Andelsbolig-debat

"Risiko for andelskrak"
http://epn.dk/privatokonomi/din_bolig/a ... 081763.ece
http://www.ugebrev.dk
Budskabets afsender: Forbrugerrådet (som styres bl.a. af røde fagforeninger)

"Andelslejligheder kan stige yderligere"
http://www.berlingske.dk/indland/artikel:aid=938802
http://www.urban.dk/article/20070910/PC ... 1/-1/ARKIV
Budskabets afsender: Valuar Lars Wismann + Henrik Høpner, formand for Danske Boligadvokater (som begge gerne vil sælge deres ydelser)

Igen er der desværre ingen af journalisterne og de såkaldte "eksperter", der i artiklerne magter at skelne mellem nye andelsboliger og ældre andelsboliger.

De fleste valuarer vurderer fortsat ældre andelsejendomme under de faktiske handelspriser for udlejningsejendomme. Så her er der en skjult buffer. Det gælder dog næppe i Wismanns vurderinger.

Det røde sammenrend omkring Forbrugerrådet, ABF og resten af "arbejderbevægelsen" vil selvfølgelig gerne tale andelene nede i pris. Og så hjælper det at råbe op om "krak".

Men så er det rart, at Wismann minder om de grundlæggende markedsmekanismer:
"Så længe andelslejligheder er billigere end ejerlejligheder, vil der være købere til dem"

I den forbindelse er det også beskæmmende at se ejendomsmæglere der nu i diverse lokalaviser slår sig op som eksperter i salg af andelslejligheder efter at have været på kursus et par dage. Tror de vi gider give dem 50.000 kr. i salær for noget vi har kunnet gøre for 1.000 kr. førhen?

Børsens journalist er blevet klogere i løbet af dagen:

"Advokat: Andelsrisiko er stærkt overdrevet"
http://epn.dk/privatokonomi/din_bolig/a ... 081977.ece

"Så længe andelsboligerne er billigere end ejerboligerne, så er der ringen risiko for at markedet krakker."

"De traditionelle andelsboliger kan fortsat erhverves for en pris, der ligger langt under markedsprisen på en tilsvarende ejerlejlighed."

Der er stadig langt op fra en andel til en ejer. Boligudgiften i en andel er i mange tilfælde lavere en fællesudgifter og ejendomsværdiskat i en ejer. Dertil kommer at den offentlige vurdering af ejerens grundværdi og enendomsværdi også stiger ved Skats kommende vurdering.

De uvidende socialister på Politiken og i ABF vrøvler videre:

"Andelshavere risikerer stort prissmæk"
http://politiken.dk/tjek/bolig/hushande ... 377764.ece

Et kort uddrag:

"De foreninger, der har ladet stigningen i den offentlige vurdering slå fuldt igennem i år, de risikerer et fald, hvis prisen på private udlejningsejendommen fortsætter med at falde. Derfor har vi også advaret om, at man bør holde noget luft op til det maksimale, når man fastlægger andelskronen«, siger direktør Jan Hansen fra ABF til Tjek.dk. En lavere offentlig vurdering i foråret 2009 vil både få konsekvenser for dem, der har belånt friværdien i andelsboligen, men også for de nye andelshavere, der har købt dyrt. »De risikerer at kunne se i regnskabet, at den andel, de har givet 500.000 kroner for, nu kun er 400.000 kroner værd. Det er ikke tilfredsstillende«, siger Jan Hansen, der håber, at foreninger, som endnu ikke har besluttet sig for prisstigningens størrelse, vil slå koldt vand i blodet."

Hvis Jan Hansen og ABF besad en lille smule intelligens og ikke var så ræverød, så ville rådet i stedet være, at man altid skal tænke sig om, når man køber en andel eller tager lån.

Foreningerne behøver overhovedet ikke at blande sig ved at holde andelskronen kunstigt nede - de enkelte andelshavere kan blot tænke sig om. Og de andelshavere, der låner, bliver IKKE bedre stillet af at holde andelskronen nede - tværtimod.

Men Jan Hansen, ABF og de andre socialister vil helst ikke overlade ejendomsret og ansvar til det enkelte menneske. De vil hellere bestemme via kollektiver. Det enkelte menneske skal holdes nede - forbilledet er vel det gamle DDR, Cuba, Nordkorea osv.

Politikens journalist er (som forventet) ikke intelligent nok til at udøve kritisk journalistik over for sine røde venner.

Man kan desværre altid være sikker på ABF - at de render med en halv vind - vel at mærke mod bedre vidende...

Der er dog andre røster :


http://epn.dk/privatokonomi/din_bolig/a ... 081977.ece

De fleste valuarer vurderer fortsat ældre andelsejendomme under de faktiske handelspriser for udlejningsejendomme. Så her er der en skjult buffer. Det gælder dog næppe i Wismanns vurderinger.

Wismann er tværtimod også god for en vurdering over handelsprisen. Jeg har netop set et projekt med en ny stiftelse, hvor han vurderer over den pris, som beboerne har fået tilbudt ejendommen til (tilbudspligt, så ejendommen er handlet). Resultat:
Indskud ved stiftelsen = 50.000
Værdi af indskud efter den stiftende generalforsamling = 250.000.

Ifølge finansieringsplanen sælges lejeboligerne løbende til overprisen. Provenuet bruges til nedbringelse af gæld, og foreningen er de næste mange år tvunget til at bruge Wismann som valuar, hvis ikke de kommende andelshavere skal lide tab.

Modellen holder i byretten. Her er det slået fast på, at mæglere uden ansvar kan "vurdere" op til 20% forkert. Det har jeg papir på, selvom Mette Neville i sin seneste lovgennemgang anfører at denne fremgangsmetode "må råbe mod himlen".

Som formentlig bekendt af de mere hærdede brugere herinde, fastsættes værdien af en andelsboligejendom ud fra, hvad ejendommen ville kunne sælges til, hvis den var en privat udlejningsejendom. Hvad enten, det er en privat valuar eller det offentlige, der vurderer det (med de medfødte forskelle, der er indeholdt heri).

Da prisen på private udlejningsejendomme primært er dikteret af afkastninggraden, sat i forhold til markedsrenten, kan man med rette formode, at priserne er stagnerende eller for nedadgående, som resultat af det højere renteniveau. Og dermed er vurderingerne stagnerende eller for nedadgående.

Kan man derfor ikke formode, at værdien af en andelsboligejendom, som blev vurderet da renten var lavest, vil være uændret eller reduceret, såfremt den blev vurderet i dag?

Er der nogle, der har facts på priserne på private udlejningsejendomme i handler inden for det sidste år? Jeg tror, at det vil give en god indikation af en faldende prisleje.

Det er stadig omsonst at diskutere værdiansættelser af andelsboligejendommen i fohold til ejerlejligheder, da andelsboliglovens vurderingsbestemmelser, afgrænser værdiansættelserne.