Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf Sangeren » 16/12/2015 12:10

Hej kære medbrugere

Jeg håber der er nogen der har erfaring med, eller som er boligadvokat med, speciale i andelsboligjura. Eller bare er virkelig klog og ved sådan noget.

Jeg har 2 spørgsmål som jeg har svært ved at finde svar på. Udfordringen er at vi er 2 studerende som har købt en andelslejlighed til en pris der overskrider maksimalprisen med en hel del, også langt over det der kaldes "goodwill", da den vurderes til 0,-. Håber I kan hjælpe :)

Spørgsmål 1: Hvis en bestyrelse sælger en lejlighed i foreningen, som hos kommunen har status af erhverv, men sælger den på det private marked, til en privat person, med krav om at ændre status og ombygge til beboelsesbolig, men ellers sælger den under vilkårene for en almindelig beboelsesandel, bl.a. med boligafgift som beboelsesbolig fra dag et. Boligafgift for en erhvervsandel er ellers 2,5 gange højere, ligesom salgsprisen er 3 gange lavere. Men kan foreneingen på den måde komme uden om maksimalprisreglerne i andelsboliglovgivningens §5 fordi der ikke på overdragelsestidspunktet var tilknyttet retten til en bolig? Eller fik man retten til bolig, idet at det var et krav for handlen at man ansøgte og byggede om, samt at handlen faldt bort hvis man ikke kunne få kommunens godkendelse.
Altså, kan man omgå §5 fordi lejligheden havde erhversstatus?

Spørgsmål 2: Hvis der i vedtægterne står klare regler om salg af lejligheder, som også gælder for erhvervsandelshaverne. Kan en bestyrelse så fravige vedtægterne ved salg, fordi vi som køber ikke er en del af foreningen endnu, eller har vi krav på at vedtægterne bliver overholdt.
Så kort... gælder vedtægterne også for køber, eller gælder de først når man er kommet ind i foreningen? (Kan godt være det skulle postes i en anden tråd)

Håber meget I kan hjælpe :)
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf Sangeren » 23/12/2015 13:29

Er der ingen der ude som tør at sige noget klogt om det? Måske administrator? Jeg tænker det må være noget du har hørt om før :)
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf molan » 7/01/2016 13:17

Sangeren skrev:Hej kære medbrugere

Jeg håber der er nogen der har erfaring med, eller som er boligadvokat med, speciale i andelsboligjura. Eller bare er virkelig klog og ved sådan noget.

Jeg har 2 spørgsmål som jeg har svært ved at finde svar på. Udfordringen er at vi er 2 studerende som har købt en andelslejlighed til en pris der overskrider maksimalprisen med en hel del, også langt over det der kaldes "goodwill", da den vurderes til 0,-. Håber I kan hjælpe :)

Spørgsmål 1: Hvis en bestyrelse sælger en lejlighed i foreningen, som hos kommunen har status af erhverv, men sælger den på det private marked, til en privat person, med krav om at ændre status og ombygge til beboelsesbolig, men ellers sælger den under vilkårene for en almindelig beboelsesandel, bl.a. med boligafgift som beboelsesbolig fra dag et. Boligafgift for en erhvervsandel er ellers 2,5 gange højere, ligesom salgsprisen er 3 gange lavere. Men kan foreneingen på den måde komme uden om maksimalprisreglerne i andelsboliglovgivningens §5 fordi der ikke på overdragelsestidspunktet var tilknyttet retten til en bolig? Eller fik man retten til bolig, idet at det var et krav for handlen at man ansøgte og byggede om, samt at handlen faldt bort hvis man ikke kunne få kommunens godkendelse.
Altså, kan man omgå §5 fordi lejligheden havde erhversstatus?

Spørgsmål 2: Hvis der i vedtægterne står klare regler om salg af lejligheder, som også gælder for erhvervsandelshaverne. Kan en bestyrelse så fravige vedtægterne ved salg, fordi vi som køber ikke er en del af foreningen endnu, eller har vi krav på at vedtægterne bliver overholdt.
Så kort... gælder vedtægterne også for køber, eller gælder de først når man er kommet ind i foreningen? (Kan godt være det skulle postes i en anden tråd)

Håber meget I kan hjælpe :)


1. De skal sælge den på de vilkår der er på slagstidspunktet dvs. som erhverv, både hvad angår pris og fællesudgifter.
Når det så er ændret til privat bolig, afregnes det med forening ud fra det nye, altså igen både pris og fællesudgifter.

I skal altså start med en lav købspris og høj husleje, og derefter betale en mere i købspris og får en lavere husleje.

2. Nej, bestyrelse kan aldrig fravige vedtægterne ved salg eller af anden grund, I har altid krav på at vedtægterne bliver overholdt i alle henseender og til alle tider, undtagen hvis vedtægterne i sig-selv overtræder Dansk lov.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf Sangeren » 8/01/2016 04:11

Hej Molan

Først og fremmest tak for dit svar, og rigtig godt nytår :)

Jeg er lidt usikker på hvad du mener med "Når det så er ændret til privat bolig, afregnes det med forening ud fra det nye" Tænker du her hvis den sælges på ny, eller at der skal betales en difference imellem andelsværdien før og efter?

1. Men så det ER faktisk både tilladt og virkelig smart når bestyrelsen bruger krav og ret til kunne omdanne til bolig, til at sælge til private og trække prisen i vejret(erhvervsandele må sælges til samme maksimalpris som beboelse, endda med Good-Will, men markedsprisen som er erhverv er bare langt under 1/3, siger erfaringen fra underboens køb af den langt mere attraktive erhvervslejlighed, da den ligger i gadeplan og med direkte adgang til Vesterbrogade) Men lige annonceringen med den lave fællesudgift i salgsmaterialet var så "falsk markedsføring" og generelt at annoncere den som andelsbolig til private , hvor der så bare lige gøres opmærksom på den har erhvervsstatus og skal omdannes på egen regning, var så ikke helt tilladt. Men hvad kan man gøre ved det? Vi købte jo en lejlighed til en pris vi kunne acceptere med en boligafgift vi kunne acceptere, men vi havde dog regnet med at vedtægterne skulle overholdes og når vi nu havde betalt maksimalprisen, burde sælger(foreningen) jo så skulle betale for ulovlige installationer osv. når det står i vedtægterne, også ved erhvervssalg(det samme gjorde sig gældende da underboen solgte, trods der jo var et meget stort nedslag i købsprisen ved erhvervssalget).

2. Men når bestyrelsen nu har handlet lejligheden, og har besluttet ikke at overholde vedtægterne i samråd med administrator. Hvad kan man så gøre ved det? Foreningen har jo tjent penge på det(sparret en del ved at lægge udgiften over på os), så det er jo kun os som køber der er blevet "snydt", og os der er interesseret i at gøre noget ved det. Vi kan ikke gå til administrator fordi det jo er dem der har sagt det er sådan det er. I virkeligheden retter bestyrelsen bare ind efter hvad administrator har sagt. Men principielt har bestyrelsen bare handlet uden for deres beføjelser. Men du er sikker på at vi kan gøre krav på vedtægterne? selv om vi på købstidspunktet jo ikke var medlem af andelsforeningen. Jeg tænker at administrator måske kan argumentere for at vedtægterne kun gælder for medlemmerne af andelsforeningen, og på købstidspunktet var vi jo så ikke medlemmer og derfor gjaldt vedtægterne ikke for os.

Lige nu er situationen at jeg er tvunget til at købe min ekskærestes 10% af andelen ud, hvilket skaber helt nye udfordringer, da der jo i vedtægterne står at lejligheden skal vurderes for fejl og mangler samt laves EL-og VVS-syn, hvor der jo står at sælger skal betale for at udbedre ulovlige installationer, samt tilbageholdes penge for lejlighedens vedligeholdelsesmæssige stand, og lejligheden er jo midt under et byggeprojekt... og jeg administrator vil selvfølgelig ikke vejlede i min sag med bestyrelsen, da de jo fungerer som bestyrelsens rådgiver. Så man kan føle sig lidt alene lige pludselig. Så hvis du sige noget mere om de 2 ovenstående ting, er det meget værdsat. Generel råd er også mere end velkommen :)

De bedste hilsner
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf molan » 8/01/2016 16:54

Sangeren skrev:Hej Molan

Først og fremmest tak for dit svar, og rigtig godt nytår :)

Jeg er lidt usikker på hvad du mener med "Når det så er ændret til privat bolig, afregnes det med forening ud fra det nye" Tænker du her hvis den sælges på ny, eller at der skal betales en difference imellem andelsværdien før og efter?

1. Men så det ER faktisk både tilladt og virkelig smart når bestyrelsen bruger krav og ret til kunne omdanne til bolig, til at sælge til private og trække prisen i vejret(erhvervsandele må sælges til samme maksimalpris som beboelse, endda med Good-Will, men markedsprisen som er erhverv er bare langt under 1/3, siger erfaringen fra underboens køb af den langt mere attraktive erhvervslejlighed, da den ligger i gadeplan og med direkte adgang til Vesterbrogade) Men lige annonceringen med den lave fællesudgift i salgsmaterialet var så "falsk markedsføring" og generelt at annoncere den som andelsbolig til private , hvor der så bare lige gøres opmærksom på den har erhvervsstatus og skal omdannes på egen regning, var så ikke helt tilladt. Men hvad kan man gøre ved det? Vi købte jo en lejlighed til en pris vi kunne acceptere med en boligafgift vi kunne acceptere, men vi havde dog regnet med at vedtægterne skulle overholdes og når vi nu havde betalt maksimalprisen, burde sælger(foreningen) jo så skulle betale for ulovlige installationer osv. når det står i vedtægterne, også ved erhvervssalg(det samme gjorde sig gældende da underboen solgte, trods der jo var et meget stort nedslag i købsprisen ved erhvervssalget).

2. Men når bestyrelsen nu har handlet lejligheden, og har besluttet ikke at overholde vedtægterne i samråd med administrator. Hvad kan man så gøre ved det? Foreningen har jo tjent penge på det(sparret en del ved at lægge udgiften over på os), så det er jo kun os som køber der er blevet "snydt", og os der er interesseret i at gøre noget ved det. Vi kan ikke gå til administrator fordi det jo er dem der har sagt det er sådan det er. I virkeligheden retter bestyrelsen bare ind efter hvad administrator har sagt. Men principielt har bestyrelsen bare handlet uden for deres beføjelser. Men du er sikker på at vi kan gøre krav på vedtægterne? selv om vi på købstidspunktet jo ikke var medlem af andelsforeningen. Jeg tænker at administrator måske kan argumentere for at vedtægterne kun gælder for medlemmerne af andelsforeningen, og på købstidspunktet var vi jo så ikke medlemmer og derfor gjaldt vedtægterne ikke for os.

Lige nu er situationen at jeg er tvunget til at købe min ekskærestes 10% af andelen ud, hvilket skaber helt nye udfordringer, da der jo i vedtægterne står at lejligheden skal vurderes for fejl og mangler samt laves EL-og VVS-syn, hvor der jo står at sælger skal betale for at udbedre ulovlige installationer, samt tilbageholdes penge for lejlighedens vedligeholdelsesmæssige stand, og lejligheden er jo midt under et byggeprojekt... og jeg administrator vil selvfølgelig ikke vejlede i min sag med bestyrelsen, da de jo fungerer som bestyrelsens rådgiver. Så man kan føle sig lidt alene lige pludselig. Så hvis du sige noget mere om de 2 ovenstående ting, er det meget værdsat. Generel råd er også mere end velkommen :)

De bedste hilsner


Der er mange ting:

1. Man kan ikke købe en andel til overpris altså over masimalprisen det er ulovligt og differencen kan du få tilbage via boligretten, hvis sælger nægter at betaile overprisen tilbage.
2. Jeg ved ikke hvad du mener med Good-Will, det er det ikke noget der hedder angåven andelsboligpriser. Det er klare regler for prissætningen af andelsboliger og enhver boligadvokat kan beregne den højeste lovlige pris for dig.
3. Hvis du køber en erhvervs-lejlighed, må du ikke bo der indtil den er godkendt som privatebolig, med minder den er godkendt til begge formål. I så fald behøver du ikke ændre status. Hvilken status den har kan du få oplyst hos kommunen.
4. "Men lige annonceringen med den lave fællesudgift i salgsmaterialet var så "falsk markedsføring" og generelt at annoncere den som andelsbolig til private , hvor der så bare lige gøres opmærksom på den har erhvervsstatus og skal omdannes på egen regning, var så ikke helt tilladt"...ja det lyder som en overtrædelse af god markføringskik og vildlede markføring.
5. Sælger skal altid betale for lovligørelse også selvom der ikke er betalt maksimal prisen, medmindre der er nedslag i prisen mod at du selv lovliggøre (men så skal nedslag kunne dække udgifter 100%). Der er ingen nedregrænse for overpris, i principper kan du få fra 500 kr. tilbage hvis det er hvad du har betalt for meget. Den eneste årsag til de ca. 500 kr. grænse er at retten har en nedre grænse for sagers størrelse.
Så ja, foreningen skal kr. for kr. betale for at få udbedret de ulovlige installationer. I må ikke have nogle udgifter i den forbindelse.
6. "Men når bestyrelsen nu har handlet lejligheden, og har besluttet ikke at overholde vedtægterne i samråd med administrator. Hvad kan man så gøre ved det"... kontakte en advokat, starte med at sende et brev til foreningen og hvis det ikke hjælper, starte et civil søgsmål via boligretten.
7. "Men du er sikker på at vi kan gøre krav på vedtægterne"... 100% vedtægterne er altid gællenede kun undtaget hvis de er i strid med anden lovgivning.
8. Vedtægterne gælder for andelsforeningen og købers medlemskab er derfor uden betydning.
9. Når der er betalt maksimal prisen så SKAL sælger betale for ulovlige installationer uanset vedtægterne. Maksimalt prisen er det der højst må sælges til ifølge loven, en hver udgift du måtte have skal derfor nedsætte i prisen kr. for kr. for at det er lovligt.
10 Mht. til at købe din ekskæreste ud, så er det vel et privat mellemværende?
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf Sangeren » 10/01/2016 19:17

Hej Molan
Ja, det er et lidt kompliceret tilfælde. Men nu ved jeg ikke… er du advokat eller administrator Molan? Du virker til at vide en hel del om området :) Jeg har ind til nu prøvet at holde det så enkelt som muligt, for at gøre det mere overskueligt at svare på. Beklager at det bliver lidt langt nu, men jeg håber du har overskud til at hænge i, ellers har jeg også skrevet mine 3 spørgsmål først(Men baggrundshistorien har måske også lidt betydning) 1000 for dine svar allerede! Jeg syntes ellers at have rimelig godt styr på reglerne i andelsforinger, men lige med erhvervsandele er jeg kommet lidt til kort :)

1. Hvis man i købesaftalen/overdragelsesaftalen har underskrevet/accepteret de vilkår foreningen/bestyrelsen har udlagt. Kan jeg så stadigvæk kræve hævd på vedtægterne, taget i betragtning at lejligheden havde erhvervsstatus? Når jeg åbenbart har accepteret bestyrelsen sælger den under vilkår der strider mod vedtægterne.
2. I forbindelse med dette ”erhvervssalg” med krav om omdannelse, kan der ikke kræves afståelse (good-will) da der ikke har været virksomhed i 2 år og den bliver solgt med krav om omdannelse, altså Good-will = 0 og der står ikke noget om Good-will vurdering i købs-/overdragelsesaftalen. Derfor må den maksimale pris for erhvervsandelen, i henhold til vedtægterne, være foreningens regnskabsmæssige værdi +/- forbedringer/fejl/mangler. Så der er altså ingen tvivl om at vedtægterne er omgået... og at vi i henhold til vedtægterne har betalt overpris. Men spørgsmålet er om vi også i forhold til lovgivningen har betalt overpris. Og altså om det også er ulovligt med overprisen. I Kapitel 2 § 5 i andelsboliglovgivningen står der ”hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, må prisen ikke overstige…” maksimalprisen. Altså læser jeg det som om at den lovmæssige maksimalprisbestemmelse kun gælder for andele med ret til bolig, og fordi den har status af erhverv gælder den så ikke. Er det forkert, eller kan du henvise til et andet sted hvor der også står noget om erhvervssalg? eller vil man eventuelt vurdere at den er solgt, knyttet retten til bolig?
3. Hvad er konsekvensen hvis jeg går videre med det. Er det at handlen kan blive annulleret, eller ville jeg så have ret til afslag i købssummen?

Svar på ” 10 Mht. til at købe din ekskæreste ud, så er det vel et privat mellemværende?”
Nej… administrator og bestyrelsen kræver at det skal gennemføres som en normal overdragelse, dog med halv pris for overdragelsesaftalen, så vi slipper med alt i alt ca. 13.000,- for vurderinger mm. De vil ikke gå med til det, da de mener det er overtrædelse af vedtægterne, hvilket de ikke vil være med til, og fordi de vil kunne få problemer med andre andelshavere på et senere tidspunkt. I vores vedtægter om samlivsophør, står der bare at jeg ”er berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af lejligheden” hvilket åbenbart kun betyder at jeg kan få lov til at blive boende og bestyrelsen ikke kan modsætte sig det. Vi har ellers begge parter accepteret at afstå vores krav og rettigheder i forhold til vedtægterne ved denne 10% overdragelse, da vi helst ønskede at klare det internt. Men da det er at krav fra vores banker at hun skal udskrives af andelsbeviset, for at kunne optage lånet til hendes nye lejlighed, er vi nødsaget til at gøre som der bliver sagt.


Længere historie starter her:
Men situationen er den, at jeg oprindeligt reagerede på en bolig-agent-annonceret andelslejlighed, som lignede et super godt tilbud. Så det skulle undersøges. Da vi kom ud og kiggede på lejligheden fik vi at vide at det var en lejlighed der havde været udlejet til kontorerhverv, men den havde stået tom et par år da foreningen ikke kunne finde ny lejer. Derfor ønskede bestyrelsen nu at sælge den, hvor der så fulgte en tilladelse og et krav med fra bestyrelsen om køber skulle ansøge og lave den om til beboelse. Dette var for at køber selv kunne få lov til at indrette den som man ønskede det, i stedet for foreningen gjorde det selv. Som køber, blev man gjort bekendt med, at man selv skulle afholde udgifterne til ansøgning til kommunen, samt omdannelsen til beboelse, men at de penge man investerede i at ombygge, ville man få med som forbedringsværdi, så pengene ikke var ”tabt” ved salg senere hen. I købsaftalen blev der også gjort opmærksom på at der kunne være nogle forhold med HF/HPF-relæ som ikke overholdt stærkstrømsreglementet, samt et nedhængt, som ligeledes muligvis ikke overholdt lovgivningen. Disse ting accepterede man som køber var med taget i købsprisen, og at man ikke senere ville kunne gøre indsigelse imod dette.

I første omgang bød jeg derfor 100.000,- under udbudsprisen, men fik at vide at der havde været en hel del interesserede købere allerede, så man skulle nok ikke forvente det store, da det var bestyrelsen der skulle vælge hvilken køber de så ville vælge. Det endte derfor også med at annoncen blev taget ned efter første dag, og vi 4 der havde nået at se lejligheden alle sammen blev nød til at acceptere den købsaftale og salgspris der blev fremlagt hvis vi ville have en chance for at få den. Salgsprisen blev sat til den maksimale regnskabsmæssige foreningsandelsværd for en alm. beboelsesandel, ligesom boligafgiften blev sat til alm. beboelsesandelsboligafgift. Men ifølge vedtægter står der, at udover den regnskabsmæssige værdi, at der ”Ved erhvervsandelslejligheder må endvidere beregnes afståelse (good-will)” (Se udsnit af vedtægterne stk. 1). Foreningen valgte, imod vedtægterne, at der ikke skulle laves lejlighedsvurdering eller VVS- og EL-synsrapport (Home valgte dog at kræve foreningen skulle lave EL-syn, som der blev taget forbehold for i købsaftalen) Men så i maksimalprisen er der ikke taget forbehold for lejlighedsvurdering mm. trods det var tydeligt, at der var en del fejl og mangler i lejligheden.


Det endte så faktisk med at bestyrelse valgte os. Hvilket jo var fantastisk. Men det viste sig så bare, at der var en hel del flere ulovlige installationer (ca. 40.000,-) som jeg gjorde indsigelse imod inden for de 14 dage efter vi havde skrevet under på den endelige overdragelsesaftale. Men efter jeg havde rykket administrator et par gange, fik jeg 4 måneder efter, svar tilbage om at det havde jeg accepteret i overdragelsesaftalen, at jeg selv skulle betale.
Jeg gik derfor til Københavns retshjælp, hvor vi sammen fik skrevet et brev til administrators advokat, hvor han blot refererede til Overdragelsesaftalen hvor der står følgende:
”Når ombygningen er tilendebragt skal køber fremlægge erklæring fra ejendommens autoriserede VVS- og elinstallatør om, at såvel lejlighedens VVS- som el-installationer er synet og fundet i lovlig og brugbar stand. Udgiften til erklæringer afholdes af foreningen og udgiften til eventuel lovliggørelse samt afhjælpning af mangler ved lejlighedens VVS- og/eller el-installationer, betales af køber.”
Her efter mente Københavns retshjælp ikke at de havde kompetence til at hjælpe mig yderligere, samt at administrator et eller andet sted havde ret i at jeg havde accepteret at betale ”hele lortet”. Men jeg havde forstået den del, som at jeg skulle dokumentere over for foreningen, at alle de ting jeg lige som selv lavede under ombygningen skulle tjekkes for at det nu var lavet lovligt og forsvarligt, så jeg ikke lavede noget klamphuggeri. Og ellers havde jeg regnet med, at de skulle betale for enten at udbedre de oprindelig ulovlige ting ved købstidspunktet, eller der ville blive givet afslag/tilbageholdt udgiften til at dække omkostningerne. Men det mener de ikke selv, og siger at det mener de ikke foreningen skal, fordi jeg jo alligevel skal bygge hele lejligheden om.
Men har jeg så bare accepteret alt? Eller er det faktisk ulovligt, eventuelt omgåelse af andelslovgivningen?
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf molan » 12/01/2016 13:03

1. En aftale som ikke overholde vedtægten er ikke gyldig. Det er altid vedtægten som retten vil vurderer efter.
Så ja, du kan roligt kræve hævd på vedtægterne uanset hvad - få evt. en advokat ind over det hele, lyder til at være en god ide.

2. Igen good-will findes ikke, har du overtage en erhvervsandel må du ikke bor der indtil type er skifte til bolig. Og ved skifte har det så nogle konsekvenser mht. til pris mm. Tabet eller gevinsten på andels kr. og husleje er i princippet din. Hvilket betyder at du vil stå med et tab eller en gevist, men da du kan dokumenter at begge parter have til hensigt at det skulle være privat bolig og du købe under den forsætning, så er det igen overprisen som kan være et issues, hvis du så har betalt for meget for andelen.

Foreningen skulle have lave det om til privat bolig INDEN de solgte andelen og ikke beting salget af det.

Good-will er et ikke eksisterende begreb i denne sammenhæng.

"Derfor må den maksimale pris for erhvervsandelen, i henhold til vedtægterne, være foreningens regnskabsmæssige værdi +/- forbedringer/fejl/mangler."

Erhvervsandelens maksimalpris er den fastsatte andelsværdi som fremgår af foreningens dokumenter på overragelsetidspunktet samt +/- for forbedringer/fejl/mangler.

"Men spørgsmålet er om vi også i forhold til lovgivningen har betalt overpris."

Ja, lovgiven har ikke en særlig måde at angiver priser på, lovgivningen siger hvordan en andelsforeningen må fastsætte andels værdien og det er enten ved evaluer vurdering eller ved den offentlig vurdering. Det give så et råderum, forening kan godt sætte andels-værdien lavere end råderumme (det bør den faktisk), men de KAN IKKE sætte den højere under nogen omstændigheder.

Ja loven om overpris er for privat boliger og ikke erhverv (sådan læser jeg det også), og derfor er det afgørrende af begge parter solgte/købte som privat bolig, igen du bør få fat i en advokat som kender til området for at se hvordan du står.

Jeg ved ikke hvad de præcise konsekvensenr er, det kan en advokat som har erfaring på område bedre sige noget om, jeg har aldrig stået med det problem før (men erfaring er som mangeåring medlem af bestyrelser inkl. formandspost).

"Er det at handlen kan blive annulleret, eller ville jeg så have ret til afslag i købssummen?"

Ja en af de to vil helt sikkert blive tilfælde, men hvilket ved jeg ikke, det kan i sidste ende også være noget en dommer skal afgøre, det er ikke engang sikkert at en advokat sig sige det med sikkerhed.

Mht. til at købe din ekskæreste ud, så er et privat mellemværende. Som samboen kan du ret til at stå på andels-beviset og dermed beholde bolig ved end parforhold - uden nogen form for overdrage, papirer eller vurdering. Så, sørg for at hvis din eks. er den officiel andelshaver at hun skriver til bestyrelsen at du skal stå på som andelshaver sammen med hende. Så afregner du med hende privat som man jo gør.

Men hvis du går til en advokat kan du også høre om det samtidig - her er den reelle andels-værdi jo af stor betydning, så afregning kræver klarhed om hvad andelsværdien er.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf Sangeren » 12/01/2016 14:45

Hej Molan

Tak for dit svar.

Okay. Ja, men jeg har nemlig også selv siddet i bestyrelser i de 2 tidligere foreninger jeg har boet i igennem de sidste 12 år. Så jeg syntes jo selv at jeg havde oparbejdet en god erfaring fra tidligere sager, og en generel viden inden for at andelsboligforeninger, da jeg ud over det også har læst vedtægter og regnskaber for måske 100-200 foreninger i forbindelse med jagtens efter en ny sund andelsforening, både til mig og en del venner og familie :)

Men jeg kom tydeligvis på glatis i forbindelse med køb af en andel med erhvervsstatus, som jeg ellers havde udset som drømmelejligheden, der lidt er endt som et delvis økonomisk mareridt. Men der er en ting jeg i hvert fald ved ikke er helt korrekt i det du skriver, og som "admin Jens" her inde også har kommenteret på. For det er ikke unormalt at der står nævnt Good-Will i vedtægterne for salg af andelserhvervslejligheder. Men de færreste ved måske at Good-Will er en meget fast defineret størrelse, som kan udregnes ud fra hvad en butiks omsætning/overskud/afkast lige som er. Og da der i lovgivningen, af hvad jeg kan finde, kun står noget om maksimaltprisen for andele med tilknyttet ret til bolig, så gælder der jo andre regler for lejligheder kun til erhverv, hvorfor good-will nok må accepteres. Bare ikke i mit tilfælde hvor der jo ikke har været en forretning... Men jeg er rimelig sikker på at det skal fremgå af en købsaftale/overdragelsesaftale hvor meget Good-will der er betalt for. Jeg har selv undret mig over hvorfor alle de foreninger jeg har hørt om, der sælger sådanne lejligheder, konverterer dem selv, før de sælger dem. Det virker jo fjollet hvis man kan voldudnytte lovgivningen som i mit tilfælde, og pålægge alle udgifter til køber. Derfor er jeg på udkig efter om det virkelig kan være rigtig, og havde håbet du måske havde læst det et sted i lovgivningen, eller fra tidligere domme ved by-, land- eller højesteretten, evt. havde erfaring fra tidligere konverteringer omkring hvorfor man normalt gør det anden vej rundt. Er det noget du har? :)

"§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige,...

Det betyder at andelsboligloven ikke lægger låg over prisen på erhvervsandele.
I foreningens vedtægter kan der være indsat betemmelser, der f.eks. kan medføre at erhvervsandelshavere ikke kan forlange højere pris end boligandelshavere. Du skal derfor tjekke vedtægterne.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
viewtopic.php?t=1395 "

Jeg har også altid selv troet at vedtægterne var det der til enhver tid gjalt, og at når man købte og solgte lejlighed, så var man lige som sikret af vedtægterne. Men ud fra et juridisk perspektiv er jeg blevet lidt usikker, også fordi at jeg har en i familien som har fungeret som domsmand i mange sager, som mener at man med meget stor sandsynlighed som køber ikke vil blive betragtet som at være en del af foreningen og der med vedtægterne, hvilket gør at jeg ikke vil kunne bruge vedtægterne. Vedtægterne er jo en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som lovgivningen er en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som en købsaftale er en aftale imellem nogle mennekser. Så lidt i stil med at man hvis man får et job hvor der er overenskomst, men man ikke selv er medlem af fagforeningen, så kan man godt blive tilbudt samme rettigheder, men man har i princippet ikke ret til dem eller kan gøre krav på dem. Jeg er på ingen måde i tvivl om at foreningens vedtægter er overtrådt, og bestyrelsen har handlet ud over deres beføjelser, hvilket er forkert. Men spørgsmålet er bare om jeg ved boligretten kan kræve hævd på vedtægterne, når jeg har skrevet under på en anden aftale, hvor jeg giver afkald på en lang række af mine rettigheder i henhold til vedtægterne. Eller om de vil mene at på tidspunktet hvor jeg købte den, var jeg ikke en del af foreningsreglerne(men bestyrelsen burde have handlet anderledes) så den aftale jeg har lavet er juridisk bindende. Og det at bestyrelsen har handlet uden om vedtægterne, får så ikke nogen betydning, fordi der ikke er nogen af foreningsmedlemmerne der vil brokke sig over at foreningen har tjent en masse penge på mig... hvor imod havde foreningen tabt en masse penge, så ville de nok have brokket sig.

Men med det sagt, så har du nok ret i at jeg er nød til at betale mig fra det hvis jeg skal have noget ud af det. Men jeg havde bare håbet at der sat en administrator, andelsboligadvokat eller bestyrelsesmedlem med erfaringer fra erhvervssalg/omdannelse eller som kunne spørge deres administrator (nu hvor min naturligvis ikke vil svare på det :D ) Så jeg kunne få klar besked om jeg har en sag eller om de bare var virkelig smarte og jeg må leve med min daværende naivitet. Da jeg ikke rigtig som studerende har råd til at kaste mig ud i dyre advokattimer hvis min sag ikke er god, og jeg der med ikke ville kunne få dem dækket af pengene jeg ville få tilbage.

Så det gode spørgsmål er bare stadigvæk, om man ifølge dansk lovgivning kan sælge en lejlighed med erhvervsstaus på vilkår på alle måder som almindelig andelsbolig og med krav om omdannelse til bolig, og på den måde omgå reglerne for maksimalpris, eller om det er omgåelse af lovgivningen, fordi man rent kraktisk sælger en lejlighed med tilknyttet ret til bolig? Ellers kan jeg simpelthen ikke se hvorfor andre foreninger selv omdanner lejlighederne før salg, da det så kun giver mening ved salg af tidligere lejeboliger på grund af "fejl og mangler" mm.

Men er det måske noget du med dine mange års erfaring fra bestyrelser har nogen i dit netværk der har prøvet før? Jeg tror nemlig på at jeg ville stå meget stærkere hvis jeg kunne stå med loven i hånden frem for vedtægterne. Jeg tror nemlig lidt jeg skal dømmes ud fra idiotparagrafen hvis jeg skulle kunne bruge vedtægter :D

Sagen med min ekskæreste er at da vi købte den købte jeg 90% og hun 10%, hvorfor vi står med 90/10 på kontrakten. Så hun skulle i virkeligheden bare skrives ud, og det øknomiske har vi aftalt sammen. Så vi står begge som officielle andelshavere. Administrator mener dog bare, at fordi der ikke står andet i vedtægterne, skal det køres som en normal overdragelse, da 10% af en andel og også er en andel, og at det så er hende og kun hende der er sælger :D Men den absurde del i det er jo så bare, at der i vedtægterne står at det er sælger der skal betale for ulovlige installationer. Så nu hvor den er blevet godkendt af kommunen til bolig, så skal hun så betale for alle de ulovlige installationer der stadigvæk ikke er udbedret af foreningens folk, eller vil de kræve 90% af mig. Det ville administrator ikke udtale sig om da vi har et krav imod foreningen :D Kuk kuk...
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Foreningssalg af lejlighed med erhversstatus

Indlægaf molan » 13/01/2016 13:16

Sangeren skrev:Hej Molan

Tak for dit svar.

Okay. Ja, men jeg har nemlig også selv siddet i bestyrelser i de 2 tidligere foreninger jeg har boet i igennem de sidste 12 år. Så jeg syntes jo selv at jeg havde oparbejdet en god erfaring fra tidligere sager, og en generel viden inden for at andelsboligforeninger, da jeg ud over det også har læst vedtægter og regnskaber for måske 100-200 foreninger i forbindelse med jagtens efter en ny sund andelsforening, både til mig og en del venner og familie :)

Men jeg kom tydeligvis på glatis i forbindelse med køb af en andel med erhvervsstatus, som jeg ellers havde udset som drømmelejligheden, der lidt er endt som et delvis økonomisk mareridt. Men der er en ting jeg i hvert fald ved ikke er helt korrekt i det du skriver, og som "admin Jens" her inde også har kommenteret på. For det er ikke unormalt at der står nævnt Good-Will i vedtægterne for salg af andelserhvervslejligheder. Men de færreste ved måske at Good-Will er en meget fast defineret størrelse, som kan udregnes ud fra hvad en butiks omsætning/overskud/afkast lige som er. Og da der i lovgivningen, af hvad jeg kan finde, kun står noget om maksimaltprisen for andele med tilknyttet ret til bolig, så gælder der jo andre regler for lejligheder kun til erhverv, hvorfor good-will nok må accepteres. Bare ikke i mit tilfælde hvor der jo ikke har været en forretning... Men jeg er rimelig sikker på at det skal fremgå af en købsaftale/overdragelsesaftale hvor meget Good-will der er betalt for. Jeg har selv undret mig over hvorfor alle de foreninger jeg har hørt om, der sælger sådanne lejligheder, konverterer dem selv, før de sælger dem. Det virker jo fjollet hvis man kan voldudnytte lovgivningen som i mit tilfælde, og pålægge alle udgifter til køber. Derfor er jeg på udkig efter om det virkelig kan være rigtig, og havde håbet du måske havde læst det et sted i lovgivningen, eller fra tidligere domme ved by-, land- eller højesteretten, evt. havde erfaring fra tidligere konverteringer omkring hvorfor man normalt gør det anden vej rundt. Er det noget du har? :)

"§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige,...

Det betyder at andelsboligloven ikke lægger låg over prisen på erhvervsandele.
I foreningens vedtægter kan der være indsat betemmelser, der f.eks. kan medføre at erhvervsandelshavere ikke kan forlange højere pris end boligandelshavere. Du skal derfor tjekke vedtægterne.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
viewtopic.php?t=1395 "

Jeg har også altid selv troet at vedtægterne var det der til enhver tid gjalt, og at når man købte og solgte lejlighed, så var man lige som sikret af vedtægterne. Men ud fra et juridisk perspektiv er jeg blevet lidt usikker, også fordi at jeg har en i familien som har fungeret som domsmand i mange sager, som mener at man med meget stor sandsynlighed som køber ikke vil blive betragtet som at være en del af foreningen og der med vedtægterne, hvilket gør at jeg ikke vil kunne bruge vedtægterne. Vedtægterne er jo en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som lovgivningen er en aftale imellem en gruppe mennesker, lige som en købsaftale er en aftale imellem nogle mennekser. Så lidt i stil med at man hvis man får et job hvor der er overenskomst, men man ikke selv er medlem af fagforeningen, så kan man godt blive tilbudt samme rettigheder, men man har i princippet ikke ret til dem eller kan gøre krav på dem. Jeg er på ingen måde i tvivl om at foreningens vedtægter er overtrådt, og bestyrelsen har handlet ud over deres beføjelser, hvilket er forkert. Men spørgsmålet er bare om jeg ved boligretten kan kræve hævd på vedtægterne, når jeg har skrevet under på en anden aftale, hvor jeg giver afkald på en lang række af mine rettigheder i henhold til vedtægterne. Eller om de vil mene at på tidspunktet hvor jeg købte den, var jeg ikke en del af foreningsreglerne(men bestyrelsen burde have handlet anderledes) så den aftale jeg har lavet er juridisk bindende. Og det at bestyrelsen har handlet uden om vedtægterne, får så ikke nogen betydning, fordi der ikke er nogen af foreningsmedlemmerne der vil brokke sig over at foreningen har tjent en masse penge på mig... hvor imod havde foreningen tabt en masse penge, så ville de nok have brokket sig.

Men med det sagt, så har du nok ret i at jeg er nød til at betale mig fra det hvis jeg skal have noget ud af det. Men jeg havde bare håbet at der sat en administrator, andelsboligadvokat eller bestyrelsesmedlem med erfaringer fra erhvervssalg/omdannelse eller som kunne spørge deres administrator (nu hvor min naturligvis ikke vil svare på det :D ) Så jeg kunne få klar besked om jeg har en sag eller om de bare var virkelig smarte og jeg må leve med min daværende naivitet. Da jeg ikke rigtig som studerende har råd til at kaste mig ud i dyre advokattimer hvis min sag ikke er god, og jeg der med ikke ville kunne få dem dækket af pengene jeg ville få tilbage.

Så det gode spørgsmål er bare stadigvæk, om man ifølge dansk lovgivning kan sælge en lejlighed med erhvervsstaus på vilkår på alle måder som almindelig andelsbolig og med krav om omdannelse til bolig, og på den måde omgå reglerne for maksimalpris, eller om det er omgåelse af lovgivningen, fordi man rent kraktisk sælger en lejlighed med tilknyttet ret til bolig? Ellers kan jeg simpelthen ikke se hvorfor andre foreninger selv omdanner lejlighederne før salg, da det så kun giver mening ved salg af tidligere lejeboliger på grund af "fejl og mangler" mm.

Men er det måske noget du med dine mange års erfaring fra bestyrelser har nogen i dit netværk der har prøvet før? Jeg tror nemlig på at jeg ville stå meget stærkere hvis jeg kunne stå med loven i hånden frem for vedtægterne. Jeg tror nemlig lidt jeg skal dømmes ud fra idiotparagrafen hvis jeg skulle kunne bruge vedtægter :D

Sagen med min ekskæreste er at da vi købte den købte jeg 90% og hun 10%, hvorfor vi står med 90/10 på kontrakten. Så hun skulle i virkeligheden bare skrives ud, og det øknomiske har vi aftalt sammen. Så vi står begge som officielle andelshavere. Administrator mener dog bare, at fordi der ikke står andet i vedtægterne, skal det køres som en normal overdragelse, da 10% af en andel og også er en andel, og at det så er hende og kun hende der er sælger :D Men den absurde del i det er jo så bare, at der i vedtægterne står at det er sælger der skal betale for ulovlige installationer. Så nu hvor den er blevet godkendt af kommunen til bolig, så skal hun så betale for alle de ulovlige installationer der stadigvæk ikke er udbedret af foreningens folk, eller vil de kræve 90% af mig. Det ville administrator ikke udtale sig om da vi har et krav imod foreningen :D Kuk kuk...


Nu er jeg også selv domsmand, men det er jo kriminel retligt og noget helt andet - desuden styres og guides vi af retsformanden som jo er juridisk dommer, så der er intet gætværk om hvad loven sige og hvordan det skal fortolkes.

Jeg har ikke erfaringer med erhverv vs. privat bolig, idet at vi i vores forening kun har en bygning til erhverv og en til privat bolig, så her er der ingen tvivl og vi har ingen boliger for der må drives erhverv. Good-will finde ikke i andelsboligloven loven finde derfor ikke for andelsboliger, om det findes i forbindelse med noget erhvervs lovgivning kan jeg ikke sige noget om - men ordet good-will indikere at det ikke er en juridisk dækkende term.

Jeg ved at vedtægterne gælder så længe at det ikke strider imod aneden lovgivning, eks. næves der flere gang i andelsbolig loven at noget gælder eller ikke gælder uanset hvad der står i vedtægten. Jeg ved at nogle vedtægts ændringer er kendt ugyldige i retten af forskellige årsagen.
Foreningen var bundet af vedtægten også dengang du ikke var, nu hvor du er medlem af forening er du også underlagt vedtægterne, så derfor gælder den for alle hele tiden.

Jeg er sikker på din Administrator er helt i skoven med den fortolkning, derfor foreslå også at du få kontakt til en advokat med viden i bolig jura, lyder som om du helt klar har brug for professionel rådgivning.
molan
SuperGuru
SuperGuru
 
Indlæg: 519
Tilmeldt: 23/08/2011 22:15


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster

cron