Fingerpeg om handelsværdi

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Fingerpeg om handelsværdi

Indlægaf sskssk » 7/06/2004 21:36

Vi er nogle der er ved at lave et forslag om anvendelse af handelsvædien til fastsættelse af andelskronen.
Kan man give et fingerpeg om hvad handelsværdien vil være hvis man får diverse basis informationer om ejendommen? og hvis ja, hvad er det for oplysninger der skal bruges?
sskssk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 2/06/2004 19:41

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 7/06/2004 21:44

Ejendommens forbedringer og vedligeholdelsesstand har stor betydning.

Et skud i tågen kunne være en værdi på 8.000 kr. pr. kvm. for ejendommen.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf sskssk » 9/06/2004 12:50

Jeg kan jo tilføje at det er på Østerbro nær Trianglen og søerne. 17 andele af i snit 110 m2. Ejd. fra ca. 1860. Tag 15 år gammelt. 1/3 af facaden renoveret for 15 år siden. Resten af facaden renoveret inden for de sidste 2 år for ca. 2.5 mill. Indvendig vedligeholdelse meget forskellig - noget tip top - andet ikke rørt i mange år. Alle faldstammer er for nyligt freset ud, men er aldrende.
Hvordan passer det med dit skud i tågen :smile7:
sskssk
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 2/06/2004 19:41

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 9/06/2004 14:37

Det er kun et skud i tågen. :smile3:

Det giver høj værdi hvis der er udført forbedringer på ejendommen, som f.eks. termovinduer, fjernvarmeinstallation og isolering.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf sand » 14/07/2004 09:52

Hvem skal man have til at foretage en sådan vurdering? Og hvor ligger sådan et "besøg" rent prismæssigt?

Og i fald man på en ekstraordinær generalforsamling beslutter sig for, at ændre værdiansættelsesmetode - hvordan forholder man sig så, hvis man ønsker at sælge sin lejlighed inden det næste regnskab aflægges?

Jeg mener, så fremgår ejendommens "nye" værdi jo ikke af det seneste regnskab!


Venlig hilsen
Sand
sand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 14/07/2004 09:37

Indlægaf jemoha » 19/07/2004 13:30

Faldt netop over dette forum, og da jeg bor på Østerbro/kbh. i en andelsbolig, som netop har fået foretaget en sådanne vurdering, tillader jeg mig at bidrage med de erfaringer, vi har gjort os.

Hjørneejendom fra 1890'erne op mod parallelgade til Ndr. Frihavnsgade (forholdsvis attraktivt kvarter). Nyt tag og fjernvarme. Synligt murværk i "middel" stand. Gamle vinduer. 11 lejligheder, heraf 2 som lave stuelejligheder (den ene er en tidligere butik). Meget varierende stand og på ca. 55 kvm hver - 2-værelses i venstre side og 2-1/2 værelses i højre side. Offentlig vurdering på ca. 3,5mio. kr. (2003)

Vi har hidtil fulgt den offentlige ejendomsvurdering, når det gælder regnskabet. Differencen mellem den private vurdering og den offentlige var små 300.000 kr. svarende til ca. 27.000/lejlighed. Selve vurderingen kostede omkr. 10.000,- (første gang, derefter noget billigere, hvis samme valuar!), og holder iflg. loven 1 1/2 år, hvorefter regnskabet i lovens forstand bliver ugyldigt.

Årsagen til den lave forskel er, at ejendommen betragtes som "huslejereguleret"; dvs. lejeindtægten, som ligger til grund for den private ejendomsvurdering, beregnes efter den leje, en tilsvarende privat ejendom på det huslejeregulerede udlejningsmarked, ville indbringe.

Denne lå på ca. 2200/mdr. ekskl. forbrug (for en 55 kvm. lejlighed.)

Da vi p.t. betaler 2300/mdr. ekskl forbrug samt forrenter et indskud af en nuværende værdi på ca. 250.000 ekskl. forbedringer, kan man jo sige vi betaler for meget! Problemet er blot, at den regulerede leje fra før ikke betyder, at det er nemt at finde en tilsvarende lejelejlighed til den pris.

Af ovenstående kan udledes:
- den regulerede leje i området for en tilsvarende ejendom ligger til grund for valuarens værdiansættelse. Det er typisk efter afgørelser (priser) i huslejenævnet.

- vedligeholdelstanden af selve ejendommen påvirker den regulerede leje i et forholdsvist lille omfang (fx giver nye vinduer i en huslejereguleret udlejningsejendom ret til et vist %tillæg til lejen etc).

- varigheden af den private vurdering er som nævnt 1 1/2 år (iflg. lov), hvorefter det er nødvendigt med en ny vurdering hvis en lejlighed skal sælges. Det skaber lidt problemer ifm. den alm. regnskabsperiode, og i praksis må man forvente, at hvis der ellers er nogen omsætning af lejlighederne, skal ejendommen vurderes hvert år.

Med i overvejelserne bør også være den årlige udgift til den private vurdering. Hos os endte det med, at man frafaldt ideen da den offentlige vurdering typisk også stiger om end med et par års forsinkelse.

Håber at ovenstående giver mening!
Det var i øvrigt foreningens ejendomsadministrator, som fandt valuaren.

Vh. Jens Haugård
jemoha
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 19/07/2004 12:58

Indlægaf bolighajen » 3/08/2004 14:57

Hvis og når en evt lovændring omkring værdifastsættelsen kommer fra Borgen og vores lejligheder i AB Enghaven stiger total vanvittigt, risikere vi så også med et lovindgreb, at vi skal betale værdi af egen bolig ? Hvis ja, så vil vores husleje jo stige og evt så voldsomt, at nogle ikke har råd til at blive boende.

Hvad sker der med alle vores vedtægter, skal de laves om eller hvad, Vi er jo en privat ejet andelsbolig forening.

Håber der er en klog mand/kvinde derude som kan hjælpe.
bolighajen
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 1
Tilmeldt: 3/08/2004 14:53

Indlægaf LHK » 4/08/2004 20:36

bolighajen skrev:Hvis og når en evt lovændring omkring værdifastsættelsen kommer fra Borgen og vores lejligheder i AB Enghaven stiger total vanvittigt, risikere vi så også med et lovindgreb, at vi skal betale værdi af egen bolig ? Hvis ja, så vil vores husleje jo stige og evt så voldsomt, at nogle ikke har råd til at blive boende.

Hvad sker der med alle vores vedtægter, skal de laves om eller hvad, Vi er jo en privat ejet andelsbolig forening.

Håber der er en klog mand/kvinde derude som kan hjælpe.


Først og fremmest, så tror jeg ikke, at regeringen med indgrebet vil få de frie markedskrafter (udbud og efterspørgsel) til at bestemme priserne på andelsboliger. Det virker som om, at regeringen blot vil fjerne foreningernes mulighed for at bruge en af de 3 metoder og efterlade valuarmetoden, som den eneste tilbageværende mulighed. I så fald betyder en ændring i jeres vedtægter ikke så forfærdelig meget, da loven sikkert "overruler" vedtægterne, så det er loven og ikke vedtægterne der gælder. Men I vil vel helt naturligt rette vedtægterne til, så de hænger sammen med andelsboligloven.

Læs evt.:

http://www.berlingske.dk/business/artikel:aid=459312/

Det virker ikke som, at ideerne er blevet drøftet særlig meget på tværs af partierne endnu. De forskellige udtalelser i ovenstående artikel hænger ikke sammen. Socialdemokraternes boligordfører taler om frie markedskræfter og Venstres boligordfører taler om, at der kun skal være "en slags vurdering".

DØR anbefaler at andelshavere skal beskattes på samme måde som ejere af boliger bliver det (via ejendomsskatterne), fordi vi "ikke løber samme risiko for tab" som ejerne. Om nogen af de politiske partier har taget det til sig, det ved jeg ikke, men det kan jeg ikke tro.

Nu må vi se. Det er ingen af os, der ved hvad de har tænkt sig at smide på bordet endnu og der formentlig heller ingen af os, der kan spå om fremtiden. :smile18: Inge-Lene Ebdrup har en idé om, at et krav om brug af valuarmetoden vil fjerne incitamentet for, at tage penge under bordet og opløse foreninger. Det tror jeg ikke på. Så meget stiger de enkelte boligers værdi heller ikke ved sådan en ændring i loven.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05

Indlægaf Repo » 5/08/2004 09:40

Jeg deler din tvivl om, at markedskræfterne får lov til at regere.
Denne politiske kartoffel er så brandvarm, at politikerne ikke tør melde klart ud. Jeg er helt sikker på, at regeringen gerne ser fri prisdannelse, men er bange for at brænde fingrene.

Det ender nok med tvungen brug af valuarvurderinger, men så skal politikerne bare huske på, at de huslejeindtægter ,
(omkostningsbestemt leje), som indgår i beregningerne, er baseret på afkast af 30 år gamle ejendomsværdier.
Endvidere bør politikerne sikre, at der anvendes ensartede forudsætninger hos valuarene. I min andelsboligforening, har valuaren anvendt en afkastprocent som er mindst en procent højere end "markedets" generelle afkast. "Det er et skøn" siger han, men resultatet er, at vurderingen er 10-15 millioner lavere end den kunne være, hvis han kendte til markedsvilkårene.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf LHK » 5/08/2004 17:08

Emnet er helt sikkert en varm kartoffel, men jeg kan komme på flere argumenter, som taler for ophævelse af maksimal priserne.

Jeg mener ikke, at priserne bør sættes helt fri, men man kunne sagtens forestille sig flere måder, hvorpå man kunne sikre sig at andelsboligerne forbliver et fornuftigt alternativ til ejerlejligheder og samtidig bevare andelsformen, selvom grebet omkring prisdannelsen blev løsnet en del.

Når nogen i dag giver 200.000 kr. under bordet, så har de ingen sikkerhed for de penge. Det nytter ikke meget, at man kan pantsætte sit andelsbevis, hvis andelsbevisets pålydende kun svarer til halvdelen af prisen. De personer er nødsaget til at være ligeså svinske og bryde loven, når de sælger boligen igen, hvis de ikke vil smide en hulens masse penge ud af vinduet. Hvis priserne på boligerne/andelsbeviserne steg markant i de områder, hvor andelshaverne har et incitament til at tage penge under bordet, så ville alle blive stillet lige og selvom boligen reelt er dyre, så har alle mulighed for at optage ordentlig lån på det fulde beløb, idet bankerne kan få sikkerhed i andelsbeviset. De behøver heller ikke begå ulovligheder, når de flytter. Et krav om brug af valuarmetoden fører os ikke derhen.

Andelsboligernes pris ville næppe stige markant i de områder, hvor efterspørgslen ikke er væsentlig større end udbuddet. I de områder er der heller ikke i dag noget incitament for at tage penge under bordet. Som jeg ser det, så vil den største ændring ske der, hvor folk nu køber sig til boliger ved hjælp af de "ekstra penge" og andre dermed begår ulovligheder. Det er selvfølgelig de steder, hvor efterspørgslen overstiger udbuddet. Det vil kun være en fordel, hvis prisen på de andelsbeviser steg på en måde, så vi kunne få udryddet de beskidte penge fuldstændigt og alle får de samme muligheder. Men det kræver et lidt længere skridt end det f.eks. Inge-Lene Ebdrup efter alt at dømme tør tage.

Jeg er helt enig mht. de ensartede forudsætninger i forbindelse med vurderingerne.
LHK
Entusiast
Entusiast
 
Indlæg: 50
Tilmeldt: 17/07/2004 22:05


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 3 gæster