Andelsværdi og hensættelse

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsværdi og hensættelse

Indlægaf conan » 21/02/2004 10:49

I regnskabet som jeg fik tilsendt før køb af en AB står der at der er hensat 300.000 til vedligeholdelse. Disse penge eksisterer ikke!

Første gang de optræder i regnskabet er i 2000.

I regnskabet for 1998 ændres fra anskaffelssessum til handelsværdi.

Mit spørgsmål er om dette er lovligt at opgive et beløb i et regnskab som ovennævnte blot for at regnskabet skal "gå op"?

Og hvad gør man så?

:smile28:
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 22/02/2004 00:09

Hensættelsen på 300.000 kr. har medført at din købesum var mindre end hvis der ikke var hensat 300.000 kr.
Hvis foreningens formue falder med 300.000 kr. kan du stadig sælge til samme pris som du betalte, under forudsætning af, at de 300.000 kr. slettes i regnskabet.

Da du købte har du på den måde fået en rabat svarende til din andel af de 300.000 kr. og du har derfor kun grund til at smile :smile51:
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf conan » 22/02/2004 12:19

Tak for dit svar..

Jeg forstår ikke rigtigt hvad du mener.

Når man opgiver i et tilsendt regnskab at der er hensættelser til vedligeholdelse må man da kunne forvente at de også er tilstede.

Du omtaler en rabat på købet, men ingen andele sælges til andelsværdien her. Og det har heller ikke haft betydning for vores køb.

Ifølge det oplyste har foreningen ingen midler til at dække udgifter til blot almindelige reparationer.

Kan det virkelig være lovligt at opføre en sådan post i et regnskab og dermed give indtryg af at der er penge til vedligeholdelse og en sund økonomi.
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 22/02/2004 14:38

Der er intet ulovligt i hensættelsen.

Du skal skelne mellem hvad der er formueopgørelse/andelsværdi og hvad der er likviditet. Det virker forvirrende på de fleste.

Du kan læse om formueopgørelse på
http://www.ejdadm-ja.dk/andelsboligfore ... formue.htm

Hvis du i eksemplet omdøber Kreditorer til Hensættelse, vil eksemplet svare til din andelsboligforening.
Hvis du så sletter hensættelsen vil Egenkapital/værdi blive forhøjet med 20.000 kr. så man i teorien kan tage en høje andelspris.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf conan » 21/03/2004 12:46

Tak for dine svar.

På den netop afholdte generalforsamling blev det konstateret at AB ikke har en godkendt vurdering og har heller ikke til sinde at få den foretaget.

Administrator og revisor er ikke statsaut., hvad gør man?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 22/03/2004 18:43

Du kunne stille et konkret forslag til vedtagelse på en generalforsamling.

Administrator og revisor behøver ikke at være autoriserede.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

svar

Indlægaf conan » 22/03/2004 22:50

Det blev forkastet.

Står der ikke i loven at man skal have vurderet min hver 18 mdr. og dette af en godkendt person?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/03/2004 01:23

Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler som tillige er valuar.
Der skal vurderes hvert år
http://www.ejdadm-ja.dk/valuar_andelsboligforening.htm
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

svar

Indlægaf conan » 23/03/2004 07:17

Ja sådan har jeg også læst det.

Men når de nu ikke vil følge loven og ikke har gjort det i 5 år, selvom de nu er opmærksom på det, hvad gør man så?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 23/03/2004 22:48

Det lyder ret vildt.
Løsningen kunne være at stille forslag om lovliggørelse af forholdene på en generalforsamling og håbe på at flertallet kan se det fornuftige i at stemme for forslaget.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

svar

Indlægaf conan » 24/03/2004 07:31

Er gjort, men sådan har vi gjort det siden 2000......

Spørgsmålet er jo om jeg på nogen måde kan gøre noget ved det når man bliver stemt ned og hvilket formål denne ulovlige opgørelse måtte have.

Er det et civilt søgsmål eller en opgave for Politiet?

Kan det have noget at gøre med at der er boligsikring/boligydelse indblandet heri?
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Re: svar

Indlægaf JN » 24/03/2004 16:53

Du vil vel som minimum kunne gøre gældende, hvis du en dag påtænker at sælge din andel at andelsværdien angivet i regnskabet ikke kan være gyldig, da det ikke er en årlig revurdering. Man skulle mene du dermed kan kræve en valuarvurdering foretaget inden dit evt. salg.

Årsagen til lader være er jo muligvis fordi en sådan vurdering snilt koster 10-15.000 kroner. Hvis man I sinde at blive boende er det jo sådan set penge lige ud af foreningens lomme, selvom det er ulovligt. Det vil især ramme dem der vil sælge altså.

På den anden side forstod jeg tidligere at ingen andele sælges til andelsværdien, undskyld mig, men hvorfor pokker har I så valgt valuarvurderingen? Så kunne I jo nøjes med foreningens ejenkap. og dermed lovligt spare valuarudgiften.

Faktisk undrer jeg mig lige, hvordan sættes handelsværdien af den enkelte andel ved at køb/salg. Er det blot sælger der bestemmer? Det kan han nemlig heller ikke lovligt, altså ikke tage mere end det i regnskabet godkendte værdi. Du må gerne uddybe lidt jeres praksis.

/jn
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

svar

Indlægaf conan » 24/03/2004 23:41

Jeg har overtaget denne andel i dec 2004 og kender derfor ikke ret meget til hvordan man tidligere har gjort. Værdien af andelen er i regnskabet opgjort til over 300.000 kr, hvilket jeg ikke har betalt.
På den ordinære generalforsamling stillede jeg et forslag om at ændre til den off. ejendomsvurdering eller anskaffelsesprisen, hvilket blev nedstemt bl.a. under henvisning til boligydelse og at "sådan har vi gjort tidligere og det skulle jeg ikke komme her og lave om på. Hvorfor man gør det på denne måde må guderne vide. Jeg har forlangt at se gamle regnskaber og referater hvilket jeg er nægtet.
Min primære interesse er selvfølgelig om jeg juridisk er medansvarlig for noget "ulovligt" og i givet fald hvad gør jeg?
Ved et evt. salg skal jeg nok få mine penge tilbage igen så det er ikke derfor dette spørgsmål stilles.
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Re: svar

Indlægaf JN » 25/03/2004 19:02

aha, men det forklarer jo sagen bedre.
Man kan altid sælge billigere end værdien i regnskabet, det er ikke ulovligt, og det synes at være det du har gjort.

Årsagen til man har valuarvurderingen er vel fordi hvis man skulle støde på en "rig" køber, lovligt kan kræve værdien som anført i regnskabet. Altså sikrer man sig med valuarvurderingen at man altid har mulighed for at kræve højst mulig pris. Det koster så nogle årlige udgifter til valuaren.

Hvis vurderingen ikke, som loven foreskriver foretages årlig, kan en fremtidig køber hævde "hvis ha er lidt inde i tingene" at den anførte værdi ikke kan være lovlig. Det kan have to udfald. Hvis foreningen skynder sig at få foretaget vurderingen bliver andelen jo garanteret meget dyrer at købe - så det tilskynder til at køber ikke siger noget.

Omvendt kan det være at foreningen nu er fanget i en ulovlig prissætning og dermed kun kan kræve svarende til den offentlige vurdering. Den kan enten være højere eler lavere end den nuværende gamle valuarvurdering - men det kan køber undersøge direkte selv hos told og skat.

Hvis den offentlige vurdering er højere end den gamle valuarvurdering siger han sikkert ikke noget, omvendt hvis den er mindre kan han jo gøre indsigelse.

Summasumarum. I har en gammel vurdering og betaler ikke en årlig revurdering. Det er ulovligt. Men prismæssigt på andelen kan det som beskrevet ovenover gå begge veje.

Jeg vil ikke mere du kan gøres personlig ansvarlig, foreningen kan højst komme til at betale nogle udgifter til revurdering + advokat, hvis der er en emsig køber (det er selvfølgelig også lidt inddirekte dine penge der bruges til det). Hvis du vil være helt sikker, kan du jo prøve med et brev til administrator og høre om den besluttede andelsværdi på sidste generalforsamling er lovlig i forb. med ovenstående problematik. Hvis de SKRIFTLIG siger ok, ja så tror jeg du kan sove roligt (altså bortset fra lidt eventuelle inddirekte udgifter).
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Re: svar

Indlægaf JN » 25/03/2004 19:06

P.S. Foreningen skal have en generalforsamlingsbeslutning på en ny vurdering, hvis man skynder sig at tilkalde en valuar. Så det er ikke noget der kan gøres "over night"
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

svar

Indlægaf conan » 26/03/2004 00:20

Summasumarum. I har en gammel vurdering og betaler ikke en årlig revurdering. korrekt
Det er ulovligt. Hvad er straffen så? Men prismæssigt på andelen kan det som beskrevet ovenover gå begge veje.

Jeg vil ikke mere du kan gøres personlig ansvarlig, foreningen kan højst komme til at betale nogle udgifter til revurdering + advokat, hvis der er en emsig køber (det er selvfølgelig også lidt inddirekte dine penge der bruges til det). Hvis du vil være helt sikker, kan du jo prøve med et brev til administrator og høre om den besluttede andelsværdi på sidste generalforsamling er lovlig i forb. med ovenstående problematik.
Det var bl.a. ham der fortalte at jeg ikke skulle komme her og forsøge at ændre det selvom at jeg forsøgte at få forkastet regnskabet da det jo er ulovligt. Hvis de SKRIFTLIG siger ok, ja så tror jeg du kan sove roligt (altså bortset fra lidt eventuelle inddirekte udgifter). Som skrevet før kan jeg ikke engang få referat fra generalforsamlinger, boligaftale eller få et vedligeholdelsesreglement. Dette er desværre ikke det eneste problem i denne forening...
mvh.

J.G.K.
Brugeravatar
conan
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 21/02/2004 10:30
Geografisk sted: Jylland

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 28/03/2004 22:24

Det er svært at gætte hvad en retssag om overpris vil ende med i dette rodede tilfælde.

Udgangspunktet er, at sælger skal tilbagebetale ulovlig overpris til køber. Hvis sælger ikke kan betale er der risiko for at andelsboligforeningen kommer til at betale.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 1 gæst