Ny andel!

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Ny andel!

Indlægaf Simons » 3/07/2007 12:20

Min kæreste og jeg er ved at købe en stor andel på Vesterbro i København. Den er over 120 kvadratmeter stor og andelsværdien er ca 830.000 kr med en månedlig boligafgift på 9.500 plus faste udgifter. Foreningen er relativt nystartet og har derfor ikke den store friværdi pga et stort lån (En del er fastforentet og en del er med variabel rente). Andelsværdien er udregnet efter valuarvurdering.

Er der noget vi skal overveje inden køb?

På forhånd tak!
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf Simons » 3/07/2007 12:27

Det skal måske lige tilføjes, at vi ikke regner med at vi skal tjene penge på en værdistigning, men at vi har købt den for at have et sted at bo.
Vi har dog sat os dyrt, og vi ville være ærgelige over et værditab.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/07/2007 13:20

Hvis i kan sidde netto for 13.000-14.000 kr pr måned (lån til andelsværdi + boligudgift) har i tag over hovedet. Men den virker alt for dyr at købe på nuværende tidspunkt. Afvent bedre tilbud fra de 45.000 andelsboliger som vil komme til salg (udregnet fra at ca hvert tredje vil sælge ifølge polls af ialt 191.000 andelsboliger). I kan risikere at brænde inde med boligen. Der er ubalance i forholdet mellem den høje boligudgift og det relativt høje indskud. Der er meget begrænset rentefradrag for jer. Så hellere et stort indskud hvor 1/3 af renterne kan trækkes fra og en lav boligudgift. Check iøvrigt andre forhold i regnksabet.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Simons » 3/07/2007 14:02

Det har du ret i.
Jeg vil dog lige tilføje, at vi ikke skal låne mange penge, da vi i forvejen har en lille to-værelses i en anden forening med en andelsværdi på ca 650.000 plus at jeg har en opsparingskonto med 100.000 kroner på, som kan bruges til dette formål.
Vi regner derfor med, at vi netto kommer til at sidde for 10.000, men udlejer måske et stort værelse til ca 4000 kroner, således at vi kommer til at sidde endnu billigere indtil vi begge er færdiguddannede.
Noget andet der er med i vores overvejelser, er at hvis vi sammenligner prisniveauet fra dba.dk ligger denne trods alt væsentligt under normen. samt at udbuddet af store lejligheder (dette er en 4½-værelses i hjertet af København) er mindre end udbuddet af "standard"-størrelse lejligheder.
Men indrømmet: Vi er lidt skrøbelige overfor uforudsete huslejestigninger... :S
Desuden ville vi være ærgelige over at skulle sælge den om en 5-10 år med et tab.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/07/2007 14:15

Hej Simon

Hvis i kan finansiere indskuddet kontant er det så vidt fint, men så ryger også den sidste rest af rentefradrag også, så i sidder med 10.000 kr netto hver md. Jeg tror ikke at i skal være bekymret for ikke at finde den rette bolig i størrelse og liebhaveri. Snart vil markedet blive oversvømmet. Mht udleje til 4000 kr er der jo et huslejenævn, der kan gøre det surt. Hvis jeres tidshorisont er 5-10 år, er der jo masser af luft. Men man ved aldrig hvad der sket til den tid. Flere attraktive andelsboliger kan findes her på www.andelsbolig.dk.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Simons » 3/07/2007 15:01

Du er jo særdeles velbevandret i området og kommer med rigtig mange gode pointer, men jeg er nu alligevel lidt skeptisk med hensyn til om markedet bliver oversvømmet af store liebhaverlejligheder.
Det forekommer mig logisk, at de personer der i de forskellige polls, har sagt ja til at sælge, må være de personer, som bor i de mindste lejligheder - dvs. de lejligheder, hvor man ikke kan starte familie og slå sig ned over en længere årrække. Af de 191.000 lejligheder adspurgt, er langt de fleste jo også 2-værelsers.

Jeg kan heller ikke lade være med at sammenligne med ejerlejlighederne i området. Hvis du tager størrelse og beliggenhed i betragtning, ville du aldrig få noget som dette til denne pris. Folk der vil have sådan en lejlighed kan derfor stadig sidde billigere i denne andel end en ejer, selvom lejlighederne teoretisk set er ens. Og dette vil vel gøre, at der er marked for at afhænde den igen uden tab.

Desuden er lejeboliger i denne kaliber ved en hurtig søgning i samme prisleje eller dyrere, så i det lys kommer vi jo til at bo billigt. (Men det er da altid værd at tænke over om vi kan bo endnu billigere).

I øvrigt tilbage til vores situation, så er her lidt bonusinfo; Et af lånene i ejendommen en løbetid på bare 5 år, hvoraf der er 3½ tilbage. Når det er udbetalt er der usigt til en husleje nedsættelse på 1700 kroner / måned, hvilket jo også er en væsentlig gevinst.

Mvh Simon

Ps. I øvrigt tak for god feedback 4ndelshaveren!
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf 4ndelshaveren » 3/07/2007 15:26

I skal da endelig købe hvis den en drøm. Den er klart nok billigere end en ejer, iden den koster under 30.000 kr pr kvm eller ca kontant 3 mio over 30 år (i nutidspenge). Det undrer mig, at boligudgiften stadig er så høj, hvis lånet er ved at blive indfriet. Normalt justerer man den ned til gavn for andelshaverne efterhånden som foreningen kører med overskud eller afdrag på gæld. Måske er bestyrelsen ikke så proaktiv, eller også er gælden en blanding af korte og lange lån. Jeg havde ikke købt den pga. boligudgiften og det manglende rentefradrag, men hvis den står til at falde markant er det en god deal. Mht hvem der vælger at flytte til ejer, er det nok en blandet skare ligefra børnefamilier eller folk der vil have et parcelhus. De som bor i 2V'er kan billigt opgradere internt/bytte/købe sig til en større andel fremfor at betale dobbelop for en ejer.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Simons » 3/07/2007 15:31

Gælden er en blanding af korte og lange lån, og boligafgiften vil falde til 7800 / måned om ca 3½ år, så lidt nedjusteret bliver den.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf Bilingual » 9/07/2007 12:16

Jeg har selv boet i en nyforening(2004) med samme lånmix, der lovede guld og grønne skove ang boligafgift nedsættelse, men hvor boligafgiften tværtimod steg med 1000 kr om måneden for at imødegå rentestigningen. Jeg fik den heldigvis byttet væk til en billigere ældre andel.

Derudover er det ikke en rar tanke, men hvis i i disse skilsmissetider går fra hinanden, er i højst sandsynligt tvunget til at sælge den, da det selv med ulovlig udlejning af værelse vil være noget af en budgetæder for en enlig.
Bilingual
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 39
Tilmeldt: 15/05/2006 00:21

Indlægaf Simons » 9/07/2007 16:15

Jeg har selv tænkt tanken at det nemt kan blive mindre sjovt, hvis renten stiger alt for meget.
Faktisk er det især økonomien bag andelen, som har givet mig rynker i panden og som jo også har været grunden til at jeg oprettede denne tråd for at høre andres meninger.
Alt hvad i skriver er jo korrekt og jeg er da også rimelig eftertænksom mht. for'er og imod'er.
Når vi nu alligevel ender med at sige ja til boligen, så er det fordi at vi synes lejligheden er alletiders, og fordi at det formentlig er en temmelig unik chance før sådan en mulighed dukker op igen. Om et års tid vil vi have råd til at bo der uden lejer, fordi vi så begge er færdiguddannede.
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20

Indlægaf PeterLib » 9/07/2007 21:18

Hvis jeg var jer ville jeg også klappe hesten. Antallet af andelsboliger til salg stiger med raketfart, fx er antallet i løbet af 2 måneder 3 doblet på den blå avis.

Du skriver at I begge er studerende. Det får mig til at tvivle på at det er nogen god idé at sætte sig hårdt i det før I har fået jeres første job på plads.

Så med mindre I skal føde barn i morgen, så vent og se.

Jeg har en studiekammerat, hvor både han og hans bedre halvdel var i job, men boede på 4 sal i en toværelse - med 2 børn!
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf Simons » 9/07/2007 21:45

Jeg har første job på plads fra januar. Det er min kæreste, som ikke er færdig endnu.
Vi lurer som sagt på, at leje et værelse ud. Den ene af de to stuer er ret stor - jeg vil gætte på 25 kvm2 - og vi kan evt. leje den ud møbleret. Er der nogen der ved, hvordan man kan regne ud, hvordan man sætter huslejen?
Simons
Novice på vej frem
Novice på vej frem
 
Indlæg: 31
Tilmeldt: 13/03/2007 14:20


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 4 gæster

cron