andelsværdi nedsat af GF

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

andelsværdi nedsat af GF

Indlægaf Ib » 6/06/2007 18:15

Hej ! Er der nogle som kan svare mig på hvad grunden kan være til at vores GF nedsætter andelsværdien til 375.000 kr når Valuar har vurderet den til 409.000 kr.
Formand og administrator forelagde det, med en begrundelse som gik på at så var det muligt at optage et lån i friværdien, hvis det skulle blive nødvendigt. Er det virkeligt rigtigt ??
Brugeravatar
Ib
Novice
Novice
 
Indlæg: 20
Tilmeldt: 6/11/2006 21:37

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 6/06/2007 20:15

Der er to muligheder for friværdi (samtidig):
1. Foreningen kan have friværdi.
2. Den enkelte andelshaver kan have friværdi.

Foreningen får ikke en højere friværdi af at andelskronen sættes lavt.
Den enkelte andelshavers optagelse af banklån med pant i andelen har ingen betydning for andelsboligforeningens friværdi.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf 4ndelshaveren » 6/06/2007 20:43

Mit bud er at der er sat en forsigtigshedsbuffer ind i tilfælde af at andelshaver overbelåner med 100 % i sin friværdi og formuen (andelkronen) efterfølgende falder. Det stilller andelshaver i en meget bekymrende situation.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf bruger » 7/06/2007 08:47

Foreningen får ikke noget ud af at nedsætte andelsværdien som Admin også skriver nedenfor. Jeg kan se følgende grunde til at gøre dette:

1) Bestyrelsen har misforstået noget.
2) Nogle fra bestyrelsen kender nogle der gerne vil ind i foreningen (f.eks. familie) og vil gerne have at de skal billigt ind.
3) Nogle fra bestyrelsen ønsker selv at sammenlægge med nabo lejligheder og vil gerne slippe så billigt som muligt.
4) Tidligere (før 2005) var foreningen forpligtet til at stille garantier for den enkelte andelshavers lån og derfor kunne foreningen have en teoretisk interesse i at undgå en for høj andelsværdi for at undgå at tabe penge hvis andelsværdien faldt. Sådan er det ikke mere, men det kan have skabt en tradition for hvordan man gør ting som man så følger uden at tænkt nærmere over det.
5) Man ønsker at fremtidige andelshavere ikke taber noget hvis andelsværdien senere skulle falde igen pga udgifter til vedligeholdelser eller forbedringer.
6) Man ønsker at andelshaverne ikke i fremtiden skal stemme imod vedligeholdelser eller forbedringer fordi andelsværdien i det tilfælde vil kunne falde igen.
7) Man har politiske holdninger til andelspriser generelt. Eller dem der rådgiver en har sådanne holdninger.
8) Foreningen vil beskytte sine nuværende medlemmer mod at dumme sig (som 4andelshaveren nævner i sit indlæg).
bruger
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 9/05/2007 21:49

Re: andelsværdi nedsat af GF

Indlægaf kontapus » 8/06/2007 11:23

Ib skrev:Formand og administrator forelagde det, med en begrundelse som gik på at så var det muligt at optage et lån i friværdien, hvis det skulle blive nødvendigt.


Som det er anført, kan foreningen optage lån i friværdien i foreningens ejendom, uanset hvordan andelskronen er fastsat. Spørgsmålet er netop om låneoptagelsen vil medfører at andelsværdien efterfølgende vil falde, da foreningen gæld, og dermed samlede passiver, stiger.

Hvis foreningen har positiv viden om, at det vil være nødvendigt at optage lån til udgifter der ikke fuldt ud kan aktiveres som forbedringer, vil det være meget fornuftigt at sætte andelskronen lavere, netop for at beskytte andelshaverne mod et fald i andelsværdien.

Hvis foreningen ikke har en sådan positiv viden, er spørgsmålet formentligt politisk.
kontapus
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 27/09/2005 00:43
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Ib » 25/06/2007 15:41

tak for alle svarene, de hjalp til min store afklaring, og det sidste fra kontapus, ramte meget præcist, der foreligger sådan en viden.
Brugeravatar
Ib
Novice
Novice
 
Indlæg: 20
Tilmeldt: 6/11/2006 21:37

Re: andelsværdi nedsat af GF

Indlægaf AB KBH 2100 » 27/06/2007 09:39

kontapus skrev:Hvis foreningen har positiv viden om, at det vil være nødvendigt at optage lån til udgifter der ikke fuldt ud kan aktiveres som forbedringer, vil det være meget fornuftigt at sætte andelskronen lavere, netop for at beskytte andelshaverne mod et fald i andelsværdien.


Jeg er enig i at det formegentlig har en psykologisk effekt for vedtagelsen af et vedligeholdelsesprojekt, hvis man siger til andelshaverne at deres andelsværdi ikke falder. Denne argumentation er lidt på linje med, at man omprioriterer et fastforrentet realkreditlån med afdrag til et variabelt forrentet lån uden afdrag (og måske med længere løbetid) og så bruger det forøgede låneprovenu til vedligeholdelse.

Faktum er imidlertid at vedligeholdelse skal betales og det tenderer efter min opfattelse manipulation når bestyrelser kører vedligeholdelsesprojekter igennem, som der ellers ikke var flertal for, ved at indsætte buffere eller ved at ændre låneprofilen.

Derudover hvis andelshaverne vitterlig vedtager en lavere vurdering, hvilket kan lade sig gøre uden buffer, f.eks. ved at anvende den af vurderingsmetoderne som er lavest (den offentlige vurdering, valuar vurderingen, anskaffelsesprisen etc.). Så giver dette en mindre friværdi, som kan belånes. Dette fordi når aktivets værdi begrænses, så begænses passivet tilsvarende. Dette må man have med i betragtningen, når man hævder at begrænsninger i aktivets værdi ikke har konsekvenser for friværdien.

Endelig bør det tilføjes at regnskabspraksis hvor aktivets værdi sættes forskelligt fra markedsprisen forlængst er forladt i international regnskabspraksis og dermed for anparts- og aktieselskaber. At danmark fortsat hænger fast i en forældet praksis a la planøkonomisk tænkning for andelsforeninger er historisk og politisk begrundet og systemet står i stigende grad overfor de samme udfordringer, som til sidst knækkede Sovjet. Mennesker generelt (undtaget selvfølgelig spekulanter med indsigt) kan nu engang ikke planlægge køb og salg, hvis prisen på deres værdier den ene dag er 0 kr. værd og den næste 1 mio. kr. værd. Så hellere 2 mio. kr. hele tiden :smile5:
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron