Faldende offentlige vurderinger?

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Faldende offentlige vurderinger?

Indlægaf BobDylan » 28/01/2008 10:57

Jeg ved godt jeg er ude i god tid, men det er jo vigtigt at time som afgang fra andelsmarkedet så godt som muligt :smile5:

Jeg skal ud af min andel indenfor de næste år eller to, og kom til at tænke på om jeg kunne blive ramt af en faldende andelsværdi, hvis jeg venter for længe.

Vi følger den offentlige vurdering, og hvis den skulle vise sig at være faldende i 2009 vurderingen, så vil jeg ud af andelen inden da.

Ejendommen er vurderet til ca. 19.000 kr. pr. em2 og pga. relativt store hensættelser som følge af en 15 årig vedligeholdelsesplan og en fastsættelse af andelskronen til 90% koster andelen kun godt 13.000 kr. pr. em2. Da ejendommen er meget velbeliggende og velfungerede tror jeg ikke det bliver noget problem at finde en køber, problemet er kun om den offentlige vurdering sænker prisen.

Nogen bud på dette? Og forresten, hvornår får man en fornemmelse af om vurderingspriserne går op, ned eller står stille?

/Bob
BobDylan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 29/08/2007 11:08

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/01/2008 14:38

Det er godt spørgsmål som har været fremme i medierne. Ja, hvad nu SKAT? Ifølge vores administrators vurdering vil der ikke komme et fald i vurderingerne som ligger på ca 20.000 kr per kvm og ned, da dette er prisen på udlejningsejendomme i københavn. Derimod vil visse foreninger som er værdisat op til 30.000 kr per kvm boligareal få problemer, selvom boligudgiften er lav. Man kan så sige at disse dyre andele heller ikke rigtig bliver solgt. Det ser ikke ud til at problematikken har så stor betydning for andelshavernes beslutning om salg, givet antallet af andele til salg på markedet ud af den samlede masse. 20.000 kr per kvm er stadig et pænt stykke under ejerlighedspriserne selvom disse er faldet. Dertil er der vist også en masse ejendomsskatter med ejerlejligheder. Folk bliver boende. De gamle andele har så lave månedlige boligudgifter at man nærmest bor gratis og samtidig have en masse friværdi til fri afbenyttelse. Hvad er alternativet? Det er leje eller ejer og det er heller ikke så billigt.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf praxis » 31/01/2008 23:23

Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.

Umiddelbart har prisudviklingen på ejermarkedet noget at gøre med vurderingen på andelsboliger.

Der er ikke ændret på huslejereguleringen. Derfor er det vel renten som er interessant. Sidste vurdering var omkring okt 2006 næste er omkring okt 2008. Rente er steget en anelse men den vil sikkert falde igen omkring sommer. Inflationen vil betyde at priserne vel vil stige ca. 5 procent på de to år. Ved sidste vurdering sagde Skat at de havde lagt en 10 procent buffer ind i vurderingen.

Så mit bud er enten en status quo vurdering eller en lidt højere vurdering.

at det igen er blevet populær at være lejer, er jo ikke klar over om det har nogen effekt på vurderingen.
http://epn.dk/privatokonomi/din_bolig/a ... 250279.ece

Man kunne jo også ringe til Skat!
praxis
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 27/08/2006 23:16
Geografisk sted: København

Indlægaf BobDylan » 4/02/2008 11:28

Tak for input. Min bekymring har været at man for at nå op på de priser som i visse tilfælde blev fastsat af SKAT var nødt til at anvende en temmeligt beskeden forretning. En typisk lejereguleret ejendom kan give en nettoleje på 5 - 600 kr. pr. em2. Ved en forrentning på 5% giver det jo kun en værdi på 10 - 12.000 kr. pr. em2. Ved en forretning på 3% kan man derimod nå 15 - 18.000 kr. som er det interval de fleste offentlige vurdering har bokset rundt i, undtagen selvfølgelig det helt skæve som ryger op på 30 - 35.000 kr. pr. em2, men det tror jeg mest alene om mekanik (byfornyede ejendom som allerede var opjusterede har fået samme stigningstakt som ikke byfornyede).
I teorien kunne man vel nok forestille sig at investorer fremover forventer en forretning på lidt mere end inflationen...
Men det lyder da meget godt med dit bud. Det er jo allerede belastende at skulle sælge til langt under den pris som markedet er klar til at betale, hvis den pris så blev sænket yderligere var det jo slet ikke til at bære...

/Bob
BobDylan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 29/08/2007 11:08

Indlægaf 4ndelshaveren » 8/02/2008 12:23

En investor, der køber foreningens ejendom og laver gennemgribende renoveringer kan få langt højere forrentning end de gængse. De er underlagt Erhvervslejeloven og ikke den normale lejelov. Lejernes LO har vist protesteret imod at flere og lejeboliger bliver opkøbt, omdannet og underlagt Erhvervslejeloven. Her er der ingen loft på huslejen.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf praxis » 14/02/2008 11:55

Er der nogen som ved hvad udlejningsejendomme sælger for pt pr. m2 i kbh?
praxis
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 27/08/2006 23:16
Geografisk sted: København

Indlægaf pm » 14/02/2008 13:21

DEt sidste - mere spektakulære salg jeg kender er : boligudlejningsejendommen med leje-
mål på i alt 64.227 m².Hostrups Have er solgt for Lægernes Pensionskasse.
Ejendommen er overtaget af en andelsboligforening stiftet af lejerne.

Salgssummen var 1.125.000.000 - dvs ca 17.500 pr meter så vidt jeg kan google mig frem til....


pm
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 14/02/2008 15:42

I sagen om Hostrups Have er det sket til en investor, der vil omdanne 50 pct til andele. Som det er set med øvrige lignende projekter vil slutprisen efter diverse renoveringer komme langt over 20.000 kr per kvm med en høj/lav boligudgift. Samlet giver det nogle høje ydelser. De 17.500 kr per kvm er kun råprisen.
Dette kan iagttages når andelsprojektet udbydes til almindelige andelshavere.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf praxis » 14/02/2008 17:26

Men hvor kan man finde gennemsnit m2 priser for 2007. Er der ikke nogen som registrerer købspriser?
praxis
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 27/08/2006 23:16
Geografisk sted: København

Indlægaf bayswater » 14/02/2008 20:27

SKAT udarbejdede en ny vurdering i oktober 2007, som indbefatter støttede andelsboligforeninger. Ved I, hvornår foreningen (el. foreningens revisor/administrator) har adgang til denne vurdering?
bayswater
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 106
Tilmeldt: 17/03/2006 13:48

Indlægaf Peter » 15/02/2008 15:57

pm skrev:DEt sidste - mere spektakulære salg jeg kender er : boligudlejningsejendommen med leje-
mål på i alt 64.227 m².Hostrups Have er solgt for Lægernes Pensionskasse.
Ejendommen er overtaget af en andelsboligforening stiftet af lejerne.

Salgssummen var 1.125.000.000 - dvs ca 17.500 pr meter så vidt jeg kan google mig frem til....



Jeg kan godt se at ejendomsmæglerne cbre.dk anfører 64.227 kvm.

Men på www.ois.dk begynder arealerne at se lidt underlige ud:

Samlet bygningsareal 58.191 (4 hovdebygninger 57.783 kvm. + garager 408 kvm.)
Samlet boligareal 60.606
Samlet erhvervsareal 4.029
Bolig+erhverv = 64.635

Hvordan kan bolig+erhvervsareal være STØRRE end det samlede bygningsareal?
- Der er vel ikke udendørs arealer, der lejes ud?
- Manglende opdatering?
- Fejlagtig omregistrering mellem bolig og erhverv?
- Tagudvidelser, selv om ois.dk allerede har en masse 6. salslejligheder med?
- Hvad har jeg overset?

Hvad er mest troværdigt?
- Bygningsareal vs. bolig/erhvervsareal?
- Støvede ois.dk baseret på ejeroplysninger vs. en glubsk ejendomsmægler?

HVIS ois.dk's oplysninger om bygningsareal lægges til grund, er prisen 19.333 kr. pr. kvm. bygningsareal
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20

Indlægaf pm » 18/02/2008 11:16

hej peter... du har helt sikkert fat i noget rigtigt med hensyn til hvor mange kvm der er blevet handlet ... vil også umiddelbart mene at under 20 k pr meter på frederiksberg lyder for billigt...

Peter
pm
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 199
Tilmeldt: 17/03/2005 18:07
Geografisk sted: København

Indlægaf BobDylan » 18/02/2008 14:10

Har lige fået kigget vores forening efter i kortene. Når man ser nærmere på det virker den jo nærmest beskidt billig. Ca. 18.800 m2 boligareal for 309.000.000 svarende til ca. 16.500 kr. pr. m2. Der skulle vist ikke være større risiko for faldende priser her. Men med kvaliteten af den tidligere vurdering i mente kan man jo godt være bekymret.
Når vurdering bliver udarbejdet i november hvornår er den så offentligt tilgængelig??

/Bob
BobDylan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 29/08/2007 11:08

Indlægaf 4ndelshaveren » 23/02/2008 14:29

18800 kvm boligareal kunne ligne en af disse kæmpeforeninger på et social belastende beliggenhed, så 16.500 kr kvadratmeteren er ikke helt unfair. Det set vist ud til at boligmarkedet er kommet op i gear igen efter 2 års nedgang. Helt billigt er det ikke trods prisfaldet.
Alt andet lige er det godt for andelsboligmarkedet

http://epn.dk/finans/realkredit_bolig/a ... 275212.ece

http://borsen.dk/privatokonomi/nyhed/126558/
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf BobDylan » 25/02/2008 15:00

Nu sårer du mig :-I
Det er en supergod ejendom, tegnet af Kay Fisker i 1929 beliggende på en firkant ved Jagtvej, Australiensvej, Samsøgade og Ved Klosteret. I forhold til den ejendom han byggede et par år tidligere på Åboulevarden er denne lavet til Østerbroforhold, så store lejligheder og højt til loftet. Når ejendommen er så stor er det fordi den er bygget som andelsforening.
Ejendommen er løbende vedligeholdt, og der er hensat penge til de næste 15 års vedligehold. Væsentlige udestående er udskiftning af bagtrapper og renovering af el - bortset fra det er alt bragt up-to-date. Det er på den baggrund jeg synes at 16.500 er relativt beskedent. Ejerlejligheder i området handles fx til 26 - 30.000 kr. pr. m2...

/Bob
BobDylan
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 8
Tilmeldt: 29/08/2007 11:08

Indlægaf praxis » 25/02/2008 18:56

Er der hensat penge i form af indestående eller penge som ikke er frigivet i andelsværdien i forhold til vurderingen? Der er forskel.
praxis
Novice
Novice
 
Indlæg: 13
Tilmeldt: 27/08/2006 23:16
Geografisk sted: København

Indlægaf 4ndelshaveren » 28/02/2008 13:54

Til bob

Det var nu ikke for at såre dig, men udelukkende brug af dine informationer. Så ser det jo ikke helt sort ud, en valuarvurdering kan få m2 prisen op at ringe.
4ndelshaveren
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 776
Tilmeldt: 11/11/2004 18:43

Indlægaf Peter » 2/03/2008 17:05

(Skulle have været slettet, men hvor er slette-funktionen?)
Peter
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 328
Tilmeldt: 15/02/2005 13:20


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron