Værdi af støttede vs. ikke-støttede ABF

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Værdi af støttede vs. ikke-støttede ABF

Indlægaf bayswater » 15/03/2007 23:02

Inspireret af skjoth's indlæg hvor han skriver flg.:

"Almindelige andelsboligforeninger vurderes i lige år og støttede andelsboligforeninger vurderes i ulige."

har jeg følgende spørgsmål:

For det første; hvad dækker "støtte" egentligt over? Støtte fra hvem? De fleste foreninger har vel en el. anden form for lån - men er det det samme som at tale om støtte?

Jeg står om et par måneder og skal sælge min nuværende andelsbolig som under OIS.dk er registreret som "Beboelsesejendom" til en anden andelslejlighed som er registreret som "Støttet andelsbolig". Nu når jeg læser skjoth's citat tænker jeg, om den støttede andelsbolig så vil stige NÆSTE år (for stigningen i år er faktisk ikke ret stor)?

Derudover... har konstruktionen "Støttet andelsbolig" egentligt nogen betydning for sælger i forbindelse med et salg?

Håber der er en der kan tydeliggøre det lidt - har søgt og søgt, og det er ikke nemt at blive klog på... :-s

På forhånd mange tak for evt. svar/hjælp!

Bays
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf bayswater » 16/03/2007 18:33

Nå, prøver at uddybe lidt...

1) Er alle støttede andelsboligforeninger støttede af rentefri statslån? Er det dét, man forstår ved "støtte" og kun det?

2) Er valuar og/eller opløsning af ABF med efterfølgende salg et BIG NO NO med støttede andelsboligforeninger, da renterne i så fald skal betales tilbage? (= meget dårlig forretning)

Om der er andre ting der gør, at støttede ABF skiller sig fra de alm. ved jeg ikke - så her vil yderligere uddybning bliv værdsat :)

God weekend...
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf skjoth » 16/03/2007 20:34

Hej Bayswater

I slutningen af firserne blev mange nybyggede andelsforeninger belånt med støttede indexlån. Stort set hele renteudgiften blev og bliver i mange tilfælde stadigvæk betalt af kommune og stat. Fedt nok!
Foreningerne skal dog stadigvæk betale for indexreguleringen. Det betyder oftest, at den månedlige huslje stiger og stiger og stiger .... Knap så fedt!
Opløses forening skal rentetilskuddet betales tilbage! Det beløb er i dag enormt. Ikke spor fedt!
Derudover ligger indexlånene fra den periode meget ofte i kurs 130-160 og er i praksis derfor inkonvertible. Endnu mindre fedt!
Det betyder at mange andelsforeninger fra den periode ikke vil blive opløst da det simpelt hen ikke kan svare sig. (hvis de får en revisor med på råd)!
Jeg har set regnskab fra 4 forskellige andelsforeninger fra den periode. Ingen havde opgjort den skjulte gæld til stat/kommune og 2 havde fejl i kursværdien på indexobligationerne!

God weekend til dig også.
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27

Indlægaf bayswater » 16/03/2007 21:43

skjoth skrev:Hej Bayswater

I slutningen af firserne blev mange nybyggede andelsforeninger belånt med støttede indexlån. Stort set hele renteudgiften blev og bliver i mange tilfælde stadigvæk betalt af kommune og stat. Fedt nok!
Foreningerne skal dog stadigvæk betale for indexreguleringen. Det betyder oftest, at den månedlige huslje stiger og stiger og stiger .... Knap så fedt!
Opløses forening skal rentetilskuddet betales tilbage! Det beløb er i dag enormt. Ikke spor fedt!
Derudover ligger indexlånene fra den periode meget ofte i kurs 130-160 og er i praksis derfor inkonvertible. Endnu mindre fedt!
Det betyder at mange andelsforeninger fra den periode ikke vil blive opløst da det simpelt hen ikke kan svare sig. (hvis de får en revisor med på råd)!
Jeg har set regnskab fra 4 forskellige andelsforeninger fra den periode. Ingen havde opgjort den skjulte gæld til stat/kommune og 2 havde fejl i kursværdien på indexobligationerne!

God weekend til dig også.



Hej skjoth,

Tak for svar. Skal man så typisk være på vagt/påpasselig med at flytte i den slags andelsboligforeninger, eller? Her tænker jeg primært på den stigende husleje... (det andet er som jeg ser det kun relevant, hvis man ønsker at opløse foreningen?)

Hvordan med valuar - har det samme konsekvenser som hvis foreningen opløses (som du skriver)?

Mvh
Bays
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Peter » 17/03/2007 02:43

Min viden om støttede andelsboliger er særdeles begrænset (tæt på 0), og jeg skriver nedenstående dels for at bidrage med et konkret eksempel, og dels for at høre Jens (eller andre) nærmere om evt. tilbagebetalingskrav.

Andelsværdien fastsættes efter en af 3 metoder, hvor hvert princip for ejendomsvurdering medfører krav om et bestemt princip for opgørelse af gælden:

1) Anskaffelsessum - nominel restgæld
2) Offentlig ejendomsvurdering - kursværdi (indeksreguleret ved indekslån)
3) Valuarvurderet handelsværdi - kursværdi (indeksreguleret ved indekslån)

Som det ses, skal gælden iflg. andelsboligforeningsloven opgøres på samme måde uanset om man bruger offentlig ejendomsvurdering eller valuarvurdering - men IKKE hvis man bruger oprindelig anskaffelsessum.

Jeg har kendskab til et eksempel på en relativt nybygget andelsforening med rentestøttede indekslån, hvor man stadig anvender den oprindelige anskaffelsessum, fordi det i det konkrete tilfælde giver den højeste andelsværdi. Den offentlige vurdering er (ind til videre) ikke ret meget større end deres anskaffelsessum, til gengæld er deres kursværdi GANSKE meget større end nominel restgæld. Derfor ville deres andelsværdi falde ved skift fra anskaffelsessum til offentlig vurdering. Der kunne MÅSKE være LIDT at hente i en valuarvurdering fra en meget glad valuar, men der er tale om en lille provinsiel forening for ældre mennesker, der ikke rigtigt bryder sig om forandringer... Som sagt er dette blot et konkret eksempel.

http://www.ejendomsadministration.nu/an ... formue.htm har Jens dog skrevet følgende, som jeg ikke kan finde grundlaget for:

"Andelsboliger som er nyopført med støtte efter boligbyggeriloven kan formentlig ikke benytte handelsværdimetoden ved formueopgørelsen, bl.a. fordi de er finansieret med indekslån, hvortil der ydes offentlig støtte, som ifølge § 66 a i lov om boligbyggeri kan kræves tilbagebetalt, hvis andelsboligforeningen opløses. Da tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen vil handelsværdimetoden normalt være uden interesse for disse foreninger."

Er det virkelig rigtigt?

Hvis "tilbagebetalingskravet skal medregnes i formueopgørelsen", hvor står det så, at dette KUN skulle gælde for valuarvurdering og ikke for offentlig vurdering?

Jeg har set lidt på andelsboligforeningslovens § 5, stk. 5-10, måske særligt stk. 10. Jeg skal endnu en gang gerne indrømme, at jeg slet ikke kender til de mange forskellige støtteformer. Men jeg kan ikke finde det nævnt, at disse regler kun skulle gælde ved bestemte værdiansættelsesmetoder.

Den offentlige vurdering og en valuarvurdering skal vel i øvrigt BEGGE udtrykke ejendommens kontantværdi som udlejningsejendom? Det har PeterLib jo brugt en hel del energi på at få vurderingsmyndighederne til at forstå! :smile5: Så burde støtte vel ikke have mere indflydelse på den ene vurderingsmetode end den anden? Eller tager jeg fejl? Er der særlige forhold som gør, at offentlige vurderinger skal være anderledes end valuarvurderinger lige netop for støttede ejendomme?

Hvis ikke det direkte følger af andelsboligforeningsloven, at tilbagebetalingsforpligtelsen skal modregnes i formueopgørelsen, så er der vel kun tale om en eventualforpligtelse. Iflg. årsregnskabslovens sædvanlige principper skal en sådan ikke indregnes i balancen, men kun noteoplyses, og dermed indgår den jo ikke i formueopørelsen?

Nu kender jeg som antydet intet til støttereglerne, så ovenstående skal kun opfattes som det er skrevet - dvs. mestendels som spørgsmål, som jeg gerne vil blive klogere på! :smile2:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf skjoth » 17/03/2007 21:10

Det der med støttede andelsboliger er desværre ikke spor simpelt og kræver derfor at man er lidt mere vågen end ellers.

Jens skriver meget præcist, at offentlig støtte kan kræves tilbagebetalt hvis foreningen opløses. Her kommer finten. Den kan men skal ikke kræves tilbagebetalt. Som jeg har forstået det, så er det den ansvarlige minister som afgør om der stilles tilbagebetalingskrav. Den nuværende minister stiller for øjeblikket krav om tilbagebetaling. Men jeg har også fået at vide at det før har været andeledes - at tidligere ministre under en anden regering ikke stillede krav om tilbagebetaling!

Men Peter har dog ret i, at det er en eventualforpligitgelse og at den derfør bør fremgår af et regnskab, for at det kan kaldes retvisende.
skjoth
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 42
Tilmeldt: 1/02/2007 22:27


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster