ejendom med offentlig vurdering ca. 11.000 pr. kvm., valuarvurdering ca. 12.000 pr. kvm., som Wismann kunne have vurderet til 20.000 pr. kvm. Kan man virkelig bygge nyt for 12-20.000 pr. kvm. INKLUSIV køb af grund uden at lave smarte numre som Ritt Bjerregaard?

For nybyggede andelsboliger er hele diskussionen i øvrigt relativt uinteressant, da helt nye udlejningsejendomme ikke er underlagt huslejeregulering, og prisdannelsen derfor mere fri (men bestemt fortsat påvirket af faktorerne nævnt ovenfor ad 3 - faktisk er det vel lige netop for sådanne ejendomme, at man ville kunne foretage et interessant studie af den isolerede effekt af disse faktorer, som PeterLib før har efterspurgt?!)

PeterLib skrev:Ejendomsspekulanter vil altid drive priserne på udlejningsejendomme (og dermed andelsboliger) i retning af de frie ejerboligpriser. Der jo nemlig muligheden for at sælge boligejendommene til en nystartet andelsforening hvis betalingsvillighed næsten er på ejerlejlighedesniveau eller at indstandsætte enkelte lejligheder og udleje disse til markedsleje.

Hvis der er tale om en ældre ejendom, bor lejerne allerede billigt pga. huslejereguleringen, og jeg tvivler derfor på, at deres betalingsvillighed kommer særligt tæt på ejerlejlighedsniveau. Jeg er dog villig til at ændre tro, hvis der findes konkrete taleksempler herpå?

En istandsættelse af en ældre ejendom kan i øvrigt med den nuværende lejeregulering IKKE bringe den over i fri markedsleje, men kun over i "det lejedes værdi", der fortsat er underlagt huslejenævnets luner. Det er ganske vist en højere leje end "omkostningsbestemt husleje", men fortsat ikke så højt som "fri markedsleje".

PeterLib skrev:Ejer- og andelsboligpriser konvergerer i det lange løb altid mod hinanden.

Denne tro forudsætter en liberalisering af enten lejereguleringen og/eller maksimalprisreglerne. Og det kræver nok en udskiftning af den nuværende "socialdemokratiske" regering med en reelt borgerlig regering, der tør gøre det, der står i deres partiprogram, uden frygt for vælgerflugt. Og det har desværre meget lange udsigter, da udtalelser om liberalisering virker som en rød klud i hovedet på midtervælgere, godt indoktrineret af folkeskolelærere og DR-journalister, som ikke tror på eller forstår vismænd, OECD og velfærdskommission.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf commodore64 » 9/03/2007 17:51

Peter skrev:Mon ikke det kræver en ret kraftig afrunding...? Jeg bor i en ældre københavnsk ejendom med offentlig vurdering ca. 11.000 pr. kvm., valuarvurdering ca. 12.000 pr. kvm., som Wismann kunne have vurderet til 20.000 pr. kvm. Kan man virkelig bygge nyt for 12-20.000 pr. kvm. INKLUSIV køb af grund uden at lave smarte numre som Ritt Bjerregaard?



Taglejligheder er vel en mulighed i det prisinterval du nævner og som falder ind under kategorien "nyt".
commodore64
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 26/01/2006 17:46
Geografisk sted: Kbh

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/03/2007 00:08

4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf PeterLib » 12/03/2007 08:29

Nu da SKAT's vurderinger efterhånden er på plads, synes jeg det er værd at efterforske, hvordan det kan være at valuarvurderingerne af andelsboligerne i mange tilfælde er lavere.

Hvordan kan det være at Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at der findes to typer andelsboligvurderinger: En til andelskronen og en til rigtigt salg. Hvor læser DE dette henne i loven?

Svar: Jeg tror, det er noget de selv har fundet på. Det står ikke tydeligt nogen steder. Men hvis nogen kan finde det, så værsgo...
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:39

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:40

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:41

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:41

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:41

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:41

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:42

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:42

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:44

Jeg ved ikke, om det er det, som du hentyder til PeterLib:

Vi kan i hvert fald konstatere, at når vi laver valuarvurderinger efter loven, så kan vi ikke nå op på de priser, som det offentlige er nået frem til. Det vil der simpelthen ikke være købere til i markedet«, siger partner i Nybolig Erhverv i København, Jesper Rasmussen

Jeg finder det bekymrende, hvis valuarerne også mener, at de skal medinddrage det synspunkt, der hedder - hvad kan markedet bære?, men måske jeg har grebet citatet ud af sammenhængen.
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf zuma » 12/03/2007 09:47

Hvordan sletter man indlæg?????
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf pm » 12/03/2007 09:54

Det valuarene sandsynligvis hentyder til er at en professionel investor der erhverver en ejendom kan finansiere billigere end private der gør det samme.... de professionelle låner ofte i udenlandsk valuta til lavere renter.

Jeg mener at det forplumrer debatten at i alle avisartikler tager man udgangspunkt i procentvise stigninger som eneste reference - det interessante er hvad priserne er kommet op i, frem for hvor mange procent de er steget...priser pr kvadratmeter samt hvad koster det at købe en andel om måneden IALT...dvs. finasiering + boligafgift... så kan man sammenligne med de øvrige boligformer og bedømme om man nogle steder er kommet for højt op...

Ingen tvivl om at nogle foreninger er kommet langt over hvad de kan sælges til - her tænker jeg på byfornyede andele - men det skal ikke stemple resten af andelene som "for dyre"!

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 12/03/2007 09:54

Det valuarene sandsynligvis hentyder til er at en professionel investor der erhverver en ejendom kan finansiere billigere end private der gør det samme.... de professionelle låner ofte i udenlandsk valuta til lavere renter.

Jeg mener at det forplumrer debatten at i alle avisartikler tager man udgangspunkt i procentvise stigninger som eneste reference - det interessante er hvad priserne er kommet op i, frem for hvor mange procent de er steget...priser pr kvadratmeter samt hvad koster det at købe en andel om måneden IALT...dvs. finasiering + boligafgift... så kan man sammenligne med de øvrige boligformer og bedømme om man nogle steder er kommet for højt op...

Ingen tvivl om at nogle foreninger er kommet langt over hvad de kan sælges til - her tænker jeg på byfornyede andele - men det skal ikke stemple resten af andelene som "for dyre"!

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 12/03/2007 09:56

Det valuarene sandsynligvis hentyder til er at en professionel investor der erhverver en ejendom kan finansiere billigere end private der gør det samme.... de professionelle låner ofte i udenlandsk valuta til lavere renter.

Jeg mener at det forplumrer debatten at i alle avisartikler tager man udgangspunkt i procentvise stigninger som eneste reference - det interessante er hvad priserne er kommet op i, frem for hvor mange procent de er steget...priser pr kvadratmeter samt hvad koster det at købe en andel om måneden IALT...dvs. finasiering + boligafgift... så kan man sammenligne med de øvrige boligformer og bedømme om man nogle steder er kommet for højt op...

Ingen tvivl om at nogle foreninger er kommet langt over hvad de kan sælges til - her tænker jeg på byfornyede andele - men det skal ikke stemple resten af andelene som "for dyre"!

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 12/03/2007 10:34

Ekko, ekko. Hvad drikker Møller ???

Valuarene hentyder til, at de vurderer en andelsboligejendom med en given grad af beboelse ved salg.

Derimod sker faktiske salg i nogle tilfælde med helt tomme ejendomme.

SKAT laver ikke denne skelnen mellem om en ejendom er fyldt eller tom, SKAT ser bare på de statistiske handelspriser.

Det er naturligvis klart, at en helt ryddet mennesketom ejendom er nem at gå til og har derfor en høj værdi.

Men der står ikke nogen steder i loven under hvilke forudsætninger en ejendom skal vurderes.

Vurderingslovens §6 er nok den der er klarest. For der står "handel og vandel".

I virkeligheden vil de fleste ejendomme ændre "tilstand" henimod faktiske salg.

Jeg vil jo mene, at ejendomsværdier skal måles i den pengemæssigt maksimale "tilstand".

Dansk Ejendomsmægler forening anbefaler og underviser sine medlemmer i at lave analyser over afkastningsgraden: Dvs. hvad er huslejenævnets anbefalede maksimale husleje, hvordan kan det forrentes hjem osv. DE anbefaler også i meget løse vendinger, at forventninger til fremtidige ændringer i ejendomme kan medtages. Dvs. fx tagetagerboliger, §5.2 istandssættelser mv.

Men så længe udgangspunktet for DE's anbefaler er den afkast analyse, så vil der være et kæmpe gab.

Det, markedet jo gør, er at de medtager samtlige forventnigner til fremtiden. Og det er altså ikke lige så nemt at sætte forventninger på formler.

Med mindre man altså forholder sig statistisk til historiske realiserede ejendomshandler, hvilket jeg også mener, at DE bør supplementere deres undervisning af valuarer med.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 12/03/2007 11:33

hej peter - helt enig i at der er et "gab" mellem valuarene og de realliserede handelspriser, og giver dig ret i at der er rod i DE's retningslinjer til valuarene.
DE har stadig en interesse i at deres medlemmer får valuaropgaver, og formodentlig spidser de blyanten og får præciseret nogle retningslinjer så valuarvurderingerne bliver mere ensartede end hvad vi har set ind til nu - og vel at mærke fortsat gående imod markedspriserne. (de har nok heller ikke noget i mod at "hjælpe" med at sælge andele som er svære at afsætte:-))


Min nysgerrighed her og nu går ikke så meget på det principielle bag vurderingerne, som på hvad der rent faktisk sker på markedet ... hvordan reagerer andelskøbere på at der indenfor meget få år sket et markant skift i hvad en andel koster at bo i...?

For en stor del af andelene er vi IKKE oppe på handelspriserne på tilsvarende udlejningsejendomme og i mange foreninger er der stadig stigninger på vej.

HVIS vi antager at handelspriserne for udlejningsejendomme ligger på 20.000 plus pr kvm - det er der en del andelsejendomme (i den "gamle") andelsboligmasse) der har nået - kan disse afsættes på det frie marked på en større skala ?

PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 12/03/2007 11:47

Zuma, kan du sætte en anden plade på. Du spiller tit den samme... :smile1:
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf zuma » 12/03/2007 12:00

I know, men det gør ikke pladen dårligere af den grund :smile1:

Jeg savner stadig en "slet et indlæg"-knap :smile8:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf moccha » 12/03/2007 14:11

zuma skrev:Hvordan sletter man indlæg?????


Det kan man ikke, men man kan slette indholdet (fandt jeg ud af forleden)

Du har en vildere finger end jeg :smile1:
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf AB KBH 2100 » 12/03/2007 14:14

pm skrev:Ingen tvivl om at nogle foreninger er kommet langt over hvad de kan sælges til - her tænker jeg på byfornyede andele - men det skal ikke stemple resten af andelene som "for dyre"!PM


Jeg forstår ikke helt hvorfor specielt byfornyede andelsforeningers ejendomsvurderinger skulle være kommet for højt op i forhold til øvrige andelsforeningers ejendomme.

Bor selv i en byfornyet ejendom og vores ejendomsvurderingstigning er procentmæssigt ikke steget mere end de øvrige andelsejendomme i København. (Den absolutte kvadratmeter pris er ca. 17.500 pr. kvm., hvilket er på niveau med tilsvarende ikke-byfornyede ikke-renoverede ejendomme her på Østerbro).

Så under forudsætning af at der findes rationelle købere på andelsmarkedet, så ville jeg da tværtimod forvente at potentielle købere ville være mere interesserede i at købe en byfornyet andel fremfor en andel, hvor der kan påregnes betydelige vedligeholdelsesomkostninger fremover (Kloaker, tag, facade, varmesystem etc.)....
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

ForegåendeNæste

Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst