Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Indlægaf Peter Hugo » 10/07/2016 09:03

Kære andelsbolig-debat

Jeg står og skal sælge min andelsbolig inden for de næste par måneder.
I foreningen har vi altid haft en buffer/hensættelse på 25% af andelsværdien "til dårligere tider" (som vores ældre formand har udtrykt det).
- det var også et fint beløb, da det var den offentlige vurdering vi var vurderet efter. Vi er så overgået til valuarvurdering, hvilket har givet prisen en nøk opad. Lige pt. har vi hensættelser for 8 millioner (!) i en lille andelsforening på under 20 lejligheder.

Herefter er revisoren taget med på råd, idet nogle andelshavere vil have sat hensættelssposten ned med halvdelen. Revisoren har dog oplyst, at man sagtens kan sælge til den 'fulde pris' (altså hvor de 8 millioner er fordelt ud på andelene), da køber er opmærksom på dette - og da hensættelsen er en regnskabsteknisk-ting?
Kan det virkelig passe?

Min nuværende lejlighed er opgivet til at være 500.000 værd (med hensættelserne i regnskabet), men hvis jeg så kunne lægge disse 25% til, så ville den pludselig være 625.000 værd.. Det er alligevel en sjat at tage med.. ☺️

Jeg glæder mig til at høre jeres svar.
Peter Hugo
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 10/07/2016 08:50

Re: Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Indlægaf Sangeren » 11/07/2016 01:37

Hej Peter

Jeg følger gerne dette indlæg. Fo mig bekendt lyder det sådan halvrigtigt. Men det kan jo være at det er fuldt u rigtigt.


Af hvad jeg ved. må du ikke sælge lejligheden til en højere pris end hvad der er besluttet på generalforsamlingen at den er værd + forbedringer. Men har du spurgt revisoren om det han mener er at generalforsamlingen frit kan vælge ikke at have nogen sat på hensættelsesposten. Jeg kan godt se at som du skriver det, er det ikke det der tænkes på. Man det er jo svært at se hvad der er formuleret fra revisors side. Men derfor lyder det også meget interessant fordi jeg aldrig har hørt om det før :)
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00

Re: Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Indlægaf Peter Hugo » 11/07/2016 19:26

Sangeren skrev:Hej Peter

Jeg følger gerne dette indlæg. Fo mig bekendt lyder det sådan halvrigtigt. Men det kan jo være at det er fuldt u rigtigt.


Af hvad jeg ved. må du ikke sælge lejligheden til en højere pris end hvad der er besluttet på generalforsamlingen at den er værd + forbedringer. Men har du spurgt revisoren om det han mener er at generalforsamlingen frit kan vælge ikke at have nogen sat på hensættelsesposten. Jeg kan godt se at som du skriver det, er det ikke det der tænkes på. Man det er jo svært at se hvad der er formuleret fra revisors side. Men derfor lyder det også meget interessant fordi jeg aldrig har hørt om det før :)


Hej "Sangeren"

Tak for din respons. Jeg må indrømme, at foreningens revisor forvirrede mig lidt.

Hensættelsen blev vedtaget i 2007 ved en generalforsamling og fremgår kun af referatet fra den pågældende år. Der er ikke siden da taget stilling til det, men heller ingen har nævnt det, så det er nok blevet en "sædvane". Revisoren sagde dog ved sidste besøg, at en sådan hensættelse kun er gældende det pågældende år - og derefter skal der tages stilling til det hvert år. Han mente således ikke, at hensættelsen overhovedet var aktuel.

Efter den snak, så var hans opfattelse, at hensættelsen, som sagt, kun var en "regnskabsteknisk"-ting. Derfor måtte de 25% godt blive lagt oveni, således andelsværdien når maksimalprisen. Grunden hertil var bl.a., at køber er opmærksom på hensættelsen - og det jo faktisk er penge, der er sælgers, og som køber sagtens kan komme i besiddelse af. Under alle omstændigheder er køber opmærksom på hensættelsen - og kan sælge lejligheden videre på samme måde.

Måske andre herinde ved noget om det?
Peter Hugo
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 2
Tilmeldt: 10/07/2016 08:50

Re: Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Indlægaf sfb » 12/07/2016 11:17

hej
Du skriver (Jeg må indrømme, at foreningens revisor forvirrede mig lidt.)
Prøv at høre efter hvad han siger .Generalforsamlingen har i sine vedtægter vedtaget at der skal sættes penge til side.Er det ikke sådan at det fremgår af budget ?
Svar på dit spørgsmål finder du i vedtægterne § 32,

(32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestem-melse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyel-ser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien

Så hvis du medtager beløbet i salgsprisen kan køber efter købet starte en sag i retten og du vil blive dømt til at betale beløbet tilbage samt alle omkostninger .
Men en god handel for køber !
venligst
sfb
sfb
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 161
Tilmeldt: 6/01/2011 16:27
Geografisk sted: kerteminde

Re: Hensættelser i regnskabet sammenholdt med andelsværdi

Indlægaf Sangeren » 21/03/2017 12:19

Hej SFB

Det er meget sjovt, for sådan en §32 har vi ikke, eller... altså vores §32 siger bare "Foreningen tegnes af formanden..." og vi har ikke nogen vedtægt om henlæggelse, men vi gør det selvfølgelig alligevel. Og det har også altid været praksis i de foreninger jeg har boet i. Og som du skriver, er hensættelsen ikke noget man kan tage med i forbindelse med salg. Men vores forening er selvfølgelig heller ikke kendt for at "spare op". Men sælger "bare" ud af de sidste lejelejligheder ;) Og skifter til valuarvurdering her hvor der skulle lavet større renovationer, lader boligafgiften være, så er der ingen adelshavere der lægger mærke til det, da alles andel stiger i værdi og bum, alle er glade.

Det er lidt synd at alt for mange andelshavere bare bor til "leje"...
Sangeren
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 68
Tilmeldt: 16/12/2015 12:00


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Google [Bot] og 3 gæster

cron