Kurssikring på 15 %

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Kurssikring på 15 %

Indlægaf Susanne » 8/08/2007 11:21

Hej

Jeg har hørt, at det bliver anbefalet at have en kurssikring på 15 % på grund af den store stigning i den offentlige vurdering.

Er der nogen som ved, om det er 15 % af selve stigningen eller 15 % af ejendommens værdi?

På forhånd tak for hjælpen!

Susanne
Susanne
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 3/01/2005 00:09
Geografisk sted: København

Indlægaf AB KBH 2100 » 8/08/2007 14:29

Som jeg forstår spørgsmålet, så handler det om hvorvidt man i din andelsforening skal lade den offentlige vurdering slå helt igennem i andelsværdien eller om man skal reserve 15% af værdistigningen som en slags buffer.

Hertil er at sige at det min opfattelse, at man kun skal indarbejde de udgifter, som er sandsynlige og som kan prisfastsættes med rimelig grad af sikkerhed.

At indsætte en buffer, som ingen ved, hvad skal bruges til, udover til "dårligere tider", det er i bedste fald overforsigtighed og i værste fald en manipulation for at tvinge potentielle sælgere af andele, til at sælge til underpris.

Hvis det virkelig er magtpåliggende for en, at den andel som man i sin tid købte billigt ikke må blive "for dyr" i forhold til det man selv købte den for i sin tid, så står det i forvejen enhver andelshaver frit for, at sælge andelen til under maksimalprisen.
AB KBH 2100
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 144
Tilmeldt: 19/01/2006 16:37
Geografisk sted: Østerbro

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/08/2007 15:44

Der er ikke noget, der hedder kurssikring i den offentlige vurdering. Kurssikring taler man i forbindelse med optagelse af lån. De 15 % betyder nok at man lader andelskronen blive afspejlet ved 15% under vurderingen for at undgå fald i andelskronen ved låneoptagelser til eks renovering.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Susanne » 8/08/2007 18:06

Det var måske misvisende at kalde det kurssikring (det kalder vi det bare i vores forening) :smile2:

Jeg deltog i februar i en andelsboligkonference, hvor Mette Neville (professor i selskabs- og boligret) anbefalede ikke at lade dette års stigning slå fuldt igennem. Som jeg forstod det, var det for at have en buffer og for at sikre sig imod, at nye andelshavere kommer i klemme, hvis ejendomspriserne skulle falde.

Hun nævnte 15 %, men jeg fik desværre ikke spurgt, om det var af ejendommens værdi eller blot af den seneste stigning.
Susanne
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 3/01/2005 00:09
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/08/2007 18:31

Det ses af visse salgsannoncer at folk fra AB Skydebanen har sat prisen ned med over ½ mio-1 mio ifht andelskronen som iforvejen lyder på 32.000 kr pr m2. Så det er ikke nogen behjælpelig fidus i at sætte et buffer, når vurderingen er helt op over hvad det kan trække.

Susanne skrev:Det var måske misvisende at kalde det kurssikring (det kalder vi det bare i vores forening) :smile2:

Jeg deltog i februar i en andelsboligkonference, hvor Mette Neville (professor i selskabs- og boligret) anbefalede ikke at lade dette års stigning slå fuldt igennem. Som jeg forstod det, var det for at have en buffer og for at sikre sig imod, at nye andelshavere kommer i klemme, hvis ejendomspriserne skulle falde.

Hun nævnte 15 %, men jeg fik desværre ikke spurgt, om det var af ejendommens værdi eller blot af den seneste stigning.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 8/08/2007 19:04

Mette Neville er ganske givet blandt landets kloge hoveder udi andelsboliger, MEN hun må vist have ladet nogle irrelevante personlige politiske holdninger spille ind i disse udtalelser.

Det er hul i hovedet, hvis de nuværende andelshavere kollektivt tvinger hinanden til at sælge billigere end hvad der er købere, der er villige til at betale.

Hvorfor skal sælgerne varetage købernes interesser?

Skulle man så også sælge ejerlejligheder med ekstra rabat af hensyn til køberne? Det er jo helt absurd.

Det hævdes af nogle, at nye andelshavere, der har købt uden rabat, skulle være mindre tilbøjelige til at stemme for vedligeholdelsesprojekter. Men hvorfor i al verden skulle det være anderledes end i en ejerforening? Og skulle det være specielt rationelt at modarbejde vedligeholdelse, der jo gerne skulle medvirke til at ejendommen beholder (eller forøger) sin værdi? Men mon ikke at der alligevel vil være flertal for det fornødne.

Og den andelshaver, der bare bliver boende, vinder ikke noget som helst ved at holde andelsværdien kunstigt nede.

Men generelt: Hvis I gerne vil forære jeres egne penge væk til køberne, så skal I da være velkomne. Det er også tilladt at skyde sig selv i foden. :smile3:
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf PeterLib » 8/08/2007 21:30

Jeg vil godt advare mod at man modtager økonomiske råd af jurister / advokater.

:smile10:

Det giver ikke mening at spekulere i renteændringer (kursikring af obligationer). Økonomisk set bør foreningen arbejde for at egenkapitalen stiger eller holdes konstant, fx ved at vedligeholdelsesarbejder straks kanaliseres over i en højere ejendomsvurdering. Det bør man tage en snak med valuaren om.
PeterLib
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 245
Tilmeldt: 24/08/2005 22:22
Geografisk sted: København

Indlægaf CHB » 9/08/2007 08:31

"Det er hul i hovedet, hvis de nuværende andelshavere kollektivt tvinger hinanden til at sælge billigere end hvad der er købere, der er villige til at betale."

Den formulering bør tatoveres på alle bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger!
Naturligvis er det blot en morsom tanke, men formuleringen er så retvisende, at alle bør kunne reflektere positivt på den.
CHB
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 64
Tilmeldt: 27/04/2006 10:44

Indlægaf moccha » 9/08/2007 13:30

AB KBH 2100 skrev:Som jeg forstår spørgsmålet, så handler det om hvorvidt man i din andelsforening skal lade den offentlige vurdering slå helt igennem i andelsværdien eller om man skal reserve 15% af værdistigningen som en slags buffer.

Hertil er at sige at det min opfattelse, at man kun skal indarbejde de udgifter, som er sandsynlige og som kan prisfastsættes med rimelig grad af sikkerhed.

At indsætte en buffer, som ingen ved, hvad skal bruges til, udover til "dårligere tider", det er i bedste fald overforsigtighed og i værste fald en manipulation for at tvinge potentielle sælgere af andele, til at sælge til underpris.

Hvis det virkelig er magtpåliggende for en, at den andel som man i sin tid købte billigt ikke må blive "for dyr" i forhold til det man selv købte den for i sin tid, så står det i forvejen enhver andelshaver frit for, at sælge andelen til under maksimalprisen
.


Det er sjovt du nævner igen og igen at man da til enhver tid kan sætte sin egen andel ned, når det reelt ikke er en mulighed, fordi man skal videre i en anden bolig.
moccha
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 268
Tilmeldt: 18/07/2005 09:30

Indlægaf aratan » 9/08/2007 13:54

Moccha, det har du helt ret i, der er ingen der vil gøre det, da de vil have maksimalt med videre til anden bolig, men ud fra den argumentation er der slet ingen grund til ikke at sætte værdien til max, da det netop giver det største udbytte til ens videre liv...

"Buffere" til "dårlige tider" er netop en kunstig holden prisen nede, som er helt analog med at man selv vælger at sælge under max, eneste forskel er bare at man kræver at naboen skal gøre det også ved indsættelse fa en "buffer"...

Mvh,

carsten
aratan
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 360
Tilmeldt: 19/01/2006 16:42
Geografisk sted: Østerbro


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster