Andelsbolig-debat

Hej
Jeg vil gerne vide hvad der er afgørende for en valuars fastsættelse af den potentielle investors forrentning, når der foretages vurdeling efter handelsværdi princippet.

I vores forening har vi længe anvendt handelsværdivurderingen og fået værdien opgjort årligt. Vurderingen afsluttes med den forrentning som en investor kunne opnå. Den ligger p.t på 6%, men spørger man firmaer som handler med boligejendomme oplyser de at niveauet er 2,5 til 4,5%.

Hvis jeg laver beregningen på vores ejendom med de fortiden realistiske afkastniveauer bliver vores ejendom jo let dobbelt så meget værd!
Hvad er rigtigt og hvad er forkert?

Hvem bestemmer hvad afkastniveauet skal være?

Vil to valuarer kunne komme frem til to meget forskellige værdier?

Hilsen
Niels

Valuaren vurderer i hvert tilfælde hvad han mener der vil være den rigtige afkastsats for den konkrete ejendom.

Da der er tale om vurdering kan der være forskel på 2 valuares mening om en konkret ejendoms værdi og afkastsats.

Ikke kun afkastsatsen men også den teoretisk opgjorte lejeindtægt kan give anledning til afvigelser. Valuaren skal ikke benytte boligafgiften i beregningen, men skal beregne den omkostningsbestemte leje incl. forbedringer for. f.eks. termovinduer, fjernvarme, isolering og porttelefonanlæg. Den enkelte andelshavers forbedringer skal ikke medregnes af valuaren, da det jo ville medføre dobbeltregning.

Hvordan sikrer jeg at vurderingen er korrekt? og hvad kan jeg gøre for at få den ændret?
Finder der ikke nogle reference satser for omkostningsbestemt leje og for afkastsats?
Vores ejendom ligger på Nørrebro og er pæn og vedligeholdt. Nyt tag, facade, termovinduer, porttelefon, fjernvarme, opgang og entredøre. Der er bad og toilet i alle lejligheder og super gårdanlæg. Er niveauet kr. 425 pr. kvm i årlig leje ikke lavt?

Ejendommen er på ialt 1390 kvm (20 andele) og en tagetage på 290 kvm som benyttes til udlejning (7 klubværelser). Der er årligt kr 350.000 til forrentning og ejendommen er vurderet til kr. 5,85 mio. hvilket svarer til en forrentning på 6%.
Hvis den rigtige afkastniveau i virkeligheden er 4% vil ejendommen jo være kr. 8,75 mio værd. Det vil i mit tilfælde betyde at min andelslejlighed mere end fordobles i værdi!!!

Set i lyset af at den offentlige vurdering er kr. 5,7 mio. synes jeg også at en handelsværdivurdering på kr. 5,85 mio. er meget snært på.

Jeg har det indtryk at handelsværdien faktisk kun skubbes i vejret af en stigende offentlig vurdering.

Hvor skal jeg henvende mig for at få kontrolleret handelsværdivurderinger? er der nogen som har erfaringer eller som kan fortælle hvilken afkastprocent som er aktuel hos jer?

Du kan læse lidt om lejeberegning på
http://www.ejdadm-ja.dk/udlejning.htm
Udgangspunktet er omkring 350 kr. pr. kvm. årligt, med tillæg for forbedringer.
Se også § 5 i boligreguleringsloven
http://147.29.40.90/DELFIN/HTML/A2001/0034829.htm
§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Der findes ikke en offentlig liste med oplysning om afkastsats, som jo skal fastsættes konkret for hver ejendom.
Som udgangspunkt kan man sige at lav afkastsats er gældende for gamle ejendomme uden badeværelser. Hvis udlejer udfører forbedringer i lejemålet for mindst 200.000 kr. kan der udlejes til høj leje, jævnfor boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Etablering af badeværelse udgør en stor del af forbedringerne.

Den offentlige ejendomsværdi har ingen betydning ved valuarens vurdering af værdien.

I realiteten kan du kun få kontrolleret en vurdering ved at få foretaget en vurdering af en anden valuar. Det princip anvendes i retssager om rigtigheden af handelsværdivurderinger.

I hvilket år er "din" ejendom opført ?

Ejendommen er opført i ca. år 1900.

Jeg har stadig svært ved at forstå at der i nogle handelsværdivurderinger anvendes en afkastprocent på fx. 3% og at vi skal bruge 6%. Det må vel være sådan at jo bedre stand bygningen er i jo lavere afkast kan investor acceptere. Men hvis standarden er så ringe at en renovering kan komme på tale og dermed øge indtjeningen for investor, kan et lavt afkast som udgangspunkt alligevel accepteres pga potentialet.

Har du nogen eksempler på retsager som jeg kan læse?

På forhånd tak

Man kan opnå en lav afkastsats hvis ejendommen er opført uden oprindelige badeværelser. Fra 1930 og frem blev der indrettet badeværelser med det samme, og de ejendomme har derfor ikke det store moderniseringspotentiale.

Jeg har kun en enkelt dom, og den nævner ikke afkastsatsen.

Hej.
Jeg har et spørgsmål vedr. prisfastsættelse af andele i perioden mellem 2 generalforsamlinger. Jeg har forstået det sådan, at man kan indføre i sine vedtægter (ejendomsvurderings metoden), at værdien af andelsboligen kan følge den offentlige vurdering, således at ændres den mellem 2 generalforsamlinger gælder den nye vurdering og dens indvirkning på andelsværdien med det samme. Mit spørgsmål er:
- Gælder noget tilsvarende for andelsværdien ved brug af handelsværdi metoden, således at man ikke skal vente på en general forsamling.
Mvh.
Steen

Ps! Fed aprilsnar.

Der er ikke noget lovmæssigt som forhindrer det du skitserer, men foreningens vedtægter skal overholdes.
Problemet med den offentlige ejendomsværdi er at den som regel kommer efter foreningens årlige generalforsamling. Valuarvurderingen kan man få når foreningen ønsker den. Udgangspunktet er at valuarvurderingen skal foretages på samme dato som årsregnskabet afsluttes, så den kan indsættes i årsregnskabet.
http://www.ejdadm-ja.dk/valuar_andelsboligforening.htm

Til Jens
Tak for dit hurtige svar. Jeg har endnu et Spørgsmål.
Hvis man har fået lavet en handelsvurdering af ejendommen (andelsforening 20 år gammel, bygning 55 år) og man efterfølgende får et nyt tag på ejendommen til f.eks. 900.000,-. Vil en efterfølgende handelsvurdering være uændret af dette eller vil det nye tag have en værdi for en eventuel køber og slå igennem vurderingen med en eller anden procensats f.eks. 75 % af udgiften.
Mvh.
Steen

Det nye tag vil give en forhøjelse af valuarens vurdering, men jeg kan ikke sige hvor meget.

:smile50:
Til jens.
Endnu engang tak for dit hurtige svar.
Mvh
Steen