Andelsbolig-debat

Hejsa!

Vi fik primo 2007 lavet en valuarvurdering ifm årsregskabet, hvor værdien af vores ejendom blev fastlagt til 31.5 mio kr, dvs. en gennemsnitslejlighed kom til at ligge på ca. 3 mio - en fordobling af andelsværdien.

Den vurdering blev betegnet som værende i top uden at andelkronen dermed blev pumpet kunstigt.

Renten er steget 2 gange siden og stiger igen i september. Hvordan bør det påvirke valuarens vurdering? Jeg ville forvente at vurderingen faldt, men valuaren har fastholdt sin vurdering.

Fem ud af ni lejligheder (inkl. min egen) handles netop nu, så det har en væsentlig betydning.

Med de nye vurderinger på andelsmarkedet og den voksende rente

(Det vurderes der kommer to nye rentestigninger i indeværende år)

er det spændende om der er direkte indvirkning på de andelshaver nye formue som over en nat er blevet millionære..............og den stigende rente....

Forminskes andelshaverens "fiktive" nye formue når renten stiger?
og hvordan ?

Jeg er med på en lytter.........

Mange gamle foreninger kører med et fastforrentet lån, så der sker ikke noget, når renten stiger. OG det er i gamle foreninger, hvor gælden er lav, de store stigninger er kommet.

Jeg tror ikke formuestigningen i nye foreninger kan måles med formuestigningen i gamle foreninger. (Jeg kender ét sted hvor en "nystiftet" andelsforening for 2 år siden gav xx millioner for ejendommen og SKATs nye vurdering pr. 1.marts ligger stadig under, det de gav for den.)
Det er boligafgiften, der stiger, når renten stiger i foreninger med rentefølsomme lån, jeg tvivler på det har betydning for andelsindskuddets størrelse.

Men lad os høre hvad eksperterne siger

-----------------------------

svaret var til frederiksberg, jeg troede sq at det var det første indlæg i tråden.

Det er min vurdering at boligudlejningsejendomme fundamentalt set handles meget tæt til priserne på ejerboligejendomme i økonomomisk ligevægt. Derved bliver SKAT's vurderinger også på dette niveau.
Det betyder at man som andelshaver sådant set er hedget back-to-back fra ens andelsværdi til den næste ejerbolig som man evt overvejer at købe. Andelskøberne derimod vil naturligvis gerne sikre sig mod prisfald netop efter køb og det kan være en lidt svær garanti at give.

Ejendommen er vurderet ca. 30% over den offentlige vurdering.

Man skulle vel tro at valuarens anslåede forrentningsprocent i et eller andet omfang ville følge den normale renteudvikling, og at værdien af ejendommen dermed også ville svinge, når ejendommen er vurderet i top ved en lavere rente.

En rentestigning vil altid slå negativt igennem på investors afkastkrav, så vurderingen falder.

Vurdering = driftsindtægter/rente

Højere rente giver fald i vurderingen, eksempelvis en rentestigning på ½ pct får vurderingen til at falde med 10-11 pct, givet konstante driftsindtægter.

Kan det også have effekt efter en vurdering og vil man kunne forestille sig at til næste vurdering at andelskronen kan blive nedsat ?

Vi fik lavet en vurdering ultimo 2006 og har fået opdateret denne pr. 1. juli. Vurderingen var her uændret, idet valuaren vurderede at rentestigningen ikke havde betydning for salgsprisen på ejendommen. Forrentningspocenten blev i begge tilfælde sat til ca. 2,5. På baggrund af 4ndelshaverens formel herover burde en 0,5% rentestigning betyde et fald på ca. 15-18%. For mig at se er det ensbetydende med at valuarens vurdering er uden hold i virkeligheden - hvad kan man gøre ved det? Bestyrelsen ønsker ikke at sætte andelskronen under den maksimale.

frederiksberg skrev:Kan det også have effekt efter en vurdering og vil man kunne forestille sig at til næste vurdering at andelskronen kan blive nedsat ?

En valuarvurdering gælder i 18 måneder, så det kan langt fra udelukkes at vurderingen falder til den tid. Det skyldes dels at handelsværdien for udlejningsejendomme ifølge diverse erhvervsmæglere (eks. Home) er faldet og dels at markedrenten er steget. Sidstnævnte betyder at investors omkostninger er steget, så de vil give mindre for ejendommen givet driftsindtægterne på ejendommen (efterspørgslen falder). Det som kan begrænse faldet i vurderingen er liebhavereffekten, herunder beliggenhed og vedligeholdelsesstand. Men i gennemsnit vil vurderingen falde som følge af højere afkastkrav. Andelskronen behøver ikke at falde, hvis der er sat en stødpude ind i form af nedsat vurdering til beregning af andelskronen samt hensættelser til kommende vedligeholdelsesopgaver.

Meget relevant..... vigtigt altså at man har en driftsindtægt som erhvervlejemål osv.....

Hvis man altså stadig kan lave hensættelser udover vedligeholdelseopgaver m.m bør en valaurvurdering vel kunne holde..... ellers er det man bør jo sælge som udviklingen ser ud?

Umiddelbart er det jo meget svært at lave vurdering ved hver andelsforening for dette scenarie....