Andelsfordeling

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsfordeling

Indlægaf mox » 26/11/2007 00:04

Hej, jeg er netop blevet bekendt med at vores andelsforening har nogle lejligheder der tilbage fra stiftelsen i 70erne er beregnet 75% højere i andelsværdi samt boligafgift på samme størrelse lejligheder, ene og alene pga. et 30cm nedsænket gipsloft. Kan dette virkelig være rigtigt at det kan lade sig gøre og have en så skæv fordeling baseret på en så banal og ligegyldig forskel som tilfældet er?
Jeg kan kun formode at det er grundet at man har regnet med det var varmebesparende med gipsloftet som jo er en meget simpelt og billigt og lave, men at der iøvrigt slet ikke er taget med i betragtningen at den dyre lejlighed til gengæld altid har haft et uisoleret kælderloft som gulv.

Det har været på tale at man skulle ændre disse meget skæve fordelinger både mht. boligafgift men også andelsfordelingerne fordi man i bestyrelsen er bekendt med problemet, men det har været noget man aldrig har taget hånd om. Så vidt jeg ved har administrator/bestyrelse i deres roller pålagt sig ansvar for at have kompetence til løbende at opretholde en korrekt lejlighedsfordeling, og dette kan da ikke siges og være opretholdt hvis der intet er gjort ved et kendt problem i over 30år?
mox
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 8/11/2007 12:35

Indlægaf Løvendahl » 26/11/2007 18:12

Hej Mox,

Det er ikke ualmindeligt, at man undertiden ser to størrelsesmæssigt ens andelslejligheder i samme forening, som er vurderet forskelligt. Indskuddet fastsættes normalt efter den enkelte boligs brugsværdi, og er der ikke forskelle i de enkelte boligers faciliteter, skal indskuddet svare til antal kroner pr. m2 andelsbolig. I dette tilfælde har et gipsloft medført, at en bolig vurderes 75% højere end andre boliger, og hvordan kan så dette lade sig gøre? For det første, hvis en anden opgørelse af indskudsfordelingen står i jeres vedtægter, skal dette følges. For det andet ses det af og til, at man har skæve indskud på samme antal m2, fordi, da man stiftede foreningen, så brugte man huslejen gange en bestemt faktor.

Lad mig eksemplificerer: Fru Andersen sad i 1970 i sin 50m2 store lejlighed til en husleje på 100 kr. pr. md. En lejlighed hun havde beboet de sidste 20 år, og som ikke var renoveret, hvorfor hun sad til en billig husleje. Hr. Bentzen var lige flyttet ind i den nyrenoverede 50 m2 (ens størrelse) lejlighed nedenunder, der var nyistandsat og havde fået sænkede gipslofter. Udlejeren krævede derfor 175 kr. om måneden af hr. Bentzen. Kort tid efter sælger udlejer boligerne til lejerne, som danner en andelsforening. NU skal der beregnes indskud for alle beboerne. Fru Andersen vil ikke betale mere i leje end hun plejer (100,-) og hr. Bentzen vil heller ikke betale mere end det han gør. Generalforsamlingen fastsætter derefter andelskapitalen og dermed andelsindskudet til at være nuværende leje x 100. Fru Andersen skal derfor skal derfor betale 10.000,- i andelsindskud og fortsætter med at betale 100,- i boligafgift. Hr. Bentzen skal derfor betale 17.500,- i andelsindskud og fortsætter med at betale 175,- i boligafgift. I 2007 sælger Fru Andersen og hr. Bentzen deres lige store lejligheder, og nu må fru Jensen tage 1.000.000 kr. for den, mens hr. Bentzen må tage 1.750.000 kr. for sin. Både fru. Andersens og hr. Bentzens andel, beregnes efter deres oprindelige andelsindskud.

Medmindre andet står i jeres vedtægter, har bestyrelsen opretholdt en korrekt lejlighedsfordeling, hvis de administrerer andelene efter andelshavernes indskud. Bestyrelsen er ikke pligtig til at tage emnet andelskapitalregulering op på generalforsamlingen, medmindre det bliver fremsat af et medlem. I dette tilfælde vil følgende ske: Fru Andersens andelslejlighed vil blive opskrevet til 1.375.000, mens hr. Bentzens vil blive nedskrevet til 1.375 (de to andelsboliger lagt sammen divideret med to). Dermed skal Fru Andersen indskyde yderligere 375.000,-, mens Hr. Bentzen skal have udbetalt 375.000,- af andelsforeningen. Og efterfølgende vil de så sidde til den samme boligafgift for lige store andelsboliger, hvis det er det du mener med korrekt boligregulering.

Med venlig hilsen

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Peter » 27/11/2007 10:08

Løvendahl skrev:Dermed skal Fru Andersen indskyde yderligere 375.000,-, mens Hr. Bentzen skal have udbetalt 375.000,- af andelsforeningen. Og efterfølgende vil de så sidde til den samme boligafgift for lige store andelsboliger, hvis det er det du mener med korrekt boligregulering.


Men det er vel ikke nødvendigvis realistisk at få stemt et sådan forslag igennem?

God pædagogisk forklaring i øvrigt!
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Løvendahl » 27/11/2007 15:19

Hvis jeg sad med den dyre andelslejlighed (1.750.000,-), ville jeg gøre alt for at mit andelsbevis nedsat. For det første ville jeg lettere kunne sælge min andel, da den er billigere: 1.375.000,-. For det andet vil jeg få udbetalt 375.000,- af foreningen (og hvem kunne ikke bruge det?). For det tredje vil jeg på grund af indskudsreduktionen sidde med en lavere fællesudgift. Så hånden på hjertet, jeg ville synes det er en god idé.

Omvendt, hvis jeg boede i den til 1.000.000 vil jeg stemme imod. For det første vil stigningen til 1.375.000,- gøre det mere svært at sælge min andel. For det andet vil skulle jeg optage et lån på 375.000,- til yderligere indskud og betale renter og afdrag til banken. For det tredje ville min husleje stige. Hånden på hjertet ville jeg synes, at det var en elendig idé.

Løsningen ville være, at foreningen lånte pengene af banken/realkreditforeningen og lavede en overgangsordning alle var tilfredse med. Dermed ville fru Andersen kun indbetale indskud på eksempelvis 1000,- pr. måned, og hendes andelsbolig ville blive opskrevet 1.000,- pr. måned. Hr. Bentzen ville sidde 1.000,- billigere pr. måned, men ville stadigvæk af sin fællesudgift betale lidt til renten af de hjemtagne lån. Samtidig ville hr. Bentzens andel blive 1.000,- mindre værd pr. måned. Og efter 375 måneder har de 2 andelsboliger udlignet hinanden. Så det skulle kunne lade sig gøre, men snak med en kreativ bankmand på generalforsamlingen, så der findes en løsning, der 100% bakkes op om, og som bliver indskrevet i vedtægterne.

De bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Peter » 28/11/2007 13:01

Det er ikke nødvendigvis helt så enkelt.

Forestil dig en situation med udsigt til stigende ejendomsvurdering/valuarvurdering. I det tilfælde ville andelshaveren med den høje andelsværdi (dvs. højt fordelingstal) ikke nødvendigvis være interesseret i afstå fordelingstal, da han så vil få en mindre andel af værdistigningen. Hvis han alligevel påtænker at sælge inden for en kort årrække, er den løbende boligafgift af mindre betydning.

Hvis man omvendt påtænker at blive boende til man dør, og i øvrigt ikke helt forstår hvad ordet "formue" betyder, så vil man sikkert gerne stemme for. Ligeledes hvis man tror på prisfald.

I øvrigt forstår jeg ikke folk i ÆLDRE andelsejendomme, der bekymrer sig om andelen kan sælges. Langt de fleste ÆLDRE andelsejendomme er fortsat vurderet til det halve af tilsvarende ejerbolig-ejendomme. Der er selvfølgelig undtagelser (fejlvurderinger fra Skat eller ekstreme valuarer). Men selvom man ikke kan sælge i løbet af 5 sekunder til en venteliste, så burde det ikke være noget uoverstigeligt problem at sælge frit - selv om det måske tager lidt længere tid.
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf Løvendahl » 28/11/2007 17:18

Jeg kan godt se din berettigede problematik. Mit system er det mest hensynsfulde, og bevarer andelskapitalen ved samme status som før. Alternativt skal andelsforeningen optage et lån på 750.000 og udbetale det til hr. Bentzen og samtidig tvangsnedskrive hans andel til samme størrelse som fru Andersens. De 750.000 indgår derefter som en fællesudgift, og afdrages af alle andelshavere.


De Bedste hilsner

Løvendahl
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 413
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf mox » 18/02/2008 22:04

Tak for den informative og ja - pædagogiske - forklaring på dette lidt forvirrende emne. Jeg har tænkt mig og se om ikke der er stemning for at justere andelsfordelingerne nu da det kun er et par stykker der har denne himmelflugt på 175% ift. samme lejligheder, men da vi ikke har kendskab til helt præcis hvor mange der har dette værdifulde 30cm. nedsunket gipsloft, så er det selvfølgelig svært og blot justere fordelingen på "gefuhl". Jeg tænker at hvis foreslaget bliver vedtaget at der så skal gå en tid hvor valuar påny går ind og laver vurdering af hver lejlighed, det er vel eneste måde og gøre det på, men hvad så med dem der fx. har renoveret?

- det sekundære foreslag vil ellers være at sætte boligafgiften efter kvm. så der kan komme en smule ligefordeling, men dette vil stadig betyde at kvm. pris på selve de dyre andele vil være 175% af lejlighederne uden det famøse gipsloft.
mox
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 8/11/2007 12:35


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 2 gæster

cron