For dyrt eller rummer den gode muligheder?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

For dyrt eller rummer den gode muligheder?

Indlægaf Buffon » 4/08/2007 17:07

Hej forum

Vi er blevet tilbudt en andelslejlighed beliggende først på amager.
Lejligheden er en 2½ værelses på 81 m2.
Den månedlige ydelse er 4760 inkl. aconto varme + internet.
Og nu kommer det mest spændende:

Lejligheden er vurderet til 1.800.000, men sælger vil ifølge eget udsagn hurtigt af med den, og har derfor sat prisen til 1.100.000.
Vi har endnu ikke set lejligheden (skal se den på torsdag), men sælger mener at køkkenet nok bør skiftes ud.

Vi synes det lyder spændende og er også meget hooked på tanken om at sætte vores eget præg på en lejlighed ved eks. at installere et nyt køkken.

Men det der virker lidt "betænkeligt" er det store nedslag i prisen. Og vil det være realistisk for os at få min. 1.800.000 ind igen, når vi planlægger at flytte til fyn om 3 år? Her tænker vi naturligvis på, at vi så vil have moderniseret lejligheden, med nyt køkken, gulve osv.?

Jeg har kigget lidt på andre lejligheder i københavn der har nogenlunde samme størrelse (og 2 vær.) og har lidt svært ved at blive klog på om det er realistisk og om vi kan gøre en god handel?

Håber på et par gode meninger.
Buffon
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 4/02/2006 13:05

Indlægaf Peter » 4/08/2007 19:36

Du bør undersøge lidt mere om selve andelsboligforeningens økonomi, bl.a.:

1) Hvor meget er den ejendomsvurdering af HELE foreningens ejendom, der ligger til grund for andelskronen? (fremgår af regnskabet)
2) Hvor mange kvadratmeter er der i HELE foreningens ejendom? (fremgår af regnskabet eller www.ois.dk )

Dividér 1) med 2) og find dermed ejendomsvurderingen pr. kvm. Der findes folk, der mener, at kvm-priser på mellem 12.000 og 18.000 for ældre ejendomme i københavnske brokvarterer er rimeligt - som en GROV tommelfingerregel.

Man kan ikke bare bruge de 1,1 mio. kr. eller 1,8 mio. kr. i dette regnestykke, da de på den ene side inkluderer sælgers forberinger, men på den anden side ikke inkluderer andelen af fælles foreningsgæld. Men umiddelbart lyder det som om, at foreningen ligger i den høje ende, hvis det er en ældre ejendom.

3) Hvilken type lån har foreningen? Er der evt. nedsparingslån i foreningen? Umiddelbart skulle man tro, at der ikke er voldsomt meget gæld i foreningen, men det er altid relevant at undersøge nærmere om foreningens lån.

4) Er der tilskudsdeklarationer, hjemfaldspligt, en latent skattebyrde eller andre ubehageligheder? Hvis det er tilfældet, KAN du være på vej til at købe katten i sækken.

Husk i øvrigt, at mange af de forbedringer, I selv bekoster i lejligheden, medregnes som forbedringer i prisen, når I en dag selv skal sælge. Forbedringer afskrives typisk over 10-20-30 år.

Uden at kende nærmere til ejendommen og foreningens økonomi, ville jeg dog tro, at sælger godt kunne få NOGET mere end 1,1 mio. kr. for andelen, hvis han var lidt mere tålmodig. Så enten er det faktisk et (rimeligt) godt køb, eller også er der ubehageligheder i foreningen.

(Der findes dog masser af foreninger med lange interne og eksterne ventelister, der handles billigere)

Nu kender vi jo heller ikke jeres nuværende boligsituation, og det er svært at spå om hvordan verden ser ud om 3 år. Det er ikke alle, der ville kaste sig ud i et køb bare for 3 år. Og selv om andele i ældre ejendomme GENERELT handles billigt sammenlignet med ejerlejligheder, skal I jo stadig ud og overbevise en køber om boligens fortræffeligheder, beliggenhed osv.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Buffon » 4/08/2007 19:56

Tak for svaret...

Dvs. at jeg på torsdag skal sørge for at få kopier af seneste årsregnskab + vurderingspapier.... og hvad mere?

Vores nuværende boligsituation er den, at vi bor i en andelslejlighed i Vanløse. Det er "kun" en 2-værelses og er + 74 m2. Vores lejlighed er vurderet til ca. 1.100.000 inkl. forbedringer. Md. ydelse er 4200. Men vil fra 2009 nedskrives med 200 pr, md. hvert år.

Og lige til sidst: Jeg kender ikke til udtrykkene: "Tilskudsdeklarationer" "hjemfaldspligt", en latent skattebyrde eller andre ubehageligheder? Og hvordan vil man kunne gennemskue om foreningen skulle gemme på sådanne ubehageligheder?

Endnu en gang tak for svaret!
Buffon
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 4/02/2006 13:05

Indlægaf pm » 6/08/2007 07:56

Hej Buffon - gå en tur på tinglysningskontoret - du kan få personalet til at slå foreningen op på skærmen mens du står der og det er gratis... de har en del erfaringer for hvad der er "problem" deklarationer og som regel kan man se af overskriften om der er ballade.... de har haft besøg af rigtigt mange andelshavere efter det kom frem at et par og tredive foreninger i kommunen har lyst deklarationer tilbage i 1926 at Københavns Kommune har givet tilskud på opførelsestidspunktet og skal derfor have alt fremtidigt overskud - dvs usælgelige og nærmest værdiløse andele - det er først kommet frem for at par år siden så andelene har været handlet uden nogen har været opmærksom på det i årtier.

Ellers skriv her på debatten en liste over overskrifterne i deklarationerne (der er ved mellem 5 0g 15 stykker så skal vi nok give dig en hånd...:-)



PM
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Buffon » 6/08/2007 09:31

--> PM:

Tak for svaret. Det vil jeg prøve tror jeg.
Hvor henvender man sig? Er det i Københavns Byret eller hvordan foregår det? Kan jeg tage derind inden jeg har set lejligheden og fået kopier af dokumenterne, eller skal jeg vente?

På forhånd tak
Buffon
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 4/02/2006 13:05

Indlægaf pm » 6/08/2007 17:14

københavns kommune... så er det byretten - mener indgang til tinglysningen ligger i en opgang i Kattesundet..(lige bag gammeltorv)

pm
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf Buffon » 9/08/2007 23:50

Tja...
Nu har jeg så set lejligheden og den var på ingen måde seværdig - desværre. Til den pris finder man meget andet der er meget bedre. Men tak for hjælpen til alle alligevel
Buffon
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 4/02/2006 13:05


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron