Vurderingsstatistik for andelsboligejendomme

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Vurderingsstatistik for andelsboligejendomme

Indlægaf PeterLib » 15/03/2007 22:42

Kære allesammen

Nedenfor har jeg i CSV format samlet et Excel regneark, der viser hvordan valuarer har vurderet andelsboligejendomme.

Data er mestendels baseret på 4ndelshaverens andelskrone database her på foraet og Chr. Hjorths hjemmeside.

Jeg opfordrer alle til at oplyse nye eller opdaterede værdier, så vil jeg opdatere regnearket.

Og nu skærer jeg igennem: Ejendomsvurdering divideret med etagearealet er de tal, vi skal sammenligne. Ikke noget med andelskrone eller lign. Vi skal til at tænke på det som ejerboliger.

Regnearket viser, desværre, at de nyeste valuarvurderinger ligger på 12700 kr i gennemsnit

Udbudstatistikken for København viste, at boligudlejningsejendomme, hvoraf næsten alle må formodes at være underlagt huslejerestriktioner, udbydes pt til 20000 kr/m2.

Så valuarerne skal altså (baseret på tynd statistik) hæve deres vurderinger 60 %

:smile10:
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 15/03/2007 22:45

Andelsnavn;Adresse;Sted ;Valuarvurdering;Offentlig vurdering;Andelskrone kr/m2 ;Tidspunkt for valuarvurdering;Andre bemærkninger;Etageareal;Valuar
;Pile Allé;2000 Frederiksberg;14511;;;15/03/07;;2853;Chr. Hjorth
;Westend;1661 København V;15302;;;15/03/07;;1686;Chr. Hjorth
;Tagensvej;2200 København N;11054;;;15/03/07;;1972;Chr. Hjorth
;Østersøgade;2100 København Ø;13099;;;15/03/07;;2191;Chr. Hjorth
;Hans Tavsensgade;2200 København N;11443;;;15/03/07;;4850;Chr. Hjorth
;Ndr. Frihavnsgade;2100 København Ø;13084;;;15/03/07;;963;Chr. Hjorth
;Baunehøjvej;2800 Kgs. Lyngby;11939;;;15/03/07;;5612;Chr. Hjorth
;Asminerødgade;2200 København N;12572;;;15/03/07;;2617;Chr. Hjorth
;Hvalsøvej;2700 Brønshøj;12272;;;15/03/07;;1513;Chr. Hjorth
;Buddingevej;2860 Søborg;10752;;;15/03/07;;8584;Chr. Hjorth
;Strandvejen;2100 København Ø;15190;;;15/03/07;;10474;Chr. Hjorth
AB Mosegaarden;Beatevej, Ceciliavej, m.fl.;2500 Valby;12700;14126;;01/10/06;;22722;Nybolig
;;1700 København V;11000;;;17/03/06;;;
;;2200 København N;15000;;;28/02/06;;;
;;1700 København V;12500;;;28/02/06;;2400;Bente Kjølhede
;Islands Brygge;2300 København S;10100;;;25/02/06;;;
;;2200 København N;14106;;;25/02/06;;;
;;2300 København S;10000;;;01/06/06;;;
;Godthåbsvej;2000 Frederiksberg;12970;17227;;01/10/06;;2467;
;Tagensvej;2200 København N;11620;20252;;01/10/06;;;
;;1700 København V;11000;;;01/06/05;;;
;"""God beliggenhed""";2200 København N;31296;28316;;01/10/06;;;
A/B Tomsgårdshuse;Tomsgårdsvej/Frederikssundsvej/Møntmestervej;2400 København NV;7975;;;01/07/06;;24201;EDC v. Jørn Søby
Boligselskabet Isafjord;Islands Brygge;2300 København S;12829;11146;;01/12/06;;14264;
;Nørrebro ved Runddel, Julius Bloms Gade;2200 København N;12000;12083;;01/10/06;;1200;Bente Kjølhede
AB Bisp;Bodilsgade, Ingerslevsgade, Sdr.Boulevard og Palnatokesgade;1732 København V;13000;;;10/05/06;;11400;
;Tordenskjoldgade;1055 København K;13571;12500;;20/03/07;;3920;Chr. Hjorth
;Søborg Hovedgade;2860 Søborg;13960;8795,41109;;;;1046;
;Livjægergade;2100 København Ø;14045;;;22/03/07;;1488;Chr. Hjorth
;Brønshøjsgaardsvej;2700 Brønshøj;14764;;;22/03/07;;1822;Chr. Hjorth
;Mads Holmsvej;3000 Helsingør;13763;;;22/03/07;;3059;Chr. Hjorth
;Nannasvej;3000 Helsingør;18965;;;22/03/07;;5257;Chr. Hjorth
;Kildegårdsvej;2900 Hellerup;15712;;;22/03/07;;1222;Chr. Hjorth
;Lyneborggade;2300 København S;15417;;;22/03/07;;720;Chr. Hjorth
AB Veksøhuse;;2700 Brønshøj;5724;;;26/11/05;;;
AB Vebro;Vesterbrogade 106A/Brorsonsgade 1-3;1620 København V;10507;19975;;22/11/05;;2403;
AB Skydebanen;;Vesterbro;;;7500;15/11/05;;;
;Islands Brygge;2300 København S;7000;;;15/11/05;;;
;Halmtorvet;1700 København V;7800;;;15/11/05;;;
AB Tava;;2200 København N;11350;;;01/10/05;;;
;;1812 Frederiksberg;11500;;;01/03/05;;;
;;2200 København N;9759;;;01/01/05;;;
;;2200 København N;12000;;;01/01/05;;;
;;2100 København Ø;7423;;;01/01/04;;;
;Amagerbrogade;2300 København S;12360
Senest rettet af PeterLib 26/03/2007 20:11, rettet i alt 1 gang.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Re: Vurderingsstatistik for andelsboligejendomme

Indlægaf Peter » 16/03/2007 00:10

PeterLib skrev:Og nu skærer jeg igennem: Ejendomsvurdering divideret med etagearealet er de tal, vi skal sammenligne. Ikke noget med andelskrone eller lign. Vi skal til at tænke på det som ejerboliger.

Perfekt. Det er nemlig sådan folk bør tænke. På den ene eller den anden måde kommer andelshaveren til at betale for den samlede kapitalbinding, hvad enten det er indskud (der betales direkte gennem renter på eget lån) eller andel af foreningsgæld (der betales indirekte gennem boligafgift eller fald i andelsværdi ved evt. nedsparingslån).
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Re: Vurderingsstatistik for andelsboligejendomme

Indlægaf Havshoei » 16/03/2007 00:54

PeterLib skrev:Nedenfor har jeg i CSV format samlet et Excel regneark, der viser hvordan valuarer har vurderet andelsboligejendomme.


En opdatering af dine data:
AB Tava;Tagensvej;2200 København N;11620;20252;3650;27/09/06;Andelskrone jf. valuarvurdering - x-gf denne måned;1506;Colliers


Sådan til almen orientering har jeg i forbindelse med vores kommende ekstraordinære generalforsamling, hvor en ændring af andelskronen til +10.000 kr./m² nok bliver vedtaget, undersøgt SKAT's ejendomsvurdering af 41 andelsboligforeninger i en radius af 300 meter fra AB Tava.

Det samlede etageareal er 129.403 m² med en gennemsnitlig pris på kr. 16.782 pr. m².

min.: 12.205 kr./m²
maks: 20.613 kr./m²

90%-fraktil: 17.977 kr./m²
75%-fraktil: 17.602 kr./m²

Så vores ejendom ligge klart over med 20.252 kr./m², det skal dog sige at ejendommen er i kategorien Beboelse og forretning.
Havshoei
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 2/04/2004 16:03
Geografisk sted: København N

Indlægaf PeterLib » 19/03/2007 10:37

Jeg vil meget gerne opbygge en case mod Dansk Ejendomsmæglerforening med henblik på at dokumentere, at de valuarvurderer ejendomme alt for lavt i forhold til markedet og SKAT's vurderinger.

Derfor: Opgiv venligst jeres forenings valuarvurdering i form af dato og kr/m2. Enten her på forummet eller (allerhelst) send en kopi af jeres valuarvurdering til mig, det vil gøre statistikken mest troværdig.

I kan også give mere info i flg. format:

Andelsnavn;Adresse;Sted ;Ejendomsvurdering (valuar) kr/m2;Ejendomsvurdering (offentlig) 2007 kr/m2;Andelskrone kr/m2 ;Tidspunkt for valuarvurdering;Andre bemærkninger;Etageareal;Valuar

Det går til en god sag: Den endelige liberalisering af andelsboligmarkedet!
Senest rettet af PeterLib 20/03/2007 13:19, rettet i alt 1 gang.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Veritas » 20/03/2007 11:54

A/B Tomsgårdshuse, Tomsgårdsvej/Frederikssundsvej/Møntmestervej, 2400 København NV, vurdering (juli 2006): 193.000.000, boligareal: 24.201, vurdering pr. kvm: 7.975; valuar: EDC v. Jørn Søby
Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf pm » 20/03/2007 18:11

Hej Peter Lib...

Islands brygge - isafjord - valuar (dec 2006) kr 183.000.000) offentlig 2006 kr 159.000.000 - kvm 14.264

Nørrebro ved runddel - julius bloms gade Valuar 14.4 mio (sept 2006)bente kjølhede) - offentlig 2006 14.5 mio - antal kvm 1.200
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf PeterLib » 20/03/2007 18:36

Det er bare kanon - lad data flyde til mig. Opgiv meget gerne navn på andelsboligforeningen.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 20/03/2007 21:37

- så er der sommerstedgade - "sommerhuset" - valuar efteråret 06, 12 mio og den nye offentlige 17 ligeud...1.100 kvm ialt. valuar bente kjølhede...

Amager - Lombardigade "Brahehus" valuar efterår 06 144 mio - den nye off vurdering 166 mio - ialt 13.400 kvm ialt - kender ikke valuar
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Veritas » 20/03/2007 21:58

PeterLib og Havshoei - har I planer om at gøre jeres indsamlede informationer tilgængelige for os andre, evt. i en Excel-fil, der løbende opdateres? Som I kan se af mit foregående indlæg, ligger vi meget i den lave ende, og det kunne derfor være godt med et lidt større datagrundlag at sammenligne med...
Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf Veritas » 20/03/2007 22:01

Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf Havshoei » 21/03/2007 00:11

Veritas skrev:PeterLib og Havshoei - har I planer om at gøre jeres indsamlede informationer tilgængelige for os andre, evt. i en Excel-fil, der løbende opdateres?


Mine data som excel-2000 regneark kan hentes her:

http://update.tava.dk/off-ejendom-vurde ... -2006.html
Havshoei
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 2/04/2004 16:03
Geografisk sted: København N

Indlægaf PeterLib » 22/03/2007 21:31

Hej Veritas

Hvad er dit etageareal i Lindstrand ?

Jeg kan kun se grundareal.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Veritas » 22/03/2007 21:39

Hey

Jeg er ikke fra Lindstrand - så bare linket et andet sted
Veritas
Novice
Novice
 
Indlæg: 29
Tilmeldt: 29/05/2006 18:45

Indlægaf pm » 26/03/2007 13:03

så har Chr Hjort nye eksempler på 2007 valuarvurderinger på sin hjemmesiden - de er stadig på vej opad, men der er et stykke til en 20 k median....:-)

http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026



PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf hero » 26/03/2007 14:50

pm skrev:så har Chr Hjort nye eksempler på 2007 valuarvurderinger på sin hjemmesiden - de er stadig på vej opad, men der er et stykke til en 20 k median....:-)

http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026

PM


Sjovt nok er de udvalgte vurderinger alle højere end den offentlige. I vores tilfælde vurderede Chr. Hjorth 12% lavere end den offentlige.

/Henrik
hero
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 15/02/2007 16:39

Indlægaf Peter » 26/03/2007 16:40

hero skrev:
pm skrev:så har Chr Hjort nye eksempler på 2007 valuarvurderinger på sin hjemmesiden - de er stadig på vej opad, men der er et stykke til en 20 k median....:-)

http://www.chrhjorth.dk/default.asp?PageNumber=2026

PM


Sjovt nok er de udvalgte vurderinger alle højere end den offentlige. I vores tilfælde vurderede Chr. Hjorth 12% lavere end den offentlige.

/Henrik

Mon ikke de nok skal komme op over den offentlige vurdering - også i de tilfælde, hvor det offentlige har brugt en terning til prisfastsættelsen? :smile3:

Sjovt i øvrigt at se den samme hjemmeside hos Chr Hjorth, som den så ud for nogle dage siden - vha. Google's cache:
http://209.85.135.104/search?q=cache%3A ... ber%3D2026

Det bliver interessant at se, når de får ny-vurderet de ejendomme, som "pludselig" er taget af listen.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 26/03/2007 20:12

Så er statistikken foroven opdateret.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf lucky14 » 5/04/2007 17:11

Islands Brygge (AB Ingolf) 22662m2
Off. vurdering 2006 191.000.000
Valuar Jan 2007 (Wiborg+Partnere ApS) 288.860.000
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf Peter » 6/04/2007 02:30

lucky14 skrev:Islands Brygge (AB Ingolf) 22662m2
Off. vurdering 2006 191.000.000
Valuar Jan 2007 (Wiborg+Partnere ApS) 288.860.000

Det giver en valuarvurdering på ca. 12.746 kr. pr. kvadratmeter.
Men i en anden tråd
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... &start=175
skriver du:

lucky14 skrev:Valuaren vurderer primo 2007 14000/m2.

Er der en skrive- eller regnefejl et eller andet sted? Evt. i mit hoved? :))

lucky14 skrev:Med lidt gæld og hensættelser vil min andel såfremt den nye andelskrone vedtages kunne sælges for omtrent 12000/m2.

Men i så fald er de 288.860.000 vel ikke den rå vurdering fra valuaren?
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf lucky14 » 6/04/2007 08:49

Peter skrev:
lucky14 skrev:Islands Brygge (AB Ingolf) 22662m2
Off. vurdering 2006 191.000.000
Valuar Jan 2007 (Wiborg+Partnere ApS) 288.860.000

Det giver en valuarvurdering på ca. 12.746 kr. pr. kvadratmeter.
Men i en anden tråd
http://www.andelsbolig-debat.dk/andelsb ... &start=175
skriver du:

lucky14 skrev:Valuaren vurderer primo 2007 14000/m2.

Er der en skrive- eller regnefejl et eller andet sted? Evt. i mit hoved? :))?


Ja beklager, mit første indlæg gik lidt stærkt, jeg havde ikke vores eksakte ejendomsareal ved hånden, hvorfor valuaren blev lidt mere rundhåndet end fakta :smile8: Det korrekte er kr. 12.746/m2


lucky14 skrev:Med lidt gæld og hensættelser vil min andel såfremt den nye andelskrone vedtages kunne sælges for omtrent 12000/m2.
Men i så fald er de 288.860.000 vel ikke den rå vurdering fra valuaren?


Jeg er lidt i tvivl, det er min læsning (som muligvis er fejlagtig) af regnskabet - der står ikke helt firkantet hvad valuaren har vurderet, men er benyttet termen "opskrivning til valuarvurdering" som lægges sammen med den off. værdi og øvrige aktiver. Måske valuaren reelt kun har vurderet ejendommmen til 191.000.000 (off. vurdering)+88.470.705 (opskrivning valuar) = 279.470.705, hvilket så vil give en valuarvurdering på m2/12332. Andelskronen må så give mulighed for opskrivning til 12000/m2 fordi der er medtaget diverse aktiver i regnestykket.
lucky14
Novice
Novice
 
Indlæg: 12
Tilmeldt: 1/03/2007 08:18

Indlægaf Peter » 5/05/2007 12:06

"Lægernes Pensionskasse har den 22. marts 2007 solgt ejendommen Hostrups Have (Frederiksberg) for 1,125 mia.kr. "

Samlet bygningsareal 57.783 kvm. og 678 beboelseslejligheder iflg. www.ois.dk

Det giver en salgspris på 19.469 pr. kvm.

http://www.lpk.dk/content/forside/nyhed ... e_er_solgt
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf zuma » 20/05/2007 12:46

Jeg læste i Berlingske i går, at priserne på udlejningsejendomme er på vej ned, så det kunne tyde på at toppen er nået :smile13:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf Peter » 20/05/2007 14:23

zuma skrev:Jeg læste i Berlingske i går, at priserne på udlejningsejendomme er på vej ned, så det kunne tyde på at toppen er nået :smile13:

Iflg. Berlingskes referat i går fra magasinet "Home Erhverv":

"Claus Hald fra Home Erhvervscenter København siger, at ejendomme for et år siden blev handlet til mellem 18.000 og 20.000 kroner per kvadratmeter. Nu er prisen ti procent lavere, og bunden er ikke nået endnu."

I det pågældende magasin udtaler samme person dog følgende:

"Han tilføjer, at man hos home Erhverv har oplevet prisfald på boligudlejningsejendomme fra 20 - 22.000 kr. pr. kvm, da priserne var på toppen, til nu omkring 17.000 kr. pr. kvm."

Se magasinet her:
http://livepaper.dk/license/livepapers/ ... al/pdf.pdf
eller http://livepaper.dk/license/livepapers/ ... magasinet/
eller http://www.homeerhverv.dk/

Se også magasinets artikler om andelsboliger:
"Sæt prisen med omtanke" på side 4 og
"Farvel til en selvstændig boligform?" på side 6 - inkl. overvejelser om samspil med ejerboligpriser.

Min kommentar:
Hvis alle valuarerne (på nær Wismann) er langt under det niveau, er der vel stadig plads til nogen optimisme?

Hostrups Have til 19.469 kr./kvm. nævnt ovenfor, er i øvrigt et helt frisk salg (som måske bliver til andelsboliger, hvem ved).
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 20/05/2007 15:03

kvmprisen i storkøbenhavn ligger stadig ganske højt selv efter prisfaldene. I snit ca 30.000 kr per m2. Så en investor der køber en forening under likvidation til 20.000 kr per m2, kan stadig gøre en god forretning ved at videresælge til 27.000 kr per m2. Det er rentestigningen som har forringet afkastningskravet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster

cron