Hvor meget er det lovligt at hensætte

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Hvor meget er det lovligt at hensætte

Indlægaf henrik » 2/04/2007 23:52

Vi er en lille andelsboligforening, der ligesom alle andre har fået hævet vores offentlige vurdering betydeligt. Vi beregner andelskronen ud fra den offentlige vurdering. Der er imidlertid nogen i foreningen, der ønsker, at så meget som muligt af stigningen bliver hensat i regnskabet, således at det ikke fører til stigning i andelskronen. Deres (skjulte) motiver er, at de gerne vil sammenlægge lejligheder, og derfor ikke ønsker prisstigninger på lejlighederne.

Vi har altid kørt med en fornuftig økonomi og har gennem årene regnskabsmæssigt hensat et tilstrækkeligt beløb til dækning af nyt tag og diverse andre vedligeholdelsesarbejder, vi kan forudse på mellemlangt sigt.

Mit spørgsmål er derfor, om det er lovligt at hensætte store beløb, der ikke er begrundet i fremtidige vedligeholdelsesarbejder, men som kun har til formål at holde andelskronen nede.

På forhånd tak for alle svar.
henrik
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 3/03/2005 11:26
Geografisk sted: Vanløse

Indlægaf kontapus » 3/04/2007 12:07

Hovedreglen omkring hensættelser er, at de skal være begrundet i fremtidige investeringer, og at man derfor ønsker at reservere pengene til dette formål.

Med hensyn til hensættelsernes størrelse, er et vægtigt argument altså, at hensættelserne skal være sagligt begrundede, og jeg vil tilslutte mig synspunktet. Dog må man nok acceptere, at der findes foreninger der har en langvarig og veletableret praksis med hensyn til at fastsætte andelskronen ud fra egne interne regler, såsom fx en fast "kursregulering" m.v., hvilket i de tilfælde vil være "lovligt", blot såfremt den holder sig indefor den lovbestemt maksimalpris.

Såfremt man ønsker at benytte hensættelser, er det en klar forudsætning af der er etableret en fast praksis i foreningen, eller at det i vedtægterne er bestemt, at GF bindende kan fastsætte en lavere andelskrone, selvom en højere lovligt kunne være opnået. Retspraksis har vist, at en andelshaver ved salg ellers vil have ret til at tage den lovlige maksimalpris.

Lovligheden af hensættelser er naturligvis meget debatteret, særligt på grund af de nye offentlige vurderinger. Retspraksis har vist, at domstolene lægger megen vægt på foreningernes vedtægter, og mit bud er at såfremt det vedtægtsmæssigt er fastsat at man kan fastsætte en lavere pris, jf. ovenfor, så vil dette være lovligt, uanset begrundelserne.

Men spørgsmålet er ikke afklaret endnu ved domstolene, og man kan forestille sig at vi har nogle domme til gode, der fastslår om foreningernes mulighed for at regulere andelskronen evt. godt kan begrænses, på trods af vedtægternes ordlyd.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/04/2007 13:29

Her er en anden grund til at fastholde kommunistpriser

http://borsen.dk/bolig/nyhed/106993/
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf AB KBH 2100 » 3/04/2007 15:43

kontapus skrev: Såfremt man ønsker at benytte hensættelser, er det en klar forudsætning af der er etableret en fast praksis i foreningen, eller at det i vedtægterne er bestemt, at GF bindende kan fastsætte en lavere andelskrone, selvom en højere lovligt kunne være opnået. Retspraksis har vist, at en andelshaver ved salg ellers vil have ret til at tage den lovlige maksimalpris.


Kan ikke se, hvorfor Andelsforeningers generalforsamlinger ikke skulle kunne vedtage dannelse af skjulte reserver, selvom der ikke tidligere har været tradition herfor eller selvom det ikke er fremgår af vedtægten.

Hvad er det i øvrigt for en retspraksis du omtaler, som kan underkende/ophæve den andelspris, som en generalforsamling lovligt har vedtaget? Kan du henvise til nogle domme eller lignende, der understøtter din påstand?
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 3/04/2007 17:14

4ndelshaveren skrev:Her er en anden grund til at fastholde kommunistpriser

http://borsen.dk/bolig/nyhed/106993/

Er journalisten fra røde DR mon blevet manipuleret af ABF-kommunisterne - eller har journalisten frivilligt og bevidst fordrejet sandheden for at hjælpe vennerne i ABF??? Eller er de fejlciteret i Børsen?

CITAT: "[Pensionisterne] mister nemlig boligstøtten, hvis lejligheden bliver mere end 650.000 værd."

CITAT: "Hvis den endelige pris bliver over 650.000 kr. for andelen, ryger boligstøtten"

Begge dele er løgn.

Jeg skal ikke påstå, at jeg ved ret meget om boligstøtte, men lidt googling på relevante offentlige hjemmesider bekræfter at ABF/DR tilsyneladende udtaler sig mod bedre vidende og groft forsimpler fakta:

Iflg. bl.a. Socialministeriet, så nedtrappes boligstøtten gradvist når borgeren har formue på mere end (vistnok) 650.000 kr. Det gælder uanset hvad denne formue består af.

Hvis denne nedtrapning virkelig er et problem for disse stakkels rige pensionister, så kunne de jo netop begynde at bruge af deres formue. Et højt forbrug påvirker nemlig ikke boligstøtten. Snup en jordomrejse alene eller med familien - eller hæld pengene i en kloak, hvis det er så hårdt at være rig.

Den kæmpe friværdi i andelene kan jo let belånes. Hertil indvender ABF at "der er mange i den generation, der har det skidt med at skulle ud og låne penge." Øøh? Skal vi nu til at holde priserne kunstigt nede for at værne om de rige pensionisters "følelser"?

Journalisten fra røde DR stiller pudsigt nok ikke spørgsmål til disse besynderlige ABF-udtalelser. Socialister har selvfølgelig fri taletid i DR - uden kritiske spørgsmål af modsat observans. Er det ikke fantastisk at se, hvordan DR og ABF arbejder sammen i en højere sags tjeneste? ABF spiller på, at der nok skal være nogle pensionister, der bliver bange, og derfor vil stemme imod stigninger i andelsværdi - selv om det kun bygger på DR's løgn. Flot spin. Klassisk rød manipulation.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 3/04/2007 17:55

Relax, dude, det er socialismens sidste krampetrækninger i Danmark...
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf kontapus » 3/04/2007 18:06

Peter skrev:Iflg. bl.a. Socialministeriet, så nedtrappes boligstøtten gradvist når borgeren har formue på mere end (vistnok) 650.000 kr. Det gælder uanset hvad denne formue består af.


Grænsen er i år 651.000 kr. Såfremt formuen overstiger dette beløb, medregnes 10 % af beløbet (over 651.000 kr.) i indkomstopgørelsen der ligger til grund for udregning af boligstøtten ("boligydelse", når det er til pensionister). Hvis formuen yderligere overstiger 1.302.000 kr, medregnes 20 % af beløbet herover.

Peter skrev:Den kæmpe friværdi i andelene kan jo let belånes. Hertil indvender ABF at "der er mange i den generation, der har det skidt med at skulle ud og låne penge." Øøh? Skal vi nu til at holde priserne kunstigt nede for at værne om de rige pensionisters "følelser"?.


Skal vi ikke lige huske at der er mange slags andelsboligforeninger? Det er vist primært i seniorandelsboligforeninger i provinsen at problemet er særligt aktuelt, og for min skyld kan de sætte værdien lige som de lyster. I en almindelige "blandet" andelsboligforening er det næppe relevant.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf kontapus » 3/04/2007 18:15

AB KBH 2100 skrev:
kontapus skrev: Såfremt man ønsker at benytte hensættelser, er det en klar forudsætning af der er etableret en fast praksis i foreningen, eller at det i vedtægterne er bestemt, at GF bindende kan fastsætte en lavere andelskrone, selvom en højere lovligt kunne være opnået. Retspraksis har vist, at en andelshaver ved salg ellers vil have ret til at tage den lovlige maksimalpris.


Kan ikke se, hvorfor Andelsforeningers generalforsamlinger ikke skulle kunne vedtage dannelse af skjulte reserver, selvom der ikke tidligere har været tradition herfor eller selvom det ikke er fremgår af vedtægten.

Hvad er det i øvrigt for en retspraksis du omtaler, som kan underkende/ophæve den andelspris, som en generalforsamling lovligt har vedtaget? Kan du henvise til nogle domme eller lignende, der understøtter din påstand?


Nej, jeg har da bare opfundet argumentet selv :smile3:

Spøg til side - i dommen er en forening ca. 3-4 år gammel, da der sker noget hurlumhej med en valuarvurdering der ikke anvendes fuldt ud. Dommen statuerer, at da foreningen hverken har fast praksis (den er jo relativt nystartet) og ikke har fastsat i vedtægterne af værdien kan fastsættes lavere, har andelshaveren mulighed for at kræve maksprisen efter den valuarvurdering der er tilvejebragt. På det område er dommen meget klar.

Jeg kan desværre ikke lige huske domsnummeret fra UfR, men jeg skal poste det, når jeg støder på det igen.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf henrik » 3/04/2007 21:22

Tak for jeres svar.

Jeg forstår godt argumentet med at holde prisen nede, hvis lejlighederne ellers bliver svære at sælge. I vores tilfælde er der tale om, at priserne kommer op på ca. 700.000 for en 60 m2 lejlighed (i Vanløse). Tilsvarende ejerlejligheder sælges for over det dobbelte på vores vej, så jeg mener ikke, at vi har problemer med, at prisen bliver for høj.
henrik
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 3/03/2005 11:26
Geografisk sted: Vanløse

Indlægaf henrik » 3/04/2007 21:22

Tak for jeres svar.

Jeg forstår godt argumentet med at holde prisen nede, hvis lejlighederne ellers bliver svære at sælge. I vores tilfælde er der tale om, at priserne kommer op på ca. 700.000 for en 60 m2 lejlighed (i Vanløse). Tilsvarende ejerlejligheder sælges for over det dobbelte på vores vej, så jeg mener ikke, at vi har problemer med, at prisen bliver for høj.
henrik
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 6
Tilmeldt: 3/03/2005 11:26
Geografisk sted: Vanløse

Indlægaf Peter » 3/04/2007 21:48

henrik skrev:Jeg forstår godt argumentet med at holde prisen nede, hvis lejlighederne ellers bliver svære at sælge.

Det argument kommer du ikke nok ikke til at høre meget herfra, for det er noget vrøvl.
Foreningen fastsætter IKKE en "pris", men en MAKSIMALpris.
Det vil sige, at andelshaveren altid kan sælge billigere, hvis han har lyst, eller hvis han ellers har svært ved at finde købere.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf AB KBH 2100 » 4/04/2007 11:54

kontapus skrev:Spøg til side - i dommen er en forening ca. 3-4 år gammel, da der sker noget hurlumhej med en valuarvurdering der ikke anvendes fuldt ud. Dommen statuerer, at da foreningen hverken har fast praksis (den er jo relativt nystartet) og ikke har fastsat i vedtægterne af værdien kan fastsættes lavere, har andelshaveren mulighed for at kræve maksprisen efter den valuarvurdering der er tilvejebragt. På det område er dommen meget klar.

Jeg kan desværre ikke lige huske domsnummeret fra UfR, men jeg skal poste det, når jeg støder på det igen.


Ja du må meget gerne poste domsnummeret. Ovenstående kunne vel også tolkes som om at et flertal i andelsforeningen efterfølgende er blevet enige om, at sælge til maksimalprisen efter at have købt af en entreprenør til under maksimalprisen... Det vi er ude efter er vel en dommer som underkender en enig generalforsamling...
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf Peter » 17/04/2007 02:02

TBB 2006.497Ø
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf zuma » 17/04/2007 13:57

Det er efter min nørdede opfattelse en meget interessant dom :smile22:
zuma
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 1048
Tilmeldt: 11/06/2004 15:44

Indlægaf kontapus » 17/04/2007 14:26

Peter skrev:TBB 2006.497Ø


Jeg takker :smile2:
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf kontapus » 17/04/2007 14:26

Peter skrev:TBB 2006.497Ø


Jeg takker :smile2:
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf aratan » 17/04/2007 14:34

Humbum, for de af os som ikke bevæger os så meget i de kredse men som gerne hører mere om indholdet af samme, er det noget man kan få at se?

Mvh,

Carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf AB KBH 2100 » 18/04/2007 10:55

aratan skrev:Humbum, for de af os som ikke bevæger os så meget i de kredse men som gerne hører mere om indholdet af samme, er det noget man kan få at se?

Mvh,

Carsten


Jeg ved ikke hvordan man indsætter filer på dette forum eller om der er noget copyright bøvl med at offentliggøre domsafgørelser på en internet side som denne. (Det må advokaterne svare på). Men ellers skulle man kunne få fat i domme på biblioteket.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron