Andelsboliger til markedspriser

Om værdien af andelen i foreningens formue, lovens 4 værdiberegningsmetoder.

Andelsboliger til markedspriser

Indlægaf JN » 6/07/2004 10:54

Jens, ved du hvad nævnte lovforslag http://www.jp.dk/kp:aid=2503878:fid=10414/
nærmere går ud på?
mvh
JN
JN
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 132
Tilmeldt: 16/10/2003 18:17
Geografisk sted: København Ø

Indlægaf Repo » 12/07/2004 10:10

Jeg er også nysgerrig. Ifølge avisartiklerne er "problemet" at mange lejligheder handles på grundlag af ejendommens anskaffelsessum, som kan være meget lav, når der er tale om gamle foreninger.

Spørgsmålet er nu om man blot vil afskaffe denne model, eller om man vil gå lidt videre? Hvis man forestiller sig, at ønsket er reelle markedspriser, er det ikke nok, blot at tvinge foreningerne til at anvende valuarvurderinger, da disse jo er baseret omkostningsbaseret leje, som igen er baseret på ældgamle afkastgrundlag.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf sand » 14/07/2004 09:43

Det er i det hele taget en række ganske interessante artikler, som Morgenavisen Jyllandsposten har bragt i denne 'tema-uge'.

I vores andelsforening har vi værdiansat ejendommen efter købssummen tilbage fra foreningens oprettelse - og den er jo latterlig lav.

Hvis vi nu påtænker at ændre vore vedtægter, så ejendommen værdiansættes efter markedsværdien i stedet, burde andelskronen stige betragteligt... men er der nogen af jer, som har erfaring med dette?

- Kan vedtægterne ændres ifm. en ekstraordinær generalforsamling?
- Hvor meget koster det, at få ejendommen vurderet?
- Hvem skal vurdere ejendommen?
- Hvor finder man forslag til en ny vedtægts-tekst, som skal afløse den eksisterende?

Venlig hilsen
Sand
sand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 14/07/2004 09:37

Indlægaf Repo » 14/07/2004 10:05

Hej Sand.

Reglerne for vedtægtsændringer skulle meget gerne fremgå af Jeres vedtægter.
Udgiften til en valuar kommer an på, hvor stort arbejdet er. I vores forening som er på ca. 60 boliger plus diverse erhverv kostede det ca. 30.000 med udsigt til 50% rabat på de følgende vurderinger.

Ifølge nuværende lov er det en statsautoriseret ejendomsmægler, som også er valuar, som skal vurdere ejendommen.

Er du sikker på, at vedtægterne ikke allerede nu giver jer mulighed for at anvende "handelsværdien". Eller synes jeg, at I skal vente på lovændringen og se hvad der sker. Man kan jo ikke have vedtægter som er i strid med lovene.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf sand » 14/07/2004 10:22

Hej Repo!

Har lige tjekket vedtægterne, og det kan selvfølgelig godt lade sig gøre, at ændre dem ifm. en ekstraordinær generalforsamling.

Vores andelsforening består kun af én opgang - 10 almindelige lejligheder og 1 lejlighed med erhverv. Så med lidt held er det måske en smule billigere end de 30.000,- du nævner.

Nu skriver du, om vedtægterne giver "mulighed" for at anvende handelsværdimetoden!? Og efter nærlæsning af vedtægterne bliver man blot endnu mere forvirret!

Følgende fremgår af vores seneste regnskab:

"Foreningens ejendom indgår i regnskabet til den faktisk anskaffelsessum med tillæg af senere udførte forbedringer på ejendommen og dens installationer..."

Men ved et kig i vedtægterne læser jeg dette, under §14 "Pris":

"Andelens pris og prisstigning fastsættes under hensyntagen til handelsværdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld."

Modsiger de to ting ikke hinanden? Umiddelbart kan man vel bare få foretaget en valuar-vurdering, og så anvende denne metode i forbindelse med næste års regnskab.

Desuden undrer jeg mig lidt over, at du vil vente til lovforslaget kommer ud! Hvis man gerne vil realisere ejendommens "værdi" er det vel med at få det ændret, inden en eventuel lovændring forhindrer dette!?

/Sand
sand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 14/07/2004 09:37

Indlægaf Repo » 14/07/2004 10:35

Hej igen.

Det du beskriver er 2 forskellige ting.

Det er meget normalt at ejendommen indgår i regnskabets aktiver med anskaffelsessummen. Det næste du skriver handler om beregning af andelskronen. Der gør man det, at man tager udgangspunkt i den egenkapital der beregnes i balancen, og dernæst regulerer for f.eks. forskellen på anskaffelsessummen og handelsværdien. Det giver ofte et plus. Dernæst skal man også regulere for kontantværdi af gæld. Det giver p.t. for de fleste et minus, da kurserne på obligationslånene er høje.

Resultatet bliver herefter eksempelvis:

Egenkapital
+ regulering for handelsværdi
- regulering for kursværdi
= korrigeret formue i foreningen. Det er denne formue i så maksimalt kan dele mellem jer. Når jeg skriver maksimalt er det fordi, at de fleste foreninger vælger at vedtage en lavere andelskrone en den maksimale. Så er der nemlig lidt at give af, hvis der de kommende år skal laves eksempelvis lånefinansieret vedligeholdelse, eller hvis handelsværdien falder. Det bør den nemlig gøre, hvis renten stiger.

Når jeg siger at I skal vente, er det fordi I måske bruger en masse energi på at diskutere emnet. I mange foreninger er det et varmt emne, og mange er lodret modstandere af at opskrive værdierne. Hvis det bliver vedtaget ved lov, kan I derfor slippe for diskussionen, og bevare den gode stemning i opgangen.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København

Indlægaf sand » 14/07/2004 10:54

Hej igen!

I vores forening er der ikke så mange dikkedarer - ved beregning af andelskronen tager man blot egenkapitalen og dividerer med andelskapitalen.

Eksempel:

Egenkapital: kr. 1.000.000,-
Andelskapital: kr. 90.000,-

Andelskrone = kr. 11,11

Der bliver altså ikke taget højde for den reelle handelsværdi! Men med henvisning til den tidligere nævnte § 14 kan jeg måske godt foreslå, at man vælger at indregne handelsværdien, når man skal udregne andelskronen - og det endda uden, at der kræves en vedtægtsændring???

Tallene ligger iøvrigt ikke særlig langt fra virkeligheden. Ejendommen er vurderet til ca. 4,1 million, og realkreditgælden er ca. 3,1 million. Det vil sige, at alle andele vil stige ca. 100% for hver million ejendommen bliver vurderet højere... og det er da også en slags penge! :smile3:

/Sand
sand
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 14/07/2004 09:37


Tilbage til Andelsværdi

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 1 gæst

cron